위법한 제명과 일반분양으로 분양받을 권리를 잃었다면, 조합과 그 권리 침해에 관여한 시공사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 돌려받을 대상은 분양받았더라면 보유했을 경제적 이익입니다. 시공사가 책임지는 조건과 실제 배상액은 조합의 책임과 구별해 밝혀야 합니다.
수분양권은 아파트를 분양받을 권리입니다. 제명이 부당하다는 결론을 얻어도 이미 본인 몫 아파트가 일반분양되어 그 권리를 실현할 수 없다면, 지위 회복과 별도로 잃은 권리의 가치를 돈으로 배상받는 청구가 필요합니다.
일반분양이 끝난 뒤에도 조합에 돈을 청구할 수 있나요?
조합의 잘못이 있는 위법한 제명과 일반분양 때문에 수분양권을 상실했다면, 그 손해를 본인에게 배상하도록 청구할 수 있습니다. 민법은 고의, 즉 알면서 한 행위나 과실, 즉 필요한 주의를 기울이지 않은 잘못으로 다른 사람에게 위법하게 손해를 입히면 배상책임을 인정합니다.
대법원에서는 재건축조합이 조합원을 위법하게 제명한 상태에서 그 조합원들이 분양받아야 할 아파트를 일반분양한 것은 수분양권을 위법하게 박탈하는 불법행위가 될 수 있다고 판결한 바 있습니다. 해당 사건에서는 제명 조합원들이 제명의 무효를 주장하고 일부 관련 소송에서 조합이 패소하기도 했는데, 조합은 이들을 배제한 채 일반분양을 마쳤습니다.
따라서 청구에는 원래 분양받을 권리가 있었고, 위법한 배제 때문에 그 권리를 실제로 잃었다는 연결이 필요합니다. 조합 전체의 재산이 줄어 분담금이 늘었다는 손해와 달리, 본인의 분양받을 권리 자체가 침해된 직접손해이므로 본인에게 지급을 요구할 근거가 됩니다.
위 판결은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 시행 전 구 주택건설촉진법에 따라 진행된 사업에 관한 것입니다. 현행 도시정비법은 조합의 운영규칙인 정관에 조합원 자격·제명과 총회 의결방법 등을 두도록 하고, 분양설계와 분양대상자 등을 정하는 관리처분계획에 따라 주택을 공급하도록 정하고 있습니다. 옛 판결의 의결정족수를 그대로 적용하기보다 제명 당시의 법령·정관과 실제 분양권의 근거에 맞춰 위법성을 주장해야 합니다.
정관과 제명 결의·통지는 적용할 제명사유와 의결·통지절차 위반을, 분양신청·배정 자료와 계획은 배제되지 않았다면 받을 권리를 뒷받침합니다. 일반분양 계약과 완료 경위까지 연결하면 단순한 제명절차의 잘못을 넘어 실제 잃은 권리의 배상을 구할 수 있습니다. 아직 분양 참여를 지킬 단계라면 제명 후 조합원 지위 보호의 구제가 별도로 필요합니다.
제명결의에 참여하지 않은 시공사에도 청구할 수 있나요?
위법성을 알았거나 알 수 있었는데도 조합과 함께 일반분양을 강행해 같은 손해를 일으켰다면, 시공사에도 공동 배상을 청구할 수 있습니다. 여러 사람의 관련된 행위가 하나의 손해를 일으키는 것을 공동불법행위라고 합니다. 공사를 했다는 사실만으로 시공사에 책임이 생기는 것은 아닙니다.
대법원에서는 조합과 시공사의 행위가 객관적으로 관련되어 함께 손해를 일으켰다면 서로 미리 짜거나 같은 인식을 가졌다는 증명까지 필요하지 않다고 판결한 바 있습니다. 다만 각자의 고의·과실 있는 행위와 공동행위에 따른 손해라는 책임 요건은 갖춰야 합니다.
위 재건축 사건의 시공사는 조합과 함께 사업을 시행하는 공동사업시행자였습니다. 제명된 사람들을 제외한 조합원 수로 계약했고, 제명 조합원들의 토지 지분을 확보하는 분쟁과 조합의 패소를 알 수 있었습니다. 조합원 지위가 회복되어 분양권이 인정되면 책임을 부담하겠다는 각서도 조합과 함께 제출한 뒤 일반분양을 진행했습니다.
