현금청산 협의와 매도청구소송에서 종전자산평가액과 다른 적정 대금을 구할 수 있습니다. 종전자산평가는 조합원 사이의 권리와 부담을 계산하는 기초입니다. 분양 대신 부동산을 돈으로 정산하는 현금청산의 가격까지 그 금액으로 자동 확정되는 것은 아니므로, 조합이 무엇을 위한 평가액을 제시했는지에 따라 대응할 내용이 달라집니다.
종전자산평가액과 법원 감정액은 왜 다른가요?
평가 목적과 기준일이 달라 같은 부동산도 금액이 다를 수 있습니다. 종전자산평가는 새 부동산과 비용부담을 정하는 관리처분계획의 기초이며, 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일의 기존 토지·건물 가격이 평가 대상입니다. 현금청산의 협의는 얼마에 넘길지 당사자가 합의하는 절차입니다.
재건축 종전자산평가는 시장·군수 등이 선정·계약한 평가기관과 조합총회가 선정·계약한 평가기관의 금액을 산술평균하는 것이 원칙입니다. 법정 평가방식에 따른 금액이라는 사실과, 그 금액이 현금청산 소송에서도 그대로 대금이 된다는 것은 별개입니다.
법원 감정은 해당 사건의 기준일에 따른 시가를 산정해 매매대금 판단의 근거가 됩니다. 감정액 자체가 확정 대금은 아니며 전제·산정 방법과 당사자의 주장·증거에 따라 법원의 판단이 이루어집니다. 반대로 소송하면 언제나 종전자산평가액보다 높아지는 것도 아닙니다. 기준일과 부동산 조건에 맞는 가격이 쟁점입니다.
| 구분 | 종전자산평가액 | 매도청구소송의 법원 감정액 |
|---|---|---|
| 평가 목적 | 조합원 권리·비용부담 산정의 기초 | 현금청산 매매대금 판단의 근거 |
| 평가 기준일 | 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일 | 청산 사유·적용 법에 따른 해당 사건의 기준일 |
| 금액의 성격 | 현금청산 대금으로 자동 확정되는 금액 아님 | 법원이 채택 여부를 판단할 감정 결과 |
조합이 제시한 가격에 동의하지 않으면 어떻게 되나요?
협의가 성립하지 않으면 조합의 매도청구소송에서 적정한 매매대금을 구할 수 있습니다. 현행법은 분양 미신청이나 신청기간 내 철회 등의 대상자와 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내 협의하도록 두고 있습니다. 분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 협의할 수도 있습니다.
그 협의기간이 만료된 다음 날부터 60일 이내에 조합이 매도청구소송을 제기하는 것이 법정 기준입니다. 이 60일은 소유자가 종전자산평가액에 이의신청할 기간이 아닙니다. 조합의 제소 지연에는 법이 정한 지연이자가 별도로 문제될 수 있고, 사업에 적용되는 개정법 기준에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.
재개발에서 토지수용위원회가 취득과 보상금을 정하는 수용재결·증액 절차와는 다릅니다. 재건축에서는 협의와 소송 감정에 따른 적정 매매대금의 지급을 요구할 수 있습니다. 이미 금액과 지급·인도 조건에 합의했다면 언제든 법원 감정으로 다시 정할 수 있다고 전제할 수는 없습니다.
가격은 어느 날을 기준으로 평가하나요?
청산 대상이 된 이유와 적용 법에 맞는 기준일의 시가를 구할 수 있습니다. 평가 기준일은 어느 날의 가격을 계산할지를 정한 날짜이며 감정서 작성일과 다릅니다. 그 날짜가 바뀌면 비교 거래와 반영할 사업 진행도 달라질 수 있습니다.
대법원에서는 구법이 적용된 분양 미신청 재건축 사건에서 분양신청기간 종료일 다음 날을 평가 기준일로 보아야 한다고 판결한 바 있습니다. 이후 협의기간을 정한 법이 변경됐으므로, 그 사건의 날짜를 모든 현재 사건에 그대로 적용하거나 현행 협의기간 시작일과 시가 평가 기준일을 같다고 볼 수는 없습니다.
또 대법원에서는 조합원 자격을 취득할 수 없는 양수인이 부동산을 취득한 사안에서 양수일을 손실보상액 평가의 기준일로 보아야 한다고 판결한 바 있습니다. 기존 조합원이 분양신청을 하지 않은 사안과는 청산 대상이 된 이유가 달랐기 때문입니다.
