소규모재건축에서는 사업시행계획인가 전에도 미동의자에 대한 매도청구가 가능할 수 있습니다. 매도청구는 소유자의 별도 승낙 없이 매매를 성립시키는 권리입니다. 조합의 청구가 법정 요건을 갖췄다면 인가 전이라는 이유만으로 소유권 이전을 거절하기 어렵지만, 최고나 행사기간 등의 요건이 빠졌다면 청구 기각을 구해 그 권리 행사에 따른 소유권 이전을 막을 수 있습니다.
최고는 조합설립에 동의할 것인지 서면으로 답하라고 촉구하는 절차입니다. 최고서에 회답하거나 법원 소장에 답변하는 일은 사업에 동의하거나 조합이 제시한 가격을 수락하는 것과 다릅니다. 조합의 요구를 받았다는 사실만으로 그 금액에 부동산을 넘겨야 하는 것도 아닙니다.
일반 재건축처럼 사업시행인가까지 기다려도 되나요?
소규모재건축 미동의자 절차는 건축심의 결과 수령부터 시작될 수 있어 인가까지 기다리면 회답·청구기간이 지나갈 수 있습니다. 일반 재건축과 적용 법과 시작 시점이 다릅니다.
| 사업과 소유자의 지위 | 법정 절차와 기간 |
|---|---|
| 소규모재건축의 조합설립 미동의자 | 사업시행자가 건축심의 결과를 받은 날부터30일 내 촉구. 소유자가 받은 날부터60일 내 회답, 회답기간 만료부터60일 내 매도청구 |
| 일반 재건축의 조합설립 미동의자 | 사업시행계획인가 고시일부터30일 내 촉구. 수령일부터2개월 내 회답, 회답기간 만료부터2개월 내 매도청구 |
| 소규모재건축 조합원의 분양 미신청 등 | 인가·고시된 날부터90일 내 협의. 불성립하면 협의기간 만료일 다음 날부터60일 내 소송 제기 |
소규모재건축은 동의한 소유자가 조합원이 됩니다. 처음부터 조합설립에 동의하지 않은 사람과, 조합원이 됐다가 분양신청을 하지 않거나 기간 안에 철회한 사람에게 같은 절차를 적용할 수 없는 이유입니다. 후자는 인가 전이라도 분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 손실보상을 협의할 수 있지만, 이것이 미동의자 최고 절차와 같은 뜻은 아닙니다.
가로주택정비사업에서는 동의하지 않은 소유자도 조합원이 될 수 있어 지위가 겹치는 경우가 있습니다. 법제처 해석도 이 차이를 전제로 두 제도를 설명했습니다. 행정기관의 해석은 법원의 확정판결과 같은 구속력이 있는 것은 아니며, 가로주택에 관한 설명을 소규모재건축 미동의자에게 그대로 대입해서는 안 됩니다.
이 글의 미동의자 절차는 건물과 그 부속토지 소유자에 관한 설명입니다. 토지만 또는 건물만 소유한 경우, 양도 제한 때문에 자격을 얻지 못한 양수인, 조합 없이 소유자들이 직접 시행하는 경우에는 대상과 적용 규정이 달라질 수 있습니다.
최고서에 답하지 않으면 매도청구를 막을 수 있나요?
60일 안에 회답하지 않으면 부동의로 보므로 침묵해도 매도청구 단계로 진행될 수 있습니다. 최고를 받은 즉시 매매가 성립하는 것은 아니지만, 회답기간이 끝나면 조합이 권리를 행사할 수 있는 단계로 이어집니다.
소유자의 회답60일은 최고를 받은 날이 기준이고, 조합의 매도청구60일은 그 회답기간이 만료된 때가 기준입니다. 건축심의를 한 날과 조합이 결과를 받은 날, 최고서 작성일과 실제 도달일은 다를 수 있습니다. 통합심의 공문도 제목만으로는 부족하고 건축심의의 효력이 부여됐는지가 문제됩니다.
60일은 달력상2개월과 일수가 달라질 수 있습니다. 다른 정함이 없으면 원칙적으로 첫날을 빼고 마지막 날이 끝날 때까지 세며, 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 해당 기간 규정을 반영해야 합니다. 각 시작일을 혼동해 심의일부터 일정한 일수를 한꺼번에 더하면 조합의 권리 행사기간을 잘못 계산할 수 있습니다.