이런 사업 약정과 승인신청·각서, 일반분양 관여 자료는 시공사가 무엇을 맡았고 어떤 문제를 알 수 있었는지를 보여 줍니다. 제명 당시 시공사가 아니었다는 항변에 대해서도 이후 사업에 참여한 경위와 분양 강행의 책임을 구체적으로 제시할 수 있습니다. 해당 사건에서도 시공사는 제명 후 사업에 다시 참여했지만 공동 책임이 인정됐습니다.
공동불법행위가 인정되면 조합과 시공사가 같은 손해의 배상책임을 함께 부담하므로, 조합에만 지급을 요구하는 경우보다 회수할 상대방이 늘어납니다. 어느 한쪽이 배상한 부분은 다른 쪽에 다시 받을 수 없으며, 두 상대방에게 각각 손해액 전부를 받아 두 배로 회복하는 방식은 아닙니다.
잃은 아파트의 현재 시세 전부를 받을 수 있나요?
받았을 아파트의 가치에서 부담했어야 할 금액 등을 반영한 실제 손해의 배상을 구할 수 있습니다. 손해액은 위법한 제명이 없었을 때의 재산 상태와 실제 재산 상태의 차이입니다. 당시 부담할 분담금까지 모두 면제된 채 아파트를 취득했을 것으로 계산하지 않습니다.
대법원에서는 위 사건의 일반분양이 완료되어 권리를 잃은 때를 기준으로 수분양권의 가치를 평가하고, 일반분양가에서 기존 조합원 분담금을 공제한 손해 산정이 정당하다고 판결한 바 있습니다. 제명일이나 현재 시세 중 높은 가격을 임의로 선택하는 계산과는 다릅니다. 어떤 평형을 분양받았을지와 권리를 실제 잃은 시점이 금액의 전제입니다.
조합이나 시공사가 “제명된 사람들이 모두 남았다면 분담금이 더 올랐을 것”이라며 공제액을 늘릴 수도 있습니다. 그러나 위 사건에서는 조합원 수가 늘어도 시공사의 수익과 다른 계약조건은 그대로 둔 채 분담금만 올렸을 것이라는 가정을 받아들이지 않았습니다. 대법원에서는 제명 없는 상태의 재산을 계산할 때 위법행위 전후 사정으로 합리적으로 인정할 수 없는 가정을 넣어서는 안 된다고 판결한 바 있습니다.
따라서 분양가·거래가와 평가 자료는 잃은 권리의 가치를, 사업약정과 부담금 내역은 실제 부담했을 비용을 정하는 근거가 됩니다. 이미 받은 청산금이나 남아 있는 재산·권리도 무엇을 보전하는지에 맞춰 반영해야 합니다. 청산금은 아파트 대신 토지·건물 등의 가치를 돈으로 정산하는 금액이며, 같은 손해를 보전한 돈을 배상금으로 다시 받는 구조는 아닙니다.
조합에 반대했던 사정 때문에 배상액이 줄어드나요?
손해 발생이나 확대에 기여한 피해자 측 사정이 있다면 감액될 수 있지만, 반대했다는 이유만으로 일정 비율이 자동 공제되지는 않습니다. 피해자의 잘못 등을 배상책임과 금액에 반영하는 제도를 과실상계라고 합니다.
위 사건에서는 현실성이 부족한 무상지분 요구를 고집해 분양계약을 거부한 경위, 사업을 정상적으로 진행하기 어렵게 된 사정, 시공사가 전체 조합원 수에 맞는 계약조건을 정할 기회를 갖지 못한 사정 등이 문제됐습니다. 대법원에서는 이런 사정을 전혀 반영하지 않고 손해 전부를 조합과 시공사에 부담시킨 것은 불합리하다고 판결한 바 있습니다. 이 때문에 조합과 시공사에 배상을 명한 이전 판결 부분은 효력을 잃었고, 배상액을 다시 심리하게 됐습니다. 원래 명했던 배상액이 그대로 확정된 사건은 아닙니다.
