기존 분양신청을 유지한 채 평형만 바꿀 기회를 준 경우라면, 현금청산 분류의 정정과 기존 신청에 따른 분양 배정을 요구할 수 있습니다. 현금청산은 새 아파트를 받는 대신 기존 토지·건물의 권리를 돈으로 정산하는 절차입니다. 반대로 종전 신청을 대체하는 적법한 재분양이었다면 첫 신청만으로 지위가 유지되는 것은 아닙니다. 후속 절차의 실제 내용이 기준입니다.
변경서를 안 냈으니 분양을 포기한 건가요?
종전 신청이 남아 있다면 변경 미신청과 분양 포기는 다릅니다. 변경하지 않은 사람에게 기존 또는 유사 평형을 배정한다고 의결·안내했다면, 그 사람은 기존 신청을 반영해 달라고 요구할 수 있으며, 최초 미신청자라는 이유로 분양에서 제외할 수는 없습니다.
도시 및 주거환경정비법은 분양신청을 하지 않은 사람과 신청기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람 등을 구별해 청산 대상으로 정하고 있습니다. 관리처분계획은 새 대지·건축물의 배분과 비용부담을 정하는 계획이며, 분양신청 현황을 기초로 수립됩니다. 유효한 신청이 남아 있는데도 변경서를 내지 않았다는 사정만으로 최초 미신청자와 같이 처리했다면 법정 청산 사유에 해당하는지 문제됩니다.
대법원에서는 평형별 신청자가 공급 세대수에 미달한 재건축 사업에서, 기존 분양대상 조합원에게 관리처분계획 총회 전에 신청 내용을 바꿀 기회를 준 것은 법 위반이 아니라고 판결한 바 있습니다. 기존 신청자의 내용 변경과 종전 미신청자의 추가 신청을 구별한 판단입니다. 다만 변경서를 내지 않은 조합원의 승소를 직접 판단한 사건은 아니므로, 그 판결만으로 본인의 지위가 확정되지는 않습니다.
철회서를 냈다면 변경 의사만 거둔 것인지 기존 신청 전체를 포기한 것인지가 중요합니다. 아무 변경도 하지 않았다는 사실을 명시적 포기나 조합과의 이탈 합의로 대신 해석할 수는 없습니다.
양식 제목이 ‘철회’라고 적혔어도 실제 표시한 내용이 평형변경 취소라면 신청 전체를 철회한 것으로 단정할 수 없습니다. 반대로 원래 신청을 거두겠다는 의사가 명확하다면, 변경을 하지 않았을 뿐이라는 주장만으로 되돌릴 수는 없습니다.
조합이 “재분양”이라고 하면 다시 신청해야 하나요?
기존 신청을 대체하는 적법한 재분양 절차라면 다시 신청해야 할 수 있습니다. 현행법은 경미하지 않은 사업시행계획인가 변경으로 세대수·주택규모가 달라지면 분양절차를 다시 거칠 수 있도록 합니다. 규모 변경만으로 재신청 의무가 자동 발생하는 규정은 아닙니다.
| 후속 절차 | 분양제외에 반박할 근거 |
|---|---|
| 종전 신청 유지·평형변경 기회 | 변경서 미제출로 기존 신청을 지울 근거가 없다는 점 |
| 종전 신청을 대체한 재분양 | 법정 요건·공고·개별통지·신청기간 등의 실제 하자 |
| 종전 미신청자에게만 추가 기회 | 다른 사람의 재신청 기회가 기존 신청의 소멸을 뜻하지 않는다는 점 |
안내책자에 청산 문구가 있어도 그 대상이 분양 자체를 명시적으로 포기한 사람인지, 변경서를 내지 않은 모든 사람인지에 따라 적용 범위가 다릅니다. 다른 공고나 총회 의결에서 미변경자에게 종전 또는 유사 평형을 배정한다고 정했다면, 청산 문구 하나만으로 기존 신청의 효력을 없앨 수 있다는 주장에 반박할 근거가 됩니다. 분담금 추산액 역시 평형 선택에 필요한 안내일 수 있으므로 그 안내만으로 재분양이 확정되지는 않습니다.
