매도청구
조합설립에 동의하지 않은 소유자 등을 상대로 사업 진행을 위해 부동산의 매도를 청구하는 분쟁입니다. 최고절차의 적법성, 매도청구권 행사 기간의 준수, 시가 감정에 따른 매매대금 산정이 주된 쟁점입니다. 청구 요건과 시가 평가 근거를 검토해 의뢰인의 입장에 맞는 대응 방향을 정리합니다.
매도청구는 조합이 팔라고 통보하는 순간 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 다루어지는 형성권입니다. 그래서 '팔지 않겠다'는 것 자체는 다툼이 되기 어렵고, 쟁점은 두 가지로 좁혀집니다. 그 행사가 정해진 절차와 기간을 지켰는가, 그리고 시가를 얼마로 볼 것인가입니다. 금액을 가르는 것은 결국 감정평가에 개발이익이 실질적으로 반영되었는지이고, 절차를 가르는 것은 받은 서면이 어느 법을 근거로 한 것인지입니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 매도청구권 행사의 요건(최고 절차, 회답 기간, 행사 기간 준수) 충족 여부
- 매매가액 산정의 기준 시점과 시가 평가의 적정성
- 지연이자·인도 시기 등 부수적 조건을 둘러싼 다툼
대응 방향
- 최고서 수령 시점과 회답 여부 등 매도청구 요건의 충족을 면밀히 검토
- 감정평가 자료를 분석해 시가 산정의 적정성을 다투는 방향을 마련
- 조합 측 청구인지 소유자 측 대응인지에 따라 절차와 입증 전략을 구분
요건과 판단 기준
- 어느 법에 따른 매도청구인지부터 갈린다
- 재건축 정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 하는 것은 도시 및 주거환경정비법 제64조의 매도청구이고, 지역주택조합을 비롯한 주택건설사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 대지 소유자에게 하는 것은 주택법 제22조의 매도청구입니다. 재개발사업은 매도청구가 아니라 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용 절차로 진행됩니다(도시정비법 제63조). 근거 조문에 따라 선행 절차와 행사기간이 전혀 다르므로, 서면의 표제가 아니라 근거 조문을 확인해야 합니다.
- 재건축은 촉구와 회답, 그리고 두 번의 2개월
- 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 미동의자에게 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 하고, 촉구를 받은 사람은 2개월 이내에 회답해야 합니다. 그 기간에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 보며, 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다(도시정비법 제64조). 이 마지막 2개월은 제척기간이어서 그 안에 행사하지 않으면 그 매도청구권은 효력을 잃습니다.
- 주택법은 3개월 협의가 먼저다
- 사업계획승인을 받은 사업주체는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있으나, 매도청구를 하기 전에 그 소유자와 3개월 이상 협의를 해야 합니다(주택법 제22조 제1항). 대지면적의 95퍼센트 이상 사용권원을 확보한 경우에는 미확보 대지의 모든 소유자가 대상이 되지만, 그에 미치지 못하면 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 취득해 계속 보유해 온 사람은 대상에서 제외됩니다. 확보 비율과 취득 시기가 곧 대상 여부를 가르는 요건입니다.
- 시가는 개발이익이 포함된 가격이다
- 여기서 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 개발이익이 포함된 가격을 말합니다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결 참조). 도시정비법에 따른 매도청구에서도 매매계약 성립이 의제될 당시의 시가에 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함해 산정해야 한다고 보았습니다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결 참조). 현재의 지목이나 현황만을 기준으로 삼은 평가는 그 자체로 다툴 지점이 됩니다.
- 분양신청을 하지 않은 조합원은 다른 조문이 적용된다
- 조합설립에는 동의했으나 분양신청을 하지 않았거나 철회한 조합원, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 조합원은 도시정비법 제73조의 적용을 받습니다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하며, 이를 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 같은 매도청구라는 말을 쓰지만 기산점과 기한이 제64조와 다릅니다.
아직 촉구서만 받았거나 소장이 오기 전이라면 — 지금 해 두어야 할 일
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회답 기한 2개월을 달력에 먼저 적는다
촉구를 받고 2개월 안에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다고 회답한 것으로 간주되고, 그때부터 조합의 매도청구 기간이 열립니다. 침묵이 시간을 벌어주는 것이 아니라 오히려 상대방의 요건을 채워 주는 구조입니다. 참여할 뜻이 조금이라도 있다면 기한 안에 서면으로 답해 두어야 선택지가 남습니다.
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사업 단계의 고시일을 문서로 확인한다
조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가의 각 고시일이 절차의 시계를 돌리는 기준점입니다. 촉구가 사업시행계획인가 고시 전에 왔거나 고시일부터 30일을 넘겨 왔다면 절차 자체가 쟁점이 됩니다. 고시문과 인가서 사본을 미리 확보해 두면 나중에 기간을 계산할 때 다시 헤매지 않습니다.
