납부한 재건축조합은 세입자를 빠뜨린 부과처분의 취소 또는 무효를 근거로 과다 납부액의 반환을 청구할 수 있습니다. 학교용지부담금은 개발사업으로 필요한 학교용지를 확보하거나 인근 학교를 증축하기 위해 사업시행자에게 징수하는 돈입니다. 납부했다는 이유로 잘못된 부과를 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 반환이 인정되면 조합이 지출한 사업비를 회복할 수 있습니다.
청구주체는 실제 부과를 받고 납부한 조합이나 사업시행자입니다. 조합원이 조합에 낸 분담금 중 일정 몫을 시·도에 직접 환급받는 문제와는 다릅니다. 초과이익을 환수하는 재건축부담금과도 별개의 제도입니다.
기존 가구 수에서 세입자를 빼면 왜 부담이 늘어나나요?
기존 거주 세입자를 빠뜨리면 사업 전 세대 수가 적게 계산돼, 부과 대상이 아닌 사업에 부담금이 붙거나 부과액이 커질 수 있습니다. 학교용지 확보 등에 관한 특례법(이하 학교용지법)은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 재개발·재건축사업 시행 결과 정비구역 내 세대 수가 증가하지 않는 경우를 부과·징수 대상에서 제외합니다. 학교시설 수요의 변화를 판단하는 기준은 소유자나 조합원 명단만이 아니라 실제 거주한 세대입니다.
예를 들어 한 건물에 소유자 한 가구와 세입자 두 가구가 각각 살았는데 건축물 한 호만 세었다면, 실제 거주한 가구가 계산에서 빠질 수 있습니다. 소유권이 없다는 이유로 세입자를 제외하면 사업 전 거주 규모가 실제보다 작아지고, 사업으로 새로 생기는 학교시설 수요가 과장될 수 있습니다.
다만 누락 인원수를 더하는 것과 누락 세대 수를 바로잡는 것은 다릅니다. 한 세대의 가족 여러 명을 각각 한 세대로 세거나, 같은 세대를 전입 자료와 세입자 조사표에서 중복 계산하면 정당한 기존 세대 수가 되지 않습니다. 실제 거주 세대의 누락과 그 누락이 부과 여부·금액에 미친 결과가 청구의 핵심입니다.
세입자를 누락한 처분은 무효가 될 수 있나요?
실제 거주 세입자를 일부 제외해 부과 여부나 금액이 달라진 처분에는 중대하고 명백한 하자가 있다는 대법원 판단이 있습니다. 당연무효란 하자가 중대하고 객관적으로 명백해 처분의 효력이 처음부터 인정되지 않는다는 뜻입니다.
대법원에서는 기존 가구 수에 세입자 가구를 포함해야 한다는 해석이 분명하고, 이를 누락해 부담금 부과 가능 여부나 액수가 달라진 처분은 중요한 법규 위반으로서 당연무효라고 판결한 바 있습니다. 실제 거주 가구를 기준으로 삼아야 한다는 법문·목적과 기존 법원 판단에 비춰, 교육부의 다른 해석이나 다른 지방자치단체의 산정방식만으로 하자의 명백성을 부정할 수 없다는 이유였습니다.
이 사건은 구법에 따라 부담금을 낸 재개발조합이 서울특별시를 상대로 부당이득반환을 청구한 사건입니다. 부당이득반환은 법률상 원인 없이 얻은 이익을 그로 인해 손해를 입은 사람에게 돌려주는 청구입니다. 대법원은 조합의 청구를 기각한 판결을 깨고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 모든 재건축조합의 전액 환급을 확정한 판결은 아닙니다.
재건축에서도 세입자 누락을 주장할 이유는 현재의 부과 제외 규정이 재개발과 재건축 모두에 적용되기 때문입니다. 해당 조합의 적용법과 누락 내용을 연결해 처분의 무효를 주장하고, 법률상 근거 없이 낸 금액의 반환을 구할 수 있습니다.
세입자 수만큼 계산해 돌려달라고 하면 되나요?
