HUG 보증이 있다며 받은 민간임대 계약금, 실제 미가입이면 돌려받을 수 있나요?

민간임대아파트 모집 광고에서 HUG(주택도시보증공사) 보증이 이미 발급됐다는 설명을 믿고 계약금을 냈습니다. 그런데 실제로는 미가입이고 사업자는 “가입하려고 노력하고 있으니 기다려 달라”고 합니다. 입주예정일까지는 아직 남아 있어, 그때까지 계약금과 대출 부담을 안고 기다려야 하는지 걱정되는 상황입니다.

계약 상대방 측이 HUG 보증이 이미 발급됐다고 고의로 속여 계약하게 했다면, 계약자는 입주예정일 전에도 계약을 취소하고 그 계약에 따라 지급한 돈의 반환을 청구할 수 있습니다. 계약 당시 보증의 존재를 속인 문제와 앞으로 약속한 입주일을 지킬 수 있는지는 서로 다른 반환 근거이기 때문입니다.

보증이 이미 발급됐다는 설명이 거짓이면 어떻게 취소하나요?

계약자는 보증 발급에 관한 허위 설명 때문에 계약했다는 사실을 근거로, 계약 상대방에게 취소 의사를 전달하고 납입금 반환을 요구할 수 있습니다. 사람을 속여 잘못 알게 하는 행위인 기망으로 계약했다면 민법상 사기에 의한 취소가 문제됩니다. 민법은 그 취소와 효과를 다음과 같이 정하고 있습니다.

①사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.

취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다.

따라서 취소가 유효하면 처음부터 계약의 효력이 없는 것으로 보아, 그 계약에 따라 받은 돈을 부당이득, 즉 법률상 근거 없이 얻은 이익으로 반환하도록 청구할 수 있습니다. 계약금이라는 이름을 붙였더라도, 속아서 맺은 계약을 취소하는 경우에는 단순 변심으로 계약금을 포기하는 경우와 다른 근거로 반환을 구하게 됩니다.

대법원에서는 토지 확보비율 광고가 문제 된 지역주택조합 사건에서, 거래의 중요한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지하면 기망행위에 해당하고, 광고의 전체적인 인상과 작성 관계·계약 경위를 종합해 판단해야 한다고 판결한 바 있습니다. 그 사건에서는 광고가 모집주체와 어떤 관계에서 작성됐고 계약 결정에 어떻게 작용했는지를 더 심리하도록 원심을 파기했습니다.

이 기준을 보증 발급 설명에 적용하면, 광고·상담에서 이미 보증이 있는 것으로 설명했는지, 실제로 그날 발급된 보증이 있었는지, 그 설명을 믿어 돈을 냈는지가 연결되어야 합니다. 예컨대 상담에서 “보증이 이미 있어 납입금이 보호된다”고 확답을 받고 계약했는데, 당시 발급 사실이 없음을 알면서도 그렇게 설명했다면, 그 설명과 납입 경위를 취소 사유로 구체화해 계약금 반환을 구할 수 있습니다.

사업자가 “계약서에는 가입 예정이라고 썼다”고 하면요?

계약서에 ‘가입 예정’이라는 문구가 있어도, 고의의 허위 설명으로 보증 발급을 마친 것으로 믿고 계약했다면 계약자는 그 경위를 근거로 취소와 반환을 구할 수 있습니다. 다만 당시 미가입 상태와 장래 가입 계획을 정확히 설명받고 계약했다면, 실제 설명과 다른 ‘발급 완료’ 주장을 근거로 삼기 어렵습니다. 그래서 계약서의 한 문구만 떼어 놓기보다 광고와 상담의 전체 내용, 설명 시점과 계약·송금 시점을 연결한 주장이 필요합니다.

여기서 “사업이 잘될 것”이라는 전망과 “보증서가 발급됐다”는 현재 사실은 구별됩니다. 대법원에서는 조합원 모집 현황과 계약·규약, 진행 경과를 종합해 ‘모집 마감 임박’이라는 광고를 허용되는 과장으로 판단하고, 기망을 인정한 원심을 파기한 바 있습니다. 보증 발급이 문제인 계약자는 막연한 안전성 기대보다, 어느 보증이 실제로 존재한다고 설명했는지와 그 설명의 진위를 밝혀 반환청구를 뒷받침할 수 있습니다.

