받을 사람이 분명한 월세는 그 수령권자에게 지급하고, 귀속 다툼과 압류가 겹친 월세는 요건을 갖춰 법원 공탁소에 돈을 맡기는 공탁으로 지급의무를 면할 수 있습니다. 종전 임대인의 채권자와 새 건물주가 같은 월세를 요구한다면, 이전 전후의 월세를 구분한 뒤 다투는 금액에 맞는 공탁을 선택할 수 있습니다.
이 글은 상가를 인도받고 사업자등록을 신청해 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춘 임차인을 대상으로 합니다. 종전 임대인에게 월세를 지급하지 말라는 압류명령과 종전 임대인의 채권자가 그 월세를 직접 받아 갈 수 있게 하는 추심명령이 임차인에게 송달된 뒤 건물이 매매된 상황입니다. 이때 임차인은 압류된 월세, 즉 차임을 지급할 제3채무자가 되고, 추심명령으로 그 돈을 받아 갈 권한을 얻은 채권자를 추심권자라고 합니다.
매매 전 밀린 월세와 승계 뒤 월세는 받을 권리가 다릅니다
상가건물 임대차보호법은 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 다음 날부터 대항력을 인정하고, 건물을 넘겨받은 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 규정은 법에서 정한 보증금 한도를 넘는 상가에도 적용됩니다. 대항력을 갖추지 못했다면 임대차 인수에 관한 합의 등 별도의 승계 근거가 필요하므로, 아래의 법률상 승계를 그대로 전제할 수는 없습니다.
대법원에서는 대항력 있는 상가의 새 소유자가 임대인 지위를 승계하면 임차인은 새 임대인에게 차임을 지급할 의무를 부담하지만, 소유권 이전 전에 이미 발생한 연체차임은 별도의 채권양도절차가 없는 한 종전 임대인에게 남는다고 판결한 바 있습니다. 해당 기간에 상가를 사용하도록 한 사람에게 그 대가가 귀속되기 때문입니다.
따라서 새 임대인이 이전 전 밀린 월세까지 요구한다면, 그 차임채권을 별도로 넘겨받았는지가 과거 월세 청구의 근거입니다. 채권양도는 양도인의 통지나 임차인의 승낙이 있어야 임차인에게 주장할 수 있고, 압류채권자 같은 제3자에게 주장하려면 문서에 관해 공적으로 증명된 날짜인 확정일자가 있는 증서로 통지·승낙했는지도 문제됩니다. 건물 매매계약에 월세 정산 약정이 있다는 설명만으로 앞선 압류보다 우선하는 것은 아닙니다.
새 임대인에게 생긴 월세채권과 앞선 압류의 범위는 별개입니다
압류명령은 임차인에게 송달되면 효력이 생기고, 추심명령도 송달을 기준으로 효력이 발생합니다. 압류 대상인 종전 임대인의 차임을 임의로 그 임대인에게 보내면 추심권자에게 다시 지급할 위험이 있습니다. 압류·추심의 기본 효과는 상가 차임채권의 압류·추심 사례에서 설명합니다.
압류 범위는 결정문에 붙은 채권 목록에 따라 정해집니다. 어느 임대차의 차임인지, 이미 발생한 금액만인지 장래 차임도 포함하는지, 기간과 금액 상한이 무엇인지가 지급할 범위에 직접 영향을 줍니다. 청구금액이 크다는 이유만으로 목록에 없는 미래 월세까지 압류된 것은 아닙니다.
예컨대 9월분 미납 차임만 압류했다면 그 목록을 11월분까지 넓혀 읽을 수 없습니다. 반면 ‘앞으로 발생할 차임’이 포함된 명령이 먼저 송달되고 건물 소유권이 나중에 이전됐다면, 승계 뒤 차임에도 그 압류가 미치는지 추가 판단이 필요합니다. 임대인 승계에 따른 차임 귀속만으로 선행 압류의 소멸이나 존속까지 결론 낼 수는 없습니다.
앞서 설명한 승계 판결은 월세채권의 선행 압류 효력을 판단한 사건이 아닙니다. 건물 매매 뒤 장래 월세의 압류가 언제나 사라진다거나 언제나 유지된다고 전제해 한쪽에 지급하면, 다른 쪽의 청구가 남을 수 있습니다. 같은 기간의 돈에 관한 양쪽 청구 근거와 압류 범위를 대조해 수령권자가 분명해진 부분은 지급하고, 실제 귀속 다툼이 남는 부분은 공탁 요건에 맞춰 처리할 수 있습니다.
