분양권을 사려고 웃돈인 프리미엄은 중개인이 안내한 계좌로, 분양계약금은 매도인 계좌로 보냈습니다. 계약서는 나중에 쓰기로 했는데 명의변경을 미루더니, 이미 다른 사람 명의로 바뀌었다는 사실을 알게 됐습니다. 중간에 웃돈을 받고 다시 팔아주겠다는 약속까지 했던 터라, 이것이 분양권 이중매매인지 그 약속대로 다시 판 것인지, 나눠 보낸 돈은 누구에게 돌려받아야 하는지 막막합니다.
분양권 매수인은 명의변경이 매도인의 계약 불이행이라면 매도인에게 계약을 해제하고 지급한 대금의 반환을, 중간에 맡긴 재매도의 실행이라면 재매도를 맡은 사람에게 실제 받은 매도대금의 정산금 지급을 청구해 나눠 보낸 돈을 돌려받을 수 있습니다. 어느 계좌에 보냈는지보다 그 돈을 누구에게 지급하기로 했는지에 따라 돌려받을 상대방과 금액이 정해지고, 중개보조원이나 중개사무소의 잘못으로 생긴 손해는 따로 배상을 청구할 수 있습니다.
계약서를 쓰지 않았어도 매도인에게 돈을 돌려달라고 할 수 있나요?
분양권 매수인이 매도인과 목적물·대금 등 매매의 중요 조건을 합의했다면 계약서가 없어도 매매계약은 성립하므로, 매도인이 약속을 이행하지 않아 계약을 적법하게 해제해 그 효력을 소급해 없애면 매도인에게 지급한 대금을 돌려받을 수 있습니다.
민법 제563조는 재산권을 넘기고 대금을 지급하기로 약정하면 매매의 효력이 생긴다고 정합니다. 대법원에서는 계약이 성립하려면 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 합의했거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법을 합의해야 한다고 보면서, 가계약서 작성 당시 목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법을 합의했다면 잔금 지급시기가 적혀 있지 않고 정식계약서를 작성하지 않았어도 매매계약이 성립한다고 판결한 바 있습니다.
따라서 동·호수 추첨 전에 프리미엄을 보냈더라도 어떤 분양권을 얼마에 사기로 했고 추첨 결과로 대상 세대를 정하기로 합의했다면, 그 송금은 성립한 매매계약에 따른 대금 지급으로 인정받을 수 있습니다. 추첨 뒤 매도인이 분양계약금을 받은 사정과 송금을 요청하며 목적물·가격을 주고받은 대화는 그 합의가 있었다는 증거가 됩니다.
계약이 성립했는데 매도인이 이행을 늦춘다면 매수인은 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고 그 기간이 지나도 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있으며, 매도인이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 그 요구 없이 해제할 수 있습니다. 매도인의 책임으로 약속 이행이 불가능해진 경우에는 민법 제546조에 따른 해제가 가능합니다. 제3자 명의변경의 경위와 매도인이 분양권을 되찾아 넘겨줄 수 있는 상태인지에 따라 이행을 늦춘 것을 이유로 해제할지, 이행할 수 없게 된 것을 이유로 해제할지가 정해집니다. 해제가 유효하면 민법 제548조에 따라 대금과 받은 날부터의 이자를 반환받고, 별도로 발생한 손해는 그 요건을 갖춰 배상을 청구할 수 있습니다.
프리미엄을 중개인이 안내한 계좌에 보냈다면 그 사람에게 청구하나요?
분양권 매수인이 매도인의 지시에 따라 중개인이 안내한 계좌로 프리미엄을 보냈다면 매도인에게 대금을 지급한 것이 되므로, 계약이 해제되거나 효력이 없을 때 그 프리미엄은 특별한 사정이 없으면 계좌 주인이 아니라 매도인에게 반환을 청구해 돌려받습니다. 중개인의 계좌 안내가 매도인의 지시에 따른 것인지, 매도인을 대신해 돈을 받을 권한이 있었는지가 그 전제입니다.
