월세 수익을 기대하며 분양받은 코너 상가를 찾아갔더니, 아파트로 이어진다던 보행통로 자리에 화단이 들어서 있습니다. 잔금일은 다가오는데 분양회사에서는 연락을 피하고, 통로가 돌아올 때까지 돈을 내지 않아도 되는지 걱정됩니다.
상가 보행통로를 조성할 계약상 의무가 인정되면 분양자에게 통로 복구를 청구하고, 의무 위반으로 생긴 가치 하락은 손해배상으로 회복할 수 있습니다. 잔금은 배상채권과 상계할 요건을 갖추거나 지급 조건을 합의한 범위에서 줄이고, 지급거절 근거가 불명확하면 잔금을 이행하면서 배상을 별도로 청구하는 방법이 있습니다.
안내책자에 있던 통로라면 복구를 요구할 수 있나요?
분양자가 약속한 상가 보행통로가 분양계약의 내용이 되었다면, 상가를 분양받은 수분양자는 분양자에게 그 통로를 조성하라고 이행을 청구할 수 있고, 분양자가 응하지 않으면 통로 조성이 가능한 범위에서 법원에 강제이행을 청구해 분양자의 비용으로 통로를 조성하게 할 수 있습니다. 계약서에 통로라는 단어가 있는지뿐 아니라 분양자가 어느 부지에 어떤 동선을 만들기로 약속했는지에 따라 이 청구가 받아들여지는지가 정해집니다.
대법원에서는 분양광고 중 외형·재질·구조 등 구체적인 거래조건으로서 사회통념상 이행을 청구할 수 있는 사항은 특별한 사정이 없으면 묵시적 합의로 계약 내용이 되지만, 그 밖의 광고 내용은 계약을 맺자는 권유인 청약의 유인에 불과해 이행하지 않았더라도 분양자에게 계약불이행 책임을 물을 수 없다고 판결한 바 있습니다. 따라서 안내책자와 모형에 표시된 통로의 위치와 구조, 분양 당시 설명, 계약서의 부지 범위가 그 통로를 이 상가의 구체적인 거래조건으로 보여 준다면, 호실 밖 통로라도 분양자에게 조성 의무의 이행을 청구할 수 있습니다.
이때 통로가 상가와 같은 사업부지의 공용시설이라면 분양계약의 목적물에 딸린 시설로 약정됐는지가 기준이 됩니다. 반면 옆 아파트의 별개 사업부지에 예정된 공간이라면, 같은 시행사가 두 사업을 진행했다는 사실에 더해 이 상가 분양계약에서 그 통로까지 보장했다는 근거가 있어야 합니다. 단순한 주변 개발 전망이 아니라 상가에 직접 드나드는 통로로 약정되었다는 점이 드러나야 수분양자가 분양자에게 통로 조성을 명하는 판결을 받을 수 있습니다.
설계변경에 동의한다는 조항이 있으면 배상을 포기해야 하나요?
경미한 설계변경에 동의한다는 조항이 있어도, 분양자가 수분양자의 동의를 받지 않고 알리지도 않은 채 상가의 재산적 가치나 이용 가능성을 상당히 해치는 설계변경을 했다면, 수분양자는 손해배상을 청구해 그 변경으로 떨어진 가치를 배상받을 수 있습니다. 서울고등법원에서는 분양자가 상가 천장과 외벽으로 오배수배관을 옮기면서 수분양자의 동의를 받지 않고 이를 알리지도 않은 사건에서, 경미한 설계변경에 관한 동의 조항은 상가의 재산적 가치나 이용 가능성에 상당한 피해를 주는 설계변경까지 동의한 뜻으로 볼 수 없다고 보아, 분양자가 분양계약상 채무를 불완전하게 이행했거나 신의칙상 고지의무를 위반했으므로 손해를 배상할 책임이 있다고 판결한 바 있습니다.
그 판단은 변경 전후의 구조와 현황, 인테리어 제약과 소음, 시야·미관의 침해를 구체적으로 비교한 결과였고, 법원은 손해를 변경 전후 상가 가치의 차액으로 보되 그 액수를 증명하기 어려워 여러 사정을 종합해 분양대금의 10%로 정했습니다. 이 비율은 배관 사건의 사정을 반영한 수치이므로, 통로가 화단으로 바뀐 상가에서는 실제 출입 경로가 얼마나 멀어졌는지, 호실이 보이는 정도와 임대 이용에 어떤 제약이 생겼는지를 비교해 해당 호실의 변경 전후 가치 차이를 배상청구액으로 정합니다.
