재개발·재건축 및 지역주택조합 작성일 2026-10-24

재건축 아파트, 질병치료로 이사하면 조합원 지위를 넘겨 팔 수 있나요?

작성자: 전병욱

세대원이 1년 이상 치료받아야 한다는 진단서를 받아, 가족 모두 다른 시로 이사하며 재건축 아파트를 팔려고 합니다. 그런데 매수인이 조합원 지위를 넘겨받지 못할까 봐 계약부터 해도 될지, 이사를 먼저 마쳐야 할지 결정하기 어렵습니다.

주택가격 안정을 위해 지정한 투기과열지구에서 관할청의 조합 설립 승인인 조합설립인가를 받은 재건축 주택도, 의료기관장이 1년 이상 치료나 요양이 필요하다고 인정한 세대원의 질병치료로 세대원 모두 사업구역이 없는 다른 시로 이전하는 요건을 갖추면 매수인에게 조합원 지위가 인정될 수 있습니다. 아직 계약 전이라면 진단자료와 실제 이전 사유를 구체화하고, 이전·확인 결과에 따라 잔금과 등기를 진행할 조건을 정해 승계가 불확실한 채 거래를 끝내는 위험을 줄일 수 있습니다.

진단서에 ‘다른 시로 이사해야 한다’는 소견도 있어야 하나요?

재건축 주택을 파는 매도인에게 ‘다른 시로 이사해야 한다’는 별도 소견서는 조문이 정한 필수 서류가 아니며, 의료기관장이 1년 이상 치료나 요양이 필요하다고 인정한 자료를 갖추고 그 치료 때문에 세대원 모두 다른 시로 이전하면 매수인이 조합원 지위를 승계할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 투기과열지구의 재건축 주택을 조합설립인가 후 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없게 하면서, 매도인에게 다음 사유가 있으면 매수인이 조합원이 될 수 있도록 예외를 둡니다.

세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

이 문언에 따라 의료 요건은 앞으로 1년 이상 치료나 요양이 필요하다는 의료기관장의 인정이고, 이미 1년간 통원했다는 기록과는 내용이 다릅니다. 그래서 받아 둔 진단서가 의료기관의 장 명의로 앞으로 1년 이상의 치료나 요양 필요를 인정하고 있다면 그 문서로 의료 요건을 갖추고, 지나간 치료 기간만 적혀 있다면 그 인정을 담은 진단서를 다시 받아야 합니다. 의료법상 의료기관에는 의원급 의료기관인 의원도 포함되므로, 다니던 의원의 장이 발급한 진단서도 이 요건을 갖춘 자료가 될 수 있습니다.

다만 조문은 ‘질병치료로’ 세대원 모두 이전할 것을 요구하므로, 진단서와 함께 그 치료 때문에 세대원 모두 다른 시로 옮긴다는 사실도 갖추어야 예외가 적용됩니다. 현재 집이 치료에 어떤 지장을 주고 이사할 집에서는 치료와 생활이 어떻게 달라지는지를 보여 주는 자료가 이 사실을 뒷받침합니다. 그래서 주치의가 치료를 위해 주거를 옮길 필요를 적어 준 소견서가 있으면, 질병치료와 전원 이전의 관계를 직접 보여 주는 자료로 함께 제출할 수 있습니다.

출퇴근을 고려해 이사할 시를 골라도 되나요?

치료를 위해 세대원 모두 사업구역이 없는 다른 시로 이전한다면, 매도인이 그 시를 출퇴근 여건까지 고려해 골랐더라도 질병치료 예외에 따라 매수인이 조합원 지위를 승계할 수 있습니다. 조문이 이전할 곳에 요구하는 조건은 해당 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군이라는 것이고, 그 가운데 어느 곳을 고를지는 정하지 않기 때문입니다. 다만 진단서를 갖추었다는 사실과 실제 이사의 이유는 구별되므로, 계약 상대방과 조합에는 치료 때문에 이사한다는 실제 사정을 중심으로 설명해야 합니다.