반대로 변경인가에 따라 종전 배정을 폐기하고 새 사업 내용으로 분양절차를 다시 진행했다면, 기존 신청서를 접수했다는 사실만으로 대응하기 어렵습니다. 변경 전후 세대수·주택규모와 종전 신청의 처리, 미신청 효과에 관한 의결·공고가 실제로 새 절차를 뒷받침하는지가 쟁점입니다. 법정 공고와 개별통지, 신청기간에 하자가 있다면 그 잘못 때문에 분양에서 제외됐다는 관계에 맞춰 청구할 수 있습니다.
사업과 신청이 오래전에 이루어졌다면 당시 적용된 법과 전부개정 부칙에 따라 절차의 효력을 판단하게 됩니다. 현재의 재분양 규정이 생겼다는 이유로 과거의 평형변경까지 모두 새 분양신청으로 바뀌는 것은 아닙니다.
실제 재분양이라면 새 절차에도 법정 신청기간이 적용됩니다. 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정하고, 관리처분계획 수립에 지장이 없을 때에만 20일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다. 변경서를 받는 기간이 이보다 짧았다는 사실은 기존 신청 유지 여부와 다른 문제입니다. 그 기간이 단순한 희망평형 변경기간인지, 기존 신청을 대신하는 법정 분양신청기간인지에 따라 짧은 기간을 이유로 한 청산 처리의 적법성이 달라집니다.
법정 청산 사유가 생기면 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상을 협의해야 합니다. 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 재건축의 매도청구는 대금을 지급하고 소유권을 넘겨 달라는 소송입니다. 따라서 청산자 분류는 단순한 명부 표시에 그치지 않고 부동산 이전 절차로 이어질 수 있어, 분양을 원한다면 그 분류의 근거가 된 제외 계획에 맞춘 취소·무효확인이 필요합니다.
이미 현금청산 통보를 받았다면 어떻게 하나요?
기존 신청의 반영과 청산 분류의 정정을 요구하고, 위법한 제외 결의·계획은 무효확인이나 취소를 구할 수 있습니다. 인가 전에는 조합에 최초 신청 반영과 분류 정정을 요구하고, 위법하게 제외한 계획안 결의가 있다면 조합 상대 행정소송으로 결의에 효력이 없다는 확인을 구할 수 있습니다.
대법원에서는 재건축 관리처분계획안에 관한 총회결의무효확인소송은 조합의 사업시행 권한에 따른 권리관계에 관한 행정소송인 공법상 당사자소송에 해당한다고 판결한 바 있습니다. 인가 전이라는 이유로 모든 분쟁을 일반 민사소송으로 처리할 수는 없습니다.
인가·고시 후에는 원칙적으로 조합을 상대로 자신을 청산자로 정한 계획 부분의 취소·무효확인을 구할 수 있습니다. 제외의 원인이 조합의 신청 해석과 계획 내용이라면 결의나 관할청 인가의 취소만 구하는 것으로 대신되지 않습니다. 자신을 제외한 계획 부분의 효력을 없애야 그 부분이 분양 배정의 근거로 쓰이는 것을 막을 수 있습니다.
대법원에서는 분양신청만으로 신축 주택을 분양받을 구체적인 권리가 당연히 정해지는 것은 아니라고 판결한 바 있습니다. 따라서 기존 신청이 유효하다는 주장과 원하는 평형·동호수를 즉시 배정하라는 청구는 구별됩니다. 분양제외가 잘못됐다는 판단을 받더라도 실제 배정은 적법한 관리처분계획과 기준에 따라 정해집니다.
취소소송은 원칙적으로 처분을 안 날부터 90일과 처분일부터 1년을 모두 지켜야 합니다. 법정 심판의 계산과 정당한 사유가 있는 경우의 1년 기간 예외는 별도입니다. 이의·자료요청으로 기간이 멈추지 않고, 무효확인에는 중대·명백한 하자가 필요합니다.
조합이 청산 대상이라는 전제로 매도청구소송을 냈다면 그 민사소송에서도 기존 신청이 유지된다는 항변이 필요할 수 있습니다. 인가된 제외 계획까지 문제라면 행정소송을 함께 제기할 이유가 생깁니다. 청산금 액수만 높여 달라는 방어로는 새 아파트를 분양받을 지위를 보호하기 어렵기 때문입니다.
