명의신탁한 부동산, 명의자가 파산했다면 부동산과 매수자금은 어떻게 돌려받나요?

매수대금은 자신이 모두 냈는데 매매계약과 등기는 친구 이름으로 해 두었습니다. 그런데 친구가 파산하자 파산관재인이 그 부동산을 팔아 채권자들에게 나누겠다고 합니다. 송금 내역까지 냈는데도 매각을 요구한다면, 부동산을 되찾을지 매수자금을 돌려달라고 할지부터 막막해집니다.

파산선고 전에 매수자금을 대고 친구 명의로 등기했는데 명의를 빌려준 친구가 매매계약 당사자이고 매도인이 계약 당시 명의신탁 사실을 몰랐다면, 자금을 댄 사람은 부동산이 아니라 제공한 매수자금의 반환채권을 파산절차에 신고해 배당으로 회수하게 됩니다. 다른 사람 이름으로 소유권을 등기해 두기로 하는 명의신탁에서는, 돈을 냈다는 사실과 부동산 소유권이 누구에게 있는지가 서로 다를 수 있습니다. 실제 계약 당사자가 자금제공자였다면 매도인에게 소유권이전등기를 청구해 부동산 회복을 구하는 방법이 따로 있으므로, 누가 계약 당사자였는지에 따라 부동산으로 돌려받을지 돈으로 돌려받을지가 정해집니다.

매수대금을 전부 냈다는 자료로 부동산을 빼 달라고 할 수 있나요?

송금 자료만으로는 부동산을 파산재단에서 빼 달라고 할 수 없고, 그 부동산이 파산한 친구의 재산이 아니라는 점까지 인정되어야 채무자에게 속하지 않은 재산을 파산재단에서 되찾는 환취권으로 부동산을 매각 대상에서 뺄 수 있습니다. 파산재단은 파산선고 당시 채무자에게 속한 재산으로, 관재인이 이를 관리하고 처분하여 채권자들에게 배당합니다. 계좌 내역은 누가 돈을 부담했는지를 보여 주고, 소유권이 누구에게 있는지는 매매계약의 당사자와 매도인의 인식에 따라 정해집니다.

부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 소유권 변동을 원칙적으로 무효로 정하면서도, 명의를 맡은 명의수탁자가 직접 매매계약 당사자가 되는 계약명의신탁에서 매도인이 계약 당시 명의신탁 사실을 몰랐다면 소유권 변동을 유효하게 인정합니다. 따라서 관재인이 “친구가 소유권을 취득했다”고 할 때 결론을 바꾸는 사실은 송금 내역보다 실제 매매계약의 당사자가 누구였는지입니다. 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면 친구 명의 등기는 무효가 되지만 소유권은 매도인에게 남으므로, 어느 경우든 자금제공자가 부동산을 넘겨받으려면 자신이 매매계약 당사자였다는 점이 인정되어야 합니다.

신탁법은 신탁재산이 수탁자의 파산재단을 구성하지 않는다고 정하지만, 이는 신탁법에 따라 설정된 신탁의 신탁재산에 관한 규정이고 부동산실명법도 신탁법에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우를 명의신탁약정에서 제외합니다. 따라서 개인끼리 부동산의 이름만 빌린 약정에는 이 규정이 적용되지 않고, 부동산실명법에 따라 정해지는 소유권 귀속과 매수자금 반환채권으로 권리를 행사하게 됩니다.

친구가 소유자가 되었다면 얼마를 어떻게 돌려받나요?

1995년 7월 1일 부동산실명법 시행 후 이루어진 계약명의신탁이고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 자금제공자는 부동산 시가가 아니라 자신이 제공한 매수자금을 돌려받을 수 있고, 파산선고 전에 생긴 이 반환채권은 파산절차에 신고해 배당으로 회수합니다. 대법원에서는 이러한 경우 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하고, 명의신탁자에게는 부동산 자체가 아닌 제공받은 매수자금을 법률상 원인 없이 얻은 이익인 부당이득으로 반환할 의무를 진다고 판결한 바 있습니다.

