재개발·재건축 및 지역주택조합 작성일 2026-10-20

재건축 조합, 위탁자 동의가 어려워도 법원 허가로 신탁재산을 고유재산으로 정리할 수 있나요?

작성자: 전병욱 변호사

재건축 조합은 맡아 관리하는 신탁재산을 조합 자체의 재산인 고유재산으로 정리하도록 법원에 허가를 신청할 수 있습니다. 허가를 받고 부동산의 권리관계를 공적으로 기록하는 등기를 마치면, 종료된 신탁부동산의 소유관계를 정리해 사업을 진행할 수 있습니다. 재산을 맡긴 위탁자가 사망했거나 연락되지 않아 동의를 받기 어려울 때도 가능한 신청입니다.

이 글은 재산을 맡아 관리·처분하는 수탁자가 조합인 경우의 설명입니다. 조합 앞으로 소유권을 옮기면서 신탁재산이라는 사실을 등기부에 알린 신탁등기가 마쳐진 경우를 전제로 합니다. 신탁의 이익을 받는 사람은 수익자라고 하며, 위탁자와 항상 같은 사람은 아닙니다. 새 대지·건축물의 소유권 이전 내용을 공보에 알리는 이전고시를 앞두고 있다면, 누구의 동의를 받기 어려운지와 조합이 그 재산을 취득할 근거가 무엇인지가 신청의 핵심입니다.

동의를 받지 못해도 법원 허가를 구할 수 있나요?

신탁법은 수익자의 승인과 별도로 법원의 허가를 받는 방법을 인정하고 있습니다. 신탁재산의 고유재산 귀속 허가는 조합이 맡은 재산을 자기 재산으로 보유하도록 허용받는 절차입니다. 수탁자는 원칙적으로 신탁재산을 고유재산으로 만들 수 없지만, 신탁을 설정한 계약 등에서 허용했거나 관련 사실을 알리고 수익자의 승인을 받았거나 법원 허가를 받았다면 예외가 인정됩니다.

다만 연락이 안 된다는 사실만으로 허가가 나오는 것은 아닙니다. 조합은 수익자의 이익을 위해 신탁사무를 처리할 의무가 있고, 허가를 구하는 이유를 법원에 구체적으로 밝혀야 합니다. 계약에 따로 정한 위탁자 동의 조건도 그 내용과 적용 범위에 따라 문제가 남을 수 있습니다. 법원 허가가 계약상 모든 동의 조건을 없애는 것은 아닙니다.

신탁이 끝났다면 부동산은 조합 재산이 되나요?

신탁이 끝나고 조합이 재산을 받을 근거가 있다면 조합의 고유재산으로 정리할 수 있습니다. 신탁법은 목적 달성이나 달성 불능, 계약 등에서 정한 종료사유가 발생한 경우 신탁이 종료된다고 정하고 있습니다. 위탁자의 사망 자체를 독립된 종료사유로 정한 것은 아니므로, 사망과 계약 종료를 같은 뜻으로 볼 수는 없습니다.

종료 뒤 남은 재산은 원칙적으로 수익자에게 귀속되며, 계약 등에서 남은 재산을 받을 사람인 귀속권리자를 따로 정했다면 그 사람에게 귀속됩니다. 따라서 조합 명의로 등기돼 있다는 사실에 더하여 조합의 운영과 권리·의무를 정한 정관, 신탁계약과 실제 지위 변동에 따른 조합 귀속의 근거가 필요합니다. 신탁이 종료돼도 재산이 귀속될 자에게 실제로 이전될 때까지는 신탁이 존속하는 것으로 봅니다.

대법원에서는 이미 조합 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 조합원이 적법한 분양신청을 하지 않아 출자한 재산의 권리를 돈으로 정산받는 현금청산 대상자가 되고 신탁이 종료된 사안에서, 해당 토지 지분은 조합에 귀속된다고 판결한 바 있습니다. 법령·조합규약과 사업 진행을 위해 신탁등기를 마친 취지에 비추어, 부동산을 조합원에게 되돌렸다가 다시 넘겨받을 의무를 인정하지 않았습니다.

이 판결은 구 신탁법에 따른 법원 허가를 얻어 등기를 정리하는 방법도 언급했습니다. 실제 허가 신청을 받아들인 결정은 아닙니다. 구법의 ‘수익자에게 이익이 되는 것이 명백하거나 기타 정당한 이유’라는 문구를 현행 허가 조문의 요건으로 그대로 옮길 수는 없습니다.