대법원에서는 계약 상대방의 지시에 따라 다른 회사 계좌로 돈을 보낸 뒤 계약이 무효가 된 사안에서, 특별한 사정이 없으면 실제 입금받은 회사가 아니라 계약 상대방에게 반환을 청구해야 한다고 판결한 바 있습니다. 조합의 지시로 용역회사에 분담금을 보냈는데, 조합이 직접 받은 돈만 반환하게 한 원심판결을 파기해 다시 심리하도록 한 것입니다.
계약상 금전채무를 지는 이가 채권자의 지시에 좇아 그에 대한 채권자 또는 그가 증여하고자 하는 이에게 직접 금전을 지급한 경우와 같이 계약상 급부가 실제적으로는 제3자에게 행하여졌다고 하여도 그것은 계약상 채무의 적법한 이행이라고 할 것이고, 이때 계약의 효력이 생기지 않았다면, 그와 같이 적법한 이행을 한 계약당사자는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 제3자가 아니라 계약의 상대방에 대하여 계약의 효력이 생기지 않음으로 인한 부당이득을 이유로 자신의 급부 또는 그 가액의 반환을 청구하여야 한다.
따라서 매도인 계좌와 다른 계좌로 나눠 보낸 돈이라도 모두 매도인에게 지급한 대금이라면, 매수인은 매도인에게 분양계약금과 프리미엄 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 프리미엄도 매도인에게 지급할 대금이었고 매도인이 그 계좌를 지정했거나 나중에 그 지급을 인정했다는 사실이 드러나야 하며, 매도인의 송금 지시, 중개인에게 준 수령 권한, 송금 뒤 대금을 받았다고 인정한 대화가 그 증거가 됩니다.
반대로 중개인이 매도인의 지시나 수령 권한 없이 프리미엄을 받았고 그 돈을 보유할 법률상 원인이 없다면, 매수인은 민법 제741조에 따라 그 돈으로 이익을 얻은 사람에게 부당이득반환, 즉 법률상 원인 없이 얻은 이익을 돌려달라고 청구해 프리미엄을 돌려받을 수 있습니다. 반환할 사람은 계좌를 알려준 사람인지와 관계없이 그 계좌로 들어온 돈으로 실제 이익을 얻은 사람입니다.
중간에 다시 팔아주기로 했다면 처음 보낸 돈을 돌려받는 문제인가요?
분양권 매수인이 맡긴 재매도가 실행돼 매도대금이 들어왔다면, 매수인은 재매도를 맡은 사람에게 실제 받은 매도대금 가운데 약정에 따라 자신에게 돌아올 정산금의 인도를 청구해 돌려받을 수 있습니다. 제3자 명의변경이 그 합의에 따른 것이라면 매도인이 몰래 판 이중매매가 아니라 매수인이 맡긴 일을 처리한 것이므로, 처음 보낸 돈의 반환 대신 재매도대금의 정산을 청구하게 됩니다.
다시 파는 일을 맡기고 상대방이 승낙한 위임관계에서는 민법 제683조에 따라 처리 상황의 보고를 요구할 수 있습니다. 누구에게 얼마에 팔았는지, 누가 대금을 받았는지, 어떤 비용을 공제하기로 했는지를 확인해야 지급할 정산금을 정할 수 있습니다. 민법 제684조 제1항은 다음과 같이 정합니다.
수임인은 위임사무의 처리로 인하여 받은 금전 기타의 물건 및 그 수취한 과실을 위임인에게 인도하여야 한다.
대법원에서는 아파트 매도 등을 맡은 사람이 대금을 받은 사안에서, 특약이나 위임의 본뜻에 반하는 사정 등이 없으면 위임이 끝난 때 돈을 인도해야 하고 반환 범위도 그때를 기준으로 정한다고 판결한 바 있습니다. 원심이 별도로 지급을 요구받은 때부터만 지체책임을 인정한 부분을 파기했습니다. 따라서 재매도가 끝나 위임이 종료됐다면 그때 정산금의 지급 시기가 도래하므로, 매수인은 정산을 따로 요구한 날이 아니라 위임이 끝난 때를 기준으로 지급이 늦어진 데 따른 지연손해금도 청구할 수 있습니다.