미신청인지 적법한 철회인지, 양수인의 자격 취득 불가인지를 구별하면 통지일이나 소장 송달일을 근거 없이 평가일로 삼은 감정에 반박할 수 있습니다. 분양신청·철회와 사업 인가·고시 시점에 맞는 기준일을 감정의 전제로 제시하는 것이 가격 오류를 바로잡을 방법입니다.
시가를 평가할 날이 같지 않은 두 평가서를 단순 비교하면 어느 쪽이 더 정확한지 결론 내리기 어렵습니다. 종전자산평가의 기준일보다 나중에 개발이익이 커졌다면 그 차이가 금액에 나타날 수 있고, 반대로 시장가격이 하락한 기간이라면 뒤의 평가가 낮아질 수도 있습니다. 각 평가가 어떤 날의 어떤 권리를 대상으로 했는지가 금액의 차이를 설명하는 근거입니다.
조합의 가격 안내를 받았다는 사실과 그 가격에 합의했다는 사실도 다릅니다. 안내된 금액을 그대로 받아들이지 않았다는 이유만으로 소유자가 적정 가격을 주장할 권리를 잃지는 않습니다. 다만 협의에서 이미 유효한 매매대금 합의가 성립했다면 감정이 다르게 나왔다는 이유만으로 그 합의를 자동 변경할 수는 없습니다.
도로로 쓰던 토지는 낮은 가격만 받을 수 있나요?
현재 이용 상태만으로 감액하지 않고, 재건축을 전제로 예상 개발이익이 반영된 시가를 구할 수 있습니다. 개발이익은 사업이 시행되면서 가치가 높아질 것으로 예상되는 부분입니다. 낡은 건물이나 현재 토지 용도만 기준으로 사업의 가치 상승을 제외했다면 감액 근거에 반박할 여지가 있습니다.
대법원에서는 구역 안 토지가 현재 도로로 쓰인다는 이유만으로 인근 대지 가격의 3분의 1로 낮춘 평가가 문제된 사안에서, 재건축 후 공동주택 부지의 일부가 될 사정을 반영해야 한다고 판결한 바 있습니다. 다만 형태·접근성 등 개별 조건에 따른 감액은 별도 문제이므로, 도로라는 이유의 일률 감액과 토지 자체의 불리한 조건은 같지 않습니다.
조합원 자격을 얻지 못하는 양수인 사건에서도 대법원에서는 예상 개발이익이 보상액에 포함돼야 하며, 지구 지정 전 거래사례로 이후 개발이익을 제대로 반영하지 않은 평가를 그대로 채택해서는 안 된다고 판결한 바 있습니다. 양수인이라는 지위만을 이유로 개발이익을 배제할 수 없다는 근거입니다.
다만 개발이익을 반영한다는 뜻이 감정액에 일정 비율을 무조건 더한다는 것은 아닙니다. 실제 비교 거래가격에 이미 반영된 이익을 중복 가산할 수는 없습니다. 대법원에서는 예상 개발이익을 충분히 고려한 법원 감정에 따라 시가를 인정한 원심판단이 정당하다고 판결한 바 있습니다. 기대보다 낮다는 주장만으로 평가가 잘못됐다고 할 수는 없습니다.
정당한 대금의 지급을 구하는 청구는 더 높은 숫자 자체보다 평가가 어긋난 이유에 기초해야 합니다.
법원 감정이 나온 뒤에도 금액을 바로잡을 수 있나요?
대상 누락이나 잘못된 전제·계산이 대금에 미친 영향을 밝혀 감정보완과 필요한 재감정을 구할 수 있습니다. 토지·건물 면적이나 대지권, 실제 평가할 부속시설이 빠졌다면 존재와 평가 대상 여부가 반영의 근거입니다. 시설이 있다는 사실만으로 모두 같은 가격으로 더해지는 것은 아닙니다.
비교 거래의 시점·위치·규모나 층·향·접근성 차이가 잘못 반영됐는지도 가격에 영향을 줍니다. 거래사례 선택의 이유와 감액 계산이 설명되지 않았다면 보완을 요청하고, 잘못된 기준일이나 누락이 보완만으로 해결되기 어렵다면 다시 감정할 필요를 주장할 수 있습니다. 부족한 거래·인가 자료는 관련 기관 사실조회로 확보할 대상이 될 수 있습니다.
