계약상 해지 사유나 법정 종료 요건을 갖췄다면 신탁을 끝내고 부동산 반환을 요구할 수 있습니다. 단순한 사업 지연으로 계약과 등기가 자동 종료되지는 않습니다. 본인 계약을 끝낼 근거와 반환받을 권리, 비용 정산 및 등기 이전의 조건도 갖춰야 합니다.
이 글은 신탁회사가 도시정비법상 지정개발자로서 사업을 시행하고 소유자가 신탁등기를 마친 경우에 해당하는 설명입니다. 조합에 부동산을 신탁한 경우나 소규모재건축 등 다른 법에 따른 사업은 그 사업에 적용되는 종료·반환 근거가 별도입니다.
사업이 늦어졌다는 이유로 개인이 해지할 수 있나요?
약속한 의무·기한을 위반했고 계약이 이를 해지 사유로 정했다면 해지권을 행사할 수 있습니다. 인허가 신청이나 자금 조달·착공에 관한 일정이 단순한 예상인지 반드시 지켜야 할 기한인지에 따라 다릅니다. 인허가 보완이나 주민 분쟁으로 늦어진 경우와 신탁회사가 맡은 일을 하지 않은 경우도 같지 않습니다.
재산을 맡긴 사람을 위탁자, 맡아 관리하는 신탁회사를 수탁자, 이익을 받는 사람을 수익자라고 부릅니다. 신탁법에는 계약상 종료사유 외에 위탁자와 수익자의 합의 종료, 이익 전부를 누리는 위탁자의 종료 등도 있지만 계약의 다른 정함이 적용될 수 있습니다. 다른 수익자나 우선수익자가 있다면 소유자라는 이유만으로 언제든 혼자 끝낼 수 있는 것도 아닙니다.
계약상 해지권이 생겼더라도 약정이 먼저 시정 요구·최고를 거치도록 정했다면 이를 이행해야 합니다. 최고는 일정 기간 안에 약속을 이행하라고 촉구하는 것입니다. 해지 의사도 신탁회사에 도달해야 하며, 내용증명을 보냈다는 사실만으로 해지 사유가 인정되지는 않습니다.
법원에 종료를 청구할 수도 있지만, 설정 당시 예측하지 못한 특별사정이 생겼고 종료가 수익자의 이익에 적합함이 명백해야 합니다. 지연이 불만족스럽다거나 신탁회사가 동의하지 않는다는 사실만으로 충족되는 조건은 아닙니다.
계약한 지2년이 지나면 신탁을 끝낼 수 있나요?
**실제 계약에 표준 조항이 채택돼 있고2년 안에 사업시행자 지정을 받지 못했다면 해지 근거가 될 수 있습니다.**2023년 배포된 표준계약서의2년은 지정 전 기한입니다. 지정된 뒤 사업이2년 늦어졌다는 뜻과는 다릅니다.
예컨대 계약 후1년 만에 지정됐지만 그 뒤 착공이2년 늦어졌다면, 지정받지 못한 경우의 조항을 그대로 적용하기는 어렵습니다. 지정 후 지연에 관한 별도 해지 조항이나 다른 의무 위반·법정 종료사유가 있어야 합니다. 표준계약서는 사용을 권장하는 문서이므로 기존 계약을 일괄 변경하지 않습니다. 실제 사업에서 채택한 조항과 특약이 우선 문제됩니다.
주민들이 해지에 찬성하면 모든 계약이 끝나나요?
전체회의 의결이 계약상 해지권을 발생시킬 수는 있지만, 의결만으로 모든 계약이 종료되고 부동산 명의가 돌아오는 것은 아닙니다. 해지권 발생, 그 권리의 행사, 실제 부동산 반환은 별개입니다.
| 2023년 표준계약의 조항 | 실제 계약에 채택된 경우의 조건 |
|---|---|
| 지정 지연 | 계약 체결 후2년 이내 사업시행자 지정을 받지 못한 경우 |
| 전체회의 해지 의결 | 지정에 동의한 토지등소유자4분의3 이상 찬성 |
재건축 전체회의는 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자 전원으로 구성됩니다. 출석자 중4분의3과 같은 뜻이 아닙니다. 지정 동의자100명이 기준이라면75명 이상의 찬성이 필요한 계산이며, 실제 구성원은 승계·공유자 대표 등의 산정도 맞아야 합니다.