소송을 제기해도 계획의 효력과 일반분양 등 후속 절차는 자동으로 멈추지 않습니다. 회복하기 어려운 손해를 막을 긴급한 필요가 있다면 집행정지를 구할 수 있으나, 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있으면 허용되지 않습니다. 집행정지가 인정돼도 특정 주택의 배정이 확정되는 것은 아닙니다. 권리변동이 진행되기 전, 분양제외의 원인과 현재 사업 단계에 맞춘 청구·임시 보호를 함께 구성하면 지위를 되찾을 기회를 지킬 수 있습니다.
최초 신청을 인정한 종전 계획이 있는데 후속 계획에서만 빠졌다면, 새 신청을 늦게 받아 달라는 선처 요청보다 기존 신청을 누락한 계획을 고쳐 달라는 요구가 문제에 맞습니다. 그 차이에 따라 법원에서 구할 구제의 내용도 달라집니다.
유효한 기존 신청을 누락했거나 재분양 절차의 하자 때문에 분양에서 제외됐다면, 그 제외를 정한 계획 부분의 취소 등을 구할 수 있습니다. 위법한 제외가 취소되면 현금청산 대신 적법한 관리처분계획의 배정 절차에서 분양받을 지위를 지킬 수 있습니다. 특정 평형·동호수의 배정은 그 계획과 기준에 따라 별도로 정해집니다.
처음 신청은 마쳤는데 평형변경을 안 했다는 이유로 현금청산 통보를 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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분양신청·변경 신청과 청산 사유
도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항
① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 90일(대통령령으로 정하는 경우에는 1회에 한정하여 30일의 범위에서 연장할 수 있다) 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021.3.16, 2025.1.31>
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
2. 분양대상자별 분담금의 추산액
3. 분양신청기간
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.
⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다
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① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24>
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
분양 현황에 따른 계획·배정과 의견청취
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① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
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① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017.10.24, 2018.3.20, 2022.2.3, 2023.6.9, 2024.1.30>
5. 분양설계에 관한 계획은 제72조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.
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① 사업시행자는 제74조에 따른 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제74조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.
인가 후 계획 취소·무효확인과 집행정지
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②행정소송에 관하여 이 법에 특별한 규정이 없는 사항에 대하여는 법원조직법과 민사소송법 및 민사집행법의 규정을 준용한다. <개정 2002.1.26>
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①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
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①취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다.
②취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(이하 "執行停止"라 한다)를 결정할 수 있다. 다만, 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다.
③집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다.
④제2항의 규정에 의한 집행정지의 결정을 신청함에 있어서는 그 이유에 대한 소명이 있어야 한다.
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①제9조, 제10조, 제13조 내지 제17조, 제19조, 제22조 내지 제26조, 제29조 내지 제31조 및 제33조의 규정은 무효등 확인소송의 경우에 준용한다.
인가 전 계획안 결의 소송
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①제14조 내지 제17조, 제22조, 제25조, 제26조, 제30조제1항, 제32조 및 제33조의 규정은 당사자소송의 경우에 준용한다.
관련 판례
대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결
[판결이유 발췌]
분양신청기간 내에 분양신청을 한 조합원들을 대상으로 분양신청 내용의 변경신청을 받은 결과, 각 평형별 분양신청자 수가 조합원 공급대상인 평형별 세대수에 미달하는 이 사건에 있어서, 피고 조합이 분양대상 조합원 자격을 갖추고 분양신청기간 내에 분양신청을 함으로써 분양대상 조합원이 된 사람들에 대하여 관리처분계획 수립을 위한 조합 총회 결의 전에 그 분양신청 내용을 변경할 기회를 부여하였다고 하여 위 법률의 규정을 위반하였다고 볼 수 없다.
대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법상 행정주체인 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 행정처분에 이르는 절차적 요건의 존부나 효력 유무에 관한 소송으로서 그 소송결과에 따라 행정처분의 위법 여부에 직접 영향을 미치는 공법상 법률관계에 관한 것이므로, 이는 행정소송법상의 당사자소송에 해당한다.
[2] 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.
대법원 2019. 12. 13. 선고 2019두39277 판결
[판시사항]
도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발·재건축 정비사업에서 조합원이 관리처분계획 수립 전 단계에서 곧바로 조합을 상대로 공법상 당사자소송의 방식으로 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권의 확인을 구할 수 있는지 여부(소극)
[판결이유 발췌]
도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발·재건축 정비사업에서 사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권(이하 ‘수분양권’이라고만 한다)은 조합원이 된 토지 등 소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다. 따라서 조합원은 자신의 분양신청 내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이지, 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 참조).