이때 법은 근무상·생업상 사정을 질병치료와 별개의 이전 사유로 정하고 있습니다. 따라서 근무 때문에 이전할 사정이 있다면 그 사유도 별도로 제시할 수 있습니다. 다만 단순히 “출퇴근이 더 편하다”는 말만으로 근무상 사유가 충족된다고 확정할 수는 없으므로, 근무지·근무 형태와 세대 전원이 이전하는 이유가 구체적으로 연결되어야 합니다.

계약과 잔금, 이사는 어떤 순서로 정하나요?

아직 이사 전인 매도인은 세대 전원의 실제 이전과 그 자료 확인을 잔금 지급과 소유권이전등기를 진행하는 조건으로 합의해, 매수인의 조합원 지위 승계 요건을 확인하기 전에 거래가 끝나는 위험을 줄일 수 있습니다.

법은 ‘세대원이 모두 이전하는 경우’라고 정하므로 일부 가족만 옮기거나 주소만 바꾸는 계획으로는 전원 이전 요건을 충족했다고 보기 어렵습니다. 그래서 도입의 가족처럼 세대 전원이 함께 이사할 때에는 새 집에서 실제로 생활을 시작하는 날과 전입신고일을 나누어 일정에 적어야 합니다. 주민등록법상 전입신고는 새 거주지에 실제 전입한 날부터 14일 이내에 하는 신고이므로, 세대 전원이 실제로 옮겨 살고 전입신고까지 마친 뒤에 나오는 주민등록 자료로 전원 이전을 보여 줄 수 있습니다.

다만 계약 전에 반드시 이사를 마쳐야 하는지, 잔금·소유권이전등기와 비교해 언제까지 이전을 완료해야 하는지에 관하여 조문은 세부 순서를 직접 정하지 않습니다. 따라서 계약을 먼저 할 계획이라면 사유 발생일, 전원 이전 예정일, 계약일·잔금일·등기 예정일을 각각 밝혀 조합과 관할청의 서면 답변을 받고, 답변에 붙은 조건을 거래 일정에 반영하는 편이 안전합니다. 이전 완료가 늦어지거나 추가 자료가 요구될 때 잔금일을 연장할지, 계약을 끝낼지도 함께 정하면 일정이 어긋났을 때의 처리 기준이 생깁니다.

조합과 구청에 미리 물어보면 승계가 확정되나요?

조합과 구청에 미리 물어 받은 회신은 매도인이 낼 자료와 처리 방식을 알려 주는 안내이고, 매수인의 조합원 지위는 매매로 권리가 이전된 뒤 조합원 변경신고가 수리되는 절차에서 반영됩니다. 도시정비법은 인가사항 중 경미한 변경을 총회 의결 없이 시장·군수 등에게 신고하도록 하고, 시행령은 매매 등으로 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원 교체·신규가입을 그 대상으로 정합니다. 시장·군수 등은 이 신고를 받은 날부터 20일 이내에 수리 여부를 신고인인 조합에 통지해야 하므로, 매수인의 조합원 지위가 반영되었는지는 잔금과 등기를 마친 뒤 이 신고의 수리 여부로 드러납니다.

따라서 계약 전 질의는 예정된 사실관계에 예외가 어떻게 적용되고 어떤 자료를 낼지 미리 알아 두는 절차이며, 그 답변을 실제 변경신고의 수리나 장래 승계를 보증하는 승인으로 볼 수는 없습니다. 도시정비법 제39조와 관련 시행령·시행규칙 조문에는 질병치료를 사유로 주택을 파는 매도인이 계약 전에 받아야 하는 별도의 예외 승인 절차가 정해져 있지 않습니다. 그래서 조합이나 구청이 그런 승인을 요구한다면 그 근거 규정이나 정관 조항을 서면으로 받아 두고, 그 절차를 마치는 날 뒤로 잔금일을 정하면 승인 절차 때문에 거래 일정이 어긋나는 위험을 줄일 수 있습니다.