의결 뒤 개인의 별도 통지가 필요한지, 대표자가 각 계약을 해지할 권한을 받았는지와 종료되는 계약의 범위는 약정과 의결 내용에 따릅니다. 주민 의견을 모으는 정비사업위원회와 법정 전체회의도 다릅니다. 표준시행규정의 해당 조항이 적용된다면 위원장과 신탁회사의 합의만으로 전체회의의 권한을 대신할 수 없습니다.
신탁회사가 전체회의를 열지 않으면 어떻게 하나요?
전체회의 구성원5분의1 이상은 소집을 요구할 수 있습니다. 안건과 이유, 시행규정상 절차를 갖춘 요구가 필요하며, 소집 요구권이 곧 주민들의 직접 개최권을 뜻하지는 않습니다.
거절된 경우 실제 시행규정이 정한 후속 소집 절차와 권한이 문제됩니다. 일반 사단법인의 총회나 신탁 수익자 집회의 규정을 이 전체회의에 그대로 대입할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다. 권한 없이 자체 회의를 열면 해지 의결을 하고도 그 결의의 효력이 부정될 수 있습니다. 소집 요구권과 신탁회사의 계약상 의무에 따른 이행 청구·임시 조치도 해당 회의의 성격에 맞는 권리와 절차가 전제입니다.
계약을 끝내면 사업시행자 지정도 없어지나요?
개인 계약이 끝나도 사업시행자 지정까지 자동으로 없어지지는 않습니다. 사업시행자 지정은 관할청이 사업을 시행할 권한을 주는 처분으로, 개별 계약이 끝났다는 이유만으로 동시에 사라지지는 않습니다.
인가된 사업을 중지·폐지하려면 단계에 맞는 전체회의 의결과 관할청 인가 등이 문제됩니다. 지정 자체를 없애는 경우에도 처음부터 위법·부당한 처분의 취소와 나중 사정에 따른 철회는 근거가 다릅니다. 지정을 유지할 필요나 공익상 사유와 불이익 등을 근거로 요청할 수 있지만 개인이 요구하면 관할청이 반드시 취소·철회해야 하는 것은 아닙니다.
지정 동의의 철회 역시 원칙적으로 그 동의에 따른 인허가 등을 신청하기 전까지의 제도입니다. 지정 후 동의 철회서만 제출해 사업시행자 지정을 끝내는 방법으로 이해해서는 안 됩니다. 개별 해지로 부동산을 돌려받는 것과 새 주택 대신 현금청산받는 결과도 다릅니다.
신탁계약을 끝내는 통지는 사법상 권리 행사이고, 사업시행자 지정을 취소·철회하는 것은 행정처분을 없애는 절차입니다. 개인 계약에서 종료가 인정돼도 다른 토지등소유자들의 계약과 사업상 지정이 남을 수 있어, 모든 사업을 중단시키는 결과까지 같은 통지로 요구할 수는 없습니다. 반대로 지정이 남았다는 이유만으로 개인의 유효한 계약 종료권이 언제나 배제되는 것도 아닙니다.
반환받을 사람이 원래 소유자인지 역시 신탁에서 정한 귀속권리와 법정 순서에 따릅니다. 다른 잔여재산 수익자나 귀속권리자가 지정돼 있다면 등기를 넘겨줬던 사람이라는 사실만으로 본인에게 반환할 의무를 단정할 수 없습니다. 종료 사유와 반환받을 권리를 각각 갖춘 범위에서 명의 회복을 요구할 수 있습니다.
해지가 인정돼도 비용을 다 내야 명의가 돌아오나요?
