상가 원상복구 특약을 거부한 임차인, 새 계약을 거절해도 권리금을 배상해야 하나요?

상가에 무단증축 시정명령이 내려져 준공 당시로 원상복구해 달라고 했는데, 임차인은 이전부터 있던 시설이라며 거부합니다. 복구 문제를 해결하기 전에는 새 계약을 맺을 수 없다고 답했더니, 임차인이 시설·영업가치를 넘기고 받을 돈인 권리금을 놓쳤다며 손해배상을 청구한 상황입니다.

상가 임차인의 복구의무 위반이 현저하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 인정되면, 임대인은 권리금 배상의무가 없다는 항변으로 손해배상청구의 기각을 구할 수 있습니다. 다만 그 방어에는 특약에 따른 복구의무뿐 아니라 거절 당시 위반의 정도까지 근거가 있어야 합니다. 배상책임이 인정되는 경우에도 약정 권리금 전액이 그대로 배상액이 되는 것은 아니므로, 실제 손해와 회수 가능한 비품의 가치에 따라 부담을 줄일 수 있습니다.

준공 당시로 복구한다는 특약이면 이전 시설도 철거하게 할 수 있나요?

임대인은 이전 시설까지 복구하기로 한 합의가 인정되는 범위에서 임차인에게 철거·복구를 요구할 수 있습니다. 그래서 ‘준공 당시’라는 문구와 함께, 어떤 시설을 누가 설치했고 임차인이 무엇을 인수했으며 어느 상태로 돌려놓기로 했는지가 복구의무의 범위를 정하는 근거가 됩니다.

대법원에서는 임대 당시 토지에 이미 종전 임차인 등이 설치한 가건물과 공작물이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대 당시 상태로 반환하면 되고, 그 이상의 복구의무를 부담하는지는 계약 체결 경위와 내용, 목적물의 상태, 임차인이 변경한 부분 등을 구체적·개별적으로 심리해야 한다고 판결한 바 있습니다. 이 기준에 따르면 이전 시설의 존재를 알고 계약했다는 사정과 그 시설까지 철거하기로 합의했다는 사정은 구별됩니다.

앞의 상가에서도 준공도면에 복구할 부분을 표시하고 해당 시설의 철거 부담을 정한 합의가 있다면, 그 부분을 임차인의 의무로 주장할 근거가 됩니다. 반대로 현 시설을 그대로 쓰도록 계약하면서 일반적인 복구 문구만 넣었다면, 계약서 전체와 체결 당시 설명을 통해 이전 시설까지 부담시키기로 했는지를 밝혀야 합니다. 소송에서는 이 합의가 인정되는 시설을 특정해야 그 시설의 복구 거부를 계약 위반으로 주장할 수 있습니다.

만료 전에 복구하지 않았다는 이유로 새 계약을 거절해도 되나요?

임대인이 복구 문제로 신규임차인과의 계약을 거절한 경우, 그 사정이 현저한 의무위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하면 권리금 배상책임을 배제할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 종료 전 6개월부터 종료 시까지 정당한 사유 없는 계약 거절을 금지하면서, 계약갱신 거절 사유가 있는 경우를 보호의 예외로 두고 있습니다. 그중 이 문제와 관련된 문구는 다음과 같습니다.

다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이 예외를 적용하려면 복구할 의무의 존재에 이어, 의무를 이행할 날짜인 이행기와 실제 거부 내용을 연결해야 합니다. 민법은 목적물을 반환할 때 원상회복할 의무를 정하고, 확정된 이행기한이 있으면 그 기한이 도래한 때부터 지체책임을 인정합니다. 따라서 ‘계약 종료 시 복구’ 약정이라면 아직 종료 전이라는 사정과 임차인이 종료 때에도 복구하지 않겠다고 명확히 밝힌 사정을 나누어 주장하게 됩니다.

예컨대 임차인이 “만료일까지 무단증축 부분을 철거하겠다”며 공사 일정까지 제시한 경우에는 아직 공사가 끝나지 않았다는 이유로 거절한 경위를 설명해야 합니다. 반면 구체적으로 합의한 복구 대상에 관해 “만료 뒤에도 철거하거나 비용을 부담할 의무가 전혀 없다”고 밝힌 경우에는 그 거부 내용과 시정기한, 계속 임대할 때 생길 문제를 근거로 위반의 중대성을 주장할 수 있습니다. 종료 전 거부만으로 곧바로 면책되는 법리로 처리하기보다, 그 거부 때문에 임대차를 계속하기 어려웠다는 구체적인 사정까지 입증해 청구 기각을 구하는 대응이 필요합니다.

또한 보호기간 안에 어떤 요청과 답변이 오갔는지도 배상책임을 좌우합니다. 대법원에서는 임대인이 정당한 사유 없이 누구를 주선해도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 따라서 이미 전면 거절한 임대인이라면 ‘실제 새 임차인을 데려오지 않았다’는 항변만으로 끝내기보다, 거절에 정당한 이유가 있었다는 근거를 제시해야 배상책임을 방어할 수 있습니다.