대법원에서는 신탁등기 뒤 조합원 지위를 상실해 청산해야 하는 경우 새로 부동산을 팔라고 요구하는 매도청구권을 행사할 필요가 없다고도 판결한 바 있습니다. 출자한 현물을 돌려주는 대신 현금으로 청산한다는 취지이며, 법에서 정한 사항 외의 청산관계는 정관에 따라 해석됩니다. 처음부터 조합원이 아니었던 모든 위탁자에게 같은 결론이 적용되지는 않습니다.

위탁자가 사망했으면 누구에게 통지하나요?

법원 허가 신청과 동시에 통지할 상대방은 수익자입니다. 위탁자에게 연락을 시도했다는 사실과 법이 요구하는 수익자 통지를 마쳤다는 사실은 다릅니다. 사망한 위탁자의 상속인이 누구인지뿐 아니라, 계약상 수익자의 지위와 권리를 누가 갖는지가 문제됩니다.

신탁법은 종료 뒤 재산이 귀속될 자를 수익자로 보는 규정도 두고 있습니다. 종료 전 수익자와 종료 뒤 귀속권리자가 다를 수 있으므로, 계약과 상속관계에 맞춰 통지 상대방과 보호할 권리를 특정할 필요가 있습니다. 조합이 재산을 받는다는 주장만으로 조합 자신에게만 통지하면 된다고 처리할 수는 없습니다.

법원도 다른 수탁자와 수익자의 의견을 듣도록 정해져 있습니다. 주소를 모른다거나 상속관계가 복잡하다는 이유로 통지와 의견청취가 모두 면제되는 것은 아닙니다. 권리자 특정과 필요한 통지 절차를 신청 대리에 포함해야 허가 신청이 연락두절 사실의 설명에 그치지 않습니다.

청산금을 공탁하면 허가를 받을 수 있나요?

청산금을 지급했거나 법이 정한 사유에 따라 공탁소에 돈 등을 맡기는 공탁을 했더라도, 그것만으로 허가가 보장되지는 않습니다. 지급·공탁은 권리자 보호를 뒷받침할 사정입니다. 허가 사유에는 조합 귀속의 근거와 함께 청산대금의 산정·지급 상황, 부동산에서 우선 변제받을 담보권 등 다른 권리에 미치는 영향도 제시되어야 합니다.

법무법인 태평양이 공개한 수행사례에는 현금청산 대상자 두 사람과 처음부터 조합원이 되지 못한 한 사람에 관한 허가 신청 세 건이 소개돼 있습니다. 해당 사무소의 설명에 따르면 신탁계약상 종료, 기존 재산 감정평가액의 전액 공탁, 이전고시가 임박한 사정 등을 주장해 허가를 받았습니다. 다만 해당 결정문 원문과 결정번호·확정 여부는 확인되지 않았습니다.

그 사례의 전액 공탁을 모든 신청의 일률적인 요건으로 삼을 수는 없습니다. 감정평가액을 공탁했다고 정당한 청산대금이 확정되거나 담보권이 모두 없어지는 것도 아닙니다. 대금에 이견이 있다면 귀속허가의 필요성과 금전청산 쟁점을 구별해 권리자의 정당한 이익을 보호하는 주장이 필요합니다.

어떤 신청을 거쳐 등기까지 정리하나요?

조합은 법원에 귀속허가를 신청하고, 허가 뒤 고유재산으로 된 뜻의 등기와 신탁등기 말소를 함께 신청할 수 있습니다. 허가 신청은 일반 소송과 달리 법원이 허가 등 필요한 처분을 하는 비송절차에 따릅니다. 원칙적인 관할은 수탁자인 조합의 주된 사무소 소재지를 기준으로 하는 지방법원입니다.

신청에서는 대상 부동산과 허가를 구하는 행위가 특정되어야 합니다. 정관·신탁계약의 어느 종료사유가 언제 발생했는지와 조합에 귀속될 이유에 관해서는 법원이 일단 사실이라고 인정할 수 있을 만큼 근거를 제시하는 소명이 필요합니다. 이전고시 일정과 소유관계 정리가 지연될 영향은 신속한 판단의 필요성을 뒷받침하지만, 종료와 귀속의 근거를 대신할 수는 없습니다.

