계약이 끝난 뒤에도 조합이 임대인 지위와 보증금 반환의무를 승계했다면 조합에 지급을 청구할 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 임대차관계가 남아 있고, 조합이 건물을 취득할 당시 대항력을 갖춘 경우입니다. 대항력은 새 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있는 효력입니다. 보증금 규모와 적용 규정에 따라 승계 여부는 달라질 수 있습니다.
계약이 먼저 끝났는데도 조합이 반환의무를 이어받나요?
상가임대차법상 종료 후 관계 존속 규정이 적용되고 대항력이 남아 있다면 승계될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 계약이 종료해도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 정하고 있습니다. 보증금을 회수하기 위해 남은 임대차관계를 새 소유자에게도 주장할 수 있는지가 문제입니다.
대법원에서는 계약이 먼저 종료됐더라도 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 뒤에 상가 소유권을 취득한 재건축 조합이 임대인의 지위를 승계한다고 판결한 바 있습니다. 해당 사건에서는 계약기간이12월31일 끝났고 조합의 신탁에 따른 소유권이전등기는 다음 해1월19일 이루어졌습니다. 점포의 인도집행은 그 뒤인4월6일에 완료됐습니다.
원심은 계약기간이 끝난 뒤 조합이 취득했다는 이유로 보증금 청구를 배척했습니다. 대법원은 종료 후에도 남는 임대차관계를 고려해 취득 당시 대항력을 심리했어야 한다며 보증금 부분을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 임차인의 대항력이나 보증금 전액의 지급까지 최종 확정한 판결은 아닙니다.
따라서 조합이 “계약은 우리 취득 전에 끝났으니 전 주인에게 받으라”고 거절한다면, 종료일 하나만으로 그 설명이 맞는 것은 아닙니다. 반대로 승계가 인정되면 원칙적으로 새 임대인인 조합이 반환채무를 부담하고 종전 임대인은 벗어납니다. 예전 임대인과 조합에게 언제나 보증금 전액의 공동 책임이 생기는 구조도 아닙니다.
사업자등록만 남아 있으면 대항력이 인정되나요?
점포의 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날 대항력이 생기고, 조합 취득 당시에도 이를 유지해야 승계를 주장할 수 있습니다. 확정일자는 대항력을 얻기 위한 요건이 아닙니다. 사업자등록증의 개업일과 실제 신청일은 다를 수 있고, 점포 일부를 빌렸다면 등록된 주소·임차 부분이 실제 점포를 제대로 나타내는지도 중요해집니다.
조합 취득 전에 점포를 넘기거나 폐업했다면 과거 사업자등록을 했다는 사실만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 조합이 반환채무를 승계한 뒤 점포를 인도했다면 보증금 지급을 청구할 수 있지만, 취득 전에 대항요건을 잃은 경우까지 같은 결론은 아닙니다. 나중의 임차권등기로 과거 취득 당시의 대항력이 되살아나는 것도 아닙니다.
보증금이 큰 상가도 같은 보호를 받나요?
대항력 규정은 환산보증금 한도 초과 계약에도 적용되지만, 종료 후 관계 존속 규정까지 확대 적용되지는 않습니다. 환산보증금은 실제 보증금에 월세를 법정 방식으로 환산한 금액을 더한 것으로, 지역별 법 적용 한도와 비교하는 기준입니다.
위 판결과 같은 승계에는 계약이 끝난 뒤에도 임대차관계가 남는다는 전제가 필요합니다. 제9조 제2항은 환산보증금 한도를 넘는 계약에 확대 적용되는 규정에 포함되지 않으므로, 대항력이 있다는 설명만으로 종료 후 승계까지 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 해당 규정의 적용이 어렵다면 조합이 별도로 반환채무를 넘겨받았다는 약정 등 다른 근거가 필요할 수 있습니다.
계약 당시의 적용 법령과 환산보증금에 따른 보호 범위가 달라질 수 있으므로, 큰 보증금이라는 이유만으로 보호가 전혀 없다고 단정하거나 모든 상가가 위 판결과 같다고 받아들여서는 안 됩니다. 조합 취득 당시 남아 있던 임차인의 권리를 근거로 반환을 요구해야 합니다.