고의로 속였다는 점과 별도로, 보증 가입 사실을 잘못 안 것이 계약 내용의 중요한 부분이고 그 착오가 통상 요구되는 주의를 현저히 게을리한 중대한 과실 때문이 아니라면 착오취소도 가능합니다. 또 ‘공사 문제 시 전액 환불’이라는 설명이 유효한 반환약정으로 인정되고 약정한 조건이 충족됐다면, 그 약정에 따른 돈의 지급을 구할 수 있습니다. 취소 사유와 환불 조건을 구분해야 사업자의 ‘변심에 따른 계약금 포기’ 주장에 맞는 청구를 제시할 수 있습니다.

착공 전이라 보증에 가입할 의무가 없었다고 하면요?

민간임대주택에 관한 특별법이 정한 민간건설임대주택 등의 임차인을 사용검사 신청일 전에 모집했다면, 임대사업자는 모집일까지 임대보증금 보증에 가입해야 합니다. 따라서 아직 착공 전이라는 설명만으로 가입 시기를 입주 때까지 미룰 수는 없습니다. 법은 사용검사 전에 모집하는 경우 그때부터 사용검사를 받을 때까지의 보증대상액도 정하고 있습니다.

이때 계약자가 낸 돈이 실제로 무엇의 대가인지에 따라 적용이 달라집니다. 임대차보증금의 일부인지, 협동조합의 출자금·가입비인지, 일반 회원가입금이나 장래 매매예약금인지 계약의 내용으로 특정해야 합니다. ‘10년 민간임대아파트’라는 광고나 계약금이라는 명칭만으로 모든 납입금을 법정 임대보증금으로 취급하면 반환 근거와 보증 범위가 달라질 수 있습니다.

보증가입 의무가 있다는 사실과 개별 계약자의 돈을 보장하는 보증이 실제 발급됐다는 사실도 구별됩니다. 이미 가입한 보증의 해지·취소를 임차인에게 주장하지 못하게 하는 법의 보호는 존재하는 보증을 전제로 합니다. 처음부터 보증이 없다면, 허위 설명에 따른 취소와 반환의무를 지는 상대방을 상대로 돈의 지급을 구하게 됩니다.

HUG 보증이 없으면 시행사·대행사·신탁사 중 누구에게 청구하나요?

계약자는 취소된 계약에 따라 납입금을 받은 상대방에게 반환을 청구하고, 모집대행사가 자신의 위법한 허위 설명으로 손해를 입혔다면 그 회사에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약상 돈을 받은 주체와 단순히 자금을 관리한 주체를 구별하고, 반환 또는 배상 의무에 맞춰 피고와 청구액을 정해야 합니다.

상담한 사람이 계약 상대방을 대리했다면 대리권과 모집 관계를 통해 그 설명이 상대방 측의 행위인지 판단합니다. 반대로 계약 상대방과 별개의 제3자가 속인 경우에는, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었어야 사기를 이유로 그 계약을 취소할 수 있습니다. 상담원의 소속과 모집 위임 관계, 홍보물의 작성·전달 경위는 이 차이를 밝히는 데 쓰입니다.

신탁사 명의 계좌에 송금했다면 계약서의 당사자와 자금관리 약정, 납입금의 귀속과 반환 조항에 따라 책임을 특정해야 합니다. 계좌 명의만으로 신탁사에 전액 반환을 청구하는 방식보다, 누가 계약대금을 받은 것이고 누가 어떤 지급의무를 부담하는지를 밝힌 청구가 실제 책임재산에서 돈을 회수할 근거가 됩니다. 반환금과 손해배상금으로 같은 손해를 이중으로 받지 않도록 이미 지급받은 금액도 반영합니다.

입주예정일이 남았는데 반환을 요구하려면 언제 움직여야 하나요?

계약 당시의 기망을 이유로 취소하려는 계약자는 입주예정일까지 기다리지 않고, 취소권 행사기간 안에 상대방에게 취소 의사를 도달시켜 반환청구를 진행할 수 있습니다. 취소권은 추인할 수 있는 날, 곧 취소 원인이 사라져 계약을 유효하게 유지하겠다고 정할 수 있는 때부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사해야 합니다. 두 기간 가운데 어느 하나라도 지나기 전에 행사해야 하므로, 사업자가 기다려 달라고 한 날을 새 출발점으로 삼을 수는 없습니다.