누락 세대를 반영한 뒤 부과 제외 여부와 정당한 부담액을 밝혀, 이미 낸 돈 중 법률상 근거가 없는 금액의 반환을 청구해야 합니다. 세입자 한 세대당 정액을 돌려받는 제도가 아닙니다. 부과 자체가 제외되는 사업이라면 전액 반환이 문제되고, 일부 과다 부과라면 정당액을 초과한 금액이 회수 대상입니다.
기존 세대 수는 어느 시점에 실제로 거주했는지와 연결됩니다. 정비구역 지정, 사업시행계획 인가, 이주가 서로 다른 때 이루어졌다면 자료마다 숫자가 다를 수 있습니다. 위 대법원 판결은 모든 사업에 적용할 산정 기준일을 하나로 확정하지 않았습니다. 이주가 진행된 뒤의 빈집 현황만으로 종전 거주 세대가 없었다고 취급해서도 안 됩니다.
주민등록·전입세대 자료와 임대차·실거주 자료는 누가 언제 살았는지를, 세입자 조사·이주 자료는 사업 때문에 거주가 바뀐 경위를 뒷받침합니다. 최초·변경 사업시행계획과 관리처분계획의 세대 수 표, 부과 산출표가 서로 다른 시점을 사용했다면 그 차이가 부담액에 미친 결과까지 주장할 필요가 있습니다. 자료의 숫자가 다르다는 설명에 그치지 않고 누락 세대와 과다 납부액을 연결해야 반환받을 범위가 정해집니다.
또한 신축 세대 수에서 기존 세대 수를 빼면 언제나 정당액이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 대법원에서는 주택법상 지역주택조합 사건에서 재개발·재건축 등의 부과 제외 규정을 그 사업에 당연히 확대 적용할 수 없고, 단서 규정만으로 세대 수 증가분에 해당하는 부담금만 부과해야 한다는 결론도 나오지 않는다고 판결한 바 있습니다. 그 판결을 재건축의 기존 세대까지 전부 부과한다는 뜻으로 옮기는 것도 맞지 않습니다. 사업의 근거법과 실제 산정 오류에 맞는 청구가 필요합니다.
과거 납부액에는 적용시점도 영향을 줍니다. 2025년 6월 21일 시행 개정의 부과·산정 규정은 시행 이후 최초로 분양공고 승인된 개발사업분부터 적용되며, 사업계획변경으로 적용대상이 된 경우도 포함됩니다. 최근 부과됐다는 이유만으로 개정 기준을 적용하거나 예전 납부액을 현재 기준으로 낮춰 청구할 수는 없습니다.
취소와 반환은 누구에게 청구하나요?
부과처분의 취소는 원칙적으로 처분청에, 납부액의 반환은 그 돈이 법적으로 귀속되어 이익을 얻은 주체에게 청구합니다. 처분청은 구체적인 부담액과 납부의무를 결정한 행정청입니다. 시·도지사가 조례에 따라 부과·징수 업무를 시장·군수·구청장에게 위임할 수 있어, 법에 적힌 시·도지사와 실제 처분청이 다를 수 있습니다.
취소사유에 그치는 위법이라면 처분이 취소되어야 납부의 법률상 근거가 없어집니다. 반면 당연무효인 처분이라면 그 무효를 전제로 민사상 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 단순 계산 오류라는 주장만으로 취소를 거치지 않고 반환받는다고 할 수는 없습니다.
반환 상대방도 고지서 발신인만으로 정해지지 않습니다. 앞선 재개발 사건은 구청장이 위임받아 부과했지만 조합은 서울특별시에 반환을 청구했습니다. 각 조합의 납부금 귀속과 위임관계에 따라 상대방을 특정해야 실제 지급을 명하는 판결을 구할 수 있습니다.
| 청구 | 원칙적인 상대방 | 구할 결과 |
|---|---|---|
| 부과처분 전부·일부 취소 | 해당 처분청 | 위법한 납부의무 제거 |
| 무효에 기한 부당이득반환 | 납부금의 이익 귀속 주체 | 법률상 근거 없는 납부액 회수 |
세입자 누락의 입증과 처분의 중대·명백성, 반환 상대방과 청구액은 서로 다른 소송상 문제입니다. 정비사업과 행정소송에 관한 전문적인 대리가 필요한 까닭도, 세대 수를 고치는 데서 그치지 않고 그 오류를 처분 취소나 무효 주장과 금전 반환청구로 연결해야 하기 때문입니다.