재매도 정산금은 처음 보낸 돈의 합계가 아니라, 재매도로 실제 받은 대금에 약정한 수수료·비용과 이미 지급받은 금액을 반영해 정해집니다. 재매도를 맡은 사람이 매수인에게 넘겨야 할 돈을 개인 용도로 소비했다면, 매수인은 민법 제685조에 따라 소비한 날 이후의 이자와 그 밖의 손해까지 청구할 수 있습니다.
중개보조원과 사무소 대표에게도 배상을 청구할 수 있나요?
공인중개사 자격 없이 사무소의 중개업무를 보조하는 중개보조원이 업무 중 고의나 과실로 손해를 입혔다면 보조원 자신의 배상 책임과 그를 고용해 중개사무소를 운영하는 개업공인중개사의 책임을 함께 물을 수 있습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 제30조는 중개행위로 생긴 재산상 손해의 배상 책임을 정합니다.
대법원에서는 분양계약을 실질적으로 중개한 보조원이 권리관계의 확인·설명의무를 위반한 사안에서, 보조원은 그를 고용한 중개업자와 함께 공동불법행위자로서 손해를 배상할 책임을 진다고 판결한 바 있습니다. 따라서 매수인은 보조원과 개업공인중개사 모두에게 배상을 청구할 수 있고, 개업공인중개사의 책임은 보조원을 고용했는지와 그 행위가 업무상 행위인지에 따라, 배상액은 그 잘못으로 생긴 손해의 범위에 따라 정해집니다.
서울고등법원에서는 중개보조원이 계약 체결 뒤 이행 과정에까지 관여해 거래당사자의 돈을 대리수령하고 개인적으로 유용한 사안에서, 그 수령 행위도 객관적으로 거래의 알선·중개를 위한 업무상 행위로 보아 보조원을 고용한 개업공인중개사의 배상 책임을 인정하되, 보조원이 중개업자의 지시·감독 아래 돈을 받을 수 있는 상태인지 확인하지 않은 피해자 측 과실을 50%로 보아 그 책임을 제한한다고 판결한 바 있습니다.
따라서 중개보조원이 자신이 중개한 분양권 거래의 대금 지급 과정에 관여해 매수인에게서 받은 프리미엄을 넘기지 않고 써 버렸다면, 그 거래가 공인중개사법상 중개대상물의 거래에 해당하는 한 매수인은 개업공인중개사에게도 그 손해의 배상을 청구할 수 있고, 보조원의 수령 권한을 확인하지 않은 사정은 개업공인중개사가 배상할 금액을 정할 때 매수인의 과실로 반영됩니다.
추첨 전후 어느 단계의 거래였는지에 따라 개업공인중개사에게 공인중개사법상 배상 책임을 물을 수 있는 범위가 달라집니다. 동·호수가 특정된 장래의 아파트는 완공 전에도 공인중개사법상 중개대상인 건축물에 포함되므로, 추첨 뒤 동·호수가 정해진 분양권 거래를 중개하다 생긴 손해는 이 책임의 대상이 됩니다.
반면 동·호수가 특정되지 않은 분양권은 세대수가 정해졌더라도 장차 수분양자가 될 수 있는 지위에 불과해 원칙적으로 중개대상인 건축물로 보지 않지만, 대법원에서는 추첨 전이라도 아파트 건축이 완료돼 세대들이 실제 존재하고 제공 가능하며, 분양 자체는 보장되고 추첨은 어느 세대를 배정할지만 정하는 경우에는 건축물의 중개에 해당한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 추첨 전에 보낸 프리미엄에 관한 손해는 당시 아파트 건축이 완료돼 분양이 보장된 상태였는지에 따라 공인중개사법상 배상 책임의 대상이 되는지가 정해지며, 이는 매매계약이 성립했는지와 따로 판단됩니다.