명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다.

그래서 3억 원을 제공해 산 부동산이 5억 원으로 올랐다고 가정하면, 이 유형에서 돌려달라고 할 대상은 오른 부동산 자체가 아니라 제공한 3억 원입니다. 반환채권이 파산선고 전의 원인으로 생겼다면 파산채권이므로, 그 3억 원의 채권과 발생 원인을 법원에 신고하고 배당에 참여해야 합니다. 파산채권은 법이 정한 파산절차를 거쳐야만 행사할 수 있으므로, 친구를 상대로 따로 반환 소송을 내는 대신 채권신고로 회수합니다.

제424조(파산채권의 행사) 파산채권은 파산절차에 의하지 아니하고는 행사할 수 없다.

이때 신고한 채권액과 실제로 받는 배당액은 다릅니다. 같은 순위의 채권은 채권액 비율로 변제되므로 담보채무와 재단 비용 등을 지급한 뒤 남은 재산, 전체 신고채권액에 따라 받을 금액이 정해집니다. 부동산 가격 전부를 회수액으로 예상하기보다, 인정받을 반환채권과 예상 배당액을 구별해야 불필요한 소송비용을 줄일 수 있습니다.

실제 매매계약은 본인이 하고 등기만 친구 앞으로 했다면요?

자금제공자가 매매계약 당사자이고 등기만 친구 앞으로 넘긴 3자간 등기명의신탁이라면, 자금제공자는 매도인에게 소유권이전등기를 청구하고 매도인을 대신해 무효인 친구 명의 등기의 말소를 청구할 수 있으며, 친구가 파산한 뒤에는 그 등기의 무효를 관재인에게도 주장할 수 있어야 부동산을 넘겨받게 됩니다. 대법원에서는 이 유형에서 소유권은 매도인에게 있고 매도인과 명의신탁자의 매매계약은 유효하므로, 명의신탁자가 매도인의 등기말소청구권을 대신 행사하는 채권자대위를 할 수 있다고 판결한 바 있습니다.

따라서 계약서에 친구 이름이 있다는 사정과 매수대금을 본인이 보냈다는 사정 중 하나만으로 유형을 정하면 청구 상대방이 어긋날 수 있습니다. 계약 교섭과 계약금 약정, 대금 지급 경위와 매도인이 계약의 효과를 누구에게 귀속시키려 했는지를 통해 자금제공자가 실제 당사자로 인정되어야 등기 회복을 청구할 수 있습니다.

명의수탁자 파산 뒤 이 말소 청구가 관재인에게 받아들여지는지는 부동산실명법의 제3자 보호 규정에 따라 정해집니다. 이 법은 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정하는데, 대법원에서는 여기서 말하는 제3자를 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람으로 보고, 압류·가압류채권자도 포함되며 명의신탁 사실을 알았는지는 묻지 않는다고 판결한 바 있습니다. 그래서 자금제공자가 낸 송금 내역으로 관재인이 명의신탁 사실을 알게 되었다는 사정은 결론에 영향을 주지 않고, 관재인이 친구 명의 등기를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 해당하지 않는다는 점이 인정되어야 자금제공자는 친구 명의 등기를 말소하고 매도인에게서 소유권이전등기를 받아 부동산을 넘겨받게 됩니다.

관재인에게 알리지 않고 친구와 명의부터 바꿔도 되나요?

파산재단에 속한 부동산이라면 파산선고 후 친구와 합의해 명의를 옮겨도 그 이전을 파산채권자에게 주장할 수 없으므로, 자금제공자는 명의 이전 대신 매수자금 반환채권을 법원에 신고해 배당으로 회수해야 합니다. 법률은 파산재단의 관리·처분 권한을 관재인에게 부여하고, 파산선고를 받은 채무자가 그 재산에 관하여 한 법률행위는 파산채권자에게 대항할 수 없도록 정합니다.