취소소송의 90일이 지났어도 반환을 청구할 수 있나요?
처분이 당연무효라면 취소소송 기간이 지났어도 반환청구가 가능하지만, 돈을 돌려받을 권리의 소멸시효는 별도로 남습니다. 소멸시효는 권리를 일정 기간 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 제도입니다.
취소소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다. 법이 정한 행정심판을 거친 경우의 계산과 정당한 사유 등의 예외는 별도입니다. 반환청구만 먼저 했다고 취소소송 기간까지 보전되는 것은 아닙니다.
지방자치단체에 대한 금전채권은 다른 법률의 특별규정이 없으면 원칙적으로 5년의 시효가 적용됩니다. 납부일과 반환권이 생긴 경위, 권리행사 등 시효에 영향을 주는 법적 사유에 따라 계산해야 합니다. 나중에 대법원 판결을 알게 된 날부터 새로 5년이 주어지거나, 민원만 반복하면 시효가 계속 멈추는 것은 아닙니다.
세입자 누락으로 잘못 늘어난 부담은 부과처분의 취소 또는 무효를 근거로 반환을 청구할 수 있습니다. 누락된 실제 거주 세대와 정당한 금액을 밝혀 기한 안에 청구하면, 법률상 근거 없이 지출한 조합 사업비의 회복을 구할 수 있습니다.
세입자를 제외한 계산으로 학교용지부담금을 낸 조합인데, 잘못 지출한 사업비를 돌려받고 싶으신가요?
관련 법령 및 판례
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3. "학교용지부담금"이란 개발사업에 대하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 "부담금"이라 한다)를 말한다.
학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조제1항 본문·단서·제5호
제5조(부담금의 부과ㆍ징수)
① 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자(이하 이 조에서 "공동주택분양자등"이라 한다)에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2007.12.14, 2015.1.20, 2016.1.19, 2017.2.8, 2017.3.21, 2020.5.19>
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목부터 다목까지의 규정에 따른 정비사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목ㆍ다목에 따른 소규모주택정비사업 시행 결과 해당 정비구역 및 사업시행구역 내 세대 수가 증가하지 아니하는 경우-
제9조(권한의 위임)
① 시ㆍ도지사는 그 시ㆍ도의 조례로 정하는 바에 따라 제5조에 따른 부담금의 부과ㆍ징수에 관한 업무를 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)에게 위임할 수 있다. 학교용지 확보 등에 관한 특례법 부칙 제2조(법률 제20568호)
제2조(부담금 부과ㆍ징수 및 산정기준에 관한 적용례) 제2조제2호, 제5조 및 제5조의2의 개정규정에 따른 부담금 부과ㆍ징수는 이 법 시행 이후 최초로 분양공고 승인된 개발사업분(사업계획변경에 의하여 이 법 적용대상이 된 경우를 포함한다)부터 적용한다.
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제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
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제13조(피고적격)
①취소소송은 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 그 처분등을 행한 행정청을 피고로 한다. 다만, 처분등이 있은 뒤에 그 처분등에 관계되는 권한이 다른 행정청에 승계된 때에는 이를 승계한 행정청을 피고로 한다. -
제20조(제소기간)
①취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다.