그 책임이 인정되는 경우에는 사무소의 배상 책임을 보장하기 위해 가입한 공제·보증보험이나 맡겨둔 공탁금으로 손해를 보상받는 방법도 있습니다. 공제 가입 여부와 보장기간·금액, 해당 행위가 보장하는 중개사고에 포함되는지에 따라 지급 범위가 달라집니다. 공제금은 개업공인중개사와의 손해배상합의서나 화해조서, 확정된 판결문 등을 갖춰 청구하므로, 배상 책임을 확정받으면 개업공인중개사의 재산이 부족하더라도 보장금액 범위에서 공제금으로 배상받을 수 있습니다.
고소했다면 수사 결과를 기다렸다가 돈을 청구하면 되나요?
분양권 매수인은 수사 결과를 기다리지 않고 형사고소와 별도로 각 상대방에게 반환·정산·배상을 청구하고 상대방의 재산을 판결 전에 묶어 두어야, 판결을 받은 뒤 그 재산에서 돈을 받아낼 수 있습니다. 돈을 강제로 받아내려면 형사 절차와 별도로 민사 판결 등을 받아야 하기 때문입니다.
수사 결과도 명의변경의 경위에 따라 달라집니다. 대법원에서는 특별한 사정이 없으면 분양권 이전은 매도인 자신의 계약상 의무이므로 이를 어기고 제3자에게 처분했다는 이유만으로 배임죄, 즉 남의 재산에 관한 사무를 맡은 사람이 임무를 어겨 이익을 얻고 손해를 끼치는 범죄가 성립하지 않는다고 판결한 바 있습니다. 처음 돈을 받을 때 매수인을 속였는지, 맡아 받은 재매도대금을 개인적으로 썼는지는 그 행위와 자료에 따라 별도의 범죄가 되는지 따로 판단됩니다.
돈을 지급할 책임과 재산 처분 위험이 드러났다면 가압류, 즉 판결 전 채무자의 재산을 묶어 장래 집행을 보전하는 절차를 신청할 수 있습니다. 민사집행법은 금전 청구와 함께, 미리 묶지 않으면 집행이 불가능하거나 매우 곤란해질 우려를 소명하도록, 즉 그 사유가 있을 개연성을 자료로 밝히도록 정합니다. 법원이 담보 제공을 명할 수도 있습니다.
가압류할 재산은 청구 상대방에 맞춥니다. 매도인에게 반환을 청구한다면 매도인의 재산을, 재매도를 맡은 사람에게 정산을 청구한다면 그 사람의 재산을, 보조원에게 배상을 청구한다면 보조원의 재산을 가압류합니다. 예금을 가압류하면 은행은 상대방에게 그 예금을 지급할 수 없게 되고, 매수인은 판결 등 강제집행의 근거가 되는 문서를 얻은 뒤 그 예금을 압류하고 추심명령, 즉 은행에서 직접 돈을 받아 갈 수 있게 하는 명령을 받아 돈을 회수합니다.
수사 결과를 기다리는 동안에도 청구 종류마다 소멸시효, 즉 일정 기간 권리를 행사하지 않으면 상대방이 그 권리의 소멸을 주장할 수 있는 기간이 진행됩니다. 불법행위로 인한 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸하고, 반환금·정산금·공제금은 청구 근거에 따라 기간과 그 시작 시점이 달라집니다. 시효는 민법 제168조에 따라 청구, 압류 또는 가압류, 승인으로 중단되고 형사고소는 이 중단 사유에 포함되지 않으므로, 매수인은 각 상대방에게 소송을 제기하거나 가압류를 신청해 그 상대방에 대한 시효를 중단시킬 수 있습니다.
송금 내역과 재매도 정산 내역을 맞추면 분양·매매·경공매 분쟁에서 나눠 보낸 돈마다 돌려받을 상대방과 청구액이 정해집니다. 명의변경이 이중매매였든 맡긴 재매도의 실행이었든, 매수인은 그 상대방에게 반환·정산·배상을 청구하고 상대방의 재산을 미리 가압류해 두면 판결 뒤 그 재산에서 보낸 돈과 정산금을 실제로 회수할 수 있습니다.
