지역주택조합 업무대행사가 바뀌었다면, 환급금과 손해배상은 누구에게 청구하나요?

지역주택조합에서 탈퇴한 뒤 납입금 일부만 돌려받았습니다. 나머지 환급금을 요구하자 새 업무대행사는 “가입 당시에는 다른 회사가 맡았다”고 합니다. 조합은 새 회사에 문의하라고 하고, 업무대행사 손해배상을 청구하려 해도 어느 회사에 돈을 달라고 해야 할지 막막합니다.

전 가입자는 조합규약이나 유효한 반환약정에 따라 환급의무를 지는 상대방에게 미지급 환급금을, 가입 당시 허위 설명으로 손해를 입힌 회사에는 그 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 새 업무대행사에는 자신의 위법행위나 별도의 채무 인수·직접 지급약정이 인정되는 범위에서 돈을 청구할 수 있습니다. 현재 업무를 맡고 있다는 사실만으로 새 회사가 남은 돈을 지급할 법적 책임을 지지는 않으므로, 청구 이유에 따라 상대방이 달라집니다.

탈퇴 환급금은 조합과 옛 대행사 중 누구에게 청구하나요?

탈퇴가 유효하고 규약이나 반환약정에 따른 지급시기가 지났다면, 전 가입자는 그 반환의무를 부담하는 조합 또는 약정 상대방에게 남은 환급금을 청구할 수 있습니다. 주택법은 탈퇴한 조합원이 조합규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 별도 탈퇴 합의로 반환액을 정했다면, 그 합의의 효력과 지급 조건에 따라 청구할 돈이 정해집니다.

따라서 새 대행사가 환급 민원을 처리하고 있더라도, 남은 환급금은 조합규약이나 반환약정에 따라 반환의무를 지는 당사자에게 청구합니다. 권한 있는 대행사가 조합을 대리한다는 뜻을 표시하고 합의했다면 그 반환의무는 조합의 채무이고, 대행사가 자기 명의로 별도의 지급의무를 부담했다면 그 회사에도 약정에 따른 청구가 가능합니다. 문서에 찍힌 도장만이 아니라 당사자 표시와 지급 조항, 서명자의 권한을 해석해야 청구할 상대방이 드러납니다.

이미 일부를 받았다면 남은 약정금은 합의한 반환액에서 그 지급분을 뺀 금액입니다. 예컨대 유효한 합의로 4,000만 원을 돌려받기로 하고 1,500만 원을 받았다면, 남은 약정금은 2,500만 원입니다. 합의서의 지급일과 “대체 조합원 입금 후”라는 조건이 문제라면 탈퇴 합의 뒤 환급일이 지난 경우에 설명한 기준을 적용할 수 있습니다.

가입할 때 허위 설명을 한 옛 대행사에도 배상받을 수 있나요?

옛 업무대행사가 고의나 과실로 위법한 설명을 하여 가입·납부를 결정하게 했고 그 때문에 손해가 생겼다면, 전 가입자는 그 회사에 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법은 고의나 과실로 위법행위를 하여 타인에게 손해를 가한 자에게 배상책임을 지우므로, 옛 회사의 배상의무는 조합의 환급의무와 별개로 생기고 조합이 환급을 미루더라도 옛 회사에 따로 배상을 청구할 수 있습니다.

이때 허위 설명의 내용과 담당 회사, 설명을 믿고 돈을 낸 시점이 연결되어야 합니다. 토지 확보가 끝났다는 설명이나 환불보장 문구가 실제와 달랐더라도, 그 회사가 작성·전달하거나 관여했다는 사실과 그 설명 때문에 납부한 손해가 입증되어야 합니다. 가입 뒤에 받은 안내는 가입 결정의 원인이 될 수 없으므로, 그 안내를 믿고 추가로 낸 돈을 손해로 특정해 배상을 구합니다.

그래서 모집 당시 업무대행계약과 홍보물의 발행 주체, 상담원의 소속, 설명과 송금의 선후로 당시 행위자와 납부 원인을 특정하면, 조합이 돈을 돌려주지 않는다는 사정과 별개로 옛 회사 자신의 잘못을 근거로 배상을 구할 수 있습니다. 환불보장약정 무효와 가입계약의 효력은 안심보장증서에 관한 글에서 별도로 설명했습니다.

새 업무대행사도 주택법에 따라 책임을 지지 않나요?

새 업무대행사가 업무를 수행하면서 자신의 잘못으로 전 가입자에게 손해를 입혔다면 그 행위에 따른 배상을 청구할 수 있으며, 가입 당시의 손해는 당시 관여한 회사의 책임을 근거로 청구해야 합니다.