주의를 다해도 받을 사람을 알 수 없다면 혼합공탁으로 월세 지급의무를 면할 수 있습니다
월세의 귀속에 실제 다툼이 있고 그 채권에 압류가 있으며, 주의를 다해도 받을 권리자를 알 수 없다면 변제공탁과 집행공탁을 함께 하는 혼합공탁이 가능합니다. 변제공탁은 채권자에게 지급하는 대신 돈을 맡겨 채무를 면하는 방식이고, 집행공탁은 압류된 돈을 집행절차에서 처리하도록 맡기는 방식입니다.
민법은 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우를 채권자 불확지라고 하여 변제공탁을 허용합니다. 대법원 행정예규인 「금전채권의 혼합공탁에 관한 사무처리지침」도 금전채권의 귀속에 다툼이 있고, 다투는 사람 전부 또는 일부에 압류가 있는 경우 혼합공탁을 할 수 있다고 정하고 있습니다. 새 임대인의 청구는 별도의 압류명령이 아니므로, 두 사람이 달라고 한다는 이유만으로 압류가 여러 건 겹친 경우와 같아지는 것은 아닙니다.
등기기록과 압류명령, 계약·채권양도 자료를 읽으면 받을 사람이 분명해지는 경우에는 단순한 불안감만으로 이 요건을 충족하지 못합니다. 대법원에서는 보험금 사건에서 주의를 다했다면 채권자가 될 수 없음을 쉽게 알 수 있었던 사람까지 공탁서에 받을 권리자로 표시한 공탁은 불확지 변제공탁의 효력이 없다고 판결한 바 있습니다. 공탁서가 접수됐다는 사실과 실제 지급의무를 면했다는 결과는 구별됩니다.
| 월세의 상태 | 지급·공탁의 기준 |
|---|---|
| 이전 전 발생, 종전 임대인 귀속·압류 범위 확정 | 유효한 추심명령에 따른 지급 또는 집행공탁 |
| 승계 뒤 발생, 수령권자·압류 범위 확정 | 확인된 수령권자와 집행관계에 따른 처리 |
| 같은 월세의 귀속 다툼과 압류, 무과실 불확지 | 변제·집행 사유를 갖춘 혼합공탁 |
공탁에는 다투는 월세의 기간·금액과 양쪽 사유를 담습니다
혼합공탁에서는 종전 임대인과 새 임대인 중 누구에게 해당 차임이 귀속되는지의 다툼, 압류·추심명령과 송달일, 공탁 대상 기간·금액을 구체적으로 적습니다. 민사집행법상 압류 관련 금전채권 전액의 공탁과 민법상 변제공탁의 요건을 모두 충족하도록 원인을 구성해야 이중지급 위험에 대한 방어가 가능합니다.
피공탁자는 공탁서에 받을 권리자로 표시하는 사람입니다. 예규에 따르면 권리자인지 다투는 사람들을 적고, 집행채권자는 그 지위만으로 피공탁자란에 적지 않습니다. 따라서 ‘추심권자 또는 새 임대인’이라는 문구를 일률적으로 넣기보다 실제 차임채권을 가진 사람이 누구인지 다투는 종전·새 임대인과 압류에 따라 돈을 받는 추심권자의 지위를 구별하여 기재해야 합니다.
공탁 원인을 뒷받침하는 자료와 통지서를 첨부하고, 피공탁자에게 하는 공탁통지와 별도로 압류명령을 발령한 법원에 공탁 사실을 알리는 사유신고도 합니다. 각 지급기에 발생한 차임을 기준으로 처리해야 하며, 한 번의 공탁이 이후 발생할 모든 월세까지 대신하지는 않습니다. 공탁금의 최종 수령은 귀속을 증명하는 판결이나 동의서 등에 따라 채권자들에게 돈을 나누거나 공탁소에서 찾아가는 배당·출급 절차의 문제입니다. 임차인이 해당 지급의무를 면하는 것과는 구별됩니다.
추심금 청구와 연체 해지에는 같은 월별 지급·공탁 내역으로 답할 수 있습니다
추심금 소송에서는 압류 범위를 넘은 청구와 적법한 지급·공탁으로 이미 소멸한 채무 부분의 지급을 거절할 수 있습니다. 어느 달의 얼마를 어떤 근거로 면했는지를 공탁서·납입기록·사유신고와 연결해 주장하면, 같은 월세를 다시 내라는 청구를 배척할 근거가 됩니다.
새 임대인이 연체를 이유로 계약 해지와 상가 인도를 요구한다면, 해지통지가 도달할 때 실제 남은 연체액이 기준입니다. 상가건물 임대차보호법은 연체액이 3기분 차임(월세를 매달 내는 계약에서는 세 달치 월세)에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 적법한 공탁으로 면한 차임은 미지급액에서 제외하여 해지 요건을 충족하지 않았다는 항변, 즉 상대방 청구를 막는 주장을 할 수 있습니다.
