지주조합원에서 탈퇴하면 토지매매계약도 끝나나요?

자기 땅을 조합에 팔고 그 대금으로 아파트 분담금을 내기로 한 지주조합원인데, 사업이 멈추고 추가분담금까지 요구받고 있습니다. 토지 명의는 아직 본인에게 있지만 조합은 매매계약대로 땅을 넘기라고 합니다. 조합에서 탈퇴한 뒤에는 다른 사람에게 땅을 팔 수 있을지 걱정되는 상황입니다.

토지 명의를 가진 지주조합원이 조합의 이전등기 요구에서 벗어나 땅을 다른 사람에게 팔려면, 탈퇴와 별도로 토지매매계약까지 해제하거나 조합과 종료에 합의해야 합니다. 조합이 이전등기청구권을 보전하려고 법원의 임시 조치인 가처분을 받아 두었거나 장래 이전등기의 순위를 확보하는 가등기를 해 두었다면, 그 취소와 말소까지 받아야 등기부의 처분 제약이 없어집니다.

조합에서 탈퇴했다면 토지매매계약도 끝난 것인가요?

지주조합원이 탈퇴할 때 토지매매도 함께 끝내기로 조합과 유효하게 약정했거나, 토지매매계약 자체의 해제 사유를 갖춰 보낸 해제 통지가 조합에 도달했다면, 토지 이전의무가 소멸하여 조합의 이전등기 요구를 거절할 수 있습니다. 탈퇴 승인서에 조합원 지위와 환급금만 적혀 있고 토지매매가 남아 있다면, 조합은 그 매매를 근거로 이전등기를 요구할 수 있습니다.

그래서 같은 날 서명한 두 계약이라도 종료 범위는 문서의 개수나 ‘연계계약’이라는 이름보다 탈퇴·해제 조항과 대금 정산 조항의 문언, 두 계약을 함께 맺은 경위와 목적으로 정해집니다. 토지를 파는 대가로 아파트를 받기로 하면서 가입관계가 끝나면 매매도 정리하기로 정했다면 탈퇴와 함께 토지 이전의무에서 벗어날 수 있고, 가입관계가 없어져도 현금으로 땅값을 받고 매매를 유지하기로 정했다면 토지를 넘겨줄 의무가 남습니다.

가입계약의 일부가 처음부터 무효인 경우와 나중에 탈퇴하거나 가입계약을 해제하는 경우도 법적 근거가 다릅니다. 안심보장증서와 가입계약의 무효에 관한 설명은 가입계약이 처음부터 무효일 때 그 계약에 따라 낸 납입금을 돌려받는 근거이므로, 탈퇴로 가입관계를 끝내려는 지주조합원은 토지매매에 적용되는 종료 조항이나 조합이 이행하지 않은 매매상 의무를 근거로 토지매매계약까지 끝내야 토지 이전의무에서 벗어날 수 있습니다.

사업이 좌절됐다면 무엇을 근거로 매매를 해제하나요?

지주조합원은 조합이 토지매매상 이행할 의무를 지체했다면 적법한 이행 요구와 해제 통지로 토지매매계약의 효력을 없애는 해제를 하여 토지 이전의무에서 벗어날 수 있습니다. 사업이 늦어진 기간보다 계약에서 약속한 의무와 실제 위반이 해제의 근거가 됩니다.

민법은 이행을 지체한 상대방에게 상당한 기간을 주어 약속을 이행하라고 요구하는 최고를 거치도록 정하고 있습니다.

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.

이에 따라 대금 지급기한이 지났고 토지 이전과 대금 지급을 동시에 하기로 했다면, 소유자도 등기에 필요한 서류를 갖춰 언제든 넘겨줄 수 있다고 알리는 이행제공을 해야 조합을 이행지체에 빠뜨려 해제할 수 있습니다. 조합이 미리 이행하지 않겠다고 명백히 표시한 경우에는 최고 없이 해제할 수 있습니다. 해제 의사표시는 조합에 도달해야 효력이 생깁니다.

반면 대금 지급을 사업계획승인 때로 정했다면 승인을 받거나 승인을 받을 수 없는 것으로 확정되기 전에는 대금 지급기한이 오지 않으므로, 승인이 늦어졌다는 이유만으로는 대금 지체를 근거로 해제할 수 없습니다. 이때 지주조합원은 계약에서 조합이 따로 약속한 사업 추진 기한 등 다른 의무를 조합이 어긴 사실을 근거로 최고와 해제를 해야 토지매매계약을 끝낼 수 있습니다.