②취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(第1項 但書의 경우는 裁決이 있은 날부터 1年)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 규정에 의한 기간은 불변기간으로 한다. -
제82조(금전채권과 채무의 소멸시효)
① 금전의 지급을 목적으로 하는 지방자치단체의 권리는 시효에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 5년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
② 금전의 지급을 목적으로 하는 지방자치단체에 대한 권리도 제1항과 같다. 대법원 2025. 6. 26. 선고 2023다252551 판결
[판시사항]
[3] 서울특별시장으로부터 학교용지부담금의 부과·징수에 관한 사무를 위임받은 정비구역 관할 구청장이 정비사업 시행 전 기존 가구 수에서 세입자 가구를 일부 제외한 채 부담금 부과대상에서 제외되는 개발사업분을 산정하여 정비사업의 시행자인 조합에 학교용지부담금을 부과하자, 조합이 부담금을 납부한 다음 서울특별시를 상대로 위 부담금 부과처분에는 중대·명백한 하자가 있어 무효라며 이미 납부한 학교용지부담금 상당 부당이득의 반환을 구한 사안에서, 구 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조 제1항 제5호에 따라 부담금 부과대상에서 제외되는 개발사업분은 사업구역 내에 실제 거주하였던 가구 수를 기준으로 산정하여야 하고 그 가구 수에 세입자 가구를 포함하여야 함은 해석상 분명한데도, 이와 달리 학교용지부담금 부과 여부를 결정할 때 기존 가구 수에서 세입자 가구를 일부 제외하였더라도 위 처분에 명백한 하자가 있다고 볼 수 없다고 판단한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
[판결이유 발췌]
다. 이와 같은 구 학교용지법의 문언과 체계, 학교용지부담금 부과의 취지 및 요건에 비추어, 학교용지부담금 부과대상인지 여부를 판단하기 위하여는 정비구역 내에 실제 거주하였던 가구 수를 기준으로 가구 수가 증가하였는지 여부를 산정하여야 한다. 그러므로 이를 산정하기 위한 정비사업 시행 전의 기존 가구 수에는 세입자 가구를 포함하여야 한다.
라. 구 학교용지법 제5조 제1항 제2호에서 임대주택을 분양하는 경우 학교용지부담금 부과 대상에서 제외하고 있으나, 이는 주거안정을 위한 정책적 필요를 반영한 것일 뿐이므로, 이를 이유로 정비사업 시행 전 기존 가구 수에서 세입자 가구를 제외하여야 한다고 볼 수는 없다.
마. 이 사건 처분은 정비사업으로 정비구역 내 가구 수가 증가하였는지 여부를 산정하면서 정비사업 전의 기존 가구 수에 세입자 가구를 일부 제외한 결과에 따라 원고에게 학교용지부담금을 부과한 것이다. 이는 앞서 본 구 학교용지법 제5조 제1항 제5호의 문언과 해석, 학교용지부담금 부과의 취지 및 요건에 반할 뿐만 아니라, 정비사업 시행 전의 기존 가구 수에 세입자 가구를 포함시킬 경우 원고에게 학교용지부담금을 부과할 수 있는지 여부가 달라지거나 부과할 수 있는 학교용지부담금이 줄어들게 되므로, 이 사건 처분은 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 하자가 있다.
바. 나아가 이러한 하자는 객관적으로 명백하므로, 이 사건 처분은 당연무효라고 봄이 타당하다. 구체적인 이유는 다음과 같다.
1) 부담금관리 기본법 제5조 제1항은 ‘부담금은 설치목적을 달성하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 공정성 및 투명성이 확보되도록 부과되어야 한다.’라고 규정하고 있다. 부담금에 관한 법률의 해석에 관하여 그 부과요건이거나 감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 것(대법원 2022. 12. 29. 선고 2022다218585 판결 참조)과 마찬가지로 그 감면요건을 부당하게 축소하여 해석하는 것도 허용될 수 없다.
2) 앞서 본 것과 같이, 구 학교용지법 제5조 제1항의 문언에 더하여 구 학교용지법의 입법 목적과 체계 및 규정 취지에 비추어 볼 때, 구 학교용지법 제5조 제1항 제5호에 따라 부담금 부과대상에서 제외되는 개발사업분은 사업구역 내에 실제 거주하였던 가구 수를 기준으로 산정하여야 함을 충분히 알 수 있고, 그 가구 수에는 세입자 가구를 포함하여야 한다는 것도 그 해석상 분명하다.