계약서 없이 프리미엄과 분양계약금을 나눠 보냈는데, 다른 사람 명의로 바뀐 분양권의 돈을 누구에게 청구해야 할지 고민되시나요?
관련 법령 및 판례
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제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.
제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
제680조(위임의 의의) 위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.
제683조(수임인의 보고의무) 수임인은 위임인의 청구가 있는 때에는 위임사무의 처리상황을 보고하고 위임이 종료한 때에는 지체없이 그 전말을 보고하여야 한다.
민법 제684조(수임인의 취득물 등의 인도, 이전의무)
①수임인은 위임사무의 처리로 인하여 받은 금전 기타의 물건 및 그 수취한 과실을 위임인에게 인도하여야 한다.
제685조(수임인의 금전소비의 책임) 수임인이 위임인에게 인도할 금전 또는 위임인의 이익을 위하여 사용할 금전을 자기를 위하여 소비한 때에는 소비한 날 이후의 이자를 지급하여야 하며 그 외의 손해가 있으면 배상하여야 한다.
공인중개사법 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등)
②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. <개정 2014.1.28>
①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014.1.28>
- 보장금액
- 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
- 보장기간
제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2020.6.9>
- 건축물 그 밖의 토지의 정착물
①협회는 제30조에 따른 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다. <개정 2014.1.28, 2020.6.9>
①중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다. <개정 2014.7.28>
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
②제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
제277조(보전의 필요) 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.
①가압류신청에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.
- 청구채권의 표시, 그 청구채권이 일정한 금액이 아닌 때에는 금전으로 환산한 금액
- 제277조의 규정에 따라 가압류의 이유가 될 사실의 표시
②청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 한다.
③청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다.
③채권의 가압류에는 제3채무자에 대하여 채무자에게 지급하여서는 아니 된다는 명령만을 하여야 한다.
제24조(강제집행과 종국판결) 강제집행은 확정된 종국판결(終局判決)이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다.
①압류한 금전채권에 대하여 압류채권자는 추심명령(推尋命令)이나 전부명령(轉付命令)을 신청할 수 있다.
②추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차(代位節次) 없이 압류채권을 추심할 수 있다.
①불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.
②불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다.
제168조(소멸시효의 중단사유) 소멸시효는 다음 각호의 사유로 인하여 중단된다.
- 청구
- 압류 또는 가압류, 가처분
- 승인
대법원 2006-11-24 선고 2005다39594 판결
[판시사항]
[1] 계약의 성립을 위한 당사자 사이의 ‘의사의 합치’의 정도
[2] 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다고 본 사례
[판결이유 발췌]
1.계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다(대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).
원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 계약성립에 관한 법리오해, 처분문서의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
대법원 2025-05-15 선고 2024다288045 판결
[판시사항]
계약상 급부가 제3자에게 행하여지고 그 계약의 효력이 생기지 않은 경우, 채무의 이행을 한 계약당사자가 부당이득반환을 청구하여야 할 상대방(=계약의 상대방)
[판결이유 발췌]
계약상 금전채무를 지는 이가 채권자의 지시에 좇아 그에 대한 채권자 또는 그가 증여하고자 하는 이에게 직접 금전을 지급한 경우와 같이 계약상 급부가 실제적으로는 제3자에게 행하여졌다고 하여도 그것은 계약상 채무의 적법한 이행이라고 할 것이고, 이때 계약의 효력이 생기지 않았다면, 그와 같이 적법한 이행을 한 계약당사자는 다른 특별한 사정이 없는 한 그 제3자가 아니라 계약의 상대방에 대하여 계약의 효력이 생기지 않음으로 인한 부당이득을 이유로 자신의 급부 또는 그 가액의 반환을 청구하여야 한다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다98706 판결 등 참조).
