작성일 2026-10-24

분양대금 반환판결 뒤 아파트를 받기로 합의했다면, 등기청구와 판결금 집행은 어떻게 달라지나요?

작성자: 전병욱 변호사

분양대금 반환판결이 확정됐지만 돈을 받지 못해, 잔금과 이자를 정산하고 아파트를 넘겨받기로 합의했습니다. 그런데 신탁사가 세금을 이유로 소유권이전등기를 거절하면, 아파트를 요구할지 판결금을 집행할지 고민하게 됩니다.

새 합의에서 등기의무를 진 상대방에게 소유권이전등기를 청구해 아파트를 취득할 수 있고, 돈 채권을 남겨 둔 합의라면 그 범위에서 기존 판결에 따른 회수도 구할 수 있습니다. 어느 쪽을 청구할 수 있는지는 합의가 판결상 돈 채권을 합의 즉시 없앴는지, 등기를 마칠 때까지 남겨 두었는지에 따라 정해집니다.

등기를 못 받았다면 판결금은 그대로 남아 있나요?

정산합의에서 등기를 마쳐야 반환채무를 갚은 것으로 보기로 했다면 등기를 받지 못한 수분양자의 판결금 채권은 남고, 합의 즉시 판결금 채권을 없애고 등기청구권만 남겼다면 수분양자는 새 약정에 따라 등기를 청구해 해당 호실을 받게 됩니다. 돈 대신 다른 재산을 실제로 넘겨 갚는 대물변제는 부동산의 경우 등기까지 마쳐야 효력이 생깁니다.

다만 대법원에서는 공사대금을 부동산으로 지급하기로 한 약정을 두고, 돈 채권을 존속시키면서 지급 방법만 정한 경우와 돈 채권을 소멸시키고 소유권이전등기청구권만 남긴 경우를 구별해야 한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 ‘대물변제 합의서’라는 이름보다, 반환채권을 남겼는지와 불이행 때 무엇을 청구하기로 했는지가 실제 회수 방법을 정합니다.

그 합의가 기존 채무를 없애고 새로운 채무로 바꾸는 경개라면 기존 반환채무는 소멸하고 새 등기채무가 남습니다. 서로 양보해 분쟁을 끝내는 화해라면 수분양자가 양보한 권리는 소멸해 상대방이 취득하고, 화해로 정한 등기청구권이 수분양자의 권리가 됩니다. 잔금 면제와 맞바꾸어 이자를 포기하면서 그 포기를 합의와 동시에 확정했다면, 그 이자채권은 그때 소멸해 등기를 받지 못하더라도 회수할 판결금에서 빠집니다.

예컨대 ‘등기를 마치면 판결 원리금을 모두 정산하고, 약속한 날까지 등기하지 않으면 판결상 권리를 행사한다’고 정했다면, 그 조건에 맞춰 남은 판결금의 회수를 구할 근거가 됩니다.

반대로 ‘판결금 채권을 소멸시키고 해당 호실의 등기청구권만 남긴다’고 유효하게 합의했다면, 수분양자는 새 등기약정에 따라 이전등기를 청구해 해당 호실을 받거나, 상대방이 등기의무를 이행하지 않아 생긴 손해의 배상을 청구합니다. 대법원에서는 경개로 성립한 신채무의 불이행을 이유로 경개계약을 해제할 수는 없지만, 경개계약을 합의해제하여 구채권을 부활시키는 것은 적어도 당사자 사이에서는 가능하다고 판결한 바 있습니다. 따라서 정산합의가 경개라면, 수분양자는 상대방과 정산합의를 합의해제해야 등기 대신 판결금 채권을 되살릴 수 있습니다.

반면 정산합의가 경개가 아니라 화해라면, 상대방이 등기의무를 이행하지 않을 때 수분양자는 상당한 기간을 정해 등기를 이행하라고 독촉하는 최고를 하고, 그 기간 안에도 등기하지 않으면 상대방의 동의 없이 정산합의를 해제할 수 있습니다. 대법원에서는 화해계약의 불이행을 이유로 해제할 때에도, 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔거나 정한 시기에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우가 아니라면 상당한 기간을 정한 최고를 거쳐야 한다고 판결한 바 있습니다. 해제하면 각 당사자는 정산합의에 따라 받은 것을 돌려줄 원상회복의무를 지고, 수분양자는 해제와 별도로 등기를 받지 못해 생긴 손해의 배상도 청구할 수 있습니다.

