공유부동산을 사면서 매도인 한 명의 계좌로 계약금과 중도금을 보냈는데, 계약을 해제하고도 돈을 돌려받지 못하고 있습니다. 돈을 받은 사람은 반환을 미루고, 다른 공동매도인은 “나는 돈을 받은 적이 없다”, “내 지분만 책임지겠다”고 합니다.
계약이 적법하게 해제되었고 공동매도인들이 반환금 전부를 각자 책임지는 관계라면, 돈을 직접 받지 않은 매도인에게도 남은 반환금 전액을 청구하여 그 사람의 재산에서 회수할 수 있습니다. 다만 여러 사람이 함께 팔았다는 이유만으로 모두에게 전액책임이 생기는 것은 아닙니다.
돈을 받지 않은 매도인에게도 전액을 청구할 수 있나요?
공동매도인 전원의 이행을 하나로 묶어 정한 계약이고 지급한 돈이 그 계약의 대금으로 인정된다면, 직접 돈을 받지 않은 매도인에게도 반환금 전액을 청구할 수 있습니다. 이때 각자가 같은 채무 전부를 이행해야 하는 관계를 ‘불가분채무’라고 합니다. 매수인은 돈을 받은 사람에게서만 회수해야 하는 제약에서 벗어날 수 있습니다.
서울고등법원에서는 여러 매도인이 부동산 전체를 매도한 계약에서, 매도인 전원의 의사와 능력이 계약 이행에 관하여 일체로 고려되었다는 이유로 해제에 따른 매매대금 반환채무를 불가분채무로 판단한 바 있습니다. 법원은 다음과 같이 판단했습니다.
계약당사자들 상호간의 밀접한 관계, 계약체결경위와 내용 등에 비추어 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 볼 수 있는 경우에는 매매계약의 무효나 해제로 인한 매매대금 반환채무는 성질상 불가분채무라고 봄이 타당하다
그 사건에서는 특정인 명의 계좌로 계약금이 송금되었지만, 매도인들도 그 돈이 해당 매매계약의 계약금으로 지급되었다는 사실을 다투지 않았습니다. 부동산 전체를 거래한 목적, 매도인별 대금을 따로 정하지 않은 계약 내용, 당사자들의 관계와 체결 경위도 판단의 바탕이 되었습니다.
따라서 공동매도인 매매대금 반환을 청구할 때에는 계좌 명의자뿐 아니라 다른 매도인도 계약당사자로 참여했고, 그 지급이 전체 계약대금의 지급이었다는 점을 연결해야 합니다. 대표자에게 대금 수령권한을 주었거나 다른 매도인들도 그 지급을 계약 이행으로 인정한 경위가 그 연결을 뒷받침할 수 있습니다. 계좌 하나로 송금했다는 사정만으로 모든 매도인의 전액책임을 단정할 수는 없습니다.
자기 지분만 책임진다는 주장은 받아들여지나요?
반환채무가 불가분채무로 인정되면, 매도인은 자기 지분이 작거나 실제 받은 돈이 적다는 사정만으로 매수인에게 줄 반환금을 그만큼으로 줄일 수 없습니다. 민법은 불가분채무에 연대채무의 청구 규정을 적용하므로, 매수인은 공동매도인 중 한 명 또는 여러 명에게 동시에나 순서대로 전부 또는 일부를 청구할 수 있습니다.
매수인에게 반환한 뒤 매도인들끼리 부담을 나누는 문제는 별개입니다. 이를 ‘구상’이라고 하며, 다른 사람이 부담할 몫까지 갚은 사람이 그 몫을 돌려달라고 청구하는 것입니다. 대법원에서는 이러한 내부 부담은 균등하다고 추정하되, 별도 약정이나 실제 수익비율이 있으면 그에 따라 정해야 한다고 판결한 바 있습니다.
이 판결은 공동매도인 사이의 정산에 관한 판단입니다. 모든 공동매도인이 매수인에게 전액을 갚아야 한다는 근거로 곧바로 쓸 수는 없습니다. 다만 매수인에 대한 전액책임이 인정된 상태라면, 매도인들 사이에 돈을 어떻게 나눴는지에 관한 다툼이 끝날 때까지 반환을 기다릴 필요는 없습니다.
지분을 각각 판 계약이거나 계약이 무효라면 달라지나요?
각 매도인이 자기 지분을 별도로 거래하고 대금과 이행도 나누기로 한 경우에는, 다른 매도인에게 전액을 청구할 수 있는지부터 달라집니다. 계약서가 한 장이라는 형식보다 매도인별 매매대금, 지급 약정, 전체 부동산을 한꺼번에 취득하려는 목적과 이를 매도인들이 받아들인 경위가 판단에 영향을 줍니다.
