분양대행사가 “사업자등록만 내면 자유롭게 임대할 수 있다”고 설명해 지식산업센터를 계약하고 계약금과 중도금을 냈습니다. 뒤늦게 임차인의 업종에 제한이 있다는 사실을 알았는데, 분양사에서는 입주업종을 확인했다는 서명을 이유로 반환을 거절합니다.
임대 가능성에 관한 잘못된 설명 때문에 계약 내용의 중요한 부분을 오해했고 그 오해에 중대한 과실이 없다면, 수분양자는 확인서에 서명했어도 분양계약을 취소하고 납입금 반환을 청구할 수 있습니다. 서명한 문구와 그때 실제로 받은 설명을 연결해야, 분양사의 확인서 주장에 대응할 수 있습니다.
사업자등록까지 했는데 임대가 제한될 수 있나요?
사업자등록을 마쳤어도 지식산업센터의 실제 입주·임대 용도가 법에서 허용하는 범위에 들어야 합니다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률은 제조업·지식기반산업·정보통신산업 등의 시설, 벤처기업 시설과 생산활동 지원시설을 입주 대상으로 정합니다. 입주대상이 아닌 용도로 쓰려는 사람에게 양도하거나 임대하는 행위도 금지합니다.
따라서 임대투자자는 자신이 받은 사업자등록증뿐 아니라, 계약한 호실이 공장시설인지 지원시설인지와 실제 임차인이 하려는 사업을 확인해야 합니다. 법령에서 별도 인정하는 사업은 산업단지 안에서는 관리기관이, 밖에서는 시장·군수·구청장이 인정하는지에 따라 달라집니다. 산업단지의 산업시설구역 등에서 임대사업을 한다면 임대사업자와 임차인의 입주계약 등 추가 요건도 확인해야 합니다.
이 때문에 “임대를 할 수 있다”는 설명이 어떤 임차인에게나 임대할 수 있다는 뜻이었는지가 중요합니다. 적격 업종의 업체에 임대할 수 있다는 사실과 업종 제한 없이 임대할 수 있다는 설명은 다릅니다. 관할 행정기관이나 산업단지 관리기관에 호실과 예정 업종을 특정해 회신을 받아 두면, 계약 당시 설명과 실제 제한의 차이를 제시할 수 있습니다. 과거 계약은 당시의 법령과 모집공고·관리기준도 대조해야 합니다.
제한을 몰랐다는 이유로 계약을 취소하려면 무엇이 필요한가요?
수분양자는 제한 없이 임대할 수 있다는 전제가 계약 내용이 되었고, 실제 제한을 알았다면 자신뿐 아니라 같은 처지의 일반인도 계약하지 않았을 정도로 중요했다는 점을 밝혀야 합니다. 계약을 하게 된 이유를 법률에서는 ‘동기’라고 합니다. 대법원에서는 그 동기를 상대방에게 표시하여 계약 내용이 되었다고 인정되면 충분하고, 동기를 계약 내용으로 삼는 별도의 합의까지 필요하지는 않다고 판결한 바 있습니다.
예컨대 직접 사용할 생각이 없다고 알렸는데 대행사가 사업자등록을 대신 진행하면서 아무 업종의 임차인에게나 임대할 수 있다고 설명했다면, 그 상담과 등록 경위를 계약 목적의 증거로 제시할 수 있습니다. 임대 목적을 밝힌 문자, 제한에 관한 질문과 답변, 광고와 녹취를 계약일·송금일에 맞추어 정리하면 됩니다. 단순히 기대한 임대료를 받지 못했다는 사정과 계약 당시 존재한 법적 제한을 잘못 설명한 사정은 구별해야 합니다.
취소의 직접 근거인 민법 제109조 제1항은 다음과 같습니다.
①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
여기서 착오는 사실이나 법적 제한을 잘못 안 것이고, 중대한 과실은 직업·거래의 종류·목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것입니다. 따라서 제한이 있다는 사실만 제시하기보다, 무엇을 잘못 알았고 그 설명 때문에 왜 계약했는지를 밝혀야 납입금 반환의 근거가 됩니다.
입주업종 확인서에 서명했다면 취소가 막히나요?
확인서는 제한을 알고 계약했다는 증거가 될 수 있지만, 서명만으로 착오의 존재와 중대한 과실이 모두 확정되지는 않습니다. 확인서에 해당 호실의 제한이 구체적으로 적혀 있었는지, 언제 교부되어 어떤 설명을 듣고 서명했는지, 대행사가 그 문구와 반대되는 설명을 했는지가 판단에 영향을 줍니다.