이 청구의 근거가 되는 민법은 다음과 같이 정하고 있습니다.
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다.
따라서 통로를 원래대로 조성할 의무가 있고 복구가 가능하면 그 이행을 청구해 통로를 조성하게 하고, 복구가 곤란하거나 계약을 유지하면서 손실을 회복하려면 의무 위반에 따른 손해배상을 청구해 가치 하락분을 배상받습니다. 복구비와 가치 하락액은 같은 손해를 중복해서 받지 않도록 청구 범위를 정해야 합니다.
건축물의 분양에 관한 법률이 적용되는 상가라면 분양자가 그 법의 설계변경 동의·통보 절차를 지켰는지도 손해배상책임을 판단하는 사정이 됩니다. 반면 아파트 단지 상가가 주택법상 복리시설이라면 건축물의 분양에 관한 법률이 적용되지 않으므로, 그 법의 동의 절차 위반이 아니라 앞에서 본 분양계약상 통로 조성 의무의 위반을 근거로 복구와 배상을 청구합니다.
예상 손해액만큼 잔금에서 빼고 내도 되나요?
수분양자가 분양자에게 받을 손해배상채권이 있고 잔금채무와 상계할 요건을 갖췄다면, 서로 주고받을 돈을 같은 액수만큼 소멸시키는 상계의 의사표시로 그 금액만큼 잔금채무를 없애고 나머지만 낼 수 있습니다. 민법은 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 쌍방의 이행기가 도래한 경우 등을 요건으로 정하며, 상대방에게 상계한다는 의사표시를 하도록 합니다.
그래서 “임대료가 떨어질 것 같다”는 예상만으로 임의의 금액을 빼기보다는, 배상책임과 손해 발생, 채권의 지급시기를 뒷받침하는 내용으로 상계할 채권과 금액을 특정해야 합니다. 상계는 쌍방이 서로 채무를 부담할 때 할 수 있으므로, 잔금을 받을 매도인은 신탁회사인데 배상책임을 지는 상대가 시행사라면 시행사에 대한 배상채권으로 신탁회사의 잔금을 상계할 수 없고, 이때는 잔금을 지급하면서 배상을 따로 청구하는 아래 방법을 택합니다. 수분양자 보호·분양계약 안내에서 설명하는 계약 상대와 신탁 구조가 이 단계에도 영향을 줍니다.
예컨대 잔금이 1억 원이고 법적으로 상계할 수 있는 배상채권이 2천만 원이라면, 그 2천만 원에 관해 상계 의사를 표시하고 나머지 8천만 원을 지급하면 잔금채무 1억 원이 모두 소멸합니다. 배상채권이 인정되는 금액보다 많이 공제하면 초과분은 미지급 잔금으로 남으므로, 청구액을 정하는 판단과 실제 잔금 정산을 연결해야 연체 부담을 줄일 수 있습니다.
상계와 달리, 쌍무계약에서 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절하는 동시이행항변권은 통로 복구·배상채무가 잔금과 동시에 이행할 관계로 인정되는 범위에서만 잔금 지급을 거절하는 근거가 됩니다. 통로 변경에 이의를 제기한 것만으로는 잔금 지급기한이 늦춰지지 않으므로, 동시이행항변권으로 거절할 수 있는 범위를 넘어 잔금 일부를 미루려면 보류 금액과 보류를 풀 조건을 분양자와 서면으로 합의해야 그 범위에서 지급 지체 책임을 지지 않습니다.
잔금은 지급하면서 손해배상을 받을 수 있나요?
수분양자는 잔금을 지급하고 상가를 넘겨받으면서도, 통로 변경에 따른 손해배상을 별도로 청구해 가치 하락분을 배상받을 수 있습니다. 앞의 서울고등법원 사건에서도 계약 해제에 따른 분양대금 반환청구는 받아들여지지 않았지만, 계약을 유지한 상태에서 변경시공으로 생긴 손해의 배상은 인정되었습니다. 그래서 잔금을 미룰 근거가 충분하지 않다면 계약 이행과 배상청구를 나누어, 잔금 미납으로 계약이 해제되고 위약금으로 계약금을 잃는 계약금 몰취를 피하면서 손실을 회복할 수 있습니다.