법과 계약에 따라 부담할 비용 및 반환을 미룰 수 있는 범위만 적용되며, 모든 청구액을 선지급해야 하는 것은 아닙니다. 반대로 해지됐다는 이유로 아무 비용도 부담하지 않는 것도 아닙니다.
종료 뒤 재산을 받을 사람인 귀속권리자가 정해져야 하고, 실제 이전까지 신탁이 존속하는 것으로 보는 규정이 적용됩니다. 표준계약의 해당 조항을 채택했다면 최종계산 승인과 신탁등기 말소·위탁자 명의 소유권이전등기, 종료 당시 상태의 인도가 문제됩니다. 비용을 이유로 이전을 미룰 약정이나 법정 유치권의 범위도 각각 다릅니다.
신탁회사가 요구하는 사업비·대출·보수는 부담 근거와 실제 지출에 따라 금액이 달라집니다. 신탁사무의 장부·계산자료와 설명을 요구해 중복 비용이나 약정과 다른 보수의 제외·감액을 요구할 수 있습니다. 신탁회사가 의무 위반으로 신탁재산에 손해를 입혔다면 원상회복의무 등을 먼저 이행해야 비용·보수에 관한 권리를 행사할 수 있는 규정도 적용됩니다.
최종계산의 승인을 요구받은 수익자·귀속권리자는1개월 안에 이의하지 않으면 승인한 것으로 볼 수 있습니다. 단순 정산서 수령과 승인 요구는 다릅니다. 실제 계약이 정한 승인 간주 안내와 이의 항목의 소명자료 조건도 지켜야 합니다. 승인하면 원칙적으로 책임이 면제되지만 직무상 부정행위는 예외이며, 이1개월이 일반 해지소송의 기한은 아닙니다.
종료·귀속권리와 반환 조건을 갖췄는데 신탁회사가 협력하지 않는다면 이전등기와 인도를 청구해 부동산 명의를 되찾을 수 있습니다. 정산에서 중복 비용이나 약정 밖 보수를 제외하고 반환을 막는 근거 없는 유보에 반박하면, 부담을 줄이면서 본인에게 귀속될 부동산을 반환받을 수 있습니다.
신탁방식 재건축이 지연되는데 전체회의나 정산을 이유로 부동산 반환도 미루고 있나요?
관련 법령 및 판례
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개인 신탁의 종료 사유와 통지
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제98조(신탁의 종료사유) 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 종료한다．
6. 신탁행위로 정한 종료사유가 발생한 경우
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제99조(합의에 의한 신탁의 종료)
① 위탁자와 수익자는 합의하여 언제든지 신탁을 종료할 수 있다. 다만, 위탁자가 존재하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 위탁자가 신탁이익의 전부를 누리는 신탁은 위탁자나 그 상속인이 언제든지 종료할 수 있다.
③ 위탁자, 수익자 또는 위탁자의 상속인이 정당한 이유 없이 수탁자에게 불리한 시기에 신탁을 종료한 경우 위탁자, 수익자 또는 위탁자의 상속인은 그 손해를 배상하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다. -
제100조(법원의 명령에 의한 신탁의 종료) 신탁행위 당시에 예측하지 못한 특별한 사정으로 신탁을 종료하는 것이 수익자의 이익에 적합함이 명백한 경우에는 위탁자, 수탁자 또는 수익자는 법원에 신탁의 종료를 청구할 수 있다.
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① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
전체회의 의결과 사업 중지·지정 종료
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① 제27조제1항제3호에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 해당 정비사업의 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 전원으로 구성되는 회의(이하 "토지등소유자 전체회의"라 한다)의 의결을 거쳐야 한다.
7. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)
② 토지등소유자 전체회의는 사업시행자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 사업시행자가 소집한다.
사업비·보수 정산과 의무 위반의 회복
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① 위탁자나 수익자는 수탁자나 신탁재산관리인에게 신탁사무의 처리와 계산에 관한 장부 및 그 밖의 서류의 열람 또는 복사를 청구하거나 신탁사무의 처리와 계산에 관하여 설명을 요구할 수 있다.