현재 주택법 제11조의2 제5항은 업무대행사가 자신의 귀책사유, 즉 그 회사에 책임을 물을 수 있는 잘못으로 조합이나 조합원에게 손해를 입힌 경우 배상책임을 지도록 정하고, 조합원에는 가입 신청자도 포함합니다. 이 조문이 2020년 7월 24일 시행되기 전, 2018년 당시의 같은 조 제3항은 거짓·과장으로 가입을 알선해서는 안 된다고 정하면서 배상받을 사람을 조합 또는 조합원으로 적고 가입 신청자를 따로 적지 않았습니다. 그래서 옛 조문이 적용되던 시기의 가입 과정에서 입은 손해는 옛 조문의 배상 대상인 조합원에 해당하지 않더라도, 민법상 불법행위 책임을 근거로 옛 회사에 배상을 청구할 수 있습니다.

이처럼 법이 행위자의 잘못을 요구하므로, 지역주택조합 업무대행사 변경 후 회사가 새로 선정되었다는 사실만으로 옛 회사의 허위 설명이 새 회사의 행위가 되지는 않습니다. 반면 새 회사가 별도로 허위 설명을 하고 추가 납부를 받는 데 관여했다면, 그 설명 이후 생긴 손해를 특정해 새 회사에 배상을 구할 수 있습니다.

새 회사가 업무를 모두 넘겨받았다고 하면 환급채무도 넘어오나요?

새 회사가 미환급금이나 손해배상채무를 인수하고 전 가입자에게 직접 청구할 권리를 주었다면, 전 가입자는 그 인수 범위의 돈을 새 회사에 청구할 수 있습니다. 업무서류와 상담 창구를 넘겨받는 업무 이관만으로는 새 회사에 지급의무가 생기지 않고, 채무에 관한 약정이 있더라도 그 약정의 성격에 따라 전 가입자가 새 회사에 직접 청구할 수 있는지가 정해집니다.

옛 채무자의 책임을 남겨 두고 새 회사도 같은 채무를 부담하는 약정은 병존적 채무인수입니다. 반면 옛 채무자와 새 회사 사이에서 대신 갚기로만 하고 가입자에게 직접 청구권을 주지 않은 약정은 이행인수입니다. 민법은 당사자가 제삼자에게 이행하기로 약정한 계약에서 다음과 같이 정합니다.

①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.

이러한 계약으로 권리를 얻으려면 전 가입자가 새 회사에 그 계약의 이익을 받겠다는 의사도 표시해야 합니다. 소송에서는 인수한 채무가 조합의 환급채무인지, 옛 대행사의 손해배상채무인지부터 특정하고, 해당 가입자의 남은 돈이 인수 대상에 포함된다는 근거로 지급을 구하게 됩니다.

반대로 교체 계약이 옛 채무자를 책임에서 벗어나게 하는 면책적 채무인수라면, 옛 채무자와 새 회사 사이의 그 약정은 채권자인 전 가입자가 승낙해야 효력이 생깁니다. 전 가입자가 승낙하지 않았다면 옛 채무자는 책임을 벗어나지 못하므로, 전 가입자는 옛 채무자에게 남은 돈을 계속 청구할 수 있습니다.

이 승낙은 승낙한다고 직접 밝히지 않았더라도 채권자의 다른 행동에서 그 뜻이 인정되는 묵시적 승낙으로도 성립합니다. 대법원에서는 채권자가 새 채무자에게 인수채무금의 지급을 직접 청구했다면 그 청구로 채무인수를 묵시적으로 승낙한 것으로 보아야 한다고 하면서도, 채권 회수 가능성이 의문인 상황에서는 채권자의 어떤 행위를 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙으로 쉽게 단정해서는 안 된다고 판결한 바 있습니다. 그래서 전 가입자가 새 회사에 남은 돈을 청구할 때 옛 채무자에게도 같은 돈의 지급을 함께 요구해 두면, 옛 채무자를 책임에서 벗어나게 할 뜻이 없었다는 사정이 드러나 옛 채무자에게 남은 돈을 계속 청구할 근거가 됩니다.

대법원에서는 사업이나 부동산을 매수하면서 관련 채무를 인수한 약정이 병존적 채무인수인지를 채권자에게 직접 청구권을 주려는 의사가 있는지에 따라 계약의 동기·경위·목적과 당사자들의 이해관계 등을 종합해 판단하고, 채무인수인이 그 채무부담에 상응하는 대가를 얻었다면 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 병존적 채무인수로 보아야 한다고 판결한 바 있습니다. 그 사건에서는 매수인이 인수한 채무액을 매매대금에서 미리 공제받은 사정 등을 근거로, 단순한 이행인수로 본 원심을 파기했습니다.