새 임대인이 승계 전 연체액까지 합산했다면 그 차임채권의 양수 여부도 관련됩니다. 대법원에서는 연체차임채권을 따로 양수하지 않은 새 임대인은 승계 뒤 연체액이 3기분에 달해야 해지할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 다만 그 사건의 임차인은 승계 뒤에도 3기 이상 연체하여 결국 인도의무를 면하지 못했습니다. 과거 월세를 빼는 주장만 믿고 현재 월세를 계속 미납하는 선택은 영업 유지에 도움이 되지 않습니다.
공탁한 금액이 공탁 대상 월세 전액에 못 미치면 부족액만 남는 데 그치지 않고 공탁 자체의 효력이 부정될 수 있습니다. 유효한 공탁에 포함되지 않은 다른 기간의 월세는 그대로 미지급으로 남으며, 공탁 전에 이미 적법하게 이루어진 해지까지 뒤집히는 것은 아닙니다. 압류와 승계의 법률관계, 공탁의 유효성을 함께 다루는 소송 대리는 각 청구에 같은 지급 사실을 적용하여 중복 지급 요구와 잘못 계산한 연체액을 줄이는 데 필요합니다.
겹치는 월세 청구를 해결하면 영업을 유지할 근거도 확보할 수 있습니다
적법한 지급·공탁으로 면한 월세를 소송상 항변에 반영하면, 그 금액의 중복 지급을 막고 해지 사유로 주장된 연체액을 줄일 수 있습니다. 해지 요건이 충족되지 않았다면 상가를 비우라는 청구의 기각을 구해, 계약에 따른 영업을 계속할 수 있습니다.
월세 압류명령을 받은 뒤 새 건물주도 같은 월세를 요구하며 계약을 해지하겠다고 하나요?
관련 법령 및 판례
접기
관련 법령
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13, 2020.9.29, 2022.1.4>
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제227조(금전채권의 압류) ①금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 한다. ③압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생긴다.
제229조(금전채권의 현금화방법) ②추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차(代位節次) 없이 압류채권을 추심할 수 있다. ④추심명령에 대하여는 제227조제2항 및 제3항의 규정을, 전부명령에 대하여는 제227조제2항의 규정을 각각 준용한다.
제248조(제3채무자의 채무액의 공탁) ①제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있다. ④제3채무자가 채무액을 공탁한 때에는 그 사유를 법원에 신고하여야 한다. 다만, 상당한 기간 이내에 신고가 없는 때에는 압류채권자, 가압류채권자, 배당에 참가한 채권자, 채무자, 그 밖의 이해관계인이 그 사유를 법원에 신고할 수 있다.
제450조(지명채권양도의 대항요건) ①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다. ②전항의 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.
제487조(변제공탁의 요건, 효과) 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.
제488조(공탁의 방법) ①공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 한다. ③공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다.
관련 판례
[판시사항]
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부(원칙적 소극)
[판결요지]
상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.
위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
[판시사항]
[1] 제3채무자가 변제공탁이나 집행공탁 또는 혼합공탁 중 어떤 공탁을 한 것인지 판단하는 방법 및 혼합공탁의 효력
[3] 민법 제487조 후단에서 정한 ‘변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우’의 의미
[4] 甲 주식회사와 체결한 화재보험계약에 따라 화재사고의 피해자들에게 대물배상책임을 지는 乙 보험회사가 상법 제724조 제2항에 따라 보험금 직접청구권을 갖는 丙 주식회사 등뿐만 아니라 상법 제724조 제1항에 따라 대물배상책임보험금의 채권자가 될 수 없는 甲 회사도 피공탁자로 기재하여 대물배상책임보험의 보상한도액을 혼합공탁한 사안에서, 위 공탁은 ‘변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우’에 해당하지 않으므로 불확지 변제공탁으로서의 효력이 없다고 한 사례
[판결이유 발췌]
- 가. 공탁은 공탁자가 자기의 책임과 판단하에 하는 것으로서 공탁자는 나름대로 누구에게 변제하여야 할 것인지를 판단하여 그에 따라 변제공탁이나 집행공탁 또는 혼합공탁을 선택하여 할 수 있고, 제3채무자가 변제공탁을 한 것인지, 집행공탁을 한 것인지 아니면 혼합공탁을 한 것인지는 피공탁자의 지정 여부, 공탁의 근거조문, 공탁사유, 공탁사유신고 등을 종합적·합리적으로 고려하여 판단하는 수밖에 없으며(대법원 2005. 5. 26. 선고 2003다12311 판결, 대법원 2008. 5. 15. 선고 2006다74693 판결 등 참조), 혼합공탁은 변제공탁에 관련된 채권자들에 대하여는 변제공탁으로서의 효력이 있고 집행공탁에 관련된 집행채권자들에 대하여는 집행공탁으로서의 효력이 있다(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다2583 판결 등 참조).