조합이 아직 소유자가 아니어도 직접 청구할 수 있나요?
정비사업 때문에 임차 목적을 달성할 수 없어 계약을 해지할 수 있다면 도시정비법 제70조에 따른 직접 반환을 청구할 수 있습니다. 사업을 시행하는 주체인 사업시행자에게 보증금 반환권을 행사하는 제도이며, 건물의 새 소유자로서 임대인 지위를 승계하는 경우와 근거가 다릅니다.
| 청구 근거 | 조합에 반환을 요구할 전제 |
|---|---|
| 임대인 지위 승계 | 종료 후 관계 존속 규정이 적용되고 조합 취득 당시 대항력이 있는 상태에서 건물을 양수한 경우 |
| 사업시행자 직접청구 | 사업 때문에 계약을 해지할 수 있고 종전 소유자에게 보증금을 돌려받을 권리가 있는 경우 |
직접청구는 원칙적으로 관리처분계획인가 고시 뒤 행사할 수 있습니다. 고시 전이라도 실제 이주절차가 시작되는 등 임대차관계의 유지를 요구하기 부당한 특별사정이 있다면 인정될 수 있습니다. 사업시행자가 있다는 이유만으로 구역 안 모든 보증금 채무를 떠안는 것은 아닙니다.
계약이 이미 다른 이유로 종료됐다면 새로 해지 통지를 보내는 것만으로 위 요건을 대신할 수 없습니다. 종료 원인과 시점에 맞는 반환청구여야 하며, 이미 끝난 계약을 전제로 조합이 건물을 취득한 경우에는 앞서 설명한 임대인 지위 승계가 직접적인 근거가 될 수 있습니다.
보증금을 받을 때까지 점포를 비우지 않아도 되나요?
도시정비법상 인도청구에는 보증금 미반환만으로 계속 영업하거나 인도를 거절할 수 없는 경우가 있습니다. 임차인은 점포를 인도할 의무가 있고 임대인은 보증금 잔액을 반환할 의무가 있습니다. 양자 간의 의무는 동시이행관계에 있습니다. 지연손해금도 실제 인도나 적법한 인도 제공 시점 등에 따라 반환 지체가 언제 시작됐는지가 달라집니다.
도시정비법 제81조에 따른 사용·수익 제한과 조합의 인도 권한은 일반 임대차의 반환·인도 관계와 구별됩니다. 보증금 반환소송을 냈다는 이유만으로 인도집행이 멈추거나 계속 영업할 권리가 보장되지는 않습니다. 이미 인도 판결이나 화해조서가 있다면 그 집행에 맞는 방어도 별도로 구해야 합니다.
먼저 비워야 한다면 임차권등기명령을 이용할 수 있는 계약에서는 등기를 마친 뒤 인도하는 방법이 있습니다. 등기 완료 후 대항요건을 잃더라도 기존 대항력을 유지할 수 있지만, 신청만 한 상태는 다릅니다. 이 제도 역시 환산보증금 한도 초과 임대차에 확대 적용되지는 않습니다.
조합의 인도 요구에 따르는 것과 보증금 반환채권을 포기하는 것은 다른 의사입니다. 이미 조합이 반환의무를 승계했다면 이후 점포를 넘겼다는 사정만으로 그 채무가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 승계 전에 대항요건을 잃었다면 같은 방식으로 조합을 새 임대인이라고 주장할 수 없으므로, 조합의 취득과 실제 인도 사이의 선후가 지급 상대방을 결정하는 근거가 됩니다.
도시정비법 직접청구에서 조합이 보증금을 지급하면 종전 소유자에 대한 구상 관계가 뒤따릅니다. 구상은 조합이 대신 지급한 돈을 원래 부담자에게 돌려달라고 하는 청구입니다. 그러한 구조 때문에 임차인에게 원래 소유자를 상대로 할 보증금 반환권이 있어야 하며, 조합이 있다는 우연한 이유만으로 원래 없던 반환채권이 새로 생기지는 않습니다.
반환채무의 근거가 인정되는 사람을 상대로 지급을 구해야 보증금을 회수할 수 있습니다.