시정명령이 있는데 임차인이 “동의했고 시정 중”이라고 한다면요?

임대인은 시정명령의 내용과 임차인의 복구의무 위반을 연결하고, 증축에 동의한 경위와 실제 시정 제안까지 반영해 계약 거절의 정당성을 주장할 수 있습니다. 건축법상 시정명령은 소유자·점유자 등에게 내려질 수 있으므로, 명령을 받은 사람이 누구인지와 임대차계약상 복구비를 부담할 사람이 누구인지는 각각 근거에 따라 정해집니다.

그래서 임대인에게 시정명령이 내려졌다면, 그 문서가 명한 해체·사용제한 등의 내용과 기한을 특약의 복구 대상에 연결해야 합니다. 임차인이 부담하기로 한 시설 때문에 명령을 이행하지 못하고 있는지, 그 상태로 신규임차인에게 점포를 넘길 때 같은 위반이 계속되는지가 거절 이유를 뒷받침할 사실입니다.

이때 임차인이 임대인의 증축 동의나 장기간의 묵인을 주장한다면, 동의가 어떤 공사에 관한 것이었고 위반 사실을 안 뒤에는 어떻게 협의했는지가 쟁점이 됩니다. 임차인이 사용을 중단하거나 철거 일정·비용 부담안을 제시한 경과도 함께 반영해야 합니다. 예컨대 임대인이 승인한 시설에 대해 임차인이 시정기한 안의 철거 방안을 제안했다면, 그 방안으로 해결할 수 있는데도 신규계약까지 거절해야 했는지를 설명할 근거가 필요합니다.

이러한 임대차 분쟁에서는 특약 해석과 시정 협의, 거절 통지의 의미를 소송상 주장으로 연결하는 데 조력이 필요합니다. 복구의무의 범위가 불분명한 부분과 의무는 인정되지만 위반 정도가 문제인 부분을 나누어 답변해야, 임차인이 주장하는 거절 사유의 부당함에 구체적으로 반박하고 배상의무가 없다는 판단을 구할 수 있습니다.

거절이 부당하다고 인정되면 권리금 전액을 내야 하나요?

배상책임이 인정되더라도 임대인은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 상한으로 삼고, 임차인이 회수해 다시 쓸 수 있는 비품의 가치를 손해액에서 제외하도록 요구해 배상액을 줄일 수 있습니다. 이때 상한은 배상액의 최대 범위이므로, 실제로 발생한 손해와 감정평가에 포함된 항목을 구체적으로 판단하게 됩니다.

대법원에서는 한의원 임대차에서 원상회복약정과 관계없이 영업시설 등 유형재산을 포함한 권리금 평가를 토대로 배상 범위를 판단한 것은 수긍하면서도, 의료기기·컴퓨터처럼 회수해 다시 사용할 수 있는 비품의 가치는 이중배상을 막기 위해 제외해야 한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 원상복구 특약이 있다는 이유로 시설권리금 전부를 빼는 주장보다, 임차인에게 가치가 남는 물건과 그 가액을 특정하는 주장이 배상액을 줄일 근거가 됩니다.

앞의 상가에서도 감정에 냉장고·컴퓨터 등 반출 가능한 물건이 포함됐다면, 실제로 회수해 재사용할 수 있는지와 임차인에게 귀속될 가치를 감정 항목별로 반영하도록 요구할 수 있습니다. 그와 달리 점포에 남겨야 가치가 있는 시설까지 모두 같은 이유로 제외할 수 있다고 전제해서는 안 되므로, 시설과 비품의 구분·회수 가능성·평가액에 관한 감정 대응이 필요합니다.

복구비를 임차인이 부담할 문제도 권리금 배상액과 구별하여 주장해야 합니다. ‘복구 견적이 이만큼 나왔으니 권리금에서 전부 빼겠다’는 계산 대신, 계약상 복구의무와 그 위반으로 생긴 손해를 별도로 특정하고 권리금 소송에서는 회수 방해로 발생한 손해액을 반박할 수 있습니다. 보증금 공제까지 문제된 경우에는 원상복구비 공제의 근거와 범위에 따라 정산할 금액도 함께 판단하게 됩니다.

권리금 배상청구를 받은 임대인은 복구 거부의 중대성과 계약 거절의 정당성을 근거로 청구 기각을 구할 수 있습니다.
배상책임이 남는 경우에는 실제 손해와 회수 가능한 비품의 가치를 반영해 지급할 금액을 줄일 수 있습니다.
이렇게 책임 유무와 배상 범위에 각각 답하는 방어는, 시정 문제를 해결해야 하는 임대인이 근거 없는 권리금 부담까지 떠안는 일을 막는 방법입니다.

상가 원상복구 특약과 시정명령을 이유로 새 계약을 거절했다가 권리금 손해배상을 청구받으셨나요?

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