원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 앞서 본 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고 조합의 지시 등에 따라 피고 회사 명의 계좌에 분담금을 입금한 것은 이른바 ‘단축급부’에 해당하고, 이 사건 계약이 무효인 경우 이 사건 계약에 따라 적법한 이행을 한 원고는 다른 특별한 사정이 없는 한 피고 회사가 아니라 계약상대방인 피고 조합에 대하여 계약의 무효로 인한 부당이득을 이유로 자신의 급부의 반환을 청구하여야 한다.
그럼에도 불구하고 원심이 피고 회사의 계좌로 입금된 122,543,000원에 대하여 피고 조합이 부당이득한 것으로 볼 수 없다고 본 것은 부당이득에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다.
대법원 2024-11-14 선고 2021다215060 판결
[판시사항]
[1] 수임인이 위임사무 처리로 인하여 받은 금전 등을 위임인에게 인도하여야 하는 시기 및 반환할 금전의 범위를 정하는 기준 시기(=위임 종료 시)
[판결이유 발췌]
가. 민법 제684조 제1항은 "수임인은 위임사무의 처리로 인하여 받은 금전 기타의 물건 및 그 수취한 과실을 위임인에게 인도하여야 한다."라고 규정하고 있다. 이때 인도 시기는 당사자 간에 특약이 있거나 위임의 본뜻에 반하는 경우 등과 같은 특별한 사정이 없는 한 위임계약이 종료된 때이고, 수임인이 반환할 금전의 범위도 위임 종료 시를 기준으로 정해진다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2004다64432 판결, 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다11295 판결 등 참조).
이 사건 각 위임계약이 종료되었다면 피고는 위임사무의 처리로 취득한 임대수익금, 매매대금 중 원고 지분에 해당하는 금액을 원고에게 인도하여야 하므로, 이 사건 각 위임계약이 종료된 때 임대수익금, 매매대금 인도의무의 이행기가 도래하였다고 볼 수 있다. 따라서 원심으로서는 이 사건 각 위임계약이 언제 종료되었는지 심리한 다음 피고가 임대수익금, 매매대금 인도의무의 이행지체 책임을 부담하는 시기를 판단하였어야 했다.
다. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 지연손해금 청구 중 이 사건 소장 부본 송달일인 2017. 7. 27.까지의 부분을 모두 기각하였다. 이러한 원심판단에는 수임인의 취득물 등 인도의무의 이행기와 지체책임 등에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
대법원 2012-02-23 선고 2011다77870 판결
[판시사항]
[1] 구 부동산중개업법 제6조 제5항이 중개보조원의 손해배상책임을 면제하는 규정인지 여부(소극)
[2] 장차 건축될 아파트의 동·호수가 특정되어 거래의 목적이 되는 경우 이에 관한 거래를 중개하는 것이 구 부동산중개업법 제3조 제2호에서 정한 ‘건물’의 중개에 해당하는지 여부(적극)
[판결이유 발췌]
부동산중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산중개업법’이라 한다) 제6조 제5항은 이 경우에 그 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정이다. 따라서 위 조항을 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것으로 볼 수는 없다(대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결 참조).
원심판결 이유 및 원심이 일부 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 중개보조원인 피고 1은 실질적으로 이 사건 2005. 7. 7.자 분양계약의 중개행위를 하였다고 봄이 상당하므로, 중개업자인 원심공동피고 1과 함께 공동불법행위자로서 권리관계에 대한 확인·설명의무를 제대로 이행하지 아니한 주의의무 위반으로 인하여 원고 1이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.
앞서 본 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 중개인의 업무상과실책임에 대한 중개보조원의 공동불법행위자로서의 업무상주의의무에 관한 법리를 오해하여, 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하고 심리를 다하지 아니함으로써, 피고 1의 공동불법행위책임에 관한 판단을 그르치는 등의 위법이 없다.
