토지거래허가를 받고 땅을 팔았는데 매수인이 명의신탁을 신고하면, 대금을 모두 돌려줘야 하나요?

토지거래허가를 받고 땅을 판 뒤, 매수 측이 “실제로 산 사람과 다른 사람 이름으로 등기한 명의신탁을 신고하고 대금을 돌려받겠다”고 한다면 당황스러울 수 있습니다. 재개발 수익이 기대에 못 미쳤다는 이유로 매매를 되돌리려는 것은 아닌지, 돈을 돌려주고도 땅의 명의를 되찾지 못하는 것은 아닌지 걱정됩니다.

토지 매도인은 매수 측의 명의신탁 자진신고만으로 매매대금을 반환할 의무가 생기지 않으며, 계약 무효로 돈과 토지를 서로 반환해야 한다면 토지 반환과 동시에 대금을 지급하겠다는 주장을 할 수 있습니다. 신고가 있었다는 사실과 계약이 무효라는 근거, 돌려받을 사람과 반환 조건을 구별해야 받은 돈을 지키거나 돈을 내주는 대신 토지를 되찾을 수 있습니다.

자진신고를 했다는 말만으로 허가 취소와 대금 반환이 확정되나요?

명의신탁을 신고했다는 말만으로는 허가 취소나 매도인의 대금 반환 의무가 확정되지 않으므로, 매도인은 신고 사실만을 내세운 즉시 반환 요구를 거절할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 사람 등에 대하여 행정청이 허가 취소 등의 처분을 할 수 있도록 정하고, 허가를 취소하기 전에는 당사자의 의견을 듣는 청문을 거치도록 정합니다. 따라서 신고서와 행정청의 취소 처분서는 서로 다른 문서입니다.

그렇다고 허가 취소 처분이 나올 때까지 매매가 언제나 유효하게 유지되는 것도 아닙니다. 처음부터 허가요건을 피하려는 내용으로 맺은 계약이라면 그 자체의 무효가 문제 됩니다. 반환 요구에 대해서는 “신고했으니 무효”라는 설명 대신, 실제 취소 처분의 사유와 매수 측이 주장하는 계약 무효 사유를 구체적으로 제시하도록 요구할 수 있습니다. 그 사유가 인정되지 않으면 반환청구의 기각을 구해 대금을 보유할 수 있습니다.

명의신탁을 몰랐던 매도인도 대금을 돌려줘야 하나요?

등기를 받은 명의자가 매매계약의 당사자이고 매도인이 명의신탁약정을 몰랐으며 허가요건 회피 등 별도 무효 사유도 없다면, 매도인은 명의신탁만을 이유로 한 대금 반환을 거절할 수 있습니다. 명의자가 직접 매매계약을 맺는 계약명의신탁에서는 부동산실명법이 이러한 매도인과의 거래에 따른 소유권 취득을 유효하게 인정하기 때문입니다. 대법원에서는 이 경우 명의자가 소유권을 취득하고, 자금을 댄 사람에게는 제공받은 매수자금을 반환할 의무를 부담한다고 판결한 바 있습니다.

다만 토지거래허가 명의신탁 문제에서는, 매도인이 명의신탁을 몰랐다는 사정과 허가요건을 회피한 계약인지를 별도로 판단합니다. 대법원에서는 허가요건을 갖추지 못한 매수인이 다른 사람의 명의를 도용하고 매도인들은 두 사람이 공동으로 매수하는 줄 알았던 거래에서, 허가를 받기 전의 그 계약이 처음부터 허가를 피하려는 내용이어서 확정적으로 무효라고 판결한 바 있습니다. 이 판단은 명의도용과 허가 전 거래를 전제로 한 것이므로, 명의를 빌리기로 합의하고 이미 허가까지 받은 거래의 결론은 실제 계약과 허가 경위에 따라 정해져야 합니다.

그래서 반환소송의 방어에서는 계약서의 이름만 내세우는 데 그치지 않고, 누구에게 계약의 권리·의무를 귀속시키기로 했는지와 허가신청 내용, 명의를 사용한 경위를 연결해 상대방의 무효 주장을 반박하게 됩니다. 일반적인 명의신탁 유형과 효력은 명의신탁·부당이득 반환 안내에서 이어 볼 수 있습니다.

지금은 허가구역에서 풀렸다면 매매를 유지할 수 있나요?

허가요건을 피한 탓에 무효였던 매매라도, 허가구역 지정이 해제된 뒤 양쪽 당사자가 무효임을 알고 계약을 유효하게 하기로 합의했다면 그 합의를 근거로 반환 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원에서는 이러한 사후 승인인 추인이 있으면, 추인한 때부터 새로운 법률행위로서 매매가 유효하게 된다고 판결한 바 있습니다.

따라서 구역 지정이 풀렸다는 사실에 더해, 그 뒤 매도인과 매수인이 무엇을 새로 합의했는지가 반환 의무에 영향을 줍니다. 한쪽이 계속 계약을 유지하고 싶었다는 사정만 제시하는 대신, 양쪽이 무효를 알고도 매매를 유효하게 하기로 정한 합의 내용으로 계약의 효력을 주장해야 합니다.

반환해야 한다면 신고한 사람에게 돈을 주면 되나요?