대법원에서는 토지 경계를 매도인 측도 잘못 알고 설명하여 매수인이 착오에 빠진 사건에서, 그 설명 경위를 근거로 매수인에게 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다고 판결한 바 있습니다. 지식산업센터 확인서 사건은 아니지만, 상대방의 설명이 오해를 만든 경위를 제시해야 하는 이유를 보여 줍니다. “형식적인 확인이고 등록만 하면 된다”는 말을 들었다면, 그 말이 언제 누구에게서 나왔는지를 입증할 자료가 필요합니다.
반대로 제한을 구체적으로 설명받았고 확인서에도 같은 내용이 명확히 적혀 있었다면, 제한을 몰랐다는 주장은 받아들여지기 어려워집니다. 대법원에서는 공장 설치를 준비하던 사업자가 관할관청에 쉽게 확인할 수 있는 공장 신설 가능성을 알아보지 않고 건물을 임차한 경우 중대한 과실을 인정한 바 있습니다. 자신의 투자 경험과 확인 가능성, 확인서 내용에 맞추어 이 불리한 사정에도 답해야 합니다.
분양대행사가 한 설명으로 계약 상대방에게 취소를 주장할 수 있나요?
대행사가 계약 상대방의 대리인 등 같은 지위에서 고의로 속였다면 사기에 의한 취소를, 독립한 제3자가 속였다면 계약 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었는지를 근거로 취소를 주장해야 합니다. 사기에 의한 취소는 중요한 사실을 고의로 속여 그 때문에 계약하게 했다는 요건이므로, 잘못된 설명이 있었다는 사실만으로 고의까지 인정되는 것은 아닙니다. 고의 입증이 부족하다면 앞서 설명한 착오취소의 요건에 맞는 주장도 필요합니다.
대법원에서는 단순한 직원이나 사용관계에 있는 사람을 언제나 계약 상대방과 동일시할 수는 없다고 판결한 바 있습니다. 분양상담을 맡았다는 사정에 더하여 대행계약과 실제 설명·계약 권한, 광고의 작성·승인 경위를 밝혀야 하는 이유입니다. 시행사와 수탁자, 대행사가 함께 등장하는 계약이라면 누가 계약당사자이고 대행사는 누구를 위해 설명했는지부터 특정해야 반환을 요구할 상대가 분명해집니다.
취소 통지는 언제 누구에게 해야 하나요?
수분양자는 취소권 행사기간 안에 계약 상대방에게 어느 계약을 어떤 이유로 취소하는지 도달시키고, 납입금 반환을 요구해야 합니다. 민법상 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 하므로 두 기간을 모두 지켜야 합니다. ‘추인’은 취소할 수 있는 계약을 유효하게 유지하겠다고 확정하는 것이며, 추인한 뒤에는 취소하지 못합니다.
제한과 취소 사유를 알고 추인할 수 있게 된 뒤 이의 없이 중도금을 더 내거나 계약 이행을 요구했다면, 법에서 추인한 것으로 보는 ‘법정추인’이 문제 될 수 있습니다. 중도금을 냈다는 사실 하나보다 납부 당시의 인식과 이의를 보류했는지가 중요합니다. 계약일, 제한을 알게 된 날, 이후 납부·합의 내용을 정리해야 취소권이 남아 있는지 판단할 수 있습니다.
통지에는 사업자등록과 임대 제한에 관하여 들은 설명, 실제 제한, 확인서에 서명한 경위를 연결하고 내용과 도달 기록을 남겨야 합니다. 단순히 사정이 어려워 환불을 부탁하는 말과 법적 사유를 들어 계약을 취소하는 의사표시는 다릅니다. 분양대행사 직원에게만 환불을 요청해 둔 상태라면 계약 상대방에게 취소 의사가 전달됐는지도 확인해야 합니다.
계약금·중도금과 은행 대출은 어떻게 정리하나요?
취소가 유효하면 수분양자는 그 계약에 따라 지급한 돈의 반환을 청구하고, 아직 내지 않은 잔금에 대해서는 지급의무가 없다고 주장할 수 있습니다. 취소된 계약은 처음부터 무효인 것으로 보므로, 대금을 받은 법률상 이익이 누구에게 귀속되었는지에 따라 부당이득 반환을 청구합니다. 부당이득은 법률상 근거 없이 얻은 이익입니다.
신탁회사 명의 계좌로 송금했더라도 계좌 명의만으로 반환책임이 정해지지는 않습니다. 계약당사자와 납입금의 귀속·반환 조항을 확인해야 하고, 대행사의 위법한 설명으로 손해가 생겼다면 그 회사에 대한 손해배상은 별도 요건으로 청구해야 합니다. 취소에 따른 반환이자도 돈을 받은 날부터 무조건 붙는 것은 아니며, 상대방이 반환 근거가 없음을 안 시점과 반환 요구 등을 반영해 계산해야 합니다.
