46억 원 대출채권 중 3억 원, 부동산 지분 추가 가압류

담보와 선행 가압류가 있어도 실제 매각해 대출금을 회수하기 어려웠습니다.

전병욱 변호사는 대출기관을 대리해 부족한 회수액과 추가 보전의 필요성을 밝혀 채무자가 다른 사업에 가진 토지·건물 지분까지 가압류했습니다.

담보도 있고 가압류도 했지만 실제로 팔아 돈을 받기 어렵습니다

의뢰인은 부동산 개발자금을 대출해 준 대주(貸主) 측 법인이었습니다. 채무자는 개발 부지를 매수해 사업을 진행하려는 사업자로, 매매대금을 조달하기 위해 의뢰인으로부터 약 46억 원을 빌리면서 그 부지를 담보신탁하고 의뢰인에게 제1순위 우선수익권을 설정해 주었습니다.

문제는 대출 만기가 지나도록 원리금이 상환되지 않았다는 점입니다. 만기가 도래하기 전부터 여러 차례 상환을 촉구했고, 만기 이후에도 법적절차 착수를 예고하는 통보까지 두 차례 보냈지만 채무자는 아무런 조치를 하지 않았습니다.

• 담보 부지는 개발사업이 예정되어 있었으나 착공조차 이루어지지 않아, 건물 신축·분양을 통한 신탁수익(우선수익권의 실현 재원)을 기대할 수 없었습니다.
• 감정평가액 자체는 대출원리금에 근접했지만, 인근 지역의 최근 경매·공매 통계상 매각율과 매각가율이 매우 낮아, 공매로 처분하더라도 대출원리금에 크게 못 미치는 금액에 팔릴 가능성이 높았습니다.

즉 우선수익권이라는 담보가 문서상으로는 존재해도, 그것만으로는 원금 손실 위험이 현실적으로 남아 있는 상황이었습니다. 채무자에게는 다른 개발사업의 공동사업자로서 보유한 부동산 지분이 남아 있었고, 이 지분을 채무자가 처분하거나 담보로 제공해 빼돌리면 본안에서 이겨도 집행할 대상이 사라질 우려가 있었습니다.

기존 담보의 예상 회수액이 부족하다는 점을 매각자료로 밝혔습니다

신탁부동산은 착공조차 되지 않아 건물 신축·분양에 따른 수익을 기대하기 어려웠습니다. 인근 지역의 최근 매각률·매각가율도 낮아, 감정가와 달리 실제 공매 처분가는 대출원리금에 크게 못 미칠 가능성이 있었습니다.

선행 가압류 대상도 처분이 어려워 추가 재산을 찾았습니다

같은 대출채권으로 다른 개발 건물의 소유권이전등기청구권을 이미 가압류해 뒀지만, 그 대상인 상가 호실들은 수년간 분양·거래 사례가 사실상 없었습니다.

따라서 선행 가압류 대상의 환가를 기대하기 어려웠고, 가치도 청구채권액에 현저히 못 미쳤습니다. 이 자료와 기존 담보의 낮은 예상 회수액을 함께 제시해, 담보와 선행 가압류가 있어도 추가 재산을 보전할 필요가 있다고 주장했습니다.

추가로 찾은 재산은 채무자가 다른 개발사업에서 가진 토지 지분과 건물 일부 호실의 지분이었습니다. 그 가치 역시 전체 채권액보다 낮은 데다, 이 지분마저 처분되거나 다른 담보로 제공되면 본안에서 이겨도 집행할 대상이 사라질 우려가 있었습니다.

채무자가 다른 개발사업에 가진 토지·건물 지분까지 가압류했습니다

대출약정과 이자계산 내역·상환 독촉 자료로 미상환 대출채권을 소명하고, 기존 담보와 선행 가압류의 낮은 회수 가능성을 근거로 추가 부동산가압류를 신청했습니다. 대상 지분의 가치와 담보제공 부담을 고려해 약 46억 원의 대출채권 중 3억 원만을 이번 가압류의 청구금액으로 정했습니다.

• 대출 만기 경과 후에도 원리금이 상환되지 않아, 만기 전후로 상환 촉구와 법적절차 착수예고 통보를 진행했습니다.
• 담보신탁 부동산의 환가 가능성, 채무자의 자력, 선행 가압류 대상의 실효성을 검토해 부동산가압류를 신청했습니다.
• 법원은 신청이 이유 있다고 보아, 담보로 공탁보증보험증권을 제출받는 조건으로 채무자 소유의 부동산 지분을 가압류하는 결정을 내렸습니다.

법원은 부동산가압류 신청을 인용해, 채무자가 보유한 부동산 지분(토지 지분과 건물 일부 호실의 지분)을 가압류했습니다.

이로써 담보신탁 우선수익권 외에 채무자의 다른 재산도 보전해, 본안에서 승소할 경우 집행할 수 있는 범위를 넓혔습니다.

추가 가압류 담보도 보증보험으로 제공하도록 허가받았습니다

추가 가압류의 담보도 현금공탁 대신 공탁보증보험증권으로 제공하도록 허가받았습니다. 기존 담보와 선행 가압류로 부족한 회수 가능성을 다른 부동산 지분의 보전으로 보완했습니다.