아파트를 받으려면 신탁사에 무엇을 청구하나요?

신탁사가 수분양자에게 해당 호실의 소유권을 직접 이전하기로 유효하게 약정했다면, 수분양자는 신탁사를 상대로 그 약정에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 청구해 판결로 해당 호실의 소유권을 넘겨받을 수 있습니다. 민법은 채무자가 약속한 의무를 이행하지 않으면 법원에 강제이행을 청구할 수 있게 하고, 등기 신청에 협력하는 의사표시를 할 의무처럼 법률행위를 목적으로 하는 채무는 채무자의 의사표시를 대신하는 재판을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.

①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다.

②전항의 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있고

이 청구에서는 이미 해제된 옛 분양계약이 아니라, 판결 뒤 새로 맺은 정산합의가 등기를 요구하는 근거가 됩니다. 등기를 명하는 판결이 확정되면 그 판결이 약정 상대방의 등기 협력 의사표시를 대신하므로, 상대방이 계속 협조하지 않아도 수분양자 명의로 이전등기를 마쳐 해당 호실의 소유권을 취득할 수 있습니다.

청구 상대방은 등기부에 신탁사가 소유자로 적혀 있다는 사실보다 새 약정에서 누가 등기를 약속했는지로 정해집니다. 신탁사가 수분양자에게 직접 이전하기로 약속했거나 다른 당사자의 등기의무를 넘겨받았다면 수분양자는 신탁사에 직접 등기를 청구하고, 파산관재인과 신탁사 사이의 약정에서 신탁사가 수분양자에게 이행하기로 정했다면 수분양자가 그 약정의 이익을 받겠다는 뜻을 신탁사에 표시해 직접 청구권을 얻습니다.

중간 이전 단계를 줄여 신탁사에서 바로 수분양자에게 등기해 주기로 신탁사·약정 당사자·수분양자가 모두 합의했다면, 수분양자는 신탁사에 직접 이전등기를 청구합니다. 대법원에서는 부동산이 차례로 양도된 경우 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 이전등기를 청구하려면 최초 양도인과 중간자의 동의 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 중간등기 생략의 합의가 있어야 한다고 판결한 바 있습니다.

신탁사가 그 합의에 참여하지 않았다면, 약정 당사자가 신탁사에 이전을 청구할 권리를 가진 범위에서 수분양자는 자기 등기청구권을 보전하기 위해 그 권리를 대신 행사하는 채권자대위로 신탁사에 약정 당사자 앞으로 이전등기를 하라고 청구하고, 함께 약정 당사자에게 자기 앞으로 이전등기를 하라고 청구합니다. 대법원에서는 소유권이전등기청구권 같은 특정채권을 보전하기 위한 대위에는 채무자의 무자력, 곧 빚을 갚을 재산이 부족한 상태를 요건으로 하지 않는다고 판결한 바 있으므로, 약정 당사자가 그 권리를 행사하지 않고 있다면 그에게 다른 재산이 있더라도 수분양자는 이 두 청구로 약정 당사자 앞으로 이전등기가 마쳐진 뒤 자기 앞으로 해당 호실의 이전등기를 받을 수 있습니다.

반면 시공사는 우선수익자, 즉 신탁에서 먼저 돈을 받을 지위만으로는 등기의무를 지지 않으므로, 합의에서 직접 등기를 약속한 경우에만 청구 상대방이 됩니다.

대표가 체결한 합의라면 그 대표에게 개별 수분양자를 대신할 권한이 있었거나, 수분양자가 나중에 합의의 효력을 받아들인 추인이 인정되는 범위에서 권리를 행사하게 됩니다. 파산관재인이 맺은 정산합의가 화해·권리의 포기·파산재단의 부담을 수반하는 계약에 해당하면, 파산관재인은 그 합의를 하기 전에 법원의 허가를 받아야 하고 감사위원이 설치되어 있으면 그 동의도 얻어야 합니다. 다른 세대가 같은 합의로 먼저 등기를 받았다면 그 이행 경과는 합의가 성립해 실행되어 왔다는 근거가 되므로, 남은 호실도 같은 합의의 대상이고 대표 권한과 허가가 갖춰졌다면 같은 조건의 등기를 청구하는 근거로 씁니다.