계약이 처음부터 효력이 없는 ‘무효’인 경우도 해제와 같은 사건으로 취급해서는 안 됩니다. 대법원에서는 여러 매도인과 매수인이 있는 매매가 무효가 되었더라도 특별한 사정이 없으면, 매도인 한 명이 매수인 한 명에게 계약금 전액을 반환할 의무가 없다고 판결한 바 있습니다. 반면 다른 판결에서는 매도인들의 밀접한 관계와 분묘 이장 등 공동으로 이행할 의무 때문에 무효에 따른 반환채무도 불가분채무라고 보았습니다.
결국 미수령 주장을 배척하려면 현재 계약에서 전액책임을 뒷받침하는 구체적인 사정이 있어야 합니다. 해제로 돌려받는 사안에서는 먼저 공동매도인 전원에 대하여 해제의 효력이 발생했는지도 확인되어야 합니다. 단순히 돈을 받은 사람 한 명에게 반환을 요구했다는 사실만으로 다른 매도인과의 계약까지 해제되었다고 할 수는 없습니다.
다른 매도인에게는 얼마를 청구할 수 있나요?
매수인은 자신에게 귀속되는 반환채권 범위에서 아직 돌려받지 못한 대금과 해제에 따른 이자를 청구할 수 있습니다. 여러 매도인에게 전액을 청구할 수 있어도 같은 돈을 중복하여 받을 수는 없습니다. 한 매도인이 반환원금 일부를 갚았다면 다른 매도인에게 청구할 반환원금에서도 그 부분을 빼야 합니다.
가령 자신이 돌려받을 원금이 3억 원이고 그중 원금 1억 원을 이미 받았다면, 나머지 매도인들에 대한 반환원금은 2억 원입니다. 이자는 민법 제548조 제2항에 따라 돈을 받은 날부터 붙는 것이 원칙이므로, 여러 차례 지급했다면 각 지급액과 수령일을 구분해 산정해야 합니다. 이 원상회복 이자와 반환을 늦춘 데 따른 지연손해금은 구별해야 하며, 소송했다는 이유만으로 처음부터 같은 높은 이율을 붙일 수는 없습니다.
공동매수인도 여러 명이라면 자신이 청구할 수 있는 몫이 별도로 문제 됩니다. 앞서 본 서울고등법원 판결에서도 매도인들의 반환채무는 불가분채무였지만, 원고인 매수인이 청구할 수 있는 금액은 자신의 몫으로 제한되었습니다. 매도인들의 전액책임이 인정된다는 이유로 다른 매수인의 반환채권까지 자동으로 행사할 수는 없습니다.
이미 소유권이전등기를 받았거나 부동산을 인도받았다면 매수인도 돌려줄 의무를 부담할 수 있습니다. 서로 반환할 의무를 맞바꾸어 이행하는 ‘동시이행’ 관계에서는 매도인이 매수인의 반환 제공 때까지 지급을 거절할 수 있습니다. 이 경우에는 등기와 점유의 반환을 대금 수령과 연결해야 하므로, 일방적으로 대금부터 지급하라는 청구만으로 회수를 마칠 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
돈을 받지 않은 매도인의 재산도 가압류할 수 있나요?
그 매도인에 대한 반환채권이 있고 재산을 미리 확보하지 않으면 나중에 집행하기 어렵다는 사정을 소명하면, 해당 매도인의 재산에도 가압류를 신청할 수 있습니다. ‘소명’은 법원이 일단 그 사실이 있을 법하다고 판단할 자료를 제시하는 것을 뜻합니다. 직접 돈을 받지 않았다는 이유만으로 그 매도인의 재산이 가압류 대상에서 제외되지는 않습니다.
가압류는 나중에 돈을 받아낼 재산을 확보하는 절차이므로, 신청할 때에도 전액책임이 성립하는 계약 내용과 지급 경위를 제시해야 합니다. 재산 처분이나 집행 곤란의 우려 없이 돈을 갚지 않는다는 사정만으로 당연히 허용되는 것은 아니며, 법원이 담보 제공을 명할 수도 있습니다.
그 뒤 확정판결이나 가집행 선고가 있는 판결 등 집행할 근거를 갖추면, 책임이 인정된 매도인의 예금·부동산 등에서 실제 회수를 진행할 수 있습니다. 다만 선순위 권리와 다른 채권자의 존재에 따라 회수액이 달라지므로, 전액을 청구할 수 있는지와 그 재산에서 얼마를 받을 수 있는지는 구분해야 합니다. 반환청구와 재산 확보의 연결은 매매대금 반환 청구 안내에서도 확인할 수 있습니다.
돈을 받은 사람이 반환을 미룬다면, 다른 공동매도인에게도 남은 반환금 전액을 청구할 수 있는 계약인지에 따라 회수할 상대방이 넓어집니다.