다만 대법원에서는 감액하더라도 그 사건의 조합원들이 불법행위와 관계없이 받을 금전청산금 상당액은 보장하고, 위법성이 가볍지 않은 만큼 과도한 감액도 피해야 한다고 판결한 바 있습니다. 모든 사건에 같은 최저배상액이 있다는 뜻은 아닙니다. 실제 청산받을 권리와 금액, 이미 회복한 부분을 전제로 감액의 한계를 주장할 근거입니다.
제명 위법성과 감액 사유는 따로 설명돼야 합니다. 정당한 이의제기였는지, 분양계약을 거부한 이유와 이후 상황이 무엇이었는지에 따라 조합이 주장하는 비협조의 의미도 달라집니다. 권리 가치의 평가와 근거 없는 분담금 증액 주장의 반박, 실제 피해자 사정에 맞는 감액 반박이 갖춰져야 청구액이 불필요하게 줄어드는 것을 막을 수 있습니다.
| 계산할 내용 | 금액에 미치는 영향 |
|---|---|
| 상실 당시 수분양권 가치 | 잃은 경제적 가치의 평가 |
| 분양받았다면 부담할 분담금 | 실제 부담할 비용의 반영 |
| 청산 수령액·남은 재산과 권리 | 이미 보전되거나 남은 가치의 반영 |
| 피해자 측의 손해 발생·확대 기여 | 배상액 감액 여부와 범위 |
불법행위 배상에는 원칙적으로 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년의 소멸시효, 즉 권리를 행사하지 않아 청구권이 소멸하는 기간이 적용됩니다. 대법원에서는 금융계약 사건에서 위법행위와 손해 발생에 간격이 있으면 현실적인 손해 발생과 그 손해를 구체적으로 안 때를 구별해야 한다고 판결한 바 있습니다. 제명 무효판결이 확정될 때까지 배상청구의 시효도 기다려 준다고 전제해서는 안 됩니다.
이미 잃은 수분양권은 조합과 책임 있는 시공사 상대 손해배상청구로 경제적 회복을 구할 수 있습니다. 부담했을 비용과 이미 회복한 금액을 반영하고, 근거 없는 공제와 과도한 감액을 반박하면 실제 남은 손해의 배상을 구할 수 있습니다.
부당한 제명 뒤 본인 몫 아파트가 일반분양되어, 조합과 시공사에 잃은 이익을 청구하려고 하시나요?
관련 법령 및 판례
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제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
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제760조(공동불법행위자의 책임)
①수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다. -
제763조(준용규정) 제393조, 제394조, 제396조, 제399조의 규정은 불법행위로 인한 손해배상에 준용한다.
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제396조(과실상계) 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.
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제766조(손해배상청구권의 소멸시효)
①불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.
②불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다. 도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항 제2호·제3호·제10호
제40조(정관의 기재사항 등)
① 조합의 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2023.12.26>
2. 조합원의 자격
3. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체
10. 총회의 소집 절차ㆍ시기 및 의결방법-
제74조(관리처분계획의 인가 등)
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명 -
제79조(관리처분계획에 따른 처분 등)
① 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.
② 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2008다37414 판결
[판시사항]
[1] 재건축조합원들을 위법하게 제명한 상태에서 제명된 조합원들이 분양받아야 할 아파트를 일반분양하는 것이 불법행위에 해당하는지 여부(적극)
[2] 재건축조합이 조합원들을 위법하게 제명하여 그 수분양권을 박탈한 상태에서 ‘시공사’가 재건축조합과 함께 일반분양을 강행하는 경우, 제명된 조합원들에 대한 공동불법행위가 성립하는지 여부(적극)
[3] 불법행위로 인한 재산상 손해의 액수를 산정함에 있어 위법행위가 없었을 경우의 재산상태에 관하여 당사자가 주장하는 사정을 참작하기 위한 요건
[판결요지]
[1] 재건축조합원들을 위법하게 제명한 상태에서 제명 조합원들이 분양받아야 할 아파트를 일반분양하는 것은 재건축조합원들의 수분양권을 위법하게 박탈하는 것으로서 불법행위가 될 수 있다.