정산합의가 해당 호실에 적용되고 신탁사를 상대로 한 직접 청구나 대위 청구가 인정된다면, 수분양자는 새 합의의 이행판결을 받아 아파트의 소유권을 넘겨받을 수 있습니다.

신탁사가 종부세를 이유로 등기를 미루고 세금을 내라고 하면요?

정산합의에 수분양자가 부담할 세금이나 선행 납부 조건이 없다면, 수분양자는 신탁사의 추가 납부 요구를 거절하고 약정대로 등기를 청구해 추가 비용 없이 해당 호실을 넘겨받을 수 있습니다. 세법상 세금을 납부할 사람과 당사자 사이에서 그 비용을 최종 부담할 사람은 서로 구별됩니다.

세법상 납세의무부터 보면, 2024년 당시 시행되던 종합부동산세법은 매년 6월 1일 현재의 주택분 재산세 납세의무자에게 종부세를 부과하면서, 신탁사 명의로 등기된 신탁주택은 위탁자가 소유한 것으로 보고 위탁자에게 납세의무를 지웠습니다. 신탁사는 위탁자가 그 신탁주택에 관한 종부세를 체납하고 위탁자의 다른 재산으로 강제징수해도 부족할 때에 그 신탁주택으로 납부할 의무를 집니다. 위탁자의 납세의무와 신탁사의 이 납부의무는 2021년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 종부세부터 적용됩니다. 따라서 고지된 세금이 그 이후 납세의무가 성립한 신탁주택분 종부세라면, 세법상 그 세금은 위탁자인 시행사가 납부하거나 요건을 갖춘 때 신탁사가 그 신탁주택으로 납부합니다.

신탁법상 수탁자는 신탁사무에 필요한 비용을 신탁재산에서 지출하거나, 자기 재산으로 지출한 비용을 신탁재산에서 돌려받을 수 있습니다. 신탁재산이 그 비용을 충당하기에 부족할 우려가 있을 때 비용을 청구할 상대방도 수익자이고, 그 범위는 수익자가 얻은 이익으로 제한됩니다. 따라서 수분양자가 신탁의 수익자가 아니라면, 신탁사가 수분양자에게 세금을 청구할 근거는 정산합의에 둔 세금 부담 조항에서만 생깁니다.

돈을 돌려받기로 한다면 반환소송을 다시 해야 하나요?

기존 반환채권이 남아 있고 집행을 미루기로 한 조건이 끝났다면, 수분양자는 같은 돈의 반환판결을 다시 받을 필요 없이 기존 판결로 회수할 수 있고, 시행사가 파산했다면 그 회수는 파산채권과 재단채권의 구분에 따른 절차로 진행합니다. 대법원에서는 이미 승소 확정판결을 받은 사람이 같은 상대방에게 같은 청구를 반복하면 원칙적으로 다시 소송할 이익이 없다고 판결한 바 있습니다. 새 등기합의의 이행을 청구하는 소송은 이 반복 소송과 구별됩니다.

이때 합의로 판결상 권리를 남겼더라도 집행을 일정 기간 미루기로 했다면 그 조건이 끝났는지에 따라 집행 가능 시점이 달라집니다. 대법원에서는 분할상환이 끝나야 기존 공정증서의 효력이 사라지고 불이행하면 그 권리를 행사하기로 한 합의를, 경개가 아니라 기존채무의 변제기나 변제방법을 바꾼 합의로 볼 여지가 크고 채권자는 기존 권리를 잃지 않은 채 그 행사를 유예했을 뿐이라고 판결한 바 있습니다. 따라서 정산합의가 등기를 마칠 때까지 판결상 권리의 행사만 미룬 것이라면, 합의에서 정한 등기 기한이 지난 뒤 기존 판결로 남은 판결금의 집행을 구할 수 있습니다.

상대방이 판결 뒤 합의로 채권이 소멸했다고 주장하며 판결에 따른 집행을 막는 청구이의의 소를 내더라도, 그 소송은 강제집행의 진행에 영향을 미치지 않으므로 법원이 별도로 집행정지를 명하기 전까지 수분양자는 기존 판결에 따른 집행을 계속 진행할 수 있습니다.

시행사가 파산했다면 판결금은 어떤 절차로 받나요?

