토지를 지역주택조합에 먼저 넘기고 대금 대신 아파트를 받기로 했는데, 치료를 위해 주소를 옮긴 뒤 공급 대상에서 빠졌다는 연락을 받았습니다. 조합은 이미 소명 기한이 지났다며 현금으로 정산하겠다고 하고, 정작 소명 요구가 있었다는 사실은 처음 듣는 상황입니다.
지주조합원에게 자격이나 유효한 공급약정에 따른 권리가 남아 있다면 조합에 지위 확인과 공급 이행을 청구할 수 있고, 통지·보완 업무를 맡은 상대방의 잘못 때문에 실제 공급을 잃었다면 그 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 아파트를 받을 권리가 남았는지와 통지를 놓쳐 실제로 무엇을 잃었는지를 구별해야 토지를 넘긴 대가를 회복할 방법이 정해집니다.
소명 기한이 지났어도 조합원 지위를 지킬 수 있나요?
적용되는 법령상 자격 유지 요건을 갖춘 지주조합원은 소명 기한이 지났다는 이유로 공급에서 배제한 조합에 조합원 지위 확인을 청구해 공급 참여를 구할 수 있습니다. 소명은 자격이 있다는 사실을 자료로 설명하는 절차이므로, 요구를 전달받지 못한 사실과 법령상 자격을 실제로 잃은 사실은 구별됩니다.
우선 주소를 옮겼어도 세대주 지위를 계속 유지했다면 세대주 자격 상실을 이유로 한 배제의 전제부터 달라집니다. 세대원이 되었다면 치료 때문에 세대주 지위를 잃은 경위와 기간, 다시 취득한 날짜가 자격 유지의 근거가 됩니다. 진단서·입퇴원기록과 주민등록의 세대주 변동 이력을 연결하면 단순한 주소 변경인지, 질병치료에 따른 부득이한 변동인지를 밝힐 수 있습니다.
대법원에서는 구 시행령의 ‘부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우’에 객관적으로 해당하면 관청의 인정이 없어도 조합원 자격을 유지한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 그 규정이 적용되는 사안에서는 관청에 소명하지 못했다는 사정만으로 자격 상실을 받아들일 필요가 없습니다.
다만 2026년 6월 23일 개정된 현행 시행령은 ‘세대주 자격을 상실했다가 재취득한 경우’라고 정하고 있으므로, 옛 판결을 근거로 재취득 전에도 자격이 계속 유지된다고 단정할 수는 없습니다. 가입·전출·재취득·공급 배제 날짜에 맞는 법령과 경과규정을 적용해 자격 유지를 주장해야, 과거의 예외를 현재 사안에 잘못 적용하는 일을 피할 수 있습니다.
아직 아파트를 공급할 수 있다면 무엇을 청구하나요?
공급받을 권리가 유효하게 남고 조합이 이행할 수 있다면, 지주조합원은 약정에 따른 공급과 필요한 소유권이전등기를 청구해 아파트 취득을 구할 수 있습니다. 토지를 넘긴 대가를 아파트로 지급하기로 한 약정에서는 조합원 지위뿐 아니라 별도 공급약정에 따른 권리가 남아 있는지도 청구의 근거가 됩니다.
대법원에서는 구법상 조합원 자격이나 입주자 모집 규정을 위반했다는 이유만으로 분양약정이 당연히 무효가 되지는 않는다고 판결한 바 있습니다. 다만 해당 사건에서도 잔대금과 관계없이 이전등기를 명한 원심은 파기됐고, 잔대금 지급의무와 등기의무의 선후를 다시 심리하도록 했습니다. 따라서 자격이 부인된 지주에게도 유효한 별도 약정이 있는지와 당시 공급 제한, 남은 대금의 지급 조건까지 반영해야 실제 아파트를 넘겨받을 청구가 성립합니다.
그런데 소송 중 조합이 해당 주택을 다른 사람에게 배정하거나 공급 대상에서 제외할 급박한 위험이 있다면, 조합원으로 대우하도록 하거나 해당 처분을 막는 가처분을 신청해 법원이 받아들인 범위에서 공급 기회를 보전할 수 있습니다. 가처분은 판결 전 손해나 급박한 위험을 막는 임시 조치입니다. 남아 있는 공급권과 구체적인 배정·처분 일정을 근거로 보호할 내용을 정하며, 소송이나 신청만으로 배제 조치와 납부기한이 멈추지는 않습니다. 일반적인 소송 방법은 조합원 지위 확인 안내로 이어집니다.
조합이 알리지 않아 실제 공급을 잃었다면 배상받을 수 있나요?