그래서 친구가 매수자금을 갚는 대신 부동산을 넘겨주겠다고 해도, 파산선고 뒤의 명의 이전으로는 관재인의 관리·처분을 벗어날 수 없고 자금제공자가 회수할 금액은 신고한 반환채권에 대한 배당액으로 정해집니다.

채권신고나 부동산 반환 요구는 언제 해야 하나요?

매수자금 반환채권은 파산법원이 정한 신고기간 안에 신고하고, 3자간 등기명의신탁으로 부동산 자체를 돌려받으려는 자금제공자는 관재인이 매각하기 전에 처분금지가처분을 신청해 법원이 받아들이면 본안 판단 전까지 부동산의 처분을 금지할 수 있습니다. 관재인에게 자금 출처를 설명한 진술서를 낸 것만으로는 채권신고가 되지 않으므로, 채권액과 원인을 적고 증거서류를 붙여 법원에 따로 신고해야 배당 대상이 됩니다. 신고기간이 지난 뒤에 신고한 채권도 조사받을 수 있지만, 관재인이나 다른 파산채권자가 이의하면 법원이 정한 특별기일에 조사를 받고 그 비용은 늦게 신고한 채권자가 부담합니다.

관재인이나 다른 파산채권자가 반환채권의 존재나 금액에 이의하면, 파산선고 당시 계속 중인 소송이나 집행력 있는 집행권원·종국판결이 없는 통상적인 경우에는 이의자 전원을 상대로 채권조사확정재판을 신청해 배당받을 채권을 확정할 수 있습니다. 이 신청은 해당 일반조사기일 또는 특별조사기일부터 1개월 이내에 해야 합니다. 확정재판에서는 파산채권자표에 기재한 사항에 한하여 주장할 수 있으므로, 지급한 돈이 증여였다는 반박이 예상되면 처음 신고할 때부터 명의신탁약정에 따라 친구에게 맡긴 매수자금이라는 원인과 실제 지급액을 적어야 그 금액을 배당받을 채권으로 확정받을 수 있습니다.

부동산 자체를 돌려받으려는 3자간 등기명의신탁의 자금제공자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권과 매도인을 대위해 친구 명의 등기의 말소를 구하는 권리를 근거로 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 관재인의 매각으로 매수인이 소유권을 유효하게 취득하면 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되어 자금제공자는 부동산을 넘겨받을 수 없게 되는데, 민사집행법은 이처럼 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행하기 매우 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다.

관재인의 매각으로 이미 매수인이 소유권을 취득했다면 자금제공자에게는 부동산 대신 처분대금의 반환을 구하는 금전 청구가 남습니다. 대법원에서는 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자 명의의 부동산이 처분되거나 경매되어 제3취득자가 소유권을 취득하면 명의수탁자가 얻은 처분대금이나 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환해야 한다고 판결한 바 있습니다. 처음부터 매수자금 반환채권만 있었던 사람은 부동산이 팔린 뒤에도 앞서 본 채권신고로 회수합니다.

친구 명의 부동산을 관재인이 팔겠다고 할 때, 자금제공자가 실제 매매계약 당사자였고 친구 명의 등기의 무효를 관재인에게 주장할 수 있다면 매각 전에 처분금지가처분을 신청하고 등기 말소와 소유권이전등기를 구해 부동산을 넘겨받고, 친구가 당사자였다면 매수자금 반환채권을 법원에 신고해 배당으로 돌려받습니다. 부동산 회복을 구하는 동안에도 반환채권을 신고기간 안에 신고해 두면, 친구가 매매계약 당사자로 인정되어 부동산 회복이 받아들여지지 않더라도 매수자금을 배당으로 회수할 수 있습니다.

자신의 돈으로 산 친구 명의 부동산을 파산관재인이 매각하려 하고, 돌려받을 부동산이나 신고할 매수자금의 범위가 걱정되나요?

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