시행사가 파산했다면 수분양자는 반환채권이 파산선고 전의 원인으로 생긴 파산채권이면 파산절차에서 신고해 배당을 받고, 파산관재인이 파산재단에 관하여 한 행위 등 법정 사유로 생긴 재단채권이면 파산절차 밖에서 수시로 변제받습니다. 재단채권은 파산채권보다 먼저 변제됩니다. 파산선고 뒤에 반환판결이 나왔다는 날짜만으로 재단채권이 되는 것은 아니므로, 채권 발생 원인과 파산 당시 계약의 이행 상태에 맞는 절차로 회수해야 합니다.

등기와 판결금을 지키는 방법도 다른가요?

아파트를 넘겨받을 권리를 지키려면 처분금지가처분을, 남은 돈을 회수할 재산을 확보하려면 그 금전채권에 맞는 집행·보전 절차를 이용해야 합니다. 등기청구 소송 중 신탁사가 그 호실을 다른 사람에게 넘기거나 담보를 설정하면 수분양자가 권리를 실행하기 매우 곤란해지므로, 수분양자는 처분금지가처분을 신청해 법원이 그 호실의 양도나 저당을 금지한 사실을 등기부에 기입하게 합니다. 가압류는 금전채권에 대한 강제집행을 보전하는 절차이므로, 아파트의 소유권을 넘겨받으려면 처분금지가처분과 이전등기청구를 함께 진행합니다.

가처분등기 뒤에 신탁사가 그 호실을 넘기거나 담보를 설정했더라도, 수분양자는 신탁사를 등기의무자로 하여 이전등기를 신청하면서 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의의 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있습니다. 가처분등기 전에 마쳐진 가압류·저당권 등에 따른 경매개시결정등기나 수분양자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등 말소 신청에서 제외되는 등기가 없다면, 수분양자는 판결 뒤 그 제3자의 등기를 말소하고 해당 호실의 소유권을 넘겨받습니다.

다만 신탁재산에는 강제집행과 보전처분이 원칙적으로 금지되고, 신탁 전 원인으로 발생한 권리나 신탁사무 처리상 발생한 권리에 해당하는 예외가 있습니다. 그래서 신탁사가 신탁사무로 맺은 정산합의에서 등기를 약속했다면, 수분양자는 그 등기청구권이 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 해당하는 한 그 권리를 근거로 해당 호실에 처분금지가처분을 신청합니다. 반면 시행사에 대한 기존 반환판결이 그 예외 권리에 해당하지 않으면, 판결금은 신탁 명의 아파트가 아니라 파산재단 등 시행사에 속한 재산에서 파산절차의 제한에 맞춰 회수합니다.

아파트와 판결금 가운데 무엇을 청구해야 하나요?

정산합의로 등기청구권을 얻었다면 그 호실의 이전등기를 청구해 아파트를 취득하고, 판결상 돈 채권이 남아 있다면 허용된 집행·파산 절차로 남은 반환금을 회수합니다. 합의가 두 권리를 함께 남겨 두었다면 포기한 이자와 합의상 수분양자가 부담할 세금, 해당 호실의 권리제한을 반영해 아파트의 실제 가치와 회수할 판결금을 비교하고, 합의에서 정한 등기 기한 등 권리 행사 조건에 맞춰 같은 재산을 이중으로 받지 않는 범위에서 더 많이 회수되는 쪽을 청구해 손실을 줄일 수 있습니다.

분양대금 반환판결 뒤 아파트를 받기로 합의했는데, 신탁사가 등기를 거절하면서 추가 세금까지 요구하고 있나요?

상담 예약

분양대금 반환판결 뒤 아파트를 받기로 합의했다면, 등기청구와 판결금 집행은 어떻게 달라지나요?

등기를 못 받았다면 판결금은 그대로 남아 있나요?

아파트를 받으려면 신탁사에 무엇을 청구하나요?

신탁사가 종부세를 이유로 등기를 미루고 세금을 내라고 하면요?

돈을 돌려받기로 한다면 반환소송을 다시 해야 하나요?

시행사가 파산했다면 판결금은 어떤 절차로 받나요?

등기와 판결금을 지키는 방법도 다른가요?

아파트와 판결금 가운데 무엇을 청구해야 하나요?

관련 법령 및 판례

새 합의의 효력과 이전등기 청구

대표의 권한과 파산관재인의 합의

종부세 납세의무와 신탁 비용·집행 제한

반환판결과 돈을 회수하는 절차

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