이를 위해 잔금 전에 보내는 통지에는 약속된 통로와 현재 화단의 차이, 복구 요구와 회신 기한, 복구가 이루어지지 않을 경우의 손해배상 요구를 구체적으로 적는 편이 좋습니다. 대금을 지급하는 경우에도 변경시공에 동의하거나 배상청구를 포기하는 취지가 아니라는 점을 서면으로 남기면, 이후 지급 경위와 의사를 설명할 근거가 됩니다.
다만 인수확인서나 정산합의서에 변경사항을 받아들이고 추가 청구를 하지 않는다는 문구가 있으면 그 합의로 배상청구권을 포기한 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서 잔금 지급 때 서명하는 문서에서 통로 변경에 관한 청구는 합의 대상에서 제외한다고 적어 두어야, 배상청구를 유지한다는 통지와 모순되지 않고 잔금을 낸 뒤에도 배상을 청구할 수 있습니다.
분양자가 잔금 미납을 이유로 계약을 해제하겠다고 하면요?
수분양자에게 정당한 지급거절 사유가 있거나 잔금채무가 상계로 소멸했다면 그 범위의 잔금은 이행지체가 아니므로, 분양자는 그 미납을 이유로 계약을 해제하거나 계약금을 몰취할 수 없습니다. 민법은 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 최고를 하고 그 기간 안에 이행하지 않은 때에 계약을 해제할 수 있다고 정하므로, 분양계약에 최고 없이 해제할 수 있다는 약정이 따로 없고 수분양자가 미리 잔금을 내지 않겠다고 밝힌 경우도 아니라면 최고 없이 보낸 해제 통지로는 계약이 끝나지 않고 그대로 유지됩니다.
대법원에서는 부동산 매매계약에서 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 특별한 사정이 없으면 동시이행관계에 있고, 상가 분양계약에 연체료 약정이 있다는 사정만으로 수분양자가 이 동시이행항변권을 포기했다고 단정할 수 없으며, 연체료는 이행지체 책임이 생길 때 비로소 지급의무가 발생한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 분양자가 등기서류 교부의무의 이행을 제공하지 않은 상태라면 수분양자는 잔금 지체 책임을 지지 않고, 그 기간의 연체료를 낼 의무도 없습니다.
그러나 수분양자가 잔금을 마련하지 않고 등기서류를 받지 않겠다고 했다면, 분양자는 그에 상응하는 준비만 해도 자기 채무의 이행을 제공한 것으로 볼 수 있어, 그때부터 수분양자가 잔금 지체 책임과 연체료를 부담하게 될 수 있습니다. 통로 분쟁에 관한 청구를 유지하면서 실제 지급할 잔금과 등기·인도 일정을 맞추어야, 손해배상을 받으려다 오히려 미납으로 계약이 해제되는 위험을 줄일 수 있습니다.
잔금일을 앞두고 통로가 화단으로 바뀐 것을 발견한 코너 상가 수분양자는 통로가 돌아올 때까지 잔금 전부를 미루는 대신, 인정될 배상액만큼 상계하고 나머지를 지급하거나 배상청구를 남겨 둔 채 잔금을 지급할 수 있습니다. 그렇게 하면 미납을 이유로 한 계약 해제와 계약금 몰취를 피하면서 상가를 넘겨받고, 통로 복구나 가치 하락분 배상으로 손실을 회복할 수 있습니다.
상가 옆 통로가 화단으로 바뀌었는데, 잔금일을 앞두고 복구나 배상을 요구하고 계신가요?
관련 법령 및 판례
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제389조(강제이행) ①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때에는 그러하지 아니하다.