대출로 지급한 중도금도 반환 대상 금액에 반영하되, 은행에 갚을 원리금은 별도 대출약정에 따라 남습니다. 반환채권을 은행에 넘겼거나 시행사의 대납액을 정산하는 약정이 있다면 그 내용을 반영해 실제 지급처와 잔액을 정해야 합니다. 취소를 요구했다는 이유만으로 잔금이나 대출 납부를 끊으면 연체 분쟁이 더해질 수 있으므로, 취소의 효력과 남은 지급기일을 먼저 정리해야 합니다.
돌려주지 않으면 실제 회수는 어떻게 하나요?
반환의무자가 지급을 거절하면 반환소송으로 지급을 구하고, 재산 처분 등으로 나중에 집행하기 어려워질 우려가 있다면 가압류를 신청해 회수할 재산을 확보할 수 있습니다. 가압류는 금전채권을 집행할 재산의 처분을 제한하는 절차입니다. 신청에는 반환채권과 집행이 어려워질 우려를 뒷받침할 자료가 필요하고 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다.
이때도 실제 반환채무자의 재산을 찾아야 합니다. 시행사에 받을 돈이 있다는 이유만으로 신탁재산까지 자유롭게 가압류할 수는 없으므로, 신탁법상 제한과 예외에 해당하는지를 확인해야 합니다. 계약상 책임자와 신탁·자금관계를 특정하는 절차는 수분양자 보호·분양계약 안내에서도 설명합니다.
확인서 때문에 반환을 거절당했다면, 실제 설명과 서명 경위를 입증하여 취소에 따른 납입금 반환과 잔금의무 해소를 구할 수 있습니다.
반환할 상대방과 회수할 재산을 특정하고 필요한 가압류를 연결해야, 반환 판결을 실제 돈의 회수로 이어갈 수 있습니다.
반환금의 지급처와 대출 정산까지 반영하면, 돌려받은 돈으로 남은 금융 부담을 줄일 수 있습니다.
자유롭게 임대할 수 있다는 설명을 믿고 지식산업센터를 분양받았는데, 확인서 서명을 이유로 계약금·중도금 반환을 거절당하고 있나요?
관련 법령 및 판례
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입주·임대의 허용범위
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제28조의5 제1항, 제28조의7 제1항 제3호
제28조의5(지식산업센터에의 입주)
① 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 다음 각 호의 시설로 한다.
1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설
2. 「벤처기업육성에 관한 특별법」 제2조제1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설
3. 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설
제28조의7(입주자 등의 의무)
① 지식산업센터의 입주자 또는 관리자는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.
3. 제28조의5제1항에 따른 입주대상시설이 아닌 용도로 지식산업센터를 활용하거나 입주대상시설이 아닌 용도로 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부를 양도ㆍ임대하는 행위
제36조의4(지식산업센터에의 입주)
① 법 제28조의5제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 사업을 말한다.
1. 제6조제2항 및 같은 조 제3항에 따른 지식산업 및 정보통신산업
2. 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 다음 각 목의 구분에 따라 지식산업센터에의 입주가 필요하다고 인정하는 사업
가. 산업단지 안의 지식산업센터의 경우: 법 제2조제18호에 따른 산업에 해당하는 사업으로서 관리기관이 인정하는 사업
나. 산업단지 밖의 지식산업센터의 경우: 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 사업
① 산업시설구역등에서 산업용지 및 공장등의 임대사업을 하려는 자(지원기관과 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른 산업단지개발사업의 시행자는 제외한다)는 제15조제1항에 따른 공장설립등의 완료신고 또는 같은 조 제2항에 따른 사업개시의 신고를 한 후에 관리기관과 입주계약을 체결하여야 한다.
② 임대사업자가 산업용지 및 공장등을 임대하는 경우에는 해당 산업단지의 관리기본계획 및 제1항에 따른 입주계약에 맞도록 하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대하는 산업용지 및 건축물에 입주하는 임차인은 관리기관과 법 제38조에 따른 입주계약을 체결하여야 한다.
착오·사기 취소와 대행사의 지위
민법 제109조 제1항, 제110조 제1항·제2항, 제114조 제1항
제109조(착오로 인한 의사표시)
①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)
①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
②상대방있는 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있다.
제114조(대리행위의 효력)
①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.
대법원 1997. 9. 30. 선고 97다26210 판결
[판시사항]
[1] 동기의 착오가 법률행위의 중요 부분에 해당함을 이유로 법률행위를 취소하기 위한 요건
[판결요지]
[1] 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다.