서울시의 근무상 이전 관련 회신도 법령에 증빙서류가 별도로 정해져 있지 않다며 객관적인 자료를 갖춰 조합과 변경신고를 처리하는 관할 자치구에 문의하도록 안내합니다. 이 안내를 활용할 때에는 문의한 사실과 받은 답변의 범위를 남겨야 합니다. 진단서만 제시하고 받은 답변인지, 가족 전원의 이전과 거래 일정까지 제시하고 받은 답변인지에 따라 계약 상대방에게 설명할 내용이 달라집니다.

승계가 안 될 때 매도인의 책임은 계약서에 어떻게 정하나요?

매도인은 진술할 사실, 이전·자료 제출 기한, 승계 불인정 때의 계약 종료와 정산 조건을 구체적으로 합의해, 어떤 사유가 생기면 얼마를 언제 돌려줄지 정할 수 있습니다. 도시정비법은 매도인이 사업의 추진단계와 조합원 자격 등을 상대방에게 설명·고지하고 계약서에 기재한 뒤 서명·날인하도록 정합니다. “매수인이 알아서 확인한다”는 문구만으로 이 설명을 대신하기보다, 보유한 자료와 이전 계획, 아직 확인되지 않은 점을 계약 내용에 반영해야 합니다.

그 설명을 바탕으로 누가 어떤 자료를 언제 제출하고 조합·관청의 확인과 변경신고에 어디까지 협조할지 정할 수 있습니다. 민법은 당사자가 사회질서와 관계없는 규정과 다른 내용을 합의하면 그 합의를 따르게 하고, 조건이 성취된 때부터 법률행위의 효력이 생기거나 없어지는 조건도 인정합니다. 그래서 매매계약에 ‘매수인의 조합원 지위가 인정되지 않는다는 조합이나 시장·군수 등의 통지를 매도인이나 매수인이 받으면 계약은 효력을 잃는다’는 해제조건을 붙이면, 그 통지를 받은 때부터 계약은 효력을 잃고 매도인과 매수인은 미리 정한 기준에 따라 주택과 대금을 돌려주는 정산을 하게 됩니다. 이 해제조건 대신 그 통지가 있으면 매도인이나 매수인 가운데 미리 정한 사람이 상대방에게 해제를 통지해야 계약이 끝나도록 정하면, 승계 불인정 통지만으로는 계약이 끝나지 않고 그 사람이 해제한 뒤에 같은 정산을 하게 됩니다.

예컨대 매도인이 약속한 기한까지 전원 이전을 마치지 못한 경우와, 제출한 사실은 모두 맞지만 예외에 관한 법적 판단이 달라 승계가 불인정된 경우는 원인이 다르므로 책임도 나누어 정할 수 있습니다. 두 경우의 계약 종료 조건, 받은 돈의 반환일, 실제 지출비용의 부담을 각각 합의해 두면, 단순히 “승계 불가 시 무효”라고만 적었을 때 생기는 정산 분쟁을 줄이고 매도인이 돌려줄 금액과 날짜가 미리 정해집니다. 이 합의는 매도인과 매수인 사이의 책임과 정산을 정하는 것이며, 매수인의 조합원 자격 자체는 도시정비법 제39조의 요건을 갖추었는지에 따라 정해집니다.

진단서를 받은 뒤 이사와 매도를 함께 앞두었다면, 치료를 위한 실제 이전과 확인 결과에 맞춰 거래를 마칠 조건부터 정할 수 있습니다. 이전이 늦어지거나 승계가 불인정될 때의 종료·반환 기준까지 합의하면, 새 집으로 옮긴 뒤 매매대금과 비용을 놓고 다시 분쟁하는 위험을 줄일 수 있습니다.

치료를 위해 가족 모두 다른 시로 이사하려는데, 재건축 아파트의 매도 순서와 승계 조건을 정하지 못하고 계신가요?

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