동의하지 않는다는 회답만으로 적법한 매도청구를 막는 것은 아닙니다. 반대로 회답기간 안에 참여 의사를 밝히려는 경우에도 서명 문서가 조합설립 동의 외에 매매가격이나 권리 포기까지 포함하는지는 별개입니다. 절차에 회답한다는 이유로 원하지 않는 가격·인도 조건까지 받아들일 필요는 없습니다.
우편이 반송되거나 최고서를 여러 번 받으면 기간이 달라지나요?
정당한 이유 없는 수령 거절은 도달로 인정될 수 있고, 반복 최고가 올 때마다 새 기간이 생기는 것도 아닙니다. 통지는 상대방이 내용을 알 수 있는 객관적인 상태에 놓이면 도달할 수 있습니다. 실제 봉투를 열었는지만으로 효력이 정해지지는 않습니다.
대법원에서는 계약해제 통지 사건에서 정당한 사유 없이 수령을 거절한 경우에도 통지의 효력이 생길 수 있다고 판결한 바 있습니다. 소규모재건축 최고서에 관한 직접 판결은 아니지만, 반송 표시만으로 회답기간이 시작되지 않았다고 믿기 어려운 이유입니다. 잘못된 주소로 보내 전달되지 않은 경우와 도착한 우편을 정당한 이유 없이 거절한 경우는 다릅니다.
최고서를 다시 받았다면 앞선 최고가 도달했는지, 뒤 문서가 같은 내용을 반복했는지 또는 청구의 기초가 달라졌는지가 중요해집니다. 조합이 우편을 보냈다는 기록만으로 받은 날짜까지 증명되는 것은 아닙니다. 실제 배달내역과 반송 사유가 조합 주장과 다르면 그 날짜에 기초한 회답기간·행사기간 계산에 반박할 수 있습니다.
최고서 없이 소장만 받았다면 소송이 잘못된 건가요?
소장이나 첨부서류에 최고와 조건부 매도청구가 함께 들어 있다면 별도 최고서가 없다는 이유만으로 배척되지는 않을 수 있습니다. 대법원에서는 최고서를 첨부한 소장으로 참여 여부를 묻고 회답기간 안에 참여하지 않으면 매도청구의 효력이 생기도록 한 청구를 인정한다고 판결한 바 있습니다.
그 사건에서는 소장 송달 뒤 회답기간이 끝난 다음 날 매매가 성립한 것으로 보았습니다. 다만 당시 일반 재건축 등에 적용된 법률에 관한 판결로, 소규모재건축의 건축심의나30일 내 촉구 요건을 면제한 것은 아닙니다. 소장의 내용과 법정 절차에 따라 해당 청구의 효력이 달라집니다.
또 민사소송법은 법률상 기간 준수를 위한 재판상 청구의 효력을 소를 낸 때부터 인정하는 규정을 두고 있습니다. 소장이 뒤늦게 도착했다는 사실만으로 행사기간 위반이 확정되는 것은 아니므로, 법원 접수일과 매도청구 의사표시의 내용·도달은 각각 문제됩니다.
매도청구권의 행사기간을 지켰는지는 매매가격의 높고 낮음과 다른 요건입니다. 기간을 놓쳐 해당 권리가 효력을 잃었다면 가격만 올려 달라는 요구와 별도로 그 청구 자체의 기각을 구할 수 있습니다. 반대로 유효한 권리 행사가 인정되면 소유자의 부동의만으로 매매 성립을 막을 수 없고, 적정 대금과 이행 조건이 후속 쟁점이 됩니다.
소장 사본이 최고서 역할도 한다면 그 문서 수령이 두 절차와 관련될 수 있습니다. 조합에 동의 여부를 회답할 기간과 법원에 답변서를 낼 기간은 각각 따로 진행하므로, 회답기간이 남았다는 이유만으로 법원 답변을 미룰 수는 없습니다. 법원에서 청구 기각을 구하는 답변도 사업 참여에 동의한다는 의사표시는 아닙니다.
조합이 심의를 다시 받으면 매도청구권도 다시 생기나요?
건축 재심의를 받았다는 사실만으로 새 매도청구권이 자동으로 생기지는 않습니다. 새 권리가 생겼다는 주장에는 앞선 심의의 취소 여부와 새 심의 대상, 종전 최고·청구와 달라진 근거가 있어야 합니다.