[2] 수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위에 있어서 행위자 상호간의 공모는 물론 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고, 다만 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족하고 그 관련 공동성 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 그에 대한 배상책임을 지는 공동불법행위가 성립하는바, 재건축조합이 재건축조합원들을 위법하게 제명하여 그 수분양권을 박탈한 상태에서 시공사가 재건축조합과 함께 일반분양을 강행하는 경우에는 제명된 조합원들에 대하여 공동불법행위가 성립할 수 있다.
[3] 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이므로, 손해액을 산정함에 있어서는 먼저 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태를 상정하여야 할 것인데, 위법행위가 없었을 경우의 재산상태를 상정함에 있어 고려할 사정들은 위법행위 전후의 여러 정황을 종합한 합리적인 추론에 의하여 인정될 수 있어야 하고, 당사자가 주장하는 사정이 그러한 추론에 의하여 인정되지 않는 경우라면 이를 위법행위가 없었을 경우의 재산상태를 상정하는 데에 참작할 수 없다.
[판결이유 발췌]
불법행위로 인한 손해의 발생 또는 확대에 관하여 피해자에게도 과실이 있는 때에는 그와 같은 사유는 가해자의 손해배상의 범위를 정함에 있어 당연히 참작되어야 하고, 양자의 과실비율을 교량함에 있어서는 손해의 공평부담이라는 제도의 취지에 비추어 피해발생에 관련된 제반 상황이 충분히 고려되어야 할 것이며, 과실상계사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것이 사실심의 전권사항이라고 하더라도 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하여서는 아니 된다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2006다50338 판결 등 참조).
따라서 원심으로서는 위와 같은 사유들을 참작하여 손해배상액을 적정한 금액으로 감액하였어야 할 것인바, 다만, 피고들의 불법행위가 성립하는 이상 손해배상액을 감액함에 있어 원고와 선정자들이 불법행위와 관계없이 지급받을 수 있는 금전청산금 상당의 금액은 보장되도록 해야 할 뿐 아니라, 나아가 이 사건 불법행위의 위법성이 결코 가볍지 않은 점에 비추어 손해배상액이 과도하게 감액되지 않게 할 필요가 있다.
대법원 2025. 10. 16. 선고 2020다225848 판결
[판시사항]
[1] 위법행위 시점과 손해 발생 시점에 시간적 간격이 있는 경우, 불법행위로 인한 손해배상책임이 성립하는 시기(=손해의 발생 시점) / 여기서 ‘손해’와 ‘손해의 발생 시점’의 의미 및 현실적으로 손해가 발생하였는지 판단하는 방법
[2] 불법행위로 인한 손해배상청구권의 단기소멸시효 기산점이 되는 ‘손해 및 가해자를 안 날’의 의미 및 인정 방법
[판결요지]
[1] 불법행위로 인한 손해배상책임은 원칙적으로 위법행위 시에 성립하지만, 위법행위 시점과 손해 발생 시점 사이에 시간적 간격이 있는 경우에는 손해가 발생한 때에 성립한다. 손해란 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상의 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 있은 후의 재산상태의 차이를 말한다. 또한 손해의 발생 시점이란 이러한 손해가 현실적으로 발생한 시점을 의미하는데, 현실적으로 손해가 발생하였는지 여부는 사회통념에 비추어 객관적이고 합리적으로 판단하여야 한다.
[2] 불법행위로 인한 손해배상청구권의 단기소멸시효 기산점이 되는 민법 제766조 제1항 소정의 ‘손해 및 가해자를 안 날’이라 함은 손해의 발생, 위법한 가해행위의 존재, 가해행위와 손해의 발생 사이에 상당인과관계가 있다는 사실 등 불법행위의 요건사실을 현실적이고도 구체적으로 인식하였을 때를 의미하고, 피해자 등이 언제 불법행위의 요건사실을 현실적이고도 구체적으로 인식하였다고 볼 것인지는 개별 사건에서의 여러 객관적 사정을 참작하고 손해배상청구가 사실상 가능하게 된 상황을 고려하여 합리적으로 인정하여야 한다.