구 부동산중개업법 제3조 제2호에 규정된 중개대상물 중 ‘건물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정한 건물도 포함된다고 볼 것이므로, 장차 건축될 아파트의 동·호수가 특정되어 거래의 목적이 되는 경우에는 그 특정아파트가 완성되기 전이라도 이에 대한 분양, 매매 등 거래를 중개하는 것은 ‘건물’의 중개에 해당한다고 봄이 상당하다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결 등 참조).
서울고등법원 2012-07-05 선고 2011나99728 판결
[판결이유 발췌]
살피건대, 여기서 어떠한 행위가 중개행위로서 중개업자의 업무상 행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결 등 참조).
위 인정사실과 같이 소외 3이 소외 1에게 이 사건 아파트의 분양을 알선하고 이 사건 임대차계약의 체결을 권유한 점, 소외 2가 소외 3에게 198,000,000원을 지급한 것은 이 사건 임대차보증금 잔금을 지급하기 위한 것이었고, 소외 1이 소외 3에게 5,406,000원을 지급한 것도 소외 3이 소외 2로부터 받은 임대차보증금 잔금으로 이 사건 임대차계약 체결 당시 약정하였던 바대로 이 사건 대출금을 상환하기 위한 상환수수료 명목이었던 점 등에 비추어 보면, 소외 3은 이 사건 임대차계약과 관련하여서는 단순히 계약의 체결만을 알선하는데 그치지 아니하고 계약체결 후 계약당사자의 계약상 의무의 실현에도 적극적으로 관여하여 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하는 형태의 중개업을 영위하였다고 할 것인데 이러한 경우에는 계약체결만으로 중개업자 내지 중개보조원의 역할이 종료한다고 할 수 없고, 그 이후의 이행행위의 대리행위도 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 봄이 상당하다.
한편, 위에서 인정한 사실에 의하면 소외 1 측에게도 부동산중개사무소에 부동산중개행위를 의뢰하면서 그에 부수하여 임대차보증금을 임차인으로부터 수령하기 위하여 그 수령권한을 중개보조원에 부여할 경우 중개보조원이 중개업자의 지시, 감독 하에 위 금원을 수령할 수 있는 상태인지 등을 확인하였어야 함에도 이를 게을리 한 과실이 있고, 이러한 과실은 소외 3의 위 불법행위로 인하여 소외 1이 입은 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었다 할 것인바, 그 과실비율은 50% 정도로 봄이 상당하다.
대법원 2013-01-24 선고 2010다16519 판결
[판시사항]
아파트의 동·호수를 특정하지 않은 채 분양계약을 중개하는 행위가 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’상 ‘건축물의 중개’에 해당하는 경우
[판결이유 발췌]
가. ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다) 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 우선 장차 건축될 특정의 건물도 포함된다고 볼 것이므로 아파트의 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 ‘건축물’의 중개에 해당한다고 볼 것이다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결, 대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결 등 참조).
뿐만 아니라 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결되지는 아니하였다고 하더라도, 장차 예정된 동·호수의 추첨이 분양 대상으로 정하여져 있는 세대들을 특정 피분양자에 대한 분양 목적물로 확정하여 주는 절차에 불과하고 피분양자가 아파트를 분양받는 것 자체는 당연히 보장되는 것으로 되어 있을 뿐만 아니라 대상 아파트 전체의 건축이 완료됨으로써 분양 대상이 될 세대들이 객관적으로 존재하여 분양 목적물로의 현실적인 제공 또한 가능한 상태에 이르렀다면 분양 대상물이 상당히 구체화되었다고 할 것이어서, 이에 대한 거래를 중개하는 것 또한 공인중개사법이 중개대상물로 정한 ‘건축물의 중개’에 해당한다고 봄이 상당하다.
건축이 예정된 아파트의 분양 세대수가 확정된 경우라 하더라도 동·호수가 특정된 세대를 분양받기로 한 것이 아닌 이상, 당초 예정과 달리 아파트 건축 자체가 이루어지지 아니할 가능성을 배제할 수 없어 조합원들이라도 당연히 아파트를 분양받게 된다고 단정할 수 없고, 일반분양 세대와 관련하여서도 향후 분양절차에서 분양신청자의 수가 확정 세대수를 초과할 수 있어 모든 분양신청자가 아파트를 당연히 분양받을 수 있게 된다고 할 수 없다고 할 것이다.