대법원에서는 일반 재건축에서 새로운 조합설립인가와 같은 요건·절차를 갖춘 변경인가를 받은 경우 새로운 매도청구가 가능할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 해당 사건은 동의만 받고 실제 변경인가를 받지 않아 청구가 인정되지 않았습니다. 이 판단을 건축 재심의 때마다 권리가 되살아난다는 근거로 삼을 수는 없습니다.
소장에는 언제까지 답변해야 하나요?
통상적인 방식으로 소장 사본을 송달받았다면 원칙적으로 받은 날부터30일 안에 법원에 답변서를 내야 합니다. 조합에 동의 여부를 회답하는60일과 다른 기한입니다. 조합과 협의하거나 조합에 이의를 전달해도 법원 제출기한이 자동으로 연장되지는 않습니다.
건축심의·최고·기간 내 권리 행사 요건이 빠졌다면 청구 기각을 구해 해당 매도청구에 따른 소유권 이전을 막을 수 있습니다. 청구가 유효한 경우에도 매매 성립 시점과 감정평가의 오류를 바로잡으면 조합 제시액을 그대로 받는 대신 부동산 가치에 맞는 대금을 구할 수 있습니다.
소규모재건축에 동의하지 않았는데 인가 전에 최고서나 매도청구 소장을 받으셨나요?
관련 법령 및 판례
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미동의자 매도청구의 시작과 기간
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① 가로주택정비사업(제35조의2에 따라 토지ㆍ물건 및 권리를 수용 또는 사용할 수 있는 경우는 제외한다) 또는 소규모재건축사업의 사업시행자(토지등소유자가 시행하는 경우는 제외한다)는 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
1. 제23조제1항ㆍ제2항ㆍ제4항 및 제5항에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자
③ 제1항 또는 제2항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 60일 이내에 회답하여야 한다.
④ 제3항의 기간 내에 회답하지 아니한 토지등소유자는 주민합의체 구성, 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
⑤ 사업시행자는 제3항에 따른 기간이 만료된 때부터 60일 이내에 주민합의체 구성, 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.
조합원이 분양신청을 안 한 경우와 일반 재건축
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① 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2022.2.3, 2023.4.18>
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제29조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 않은 경우에는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기하여야 한다.
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① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자
2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.
도달과 기간 계산
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① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
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제157조(기간의 기산점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.
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제159조(기간의 만료점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다.
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제160조(역에 의한 계산)
①기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다.
②주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.
③월 또는 연으로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다. -
제161조(공휴일 등과 기간의 만료점) 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다.
법원 답변과 재판상 청구의 시점
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①피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다. 다만, 피고가 공시송달의 방법에 따라 소장의 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니하다.
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제265조(소제기에 따른 시효중단의 시기) 시효의 중단 또는 법률상 기간을 지킴에 필요한 재판상 청구는 소를 제기한 때 또는 제260조제2항ㆍ제262조제2항 또는 제264조제2항의 규정에 따라 서면을 법원에 제출한 때에 그 효력이 생긴다.
관련 판례
대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결
[판시사항]
[3] 주택재건축정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않는 자에게 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기하면서 그 소장 부본에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부한 사안에서, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상, 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다고 한 원심판단을 수긍한 사례
[판결이유 발췌]
원고 조합이 이 사건 최고서를 첨부한 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상, 이는 피고가 최고기간 내에 이 사건 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 이 사건 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 매도청구권 행사기간에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결
[판시사항]
의사표시에 대한 상대방의 수령거절과 의사표시의 도달 여부
[판결이유 발췌]
계약의 해제와 같은 상대방 있는 의사표시는 그 통지가 상대방에게 도달한 때 효력이 생기는 것이고(민법 제111조 제1항), 여기서 도달이라 함은 사회통념상 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 경우를 가리키는 것으로서, 상대방이 통지를 현실적으로 수령하거나 통지의 내용을 알 것까지는 필요로 하지 않는 것이므로(대법원 1983. 8. 23. 선고 82다카439 판결 등 참조),상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우에는 상대방이 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 때에 의사표시의 효력이 생기는 것으로 보아야 한다.
대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다202162 판결
[판시사항]
[1] 도시 및 주거환경정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니한 경우, 효력을 상실하는지 여부(적극)
[2] 매도청구권의 행사기간이 도과한 후 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받은 경우, 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가처분에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)
[판결이유 발췌]
따라서 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결 참조).
그러나 매도청구권의 행사기간이 도과했다 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2012. 12. 26. 선고 2012다90047 판결, 대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다34146 판결 참조).