대법원에서는 희망퇴직을 신청한 직원에게 회사정리계획 인가결정일부터 1개월 안에 퇴직위로금을 주기로 한 약정을 인가를 조건으로 정한 것이 아니라 지급 시점을 정한 것으로 보아, 정리절차가 폐지되어 인가를 받을 수 없는 것으로 확정된 때 지급기한이 왔다고 판결한 바 있습니다. 그래서 승인을 받지 못하면 대금을 내지 않아도 된다고 정한 것이 아니라 매매계약으로 이미 부담한 토지대금의 지급 시점만 승인에 맞춘 것이라면, 승인을 받을 수 없는 것으로 확정된 때 대금 지급기한이 오므로 지주조합원은 그때부터 조합의 대금 지체를 근거로 앞에서 설명한 최고와 해제를 하여 토지매매계약을 끝낼 수 있습니다.

또한 현행 주택법은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년 안에 설립인가를 받지 못한 경우 사업종결 여부를, 설립인가를 받은 날부터 3년 안에 사업계획승인을 받지 못한 경우 해산 여부를 총회에서 결정하도록 정합니다. 이 총회는 사업종결이나 해산 여부를 결정하는 절차이므로, 그 안건이 상정된 단계에서 토지매매가 저절로 끝나지 않고 지주조합원은 앞의 해제 요건을 갖춰 해제를 통지해야 토지 이전의무에서 벗어납니다.

조합이 이미 소유권이전등기 소송을 냈다면 어떻게 하나요?

토지매매계약을 유효하게 해제한 지주조합원은 조합이 낸 소유권이전등기 소송에서 해제를 항변해 청구 기각 판결을 받고, 토지 명의를 그대로 지킬 수 있습니다. 소유권이 남아 있다는 설명에 그치지 않고 해제 사유, 필요한 최고와 이행제공, 해제 통지의 도달을 소송에서 주장·증명하는 방어입니다.

이때 조합이 가입관계와 별개로 매매가 유효하다고 주장한다면, 해제 통지가 토지매매계약까지 대상으로 삼았고 매매에 관한 해제 사유가 갖춰졌다는 사실을 증명해 그 주장을 반박하게 됩니다. 해제 통지를 가입계약에만 보냈다면 토지 이전의무가 남아 조합이 이전등기 판결을 받을 수 있으므로, 통지 단계부터 매매계약을 해제 대상으로 밝혀 두어야 소송에서 명의 이전을 막을 수 있습니다.

매매 종료가 인정되지 않는다면 무엇으로 방어하나요?

토지매매계약이 유효하게 남더라도 지주조합원은 약정한 이전 시기가 아직 오지 않았다면 이행기가 도래하지 않았다고 항변해 지금 당장 넘기라는 청구를 막고, 동시에 받을 대금이 남았다면 조합이 대금을 제공할 때까지 이전을 거절하는 동시이행의 항변으로 대금 없이 땅을 넘기는 결과를 막을 수 있습니다.

다만 서로 같은 종류의 채무를 같은 금액만큼 없애는 상계로 대금과 분담금을 이미 정산해 대금채무가 소멸했다면, 현금으로 땅값을 받지 못했다는 이유만으로 같은 금액의 지급을 다시 요구할 수 없습니다. 반대로 장래에 상계하기로 약속했을 뿐 그 시점이 오지 않았다면 실제 남은 대금채무를 기준으로 방어하게 됩니다. 두 항변은 이전 시기를 늦출 뿐 매매를 없애지 못하므로, 땅을 다른 사람에게 팔려면 앞에서 본 해제나 종료 합의로 토지매매계약을 끝내야 합니다.

토지대금과 분담금을 상계했다면 무엇을 돌려주나요?

조합의 채무불이행을 이유로 두 계약을 해제하면 지주조합원은 조합에서 현금으로 받은 계약금 등에 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려줍니다. 계약 전 상태로 돌리는 원상회복은 각자 실제로 받은 것을 돌려주는 것이어서, 토지를 아직 넘기지 않은 소유자는 상계로 처리된 토지대금을 현금으로 따로 받을 근거가 없습니다.

대법원에서는 분양계약이 해제된 뒤 수분양자에게 돌려줄 분양대금과 시행자가 대신 갚은 중도금 대출원리금의 구상금을 정산한 사건에서, 당사자는 강행규정에 반하지 않는 한 공제나 상계의 기준시점과 별도 의사표시가 필요한지를 약정으로 정할 수 있다고 보아, 계약 해제일이 아니라 약정의 문언에 따른 기한의 이익 상실 시점을 기준으로 정산해야 한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 ‘상계 처리한다’는 문구가 계약 당시 즉시 정산한다는 뜻이라면 그때 토지대금채무와 분담금채무가 같은 금액만큼 소멸했고, 사업계획승인 등 특정 단계에 이르러 정산한다는 뜻이라면 그 단계 전에는 두 채무가 그대로 남아 있습니다.