법원은 이유를 붙인 결정으로 판단하고 다른 수탁자와 수익자에게 이를 알립니다. 이들은 짧은 기간 안에 결정에 불복하는 즉시항고를 할 수 있고, 이 경우 결정의 집행을 멈추는 효력이 있습니다. 허가 결정을 받았다는 사실과 그 결정을 이용해 등기를 진행할 수 있는 상태는 구별됩니다.

신탁등기는 허가만으로 자동 말소되지 않습니다. 허용된 고유재산 귀속의 등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있지만, 법원 허가와 수익자에게 통지한 사실을 증명하는 정보를 제공하고 두 등기를 한 건으로 신청하는 절차가 남습니다.

단계	해결할 내용
종료·귀속 근거	계약·정관과 지위 변동에 따른 조합 귀속
법원 허가	자기 재산 편입 허용·권리자 이익 보호
후속 등기	고유재산 표시·신탁등기 말소
금전청산	정당한 대금·지급·공탁과 담보권 관계

귀속 근거가 되는 계약 해석, 통지 상대방의 특정과 권리 보호 논증은 신청 결과에 직접 영향을 줍니다. 허가 신청 대리에서는 종료사유와 조합 귀속에 대한 반대 주장을 해소하고, 청산·담보 관계를 반영한 신청으로 소유관계 정리를 구할 수 있습니다. 그 뒤 허가 내용에 맞는 등기까지 연결되어야 조합이 사업에 필요한 재산 관계를 정리할 수 있습니다.

위탁자 동의 확보가 어렵다면 신탁 종료와 조합 귀속의 근거를 밝혀 법원에 귀속허가를 신청할 수 있습니다. 수익자 보호와 통지를 갖춰 허가를 받고 후속 등기를 마치면, 종료된 신탁부동산을 조합의 고유재산으로 정리해 사업을 진행할 수 있습니다.

이전고시를 앞두고 위탁자의 사망·상속·연락두절 때문에 신탁부동산의 소유관계 정리가 막혀 있나요?

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관련 법령 및 판례

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대법원 2010-09-09 선고 2010다19204 판결

[판시사항]

[3] 자기 소유의 토지 지분에 관하여 아파트 재건축 정비사업 시행자인 조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 조합원이 조합에게 적법한 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 됨으로써 위 신탁이 종료한 경우 신탁재산이었던 위 토지 지분은 조합에 귀속하므로, 조합원이 조합으로부터 신탁등기의 말소등기 및 소유권이전등기의 신청절차를 인수하고 다시 조합에게 현금청산을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무는 인정되지 않는다고 한 사례

[판결이유 발췌]

이와 같은 법리와 위탁자가 분양신청을 하지 아니하는 경우 현금으로 청산하도록 규정하고 있는 도시정비법령 및 조합규약의 내용, 재건축정비사업의 원활한 진행을 위하여 이 사건 신탁등기가 경료된 점 등에 비추어, 피고가 사업시행자인 원고에게 적법한 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 됨으로써 이 사건 신탁이 종료하였다면, 그 신탁재산이었던 이 사건 토지 지분은 원고에게 귀속되는 것이므로, 원고가 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 위 토지 지분에 관하여「신탁법」제31조 제1항 단서의 규정에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 원고의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하는 방안을 고려함은 별론으로 하고, 피고가 원고로부터 위 신탁재산에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 신탁등기의 말소등기 및 소유권이전등기의 신청절차를 인수하고, 다시 원고에게 현금청산을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무는 인정되지 않는다고 할 것이어서, 원고의 이 사건 청구는 본안에서 기각되어야 할 것임이 분명하다.