그 통지에는 어떤 허위 설명 때문에 어느 계약을 취소하는지와 돌려받을 돈을 연결해야 합니다. 단순히 “사정이 어려우니 환불해 달라”고 요청한 것과 계약을 취소한다는 의사표시는 다르므로, 취소의 내용과 도달을 분명히 남기면 이후 소송에서 반환의무가 생긴 근거를 주장할 수 있습니다.

공사 지연을 이유로 계약을 해제하는 경우에는 전제가 달라집니다. 이미 이행할 시기가 된 계약상 의무를 사업자가 지키지 않았다면, 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤에도 이행하지 않을 때 해제와 납입금 반환을 구할 수 있습니다. 아직 입주일이 오지 않은 단순 미착공과 별도로, 지금 이행해야 할 보증가입 약정이나 착공 의무가 있는지, 계약에서 정한 해제 조건이 발생했는지를 특정해야 합니다.

한편 법에서 정한 민간임대협동조합 가입계약에는 계약일부터 30일 이내의 청약철회 제도가 있습니다. 해당 계약과 기간 요건을 갖추면 서면을 발송한 날 철회의 효력이 생기고, 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구받지 않습니다. 이미 그 기간이 지났다면 계약 당시 기망에 따른 취소 등 별도 반환 근거로 청구를 구성하게 됩니다.

사업자가 돈이 없다며 버티면 어떻게 회수하나요?

반환의무가 있는데도 지급하지 않으면 계약자는 반환소송으로 돈의 지급을 구하고, 판결 전 재산 처분 등으로 집행이 어려워질 우려가 있으면 가압류로 회수할 재산을 확보할 수 있습니다. 가압류는 금전채권의 집행을 위해 채무자 재산의 처분을 제한하는 절차이며, 반환채권과 집행이 어려워질 우려를 소명해야 하고 담보 제공을 명받을 수 있습니다.

따라서 취소 사유를 밝히는 소송과 함께, 실제 반환채무자의 예금·부동산 등 집행할 재산을 특정하는 대응이 필요합니다. 신탁계좌가 언급됐다는 이유만으로 그 계좌의 자금을 자유롭게 가압류할 수 있다고 전제해서는 안 되며, 돈에 관한 권리관계에 맞는 보전 대상을 정해야 합니다. 청구 상대방과 보전 대상을 처음부터 연결하면 승소 뒤 집행할 곳이 달라지는 문제를 줄일 수 있습니다.

대출로 낸 계약금과 사업자의 이자 대납은 어떻게 되나요?

계약자가 대출받아 그 계약의 대금으로 낸 돈도 취소에 따른 반환청구에 포함할 수 있고, 은행에 갚을 대출은 별도 약정에 따라 정산해야 합니다. 반환받을 권리를 은행에 넘겼다면 그 범위에 따라 돈을 받을 사람도 달라지므로, 반환금의 지급처와 대출 상환을 함께 연결해야 실제 남은 빚을 줄일 수 있습니다.

사업자가 이자를 대신 내기로 한 약정은 은행 대출을 없애는 약정과 다릅니다. 대납이 끊겨도 은행과의 대출약정에 따른 부담이 남을 수 있으므로, 사업자에게 요구할 이자 부담과 은행에 낼 원리금을 구분해 청구·정산에 반영해야 합니다. 은행에서 지급명령까지 받은 경우에는 분양계약 분쟁 중 중도금대출 지급명령에 대한 대응의 절차를 이어 적용할 수 있습니다.

입주를 기다리는 동안 허위 보증 설명으로 낸 돈과 대출 부담이 함께 남아 있다면, 계약 취소에 따른 반환액과 실제 지급의무자를 특정해 돈의 지급을 구할 수 있습니다.
반환소송과 필요한 가압류를 연결해 회수할 재산을 확보하고, 반환금을 대출 상환과 정산하면 돌려받은 돈이 남은 빚을 줄이는 데까지 이어집니다. 관련 계약과 보증금 분쟁은 임대차 분야 안내에서도 확인하실 수 있습니다.

HUG 보증이 이미 발급됐다는 설명을 믿고 민간임대 계약금을 냈는데, 실제 미가입이라 반환과 대출 부담이 걱정되시나요?

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