예컨대 토지대금 4억 원과 같은 금액의 분담금을 상계했을 뿐 현금을 주고받지 않았고 토지도 넘기지 않았다면, 지주조합원은 두 계약을 끝내는 종료 합의에 상계한 4억 원을 서로 더 청구하지 않는다는 정산 결과와 현금으로 받은 계약금의 반환액을 함께 적어, 상계한 금액을 누가 돌려받는지를 두고 다시 다투지 않고 정산을 마칠 수 있습니다. 한쪽 계약만 끝내면 끝내지 않은 계약의 채무는 그대로 남으므로, 두 계약의 정산을 한 번의 종료 합의에 담아야 토지 이전의무와 분담금 부담이 함께 정리됩니다.

현금으로 받은 매매계약금의 부담은 해제 사유에 따라 달라집니다. 조합의 채무불이행을 이유로 해제하면 계약금 반환과 별도로 그로 인한 손해의 배상을 청구할 수 있고, 조합의 잘못 없이 다른 약정이 없는 상태에서 해제하려면 어느 쪽도 이행에 착수하기 전에 계약금의 배액을 상환해야 하며 이때는 손해배상을 청구할 수 없습니다. 계약금을 위약금으로 정한 약정이 있거나 조합에 대한 손해배상채권이 생겼다면, 그 금액을 돌려줄 계약금과 상계해 최종 반환액을 줄일 수 있습니다.

토지사용승낙과 가처분·가등기는 어떻게 없애나요?

지주조합원이 조합과 계약 종료에 합의한다면, 조합이 토지를 사업에 쓰도록 동의한 토지사용승낙의 종료와 가처분 취하·집행해제, 가등기 말소까지 합의 내용에 넣어 땅의 처분 제약을 한 번에 없앨 수 있습니다. 단순 탈퇴서만 받고 끝내지 않고 합의서에 사용승낙의 종료 대상과 시점을 적어 두어야, 매매를 끝낸 뒤 조합이 그 승낙을 근거로 토지를 계속 쓰겠다고 주장하는 분쟁을 막을 수 있습니다.

그 합의에서 매매·가입계약과 사용승낙의 종료, 현금 계약금과 분담금의 정산, 추가 청구권의 처리를 함께 정하고, 계약금 반환과 가등기 말소·가처분 집행해제를 같은 날 맞바꾸도록 정하면 돈만 돌려주고 등기 제한은 남는 일을 막을 수 있습니다. 특히 조합이 아닌 업무대행사 등이 계약 당사자이거나 등기상 권리자라면, 조합만 서명한 합의로 그 사람의 권리까지 없어졌다고 처리하지 않고 해당 권리자의 이행을 확보해야 합니다.

조합이 말소나 가처분 해제에 협력하지 않는다면요?

토지매매가 유효하게 종료되어 조합의 이전등기청구권이 소멸했다면, 지주조합원은 그 권리를 보전하던 가처분의 취소를 신청하고 매매에 따른 가등기의 말소를 청구해 등기부의 처분 제약을 없앨 수 있습니다. 계약 종료와 별도로 취소 결정·집행해제나 말소등기가 이루어져야 등기부의 제한이 정리됩니다.

가처분 결정 당시부터 보전할 권리가 없었다면 가처분 이의를, 결정 뒤의 해제로 그 권리가 없어졌다면 사정변경에 따른 가처분 취소를 신청해 가처분을 없앨 수 있습니다. 다만 해제 전에 그 매매나 가등기를 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기까지 마쳐 권리를 얻은 제3자가 있다면 해제로 그 권리를 해치지 못하므로, 지주조합원은 그 권리자의 말소 동의를 받거나 그 권리 자체가 소멸하는 사유를 갖춰야 등기부의 제한을 모두 없앨 수 있습니다.

탈퇴한 뒤에도 땅을 넘기라는 요구를 받는 지주조합원은 토지매매계약을 해제하거나 종료에 합의하고, 조합의 이전등기 소송에서는 그 해제를 항변해 토지 명의를 지킬 수 있습니다. 여기에 받은 계약금의 반환과 상계 정산을 마치고 가처분 취소와 가등기 말소까지 받아 내면, 등기부의 제한이 없어져 땅을 다른 사람에게 팔 수 있습니다.

조합에서 탈퇴하려는데 토지매매계약이나 토지사용승낙 때문에 땅을 처분하지 못하고 계신가요?

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