따라서 교체 계약의 채무 목록이나 정산 내역에 탈퇴자 환급금이 포함되어 새 회사가 이를 부담하기로 했고, 그 채무부담에 상응하는 대가를 받았거나 가입자에게 직접 지급하기로 했다면, 전 가입자는 병존적 채무인수를 근거로 새 회사에 남은 환급금을 청구할 수 있습니다. 교체 계약에 “일체의 업무 승계”라는 문구만 있다면 이러한 사정을 계약서와 정산 자료로 따로 밝혀야 새 회사의 지급의무가 인정됩니다. 이 내용이 인정되면 새 회사 자신의 인수채무에 대한 지급판결을 받아 그 회사 재산에서 회수할 근거를 마련할 수 있습니다.

새 회사가 직접 반환확인서를 써 주었다면 어떻게 청구하나요?

새 회사가 자기 명의로 미환급금 지급을 유효하게 약정하고 지급시기가 지났다면, 전 가입자는 그 회사에 약정금을 청구해 남은 돈을 받을 수 있습니다. 새 회사가 가입 당시 설명에 관여하지 않았더라도, 나중에 직접 체결한 지급약정은 별도의 청구 근거가 될 수 있습니다.

다만 “조합을 대리하여 남은 환급금을 지급한다”는 문서와 “당사가 남은 금액을 지급한다”는 약정은 지급의무를 지는 당사자가 다릅니다. 대리인이 권한 안에서 조합을 위한 것임을 표시했다면 그 효력은 조합에 생기므로, 앞의 문서로는 조합에 남은 환급금을 청구합니다. 반대로 새 회사가 자기 명의로 금액과 지급일을 정해 지급을 약속했다면, 새 회사가 단순 연락 담당자였다고 반박하더라도 그 약정을 근거로 새 회사에 약정금을 청구할 수 있습니다.

일부만 받은 뒤 새 회사와 협의하는 동안 옛 회사의 책임은 어떻게 되나요?

새 회사와 협의한다는 사정만으로 옛 회사의 불법행위 책임이 없어지지 않으므로, 전 가입자는 손해와 가해자를 안 날부터 3년 또는 불법행위를 한 날부터 10년 가운데 먼저 끝나는 기간이 지나기 전에 옛 회사에 배상을 청구해야 남은 손해를 받을 수 있습니다. 이 기간은 권리를 행사하지 않으면 청구권이 소멸하는 소멸시효 기간이며, 새 회사와 지급 협의를 시작한 날이 아니라 손해와 가해자를 안 날이나 불법행위를 한 날부터 계산합니다.

일부 환급금을 받으면서 조합과 맺은 합의서에 나머지 청구를 포기하거나 소송을 내지 않는다는 조항이 있더라도, 옛 회사가 그 합의서의 당사자가 아니고 조항이 옛 회사에 대한 손해배상청구를 따로 정하지 않았다면 전 가입자는 옛 회사에 손해배상을 계속 청구할 수 있습니다. 민법은 채권자가 채무자에게 채무를 면제하는 의사를 표시한 때 그 채권이 소멸한다고 정하므로, 조합에 한 포기의 의사표시는 조합에 대한 채권에 효력이 생깁니다. 또한 대법원에서는 소송을 내지 않기로 하는 부제소합의가 당사자가 처분할 수 있는 특정된 법률관계에 관한 것으로서 합의 당시 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하고, 문언과 당사자의 의사가 불분명하면 그러한 합의의 존재를 부정해야 한다고 판결한 바 있습니다.

다만 조합 상대 환급금과 회사 상대 손해배상금을 같은 손해에 대해 중복해서 받는 방식이 아니라, 이미 받은 돈을 반영해 아직 회복되지 않은 금액을 구해야 합니다.

새 업무대행사가 “가입 당시에는 다른 회사가 맡았다”며 지급을 미루더라도, 전 가입자는 환급의무를 지는 조합이나 약정 상대방에 남은 환급금을, 가입 당시 허위 설명을 한 옛 회사에 손해배상을 청구해 남은 돈의 지급을 구할 수 있습니다.
교체 계약에서 새 회사가 탈퇴자 환급금을 인수했거나 새 회사가 직접 지급을 약속했다면 새 회사도 피고로 삼아, 그 회사 재산에서까지 남은 돈을 회수할 근거를 갖출 수 있습니다.

탈퇴 환급금을 일부만 받은 뒤 업무대행사가 바뀌어, 남은 돈을 누구에게 청구할지 고민하고 있나요?

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