무효인 매매대금을 반환할 때에는 실제 계약의 매수인과 돈을 지급한 법률관계에 따라 받을 사람을 정해야, 다른 사람에게 지급한 뒤 다시 반환을 요구받는 위험을 줄일 수 있습니다. 자진신고를 한 사람이나 송금계좌의 명의자가 곧 반환받을 사람으로 정해지는 것은 아닙니다. 무효인 계약에 따라 법률상 원인 없이 받은 이익을 돌려주는 부당이득반환은 누구와의 계약에 따라 돈을 받았는지를 전제로 하기 때문입니다.

예컨대 자금제공자가 매도인과 직접 계약하고 등기만 지인 앞으로 넘긴 3자간 등기명의신탁이라면, 그 매매가 무효인지와 자금제공자가 계약상 지급한 대금을 청구하는지를 따지게 됩니다. 반대로 지인이 매수인으로 계약했다면 자금제공자의 송금이 지인의 매매대금 지급을 대신한 것인지부터 구별해야 합니다. 이 구별에 따라 반환받을 당사자와 등기를 회복할 상대방이 달라지므로, 매수 측 내부의 명의신탁약정과 매도인에게 지급한 대금 관계를 나누어 반환 상대를 정하게 됩니다.

등기를 되찾기 전에 대금부터 돌려줘야 하나요?

무효인 매매로 대금과 토지를 서로 돌려줘야 한다면, 매도인은 토지 반환이 제공될 때까지 대금 지급을 거절하는 동시이행항변을 주장해 돈만 먼저 반환하는 부담을 막을 수 있습니다. 대법원에서는 토지거래허가를 신청하지 않기로 하여 매매가 확정적으로 무효가 된 사안에서, 각 당사자가 취득한 것을 돌려줄 의무는 동시이행관계에 있다고 판결한 바 있습니다.

쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 할 경우, 어느 일방의 당사자에게만 먼저 그 반환의무의 이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되는 결과가 되므로 각 당사자의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다.

이 원칙에 따라 반환소송에서는 대금을 무조건 지급하라는 청구에 대해 토지의 반환과 함께 지급하는 조건을 주장할 수 있습니다. 다만 대금을 청구하는 사람과 현재 등기명의자가 다르다면, 그 명의자의 등기를 실제로 말소하거나 매도인 앞으로 회복할 방법도 연결해야 합니다. 별도 명의자의 협조가 필요한 합의나 그 명의자에 대한 등기 청구가 필요한지를 구별하고, 현재 등기에 담보나 다른 처분이 있는지도 반환 조건에 반영해야 실제로 토지를 되찾으면서 대금을 지급할 수 있습니다.

땅값이 떨어졌다면 반환액을 줄이고, 이자도 거절할 수 있나요?

매도인은 실제 받은 대금과 반환 근거를 기준으로 원금·이자를 나누어 대응할 수 있고, 토지 가격이 떨어졌다는 이유만으로 그 하락액을 반환금에서 임의로 뺄 수는 없습니다. 예컨대 5억 원을 받고 판 땅이 4억 원으로 떨어졌어도, 그 사실만으로 반환할 매매대금이 4억 원으로 바뀌지는 않습니다. 별도의 손해배상이나 정산을 주장하려면 그 청구권의 근거와 인정될 금액을 따로 밝혀야 합니다.

이자 역시 “받은 날부터 전부 내라”는 요구를 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 유효한 계약을 해제한 경우에는 받은 날부터 이자를 더해 돌려주는 규정이 있지만, 처음부터 무효인 계약의 반환은 받은 돈을 보유할 법률상 원인이 없음을 알았는지와 그 시점에 따라 책임이 달라집니다. 대법원에서는 이러한 의미의 악의는 이익 보유에 법률상 원인이 없음을 아는 것이고, 반환의무를 발생시키는 사실을 안다는 것만으로는 부족하다고 판결한 바 있습니다.

그래서 매도인이 명의신탁 사실을 안 날을 곧바로 이자의 시작일로 잡는 계산은 그 인식 내용까지 따져 반박할 수 있습니다. 선의의 수익자가 반환소송에서 패소하면 소 제기 때부터 악의로 보는 규정도 적용되므로, 무효를 안 시점과 소 제기 시점, 반환 요구를 받은 뒤의 지급 지체 및 토지 반환의 제공 여부에 맞춰 이자와 지연손해금의 기간을 구별해야 과다한 청구액을 제외할 수 있습니다.

매수 측이 신고를 이유로 매매대금을 돌려 달라고 한다면, 실제 무효 사유와 반환받을 사람을 특정해 근거 없는 반환청구의 기각을 구할 수 있습니다.
반환 의무가 인정될 때에는 토지의 등기 회복과 대금 지급을 함께 이행하는 조건을 주장해, 돈을 내주고도 토지를 되찾지 못하는 부담을 줄일 수 있습니다.
받은 대금과 법률상 인정되는 이자·정산액을 구별하면, 반환해야 할 범위를 넘는 지급 요구도 거절할 수 있습니다.

토지를 판 뒤 매수 측이 명의신탁 신고를 이유로 대금 반환을 요구하고, 돈을 내주기 전에 등기를 되찾을 수 있을지 걱정되나요?

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