전액책임이 인정되는 매도인에 대한 청구와 필요한 가압류를 연결하면, 돈이 입금된 계좌에만 매달리지 않고 다른 책임자의 재산에서도 회수를 진행할 수 있습니다.
이미 받은 돈과 자신이 돌려줄 등기·점유를 반영해 청구금액과 이행 조건을 정해야, 중복 청구나 동시이행 문제로 실제 회수가 지체되는 일을 줄일 수 있습니다.
공동매도인이 “받은 돈이 없다”, “지분만 책임진다”며 반환을 거절하고 있나요?
관련 법령 및 판례
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민법 제114조 제1항, 제408조, 제411조, 제413조, 제414조
제114조(대리행위의 효력) ①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.
제408조(분할채권관계) 채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다.
제411조(불가분채무와 준용규정) 수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.
제413조(연대채무의 내용) 수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.
제414조(각 연대채무자에 대한 이행청구) 채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다.
민법 제547조 제1항, 제548조, 제549조, 제536조 제1항
제547조(해지, 해제권의 불가분성) ①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
민사집행법 제24조, 제276조 제1항, 제277조, 제279조 제2항, 제280조 제3항
제24조(강제집행과 종국판결) 강제집행은 확정된 종국판결(終局判決)이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다.
제276조(가압류의 목적) ①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
제277조(보전의 필요) 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.
제279조(가압류신청) ②청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 한다.
제280조(가압류명령) ③청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다.
서울고등법원 2023. 9. 22. 선고 2022나2044713 판결
[판결이유 발췌]
계약당사자들 상호간의 밀접한 관계, 계약체결경위와 내용 등에 비추어 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 볼 수 있는 경우에는 매매계약의 무효나 해제로 인한 매매대금 반환채무는 성질상 불가분채무라고 봄이 타당하다
대법원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결
[판시사항]
나. 매도인 및 매수인이 수인인 매매계약이 무효인 경우 계약금 상당액의 부당이득반환채권의 성질
[판결요지]
나. 채권자나 채무자가 여러 사람인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다고 할 것이므로, 피고를 포함한 4인의 매도인이 원고를 포함한 4인의 매수인에게 임야를 매도하기로 하는 계약을 체결한 경우 매매계약의 무효를 원인으로 부당이득으로서 계약금의 반환을 구하는 채권은 특별한 사정이 없으면 불가분채권채무관계가 될 수 없으므로 매도인 중의 1인에 불과한 피고가 매수인 중의 1인에 불과한 원고에게 위 계약금 전액을 반환할 의무가 있다고 할 수 없다.
대법원 1997. 5. 16. 선고 97다7356 판결
[판시사항]
[2] 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관한 매매계약이 확정적으로 무효로 되면서 다수의 매도인이 부담하게 된 부당이득반환의무를 성질상 불가분채무로 본 사례
[판결요지]
[2] 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 매도인들이 매매계약 당시 특약사항으로 분묘의 이장과 같은 여러 가지 불가분채무를 부담하였을 뿐만 아니라 매도인들 상호간에 밀접한 신분관계를 가지고 있어 계약 이행에 관하여 전원의 의사나 능력이 일체로서 고려되었다고 할 것이므로 매매계약이 확정적으로 무효로 되면서 발생한 매도인들의 매수인들에 대한 부당이득반환채무도 성질상 불가분채무라고 본 사례.
대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다208195 판결
[판시사항]
[1] 변제 기타 자기의 출재로 공동면책을 얻은 연대채무자가 다른 연대채무자에게 구상할 수 있는 부담부분을 결정하는 기준 및 이러한 법리는 변제 기타 자기의 출재로 공동면책을 얻은 불가분채무자가 다른 불가분채무자를 상대로 구상권을 행사하는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재(出財)로 공동면책을 얻은 때에는 다른 연대채무자의 부담부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있고 이때 부담부분은 균등한 것으로 추정된다(민법 제425조 제1항, 제424조). 그러나 연대채무자 사이에 부담부분에 관한 특약이 있거나 특약이 없더라도 채무의 부담과 관련하여 각 채무자의 수익비율이 다르다면 그 특약 또는 비율에 따라 부담부분이 결정된다.
이러한 법리는 민법 제411조에 따라 연대채무자의 부담부분과 구상권에 관한 규정이 준용되는 불가분채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책을 얻은 때 다른 불가분채무자를 상대로 구상권을 행사하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 불가분채무자 사이에 부담부분에 관한 특약이 있거나 특약이 없더라도 채무자의 수익비율이 다르다면 그 특약 또는 비율에 따라 부담부분이 결정된다. 따라서 불가분채무자가 변제 등으로 공동면책을 얻은 때에는 다른 채무자의 부담부분에 대하여 구상할 수 있다.