소명 요구를 전달하고 보완을 돕는 의무가 있는 조합이 그 의무를 어겨 아파트를 공급받지 못하게 했다면, 지주조합원은 조합에 잃은 공급 이익의 배상을 청구할 수 있습니다. 민법은 약속한 의무를 이행하지 않은 채무불이행에 관해 다음과 같이 정합니다.
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
이 청구에서는 조합이 관청 공문을 받고도 알리지 않았다는 사실에 더해, 가입·공급약정과 실제 맡은 업무에 통지·보완 의무가 포함됐고, 정상적으로 통지했다면 공급을 유지할 수 있었다는 관계를 밝혀야 합니다. 소명 업무를 위임받았다면 맡긴 사무를 통상 요구되는 주의를 기울여 처리할 의무도 책임의 근거가 됩니다.
예컨대 소명 기한 전에 치료와 세대주 지위 변동을 뒷받침할 자료가 갖춰져 있었고 당시 규정상 자격 유지 요건에도 해당한다면, 공문 수신일과 전달 누락 기록을 그 자료에 연결해 ‘통지했어도 공급받지 못했을 것’이라는 조합의 주장을 반박할 수 있습니다. 반대로 독립된 자격 흠결이나 적법한 제명사유 때문에 어차피 공급받을 수 없었다면 통지 누락으로 아파트 공급 이익을 잃었다는 청구는 받아들여지기 어렵습니다.
그래서 조합이 분담금 미납이나 변경계약 미체결도 주장한다면 그 의무의 발생과 이행 경위까지 판단해야 합니다. 앞서 본 세대주 자격 판결에서도 자격 유지와 별개로 변경계약·분담금 의무를 이행하지 않은 제명은 유효하다고 인정됐습니다. 통지 누락의 책임을 묻는 동안에도 적법하게 남은 의무를 이행하거나 납부기한을 합의해 두면 새로운 미납을 이유로 공급에서 배제되는 위험을 줄일 수 있습니다.
업무대행사가 공문을 받고도 전달하지 않았다면요?
업무대행사 자신의 통지·보완 의무 위반으로 공급 손해가 생겼다면 그 회사에도 배상을 청구할 수 있고, 조합의 의무를 대신 수행하던 잘못이라면 조합의 책임도 물을 수 있습니다. 조합이 자기 의무를 이행하려고 사용한 사람의 잘못을 조합의 잘못으로 보는 것이 민법상 이행보조자 책임입니다.
이때 대행사가 조합 업무를 했다는 사실만으로 지주에게 직접 배상할 의무까지 생기는 것은 아니므로, 회사에 대한 청구에는 그 회사의 계약상 의무나 고의·과실 있는 위법행위와 손해의 관계가 필요합니다. 업무대행계약과 공문 접수·전달 기록으로 누가 소명 업무를 맡았고 어디에서 처리가 누락됐는지를 특정하면, 서로 상대방에게 책임을 돌리는 주장에 맞서 실제 책임자에게 지급을 구할 수 있습니다.
현행 주택법도 업무대행사가 자신의 귀책사유, 즉 책임을 물을 수 있는 잘못으로 조합원 등에게 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 그러나 이 조항은 2017년 6월 3일 신설됐으므로 2015년의 행위에는 소급해 적용할 수 없고, 당시의 계약과 민법상 불법행위 책임을 근거로 청구해야 합니다. 조합과 대행사가 책임지는 같은 손해는 한쪽에서 받은 만큼 반영해 남은 금액의 지급을 구합니다.
현금 정산금을 받았다면 배상액과 기한은 어떻게 되나요?
현금 정산금을 받았어도 추가 청구를 끝내는 합의가 없고 회복되지 않은 공급 손해가 남아 있다면, 지주조합원은 그 남은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 받은 돈이 토지대금인지 공급 상실의 정산금인지, 아파트 대신 현금을 받기로 유효하게 합의했는지에 따라 남은 권리와 청구액이 달라집니다.
그 금액은 현재 아파트 시세 전부를 그대로 요구하는 방식으로 정할 수 없습니다. 실제 공급권을 잃은 시점과 약정상 받을 주택의 가치, 부담했어야 할 잔대금·분담금, 토지대금과 분담금의 정산 여부, 이미 받은 현금과 남아 있는 권리를 반영해야 합니다. 조합이 일방적으로 돈을 입금한 경우와 지주가 추가 청구를 포기하는 합의에 서명한 경우도 구별해, 같은 손해를 두 번 계산하거나 남은 공급권을 놓치는 일을 막아야 합니다. 손해 발생·확대에 지주 자신의 잘못이 기여했다면 배상액에도 반영될 수 있습니다.