따라서 건축 예정인 아파트에 대한 분양권은 동·호수가 특정되지 아니한 이상 분양 세대수가 확정되었다고 하더라도, 아직까지는 장차 수분양자가 될 수 있는 지위 정도에 불과하다고 할 것이어서, 공인중개사법이 정한 중개대상물인 건축물에 해당하지 아니한다고 보아야 한다.
따라서 위 가항에서 본 바와 같은 법리에 의하면, 이 사건 분양계약상 대상 아파트의 동·호수가 특정되어 있지는 아니하였다고 하더라도, 이 사건 분양계약이 이 사건 아파트 중 분양이 보장되는 조합원 분양 세대로서 당초 조합원과의 조합가입계약 해지로 시행대행사가 확보하고 있다는 32평형 1세대를 대상으로 하고 있고 그 체결 당시 이미 이 사건 아파트의 건축 또한 완료되어 있던 상태에 있었던 이상, 이 사건 분양계약의 목적물인 ‘이 사건 아파트의 조합원 분양 세대 중 32평형 1세대’는 공인중개사법이 정한 중개대상물인 ‘건축물’에 해당한다고 보아야 한다.
그렇다면 이 사건 분양계약을 중개한 1심공동피고의 행위가 공인중개사법이 정한 중개대상물의 중개행위라고 판단한 원심판결은 결론에 있어서 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 공인중개사법이 정한 중개대상물에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.
대법원 2021-07-08 선고 2014도12104 판결
[판시사항]
수분양권 매도인이 매매계약에 따라 ‘매수인에게 수분양권을 이전할 의무’를 부담하는 경우, 매수인에 대한 관계에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하는지 여부(소극) / 수분양권 매도인이 위와 같은 의무를 이행하지 아니하고 수분양권 또는 이에 근거하여 향후 소유권을 취득하게 될 목적물을 미리 제3자에게 처분한 경우, 형법상 배임죄가 성립하는지 여부(소극)
[판결이유 발췌]
- 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 사무의 주체인 타인에게 손해를 가할 때 성립하는 것이므로, 그 범죄의 주체는 타인의 사무를 처리하는 지위에 있어야 한다. 여기에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라고 하려면, 타인의 재산관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 타인을 위하여 대행하는 경우와 같이 당사자 관계의 전형적ㆍ본질적 내용이 통상의 계약에서의 이익대립관계를 넘어서 그들 사이의 신임관계에 기초하여 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 데에 있어야 한다(대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결, 대법원 2014. 8. 21. 선고 2014도3363 전원합의체 판결 등 참조).
- 매매와 같이 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 경우(민법 제563조), 쌍방이 그 계약의 내용에 좇은 이행을 하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하는 것이 원칙이다.
따라서 특별한 사정이 없는 한 수분양권 매도인이 수분양권 매매계약에 따라 매수인에게 수분양권을 이전할 의무는 자신의 사무에 해당할 뿐이므로, 매수인에 대한 관계에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라고 할 수 없다. 그러므로 수분양권 매도인이 위와 같은 의무를 이행하지 아니하고 수분양권 또는 이에 근거하여 향후 소유권을 취득하게 될 목적물을 미리 제3자에게 처분하였다고 하더라도 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니다.
다른 특별한 사정이 없는 한 피고인 1이 피해자와의 이 사건 수분양권 매매계약에 따라 피해자에게 이 사건 수분양권을 이전해 주어야 할 의무는 민사상 자신의 채무이고 이를 타인의 사무라고 할 수 없으므로, 피고인들이 ‘타인의 사무를 처리하는 자’의 지위에 있다고 볼 수 없다. 그런데도 원심은 피고인들이 이에 해당된다고 전제하여 이 사건 공소사실을 유죄로 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 배임죄에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’의 의미에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다.