3) 이 사건 처분 이전부터 정비사업 시행 전의 기존 가구 수 산정 방식에 관하여 세입자 가구를 포함시켜야 한다는 취지의 법원 판단이 계속되었고, △△구청장으로서는 법원의 판단 내용에 따라 법령 규정을 해석·적용하는 데 아무런 법률상 장애가 없었던 것으로 보인다.
4) 원심이 들고 있는 이와 같은 해석에 반하는 교육부의 해석이나 다른 지방자치단체의 가구 수 산정방식 등은 이와 달리 판단할 근거로 삼을 수 없다.대법원 2025. 3. 13. 선고 2023두48445 판결
[판시사항]
[3] 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조 제1항 단서에 따라 학교용지부담금 부과·징수 대상에서 제외되는 개발사업을 규정하고 있는 각호가 열거적 성격인지 여부(적극) 및 위 조항 단서가 주택법에 따른 개발사업분에 유추적용될 수 있는지 여부(소극)
[판결요지]
[3] 학교용지 확보 등에 관한 특례법(이하 ‘학교용지법’이라 한다) 제5조 제1항 단서는 제5조 제1항 본문에도 불구하고 학교용지부담금(이하 ‘부담금’이라 한다) 부과·징수 대상에서 제외되는 개발사업분을 각호에서 규정하고 있는데, 이는 부담금의 감면요건도 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 원칙에 비추어 열거적인 성격을 띠는 것으로 보아야 한다. 따라서 위 단서는 주택법에 따른 개발사업분과 같이 각호에 규정되지 않은 개발사업분에 대해서는 적용되지 않으므로 주택법에 따른 개발사업분에 대한 부담금은 학교용지법 제5조 제1항 본문에 따라 부과·징수되면 충분하다.
학교용지법 제5조 제1항 단서가 주택법에 따른 개발사업분에 유추적용된다고 할 수도 없다. 유추적용은 법적 규율이 없는 사안과 법적 규율이 있는 사안 사이에 공통점 또는 유사점이 있고, 법규범의 내용과 체계, 입법 의도와 법률의 목적 등에 비추어 유추적용이 정당하다고 평가되는 경우에 인정할 수 있다. 학교용지법 제5조 제1항 단서 각호에 규정된 도시개발법에 따른 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따른 재개발·재건축사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다)에 따른 소규모재건축사업 등은 근거 법률 및 해당 사업의 목적과 내용, 해당 사업시행자의 지위 등에 비추어 볼 때 주택법에 따른 주택건설사업에 비해 공공성이 강하다. 학교용지법 제5조 제1항 단서 각호 개발사업의 특성은 그 사업이 일정한 요건 아래 부담금 부과·징수 대상에서 제외되는 단서의 규율과 밀접하게 관련되어 있으므로, 이와 특성을 달리하는 주택법에 따른 주택건설사업에 위 단서가 당연히 유추적용된다고 할 수 없다.
설령 학교용지법 제5조 제1항 단서가 주택법에 따른 개발사업분에 적용 또는 유추적용된다고 하더라도, 이러한 단서 규정만으로는 개발사업으로 인한 세대수 증가분에 상응하여 공동주택의 부담금을 산정하여야 한다는 결론을 도출할 수 없다. 학교용지법 제5조 제1항 단서 제3호, 제5호는 개발사업 중 도시개발법에 따른 도시개발사업, 도시정비법에 따른 재개발·재건축사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업 등의 경우 그 사업 시행 결과 해당 도시개발구역, 정비구역, 사업시행구역 내 세대수가 증가하지 않는다면 부담금을 부과하지 않도록 규정하고 있다. 그러나 위 각 규정은 개발사업 시행 결과 해당 개발사업지역 내 세대수가 증가하지 아니할 경우 부과·징수 대상에서 제외된다는 취지일 뿐이고, 개발사업으로 세대수가 증가할 경우 그 세대수 증가분에 상응하는 부담금만 부과할 수 있다는 취지로 해석할 수는 없다. 그리고 학교용지법 제5조 제1항 단서의 나머지 각호는 세대수 미증가 여부를 부담금 부과·징수 대상에서 제외되는 개발사업의 요건으로 삼고 있지 않다.