이 배상청구에는 권리를 행사하지 않으면 청구권이 소멸하는 소멸시효가 적용됩니다. 계약상 채권은 다른 단기시효가 없으면 권리를 행사할 수 있을 때부터 10년이고, 상행위로 생긴 채권이라면 5년의 적용 여부가 문제됩니다. 불법행위 배상은 원칙적으로 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년입니다. 통지 누락일과 실제 공급 상실일, 손해를 안 날이 다를 수 있으므로 각 청구의 날짜를 구별해 재판상 청구 등 필요한 조치를 해야 합니다. 관청 답변이나 조합과의 협의를 기다리는 것만으로 기간이 멈추지는 않습니다.
토지를 이미 넘긴 지주조합원에게는 현금 정산 통보를 받았다는 사실보다 실제로 남아 있는 공급권과 잃은 이익이 대응의 기준이 됩니다. 공급이 가능한 동안에는 지위·공급 이행 청구와 가처분으로 아파트 취득의 기회를 지키고, 통지 누락으로 공급이 불가능해졌다면 책임자에게 아직 회복되지 않은 이익의 배상을 구할 수 있습니다. 정산금 수령 경위와 남은 부담까지 청구에 반영하면, 토지를 넘긴 뒤 약속한 아파트도 제대로 된 정산도 받지 못한 손실의 회복을 구할 수 있습니다.
치료를 위한 전출 뒤 소명 요구를 전달받지 못해, 토지를 넘기고도 아파트 공급에서 제외됐나요?
관련 법령 및 판례
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주택법 시행령 제21조 제2항
② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 상실했다가 재취득한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다. <개정 2026.6.23>
민법 제389조 제1항·제390조·제391조
제389조(강제이행) ①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때에는 그러하지 아니하다.
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
제391조(이행보조자의 고의, 과실) 채무자의 법정대리인이 채무자를 위하여 이행하거나 채무자가 타인을 사용하여 이행하는 경우에는 법정대리인 또는 피용자의 고의나 과실은 채무자의 고의나 과실로 본다.
민법 제393조·제396조·제681조
제393조(손해배상의 범위) ①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.
제396조(과실상계) 채무불이행에 관하여 채권자에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다.
제681조(수임인의 선관의무) 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.
주택법 제11조의2 제5항
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 자신의 귀책사유로 주택조합(발기인을 포함한다) 또는 조합원(주택조합 가입 신청자를 포함한다)에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2020.1.23>
민법 제750조·제763조
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
제763조(준용규정) 제393조, 제394조, 제396조, 제399조의 규정은 불법행위로 인한 손해배상에 준용한다.
민사집행법 제300조
제300조(가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다. ②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
민법 제162조 제1항·제166조 제1항·제766조 제1항·제2항
제162조(채권, 재산권의 소멸시효) ①채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
제166조(소멸시효의 기산점) ①소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다.
제766조(손해배상청구권의 소멸시효) ①불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다. ②불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다.
상법 제64조
제64조(상사시효) 상행위로 인한 채권은 본법에 다른 규정이 없는 때에는 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 그러나 다른 법령에 이보다 단기의 시효의 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다.
대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결
[판시사항]
구 주택법 시행령 제38조 제2항에서 정한 ‘시장·군수·구청장 등의 인정’의 의미 및 지역주택조합의 조합원이 객관적으로 ‘부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우’에 해당하면 위 조항에 따른 시장·군수·구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 그대로 유지하는지 여부(적극)
[판결요지 발췌]
따라서 조합원은 객관적으로 ‘부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우’에 해당하면 구 주택법 시행령 제38조 제2항에 따른 시장·군수·구청장 등의 인정이 없더라도 조합원 자격을 그대로 유지한다고 보아야 한다.
[판결이유 발췌]
원고가 변경계약 체결의무와 2차 분담금 납부의무를 불이행하였다고 보아 이를 이유로 한 피고의 원고에 대한 조합원 제명결의가 유효하고(주위적 청구), 피고가 제명된 원고에게 반환해야 하는 분담금의 범위가 납입받은 분담금에서 미납한 2차 분담금에 대한 납부기한 다음 날부터의 연체료 등을 공제한 나머지라고 한(예비적 청구) 원심의 결론은 정당하여 수긍할 수 있다.
대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다7628 판결
[판시사항]
[2] 주택조합 조합원의 자격 등에 관한 구 주택법 제32조 제5항, 구 주택법 시행령 제38조, 제39조 등의 규정과 입주자 모집절차에 관한 구 주택공급에 관한 규칙 제8조의 규정이 효력규정인지 여부(소극)
[판결요지 발췌]
그러나 그 규정 내용에 비추어 이는 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자 사이에 이에 위반하는 약정을 하였다 하더라도 그 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.
[판결이유 발췌]
원심으로서는 마땅히 피고 1 조합의 주장을 분명히 하고 그 선이행 또는 동시이행 관계 여부를 따져 그에 따라 피고 1 조합에게 소유권이전등기의무의 이행을 명하였어야 할 것이다.