대법원 2020. 3. 26. 선고 2019다288232 판결
[판시사항]
[2] 甲이 乙로부터 토지를 매수하는 계약을 체결하면서 ‘위 토지에 인접한 매실나무 밭 바로 앞부분 약 80평이 포함되고 인접한 도로 부분 약 40평이 포함되지 않는다’고 잘못 알고 있었는데, 乙도 甲과 같이 토지의 경계를 잘못 인식하고 있어 매매계약 당시 甲에게 토지의 경계에 대하여 정확한 설명을 하지 않은 사안에서, 甲이 잘못 인식한 부분의 면적이 위 토지면적의 상당한 부분을 차지하므로, 甲은 매매계약의 목적물의 경계에 대하여 착오를 하였고, 그 착오는 중요한 부분에 해당하며, 乙 측의 잘못된 설명으로 甲의 착오가 유발되었으므로 甲의 착오에는 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다고 한 사례
[판결요지]
[2] 甲이 乙로부터 토지를 매수하는 계약을 체결하면서 ‘위 토지에 인접한 매실나무 밭 바로 앞부분 약 80평이 포함되고 인접한 도로 부분 약 40평이 포함되지 않는다’고 잘못 알고 있었는데, 乙도 甲과 같이 토지의 경계를 잘못 인식하고 있어 매매계약 당시 甲에게 토지의 경계에 대하여 정확한 설명을 하지 않은 사안에서, 甲이 잘못 인식한 부분의 면적이 위 토지면적의 상당한 부분을 차지하므로, 甲은 매매계약의 목적물의 경계에 대하여 착오를 하였고, 그 착오는 중요한 부분에 해당하며, 乙 측의 잘못된 설명으로 甲의 착오가 유발되었으므로 甲의 착오에는 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다고 한 사례.
대법원 1992. 11. 24. 선고 92다25830, 25847 판결
[판시사항]
가. 민법 제109조 제1항 단서 소정의 “중대한 과실”의 의미
[판결요지]
가. 민법 제109조 제1항 단서에서 규정하고 있는 “중대한 과실”이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저하게 결여한 것을 말한다.
[판결이유 발췌]
피고로서는 먼저 위 건물에 그가 경영하고자 하는 공장의 신설이 가능한지를 관할관청에 알아 보아야 할 주의의무가 있고 또 이와 같이 알아보았다면 쉽게 위 건물에 대한 공장신설허가가 불가능하다는 사실을 알 수 있었다고 보이므로, 피고가 이러한 주의의무를 다하지 아니한 채 이 사건 임대차계약을 체결한 것에는 중대한 과실이 있다고 보아야 할 것이다.
대법원 1998. 1. 23. 선고 96다41496 판결
[판시사항]
[3] 기망행위를 한 자가 상대방의 피용자인 경우에도 민법 제110조 제2항 소정의 제3자에 의한 기망행위로 볼 수 있는지 여부(적극)
[판결요지]
[3] 의사표시의 상대방이 아닌 자로서 기망행위를 하였으나 민법 제110조 제2항에서 정한 제3자에 해당되지 아니한다고 볼 수 있는 자란 그 의사표시에 관한 상대방의 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 자만을 의미하고, 단순히 상대방의 피용자이거나 상대방이 사용자책임을 져야 할 관계에 있는 피용자에 지나지 않는 자는 상대방과 동일시할 수는 없어 이 규정에서 말하는 제3자에 해당한다.
취소의 통지·기간·추인
제111조(의사표시의 효력발생시기)
① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
제142조(취소의 상대방) 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정한 경우에는 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.
제143조(추인의 방법, 효과)
①취소할 수 있는 법률행위는 제140조에 규정한 자가 추인할 수 있고 추인후에는 취소하지 못한다.
②전조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.
제144조(추인의 요건)
① 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 하여야만 효력이 있다.
② 제1항은 법정대리인 또는 후견인이 추인하는 경우에는 적용하지 아니한다.
제145조(법정추인) 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 전조의 규정에 의하여 추인할 수 있는 후에 다음 각호의 사유가 있으면 추인한 것으로 본다. 그러나 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니하다.
1. 전부나 일부의 이행
2. 이행의 청구
3. 경개
4. 담보의 제공
5. 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도
6. 강제집행
제146조(취소권의 소멸) 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 한다.
반환금·대출과 손해배상
민법 제141조 본문, 제741조, 제748조, 제749조, 제598조, 제603조 제1항, 제750조
제141조(취소의 효과) 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다.
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
제748조(수익자의 반환범위)
①선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다.
②악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.
제749조(수익자의 악의인정)
①수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인없음을 안 때에는 그때부터 악의의 수익자로서 이익반환의 책임이 있다.
②선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다.
제598조(소비대차의 의의) 소비대차는 당사자 일방이 금전 기타 대체물의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제603조(반환시기)
①차주는 약정시기에 차용물과 같은 종류, 품질 및 수량의 물건을 반환하여야 한다.
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
회수할 재산의 확보
민사집행법 제276조 제1항, 제277조, 제279조 제2항, 제280조 제3항
제276조(가압류의 목적)
①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
제277조(보전의 필요) 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.
제279조(가압류신청)
②청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 한다.
제280조(가압류명령)
③청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다.
① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.