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① 수탁자는 신탁사무의 처리에 관하여 필요한 비용을 신탁재산에서 지출할 수 있다.
⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에서 정한 사항에 대하여 신탁행위로 달리 정한 사항이 있으면 그에 따른다.
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① 수탁자는 신탁행위에 정함이 있는 경우에만 보수를 받을 수 있다. 다만, 신탁을 영업으로 하는 수탁자의 경우에는 신탁행위에 정함이 없는 경우에도 보수를 받을 수 있다.
③ 제1항의 보수가 사정의 변경으로 신탁사무의 성질 및 내용에 비추어 적당하지 아니하게 된 경우 법원은 위탁자, 수익자 또는 수탁자의 청구에 의하여 수탁자의 보수를 증액하거나 감액할 수 있다.
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제49조(권리행사요건) 수탁자는 제43조 및 제44조에 따른 원상회복의무 등을 이행한 후가 아니면 제46조 또는 제47조에 따른 권리를 행사할 수 없다.
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② 전수탁자는 제46조의 청구권에 기한 채권을 변제받을 때까지 신탁재산을 유치(留置)할 수 있다.
종료 뒤 귀속과 최종계산
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① 제98조제1호, 제4호부터 제6호까지, 제99조 또는 제100조에 따라 신탁이 종료된 경우 신탁재산은 수익자(잔여재산수익자를 정한 경우에는 그 잔여재산수익자를 말한다)에게 귀속한다. 다만, 신탁행위로 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자(이하 "귀속권리자"라 한다)를 정한 경우에는 그 귀속권리자에게 귀속한다.
④ 신탁이 종료된 경우 신탁재산이 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 귀속될 자에게 이전될 때까지 그 신탁은 존속하는 것으로 본다. 이 경우 신탁재산이 귀속될 자를 수익자로 본다.
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제102조(준용규정) 신탁의 종료로 인하여 신탁재산이 수익자나 그 밖의 자에게 귀속한 경우에는 제53조제3항 및 제54조를 준용한다.
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제103조(신탁종료에 의한 계산)
① 신탁이 종료한 경우 수탁자는 지체 없이 신탁사무에 관한 최종의 계산을 하고, 수익자 및 귀속권리자의 승인을 받아야 한다.
② 수익자와 귀속권리자가 제1항의 계산을 승인한 경우 수탁자의 수익자와 귀속권리자에 대한 책임은 면제된 것으로 본다. 다만, 수탁자의 직무수행에 부정행위가 있었던 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 수익자와 귀속권리자가 수탁자로부터 제1항의 계산승인을 요구받은 때부터 1개월 내에 이의를 제기하지 아니한 경우 수익자와 귀속권리자는 제1항의 계산을 승인한 것으로 본다.
행정상 지정의 취소·철회
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① 행정청은 위법 또는 부당한 처분의 전부나 일부를 소급하여 취소할 수 있다. 다만, 당사자의 신뢰를 보호할 가치가 있는 등 정당한 사유가 있는 경우에는 장래를 향하여 취소할 수 있다.
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① 행정청은 적법한 처분이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 처분의 전부 또는 일부를 장래를 향하여 철회할 수 있다.
1. 법률에서 정한 철회 사유에 해당하게 된 경우
2. 법령등의 변경이나 사정변경으로 처분을 더 이상 존속시킬 필요가 없게 된 경우
3. 중대한 공익을 위하여 필요한 경우
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요건: 해당 사업의 신탁계약·시행규정에 표준 조항이 채택돼 있어야 합니다. 계약 후 2년 안에 사업시행자 지정을 받지 못한 사유와 지정 동의자 4분의 3 이상이 찬성한 전체회의 해지 의결은 각각의 적용 조건입니다.
효과: 채택된 조항에 따른 해지권과 최종계산·신탁등기 말소·소유권이전등기·인도 의무의 이행을 요구할 수 있습니다. 지정받은 뒤 2년간 지연됐다는 사실을 미지정 조항과 같게 볼 수 없고 권장 표준 문서가 기존 계약을 일괄 변경하지는 않습니다.