대법원 2013-11-28 선고 2012다110477,110484 판결

[판시사항]

[2] 재건축조합이 조합원 지위를 상실한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 재산에 관한 청산절차를 이행하여야 하는 경우, 도시 및 주거환경정비법에서 정한 것을 제외하고는 조합 정관에 따라 해석하여야 하는지 여부(적극)

[3] 재건축조합의 조합원이 소유 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실한 경우, 재건축조합이 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구권을 행사하여야 하는지 여부(소극)

[판결요지]

[2] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제18조 제1항은 ‘조합은 법인으로 한다’라고 하고, 제27조는 ‘조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다’라고 규정하고 있는데, 민법은 사단법인의 구성원인 사원의 권리와 의무에 관하여 제56조에서 ‘사단법인의 사원의 지위는 양도 또는 상속할 수 없다’라고 규정하고 있을 뿐이므로, 나머지 사항에 관하여는 원칙적으로 사단법인의 정관에 의하여 규율된다. 따라서 재건축조합이 조합원 지위를 상실한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 재산에 관한 청산절차를 이행하여야 하는 경우에도 도시정비법에서 정한 것을 제외하고는 조합 정관에 따라 해석하여야 한다.

[3] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조에서 재건축조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 토지등소유자를 상대로 그가 출자한 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합 정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원 지위를 상실함으로써 청산을 하여야 하는 경우에 그가 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니하고 현금으로 지급하도록 정한 것으로 보아야 한다. 이는 조합원이 그 소유의 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우에도 달리 볼 것은 아니므로, 재건축조합은 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 도시정비법 제39조를 준용하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다.

신탁법 제34조 제1항 제1호, 제2항

제34조(이익에 반하는 행위의 금지)
① 수탁자는 누구의 명의(名義)로도 다음 각 호의 행위를 하지 못한다.
1. 신탁재산을 고유재산으로 하거나 신탁재산에 관한 권리를 고유재산에 귀속시키는 행위

② 제1항에도 불구하고 수탁자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제1항 각 호의 행위를 할 수 있다. 다만, 제3호의 경우 수탁자는 법원에 허가를 신청함과 동시에 수익자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
1. 신탁행위로 허용한 경우
2. 수익자에게 그 행위에 관련된 사실을 고지하고 수익자의 승인을 받은 경우
3. 법원의 허가를 받은 경우

신탁법 제33조

제33조(충실의무) 수탁자는 수익자의 이익을 위하여 신탁사무를 처리하여야 한다.

신탁법 제98조 제1호, 제6호

제98조(신탁의 종료사유) 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 종료한다．
1. 신탁의 목적을 달성하였거나 달성할 수 없게 된 경우

6. 신탁행위로 정한 종료사유가 발생한 경우

신탁법 제101조 제1항, 제4항

제101조(신탁종료 후의 신탁재산의 귀속)
① 제98조제1호, 제4호부터 제6호까지, 제99조 또는 제100조에 따라 신탁이 종료된 경우 신탁재산은 수익자(잔여재산수익자를 정한 경우에는 그 잔여재산수익자를 말한다)에게 귀속한다. 다만, 신탁행위로 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자(이하 "귀속권리자"라 한다)를 정한 경우에는 그 귀속권리자에게 귀속한다.

④ 신탁이 종료된 경우 신탁재산이 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 귀속될 자에게 이전될 때까지 그 신탁은 존속하는 것으로 본다. 이 경우 신탁재산이 귀속될 자를 수익자로 본다.

비송사건절차법 제39조 제1항

제39조(관할법원)
① 「신탁법」에 따른 사건(이하 "신탁사건"이라 한다)은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 수탁자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 관할한다.

민사소송법 제5조 제1항

제5조(법인 등의 보통재판적)
①법인, 그 밖의 사단 또는 재단의 보통재판적은 이들의 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳에 따라 정하고, 사무소와 영업소가 없는 경우에는 주된 업무담당자의 주소에 따라 정한다.

비송사건절차법 제44조의8

제44조의8(이익에 반하는 행위에 대한 법원의 허가)
① 수탁자가 「신탁법」 제34조제2항제3호에 따른 이익에 반하는 행위의 허가를 신청하는 경우에는 그 사유를 소명하여야 한다.
② 제1항에 따른 신청에 대한 재판을 하는 경우 법원은 다른 수탁자(신탁재산관리인이 선임된 경우에는 신탁재산관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 및 수익자의 의견을 들어야 한다.
③ 제1항에 따른 신청에 대한 재판은 이유를 붙인 결정으로써 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 신청에 대한 재판은 다른 수탁자와 수익자에게 고지하여야 한다.
⑤ 제1항에 따른 신청에 대한 재판에 대하여는 다른 수탁자 또는 수익자가 즉시항고를 할 수 있다. 이 경우 즉시항고는 집행정지의 효력이 있다.

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