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인가처분을 다툴 생각이면 행정소송의 시계를 따로 본다
조합설립인가나 사업시행계획인가는 행정처분이므로 그 효력은 행정소송으로 다투어야 하고, 취소소송에는 별도의 제소기간이 있습니다. 매도청구소송은 민사소송이어서, 그 안에서 조합설립결의에 하자가 있다는 주장만으로는 부족하고 인가처분이 적법하게 취소되었거나 하자가 중대·명백하여 당연무효라는 점까지 주장·증명해야 한다고 보았습니다(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결 참조). 두 소송의 기한은 함께 흐르지 않으므로 순서를 미리 정해야 합니다.
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가격 자료를 지금부터 모아 둔다
인근 재건축·재개발 구역의 실거래가, 프리미엄이 반영된 거래사례, 내 부동산의 면적·형상·접도 조건을 정리해 둡니다. 소송에 들어가면 시가는 감정으로 정해지는데 감정 기회가 여러 번 주어지지 않는 경우가 많아, 감정 전에 자료를 갖춰 두는 편이 실질적입니다.
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근저당·가압류를 미리 정리한다
매매대금에서 근저당권의 채권최고액에 해당하는 금액의 지급을 거절당해 그만큼을 뺀 금액과 상환으로 소유권이전과 인도가 명해질 수 있습니다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2012다111531 판결 참조). 감정가가 그대로 손에 들어오는 것이 아니므로, 말소가 가능한 담보라면 미리 정리해 두는 것이 실제 수령액에 직접 영향을 줍니다.
절차와 기간
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촉구·회답 또는 사전 협의· 회답 2개월 / 협의 3개월 이상
재건축은 사업시행계획인가 고시 후 서면 촉구와 회답 절차를 거칩니다. 주택법에 따른 매도청구는 그 대신 대지 소유자와 3개월 이상 협의하는 절차가 선행됩니다. 이 단계에서 오간 서면의 발송일과 도달일이 뒤에 이어지는 모든 기간 계산의 기준이 됩니다.
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매도청구 의사표시· 도달 즉시 효력
매도청구는 형성권이어서 의사표시가 상대방에게 도달하면 그 시점에 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 다루어집니다. 별도의 합의 없이 계약이 성립하므로, 도달 시점이 곧 시가 산정의 기준시점이 됩니다.
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소유권이전등기·인도 청구 소송과 시가 감정· 1심 8~14개월(감정 포함)
대금이 정해지지 않으면 조합이 소유권이전등기와 인도를 구하는 소를 제기하고, 그 안에서 감정으로 시가를 정합니다. 개발이익 반영 여부, 비교표준지 선정, 개별요인 격차율이 실제로 다투어지는 지점입니다.
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대금 지급과 명도· 판결 확정 후
대금 지급과 소유권이전·인도가 맞물려 정해지는 것이 보통입니다. 주택법에 따른 매도청구라면, 명도로 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 사업 수행에 큰 영향이 없을 때 법원이 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도에 적당한 기간을 허락할 수 있습니다(주택법 제22조 제3항, 집합건물법 제48조 제5항).
비용
- 매도청구 소송의 인지대와 송달료는 소가를 기준으로 정해지고 소가는 대상 부동산의 가액을 따라가므로, 다른 사건보다 초기 비용 부담이 큰 편입니다.
- 시가 감정료가 별도로 듭니다. 부동산의 종류·규모와 감정 항목에 따라 금액이 달라지며, 통상 감정을 신청한 쪽이 먼저 예납하고 판결에서 소송비용으로 정산됩니다.
- 변호사 보수는 위 비용과 별개입니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 행사기간이 지나 매도청구가 효력을 잃어도 그것으로 끝나지 않습니다. 제척기간이 지났다고 매도청구권이 종국적으로 소멸하는 것은 아니고, 다시 조합설립변경동의와 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다(위 2012다111531 판결 참조). 기간 도과만 믿고 버티는 것은 시간을 버는 데 그칠 수 있습니다.
- 감정평가서에 개발이익이 형식적으로만 들어간 경우가 있습니다. 지목이 구거라는 이유만으로 행정조건을 열세로 반영하는 것은 실질적으로는 개발이익을 반영하지 않고 현재의 지목과 현황을 기준으로 시가를 산정한 것으로 볼 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결 참조). 총액이 아니라 개별요인 격차율을 항목별로 열어 봐야 합니다.
- 근저당권이 남아 있으면 그 채권최고액에 상당하는 대금의 지급을 거절당할 수 있고, 법원도 감정가액에서 채권최고액을 공제한 금액의 지급과 상환으로 소유권이전과 인도를 명할 수 있습니다(위 2012다111531 판결 참조).