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
제492조(상계의 요건) ①쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 당사자가 다른 의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
제493조(상계의 방법, 효과) ①상계는 상대방에 대한 의사표시로 한다. 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못한다. ②상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2012.6.1>
- 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설
[판시사항]
[5] 아파트 분양광고의 내용 중 아파트의 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건에 관한 것으로서 사회통념상 계약 내용으로 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항이 아닌 내용의 법적 성격(=청약의 유인) 및 이를 이행하지 않은 경우, 수분양자가 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[5] 아파트 분양광고의 내용 중 구체적인 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질·구조 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약의 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것은 수분양자가 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약을 할 때에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이러한 사항은 분양자와 수분양자 사이의 묵시적 합의에 의하여 분양계약의 내용으로 된다고 할 것이지만, 이러한 사항이 아닌 아파트 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 가지는 데 불과하므로 이를 이행하지 아니하였다고 하여 분양자에게 계약불이행의 책임을 물을 수는 없다.
[판시사항]
甲이 乙 주식회사와 호텔 1층에 위치한 상가에 관한 분양계약을 체결하였는데, 분양계약 체결 당시 지하 1층 주차장 천장에 설치될 예정이던 오배수배관이 호텔 신축 과정에서 1층 상가들의 천장을 통과하도록 변경시공되자, 甲이 乙 회사 등을 상대로 채무불이행 또는 고지의무 위반을 이유로 손해배상을 구한 사안에서, 乙 회사가 甲과의 분양계약 체결 이후 甲의 동의나 甲에 대한 고지 없이 변경시공을 하여 상가를 인도한 것은 분양계약에 따른 채무를 불완전하게 이행한 것이거나 甲에 대한 신의칙상 고지의무를 위반한 것이므로, 乙 회사는 甲이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례
[판결요지]
甲이 乙 주식회사 등과 호텔 1층에 위치한 상가에 관한 분양계약을 체결하였는데, 분양계약 체결 당시 지하 1층 주차장 천장에 설치될 예정이던 오배수배관이 호텔 신축 과정에서 1층 상가들의 천장을 통과하도록 변경시공되자, 甲이 乙 회사 등을 상대로 채무불이행 또는 고지의무 위반을 이유로 손해배상을 구한 사안이다. 乙 회사가 변경시공을 결정하고 시행을 하면서 甲의 동의를 구하거나 甲에게 위와 같은 사정을 고지하지 않은 점, 1층 상가의 경우 접근성, 가시성 등 측면에서 가장 좋은 위치로 평가받고 분양대금도 높게 책정되는 것이 일반적인데, 甲으로서는 1층에 위치한 상가의 천장 및 외벽에 오배수배관이 설치될 것을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 점, 분양계약서, 위 호텔의 상업시설 유의사항 및 관련 설계변경 사전 동의확인서 등에 경미한 설계변경이나 현장여건 등에 따른 설계변경에 대해서는 수분양자들이 이의를 제기할 수 없다거나 동의가 간주된다는 등의 기재가 있기는 하나, 이는 건축물의 분양에 관한 법률 등 공법상 기준에 따른 경미한 사항의 설계변경이나 수분양자들이 분양받은 상가의 교환가치나 사용가치에 실질적인 변화가 없는 경미한 정도의 시설물 설치나 변경 등에 대하여 수분양자들이 동의한 것으로 본다는 것을 의미할 뿐, 수분양자들이 자신이 분양받은 상가의 재산적 가치나 이용 가능성 등에 상당한 피해를 야기하는 설계변경 등에 대해서까지 동의할 의사가 있었다거나 그러한 동의의 의사가 의제된다고 볼 수는 없는 점 등을 종합하여 보면, 乙 회사가 甲과의 분양계약 체결 이후 甲의 동의나 甲에 대한 고지 없이 변경시공을 하여 상가를 인도한 것은 분양계약에 따른 채무를 불완전하게 이행한 것이거나 甲에 대한 신의칙상 고지의무를 위반한 것이므로, 乙 회사는 甲이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례이다.
[판시사항]
[1] 부동산 매매계약에서 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무가 동시이행관계에 있는지 여부(원칙적 적극) / 동시이행항변권의 포기는 묵시적 의사표시로도 가능한지 여부(적극) 및 그 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 하는지 여부(적극) / 매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정의 법적 성격(=이행지체에 대한 손해배상의 예정) 및 연체료 지급의무의 발생 시점(=이행지체책임이 발생할 때) [2] 쌍무계약에서 일방 당사자가 하여야 할 자기 채무에 관한 이행제공의 정도 및 부동산 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우, 매도인은 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족한지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 부동산 매매계약에서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다. 동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다. 한편 매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생한다. [2] 쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.