또한 민법 제487조 후단의 ‘변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우’란 객관적으로 채권자 또는 변제수령권자가 존재하고 있으나 채무자가 선량한 관리자의 주의를 다하여도 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우를 말한다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다10079 판결 등 참조).
사정이 이러하다면 소외 1 회사는 피고가 공탁한 대물배상 특별약관에 따른 보험금 채권의 채권자가 될 수 없고, 보험자인 피고로서는 선량한 관리자의 주의를 다하였다면 소외 1 회사가 그 보험금 채권의 채권자가 될 수 없음을 쉽게 알 수 있었다고 할 것이다. 따라서 불확지 변제공탁의 피공탁자를 ‘원고 회사 또는 원고 2 또는 피고 또는 소외 3 보험회사 또는 소외 1 회사’로 하여 공탁한 이 사건 공탁은 ‘변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우’에 해당하지 아니하므로 불확지 변제공탁으로서의 효력이 없다고 할 것이다.
[판시사항]
[2] 임대차계약상의 임대인 지위를 승계한 양수인이 승계 이전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[판결이유 발췌]
원심의 이러한 판단은 임대인의 지위가 승계되는 경우 승계 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 것을 이유로 임대인 지위를 양수한 승계인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이나,임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것이므로, 원심의 위와 같은 판단은 임대인 지위의 승계와 차임연체로 인한 해제권에 관한 법리오해의 위법이 있다. 그러나 한편 기록에 의하면, 피고는원고 2,3이 이 사건 임대차 계약상의 임대인 지위를 승계한 이후에도 3기 이상의 월임료의 지급을 연체하였고, 위 원고들은 위와 같이 자신들이 지급받지 못한 차임연체를 이유로도 이 사건 명도청구를 하고 있음을 알 수 있으므로, 피고는 결국 이 사건 점포의 명도의무를 면할 수 없다고 할 것이다.
관련 행정예규
제4조 (공탁사유) ② 제3채무자는 금전채권에 대한 권리귀속에 대하여 다툼이 있고, 다툼이 있는 사람 전부 또는 일부에 대하여 (가)압류가 있는 경우 혼합공탁을 할 수 있다.
제5조 (공탁서 기재 방식) ① 피공탁자란에는 다음 각 호의 사항을 기재하되, 집행채권자는 기재하지 아니한다. 2. 제4조제2항의 경우 권리자인지 여부에 다툼이 있는 사람 전부 ② 법령조항란에는 「민법」 제487조 후단, 「민사집행법」 제248조제1항(또는 「민사집행법」 제291조 및 제248조제1항)을 기재한다. ③ 공탁원인사실란에는 채권자 불확지 등 변제공탁사유와 가압류나 압류명령 및 그 송달일자, 채권양도와 그 통지일자 등을 구체적으로 기재하여야 한다.
제6조 (첨부서면 등) ① 공탁자는 피공탁자의 수만큼의 「공탁규칙」 제23조제1항에서 정한 공탁통지서를 첨부하고, 같은 조 제2항에 따른 우편료를 납입하여야 한다. ② 공탁자는 제4조의 공탁사유를 소명할 수 있는 채권양도서류, (가)압류 결정문 사본 등을 첨부하여야 한다.
제7조 (집행법원에 대한 사유신고) ① 채권자 불확지 등 변제공탁사유와 압류명령이 있음을 이유로 혼합공탁을 한 경우 제3채무자는 지체 없이 압류명령을 발령한 법원에 사유신고를 하여야 한다. 이 경우 다수의 압류명령이 있는 경우 먼저 송달된 압류명령을 발령한 법원에 사유신고를 하여야 한다.
제9조 (공탁금 출급) ① 피공탁자는 다른 피공탁자뿐만 아니라 (가)압류채권자 등 이해관계인을 상대방으로 하여 자신에게 공탁금 출급청구권이 있다는 것을 증명하는 확인판결 정본 및 그 판결의 확정증명서(이와 동일한 내용의 화해 또는 조정조서 정본 포함) 또는 동의서(인감증명서 또는 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 첨부)를 첨부하여 공탁소에 공탁금 출급을 청구할 수 있다. ③ 집행채권자는 집행법원의 지급위탁절차에 의하여 공탁금의 출급을 청구할 수 있다.