- 조합설립결의에 하자가 있다는 주장만으로는 매도청구를 막기 어렵습니다. 그 하자로 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 주장·증명해야 한다고 보았습니다(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결 참조).
- 받은 서면이 매도청구인지 수용 절차의 통지인지 혼동하기 쉽습니다. 재개발사업은 수용으로 진행되어 이의신청·행정소송 등 다투는 경로 자체가 다르므로(도시정비법 제63조), 사업의 종류를 먼저 확인해야 대응 방법을 정할 수 있습니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 조합으로부터 매도청구 또는 최고서를 받았다
- 조합 설립이나 분양 신청에 동의하지 않은 토지·건물 소유자다
- 제시된 매매가액이 시세에 비해 낮다고 느껴진다
- 회답 기간이나 절차가 제대로 지켜졌는지 의문이다
- 소송이 제기되어 정해진 기간 내 대응이 필요한 상황이다
자주 묻는 질문
- 매도청구를 받으면 반드시 팔아야 하나요?
- 매도청구는 형성권이어서 요건을 갖춘 행사가 도달하면 그 시점에 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 다루어집니다. 그래서 실제 다툼은 팔지 않겠다는 쪽이 아니라 행사 요건이 갖춰졌는지와 시가를 얼마로 볼 것인지로 옮겨가는 것이 보통입니다. 촉구 시기·회답 기간·행사기간에 흠이 있으면 청구가 배척될 여지가 있으므로 서면의 날짜부터 확인하는 것이 출발점입니다.
- 조합이 제시한 금액이 시세보다 낮은데 그대로 정해지나요?
- 사전 제시액이 최종 금액인 것은 아니고, 다툼이 되면 소송 안에서 감정으로 정해지는 것이 보통입니다. 이때의 시가는 사업이 시행되는 것을 전제로 개발이익이 포함된 가격이므로(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결 참조), 현재의 지목이나 현황만을 기준으로 산정된 평가라면 다툴 여지가 있습니다.
- 회답하지 않고 버티면 어떻게 되나요?
- 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 보고, 조합은 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다(도시정비법 제64조). 침묵은 시간을 벌어주지 않고 상대방의 행사 요건을 채워 주는 쪽으로 작용합니다.
- 지역주택조합이 협의 없이 곧바로 매도청구를 했습니다.
- 주택법은 매도청구를 하기 전에 대상 대지의 소유자와 3개월 이상 협의하도록 정하고 있습니다(주택법 제22조 제1항). 사업계획승인을 받았는지, 대지면적의 95퍼센트 이상 사용권원을 확보했는지, 그 소유자가 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전부터 계속 보유해 온 사람인지에 따라 대상 여부 자체가 달라지므로 함께 확인해야 합니다.
- 판결이 나면 언제 집을 비워야 하나요?
- 대금 지급과 소유권이전·인도가 맞물려 정해지는 것이 보통입니다. 주택법에 따른 매도청구라면, 명도로 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 사업 수행에 큰 영향이 없을 때 법원이 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도에 적당한 기간을 허락할 수 있습니다(주택법 제22조 제3항, 집합건물법 제48조 제5항). 재건축 매도청구는 현행 도시정비법에 같은 조문이 없어 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.
참고 판례
대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결
지역주택조합이 주택법 제22조에 따라 매도청구권을 행사한 사안에서, 여기서의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 주택건설로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다고 보았습니다. 대상 토지의 지목이 구거이고 현황이 도로라도 사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고 형태·면적 등 개별요인으로 감액할 수 있을 뿐인데, 지목을 이유로 행정조건을 열세로 반영한 감정 결과를 채택한 원심 판단에 법리오해가 있다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결
투기과열지구 지정에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없게 된 양수인에 대한 손실보상 사안에서, 손실보상의무가 발생하는 시기와 가액 평가의 기준시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날이고 매도청구권 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날이라고 보았습니다. 그 매매대금은 계약 성립이 의제될 당시의 시가에 따라야 하며 이때의 시가는 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 한 가격, 즉 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다고 하여, 개발이익을 배제한 감정 결과를 채택한 원심을 파기했습니다.
판결문 원문 보기 →대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881 판결
정비사업조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기로 설립되고 토지등소유자의 동의는 인가처분에 필요한 절차적 요건의 하나에 불과하므로, 조합설립결의에 하자가 있더라도 그로 인해 인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 조합은 여전히 사업시행자의 지위를 가진다고 보았습니다. 따라서 매도청구소송에서 조합설립결의의 비용분담 사항 등이 구체성을 결여해 위법하다는 이유로 매도청구의 적법성을 다투려면, 결의가 무효라는 것만으로는 부족하고 인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 주장·증명해야 한다고 했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.