조합에 보증금 전액을 돌려달라고 할 수 있나요?
이미 돌려받은 돈과 정당한 공제액을 뺀 잔액의 지급을 청구할 수 있습니다. 미납 월세·관리비 등 보증금으로 담보되는 채무는 공제될 수 있습니다. 다만 지급한 월세가 다시 미납으로 잡혔거나 근거 없는 비용이 포함됐다면 그 부분은 공제에서 제외하고 그만큼 보증금을 더 지급하라고 요구할 수 있습니다.
보증금을 못 받았다는 이유로 실제 영업한 기간의 월세가 모두 없어지지는 않습니다. 반면 종료 후 관계 존속 규정이 적용되는 계약에서 계속 영업했다면 종전 약정 월세가 적용되는 경우인지가 문제되므로, 종료 뒤 시세만을 이유로 더 높은 금액을 빼겠다는 요구에는 반박할 수 있습니다. 실제 사용 없이 인도만 보류한 경우와는 구별됩니다. 권리금이나 영업손실은 보증금 승계와 별도 지급 근거가 있어야 합니다.
조합의 승계나 직접청구 요건을 갖췄다면 계약 종료를 이유로 한 반환 거절에 반박하고 보증금 잔액의 지급을 요구할 수 있습니다. 이미 낸 월세나 근거 없는 비용이 공제에서 빠지면 그만큼 돌려받을 보증금이 늘어납니다.
계약 종료 뒤 조합이 상가를 취득했는데도 보증금을 받지 못하고 계신가요?
관련 법령 및 판례
접기
종료한 임대차의 승계와 적용범위
-
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>
-
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
-
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
이사 뒤 권리 보전
-
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
사업시행자 직접청구와 인도 요구
-
① 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.
② 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.
③ 제2항에 따른 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다.
-
① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017.8.9>
1. 사업시행자의 동의를 받은 경우
2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우 -
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
관련 판례
대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결
[판시사항]
[1] 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는지 여부(적극)
[2] 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우, 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(적극)
[3] 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)
[판결요지]
상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다.
대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.
대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결
[판시사항]
[1] 구 도시 및 주거환경정비법 제44조 제1항, 제2항이 정비사업 구역 내의 임차권자 등에게 계약 해지권은 물론, 나아가 사업시행자를 상대로 한 보증금반환청구권까지 인정하는 취지 / 위 조항에서 말하는 ‘정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없다’는 것의 의미
[2] 구 도시 및 주거환경정비법상 임차인이 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 같은 법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있는 시기(=관리처분계획인가의 고시 이후) / 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우, 임차인이 위 조항에 따라 임대차계약을 해지하고 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지 판단하는 방법
[판결요지]
한편 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 계약의 기본내용으로 하므로(민법 제618조), 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에서 말하는 ‘정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없다’는 것은 정비사업의 시행으로 인하여 임차인이 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 되거나 임대차목적물을 사용·수익하는 상황 내지 이를 이용하는 형태에 중대한 변화가 생기는 등 임차권자가 이를 이유로 계약 해지권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미한다.
따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 다만 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등으로 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임차인은 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 임차인이 관리처분계획인가의 고시 이전에 해지권을 행사할 수 있는 특별한 사정이 있는지는, 정비사업의 진행 단계와 정도, 임대차계약의 목적과 내용, 정비사업으로 임차권이 제한을 받는 정도, 사업시행자나 임대인 등 이해관계인이 보인 태도, 기타 제반 사정을 종합적으로 고려하여 개별적·구체적으로 판단하여야 한다.
대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결
[판시사항]
[2] 구 도시 및 주거환경정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가져야 하는지 여부(적극)
[판결요지]
도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대하여 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다.
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결
[판시사항]
임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극) / 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부(원칙적 소극) 및 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)
[판결요지]
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.
대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결
[판시사항]
상가건물 임대차보호법 제9조 제2항의 취지 및 위 법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있는 경우, 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립하는지 여부(소극) / 위 법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우, 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인이 시가에 따른 차임 상당의 부당이득금 지급 의무를 부담하는지 여부(소극)
[판결요지]
위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법 취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.
대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결
[판시사항]
[2] 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법
[판결요지]
[2] 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.