대법원에서는 감정인이 지킬 기준 위반이나 결과를 믿기 어려운 사정이 드러나지 않은 점 등을 근거로 감정을 채택한 원심판단에 잘못이 없다고 판결한 바 있습니다. 따라서 더 높은 평가서를 냈다는 사실만으로 그 금액이 채택되지는 않습니다. 근저당권·임대차 등에 따른 평가 문제와 실제 지급할 때의 정산도 서로 다른 항목이므로, 평가액과 수령액을 같은 계산으로 취급할 수는 없습니다.
평가 대상 재산의 가격을 고치는 것과 청산금에서 비용을 공제할 근거가 있는지는 별도입니다. 조합원 지위를 잃기 전 발생한 사업비라도 정관·총회결의·약정 등 사전 근거 없이 당연히 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 평가가 적정해도 근거 없는 공제로 실제 받는 돈이 줄었다면 그 공제액을 포함한 지급을 요구할 수 있습니다. 따라서 시가 자체의 오류와 지급 단계의 잘못된 차감액을 각각 바로잡는 청구가 가능합니다.
조합 제시액이 낮은 이유가 잘못된 기준일·누락된 재산·개발이익을 배제한 감액이라면, 그 오류를 반영한 대금의 지급을 구할 수 있습니다. 평가 대상과 산정의 잘못이 인정되면 종전자산평가액을 그대로 받는 대신, 부동산 가치에 맞게 높아진 매매대금의 지급을 청구할 수 있습니다.
조합이 현금청산금을 종전자산평가액 그대로 받으라고 하거나 낮은 금액을 제시했나요?
관련 법령 및 판례
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종전자산평가와 현금청산 협의
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① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 90일(대통령령으로 정하는 경우에는 1회에 한정하여 30일의 범위에서 연장할 수 있다) 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021.3.16, 2025.1.31>
1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호·제4항 제1호 나목
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16>
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
④ 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2020.4.7, 2021.3.16, 2021.7.27>
1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.
나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등
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① 사업시행자가 법 제73조제1항에 따라 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다.
협의와 매도청구의 기간
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제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)
① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24>
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다. -
② 법 제73조제3항 후단에서 "대통령으로 정하는 이율"이란 다음 각 호를 말한다.
1. 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5
2. 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10
3. 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 15
관련 판례
대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결
[판시사항]
[2] 도시 및 주거환경정비법상의 사업시행자인 재건축조합이 현금청산 대상자를 상대로 같은 법 제39조에 정한 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날(=분양신청기간의 종료일 다음날)
[판결요지]
다만 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며, 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 같은 법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다.
대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결
[판시사항]
[1] 주택재건축사업의 시행자가 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우, 토지의 매매가격이 되는 ‘시가’의 의미
[판결요지]
[1] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는데, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.
대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결
[판시사항]
주택재건축사업의 시행자가 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항, 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 손실보상을 하는 경우 손실보상의무가 발생하는 시기 및 가액을 평가하는 기준 시점 / 이 경우 손실보상액이 되는 ‘시가’의 의미
[판결이유 발췌]
가) 재건축사업의 시행자가 구 도시정비법 제39조 제2항, 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 그가 양수한 부동산에 대하여 손실보상을 하는 경우 손실보상의무가 발생하는 시기 및 해당 부동산의 가액을 평가하는 기준시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날로 보아야 하고, 매도청구권의 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다. 이 경우 손실보상액으로서의 매매대금은 매매계약 성립이 의제될 당시의 해당 부동산의 시가에 의하여야 하고, 이때의 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 등 참조).
대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결
[판시사항]
주택재건축사업에서 조합원이 도시 및 주거환경정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우, 사업시행자인 조합이 현금청산대상자에게 같은 법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과·징수할 수 있는지 여부(소극) / 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 도시 및 주거환경정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있는 경우
[판결이유 발췌]
가. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제60조 제1항, 제61조 제1항, 제3항, 제47조 제1항의 내용, 형식과 체계, 사업시행자가 정비사업의 시행과정에서 정비사업비와 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수하는 과정 등에 비추어 보면, 주택재건축사업에서 조합원이 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산대상자에게 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과·징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 반환을 구할 수 있다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결 참조).