작성일 2026-10-27

신탁공매 건물의 유치권 판결 뒤, 변제공탁으로 인도받을 수 있나요?

작성자: 전병욱 변호사

신탁공매로 산 건물을 넘겨달라는 인도소송을 냈지만, 공사대금을 받을 때까지 건물을 내주지 않을 권리인 유치권이 인정된 채 판결이 확정됐습니다. 상대방은 계속 점유하면서 유치권을 근거로 건물을 매각하는 유치권경매까지 진행합니다. 채권자를 위해 공탁소에 돈을 맡겨 채무를 면하는 변제공탁을 생각해도, 공사대금과 이자 외에 유지비용까지 요구해 얼마를 맡겨야 할지 막막한 상황입니다.

유치권만이 건물 반환을 막고 있다면, 신탁공매 매수인은 유치권이 담보하는 채권 전부를 적법하게 변제공탁하여 인도 거절 사유를 없애고 법원의 집행으로 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 기존 판결이 돈을 받는 것과 맞바꿔 건물 인도를 명했으면 그 판결로 인도집행을 하고, 인도청구를 받아들이지 않았다면 앞선 재판의 마지막 변론 뒤에 생긴 소멸사유를 들어 새 인도를 청구하게 됩니다. 진행 중인 유치권경매는 공탁 사실을 들어 법원에 이의를 신청하고 정지 재판을 받아 매각을 막습니다.

돈을 받는 것과 맞바꿔 인도하라는 판결이라면 기존 판결을 집행할 수 있습니다

유치권자가 돈을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라는 상환이행판결이 있다면, 신탁공매 매수인은 판결이 정한 금액을 지급하거나 그 지급을 제공했다는 점을 증명하여 기존 판결로 인도집행을 시작할 수 있습니다. 법원이 결론으로 명한 내용인 주문에 “지급받음과 동시에 인도하라”는 문구가 있다면, 유치권이 인정됐더라도 같은 인도소송을 다시 낼 필요 없이 그 판결이 인도집행의 근거가 됩니다.

민사집행법은 판결이 정한 돈의 지급처럼 집행을 신청하는 사람이 맞바꿔 이행할 반대의무가 붙은 판결이라면, 그 사람이 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 사실을 증명해야 집행을 시작할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 법원이 인증한 판결문 사본에 집행을 허용한다는 문구인 집행문을 받고, 상대방에게 판결을 공식적으로 전달하는 송달 요건을 갖춘 다음, 주문이 정한 돈의 지급이나 적법한 제공·공탁을 근거로 집행을 신청합니다. 상대방이 자진하여 넘기지 않으면 집행관을 통한 인도로 이어집니다.

이때 주문에 적힌 지급 조건을 갖춰 집행을 시작하는 문제와, 현재 남은 모든 담보채권을 소멸시키는 문제는 구별됩니다. 주문에 정한 금액과 달리 판결 뒤 새로 생겼다는 비용은 아래에서 보는 상환청구 요건을 갖춘 경우에만 별도로 지급하게 되고, 유치권의 요건까지 갖춘 경우에만 인도 거절의 새 근거가 됩니다.

인도청구가 기각됐다면 공탁 뒤 다시 청구할 수 있나요?

유치권 때문에 인도청구가 받아들여지지 않아 기각된 소유자는, 사실관계를 심리한 재판의 마지막 변론인 사실심 변론종결 뒤 적법한 전부 변제공탁으로 유치권이 소멸했고 다른 점유할 권리도 없다면 새로 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 청구를 받아들이지 않는 기각판결에는 상대방에게 인도를 명하는 내용이 없으므로, 그 판결로 곧바로 건물을 넘겨받는 집행을 할 수는 없습니다.

확정판결이 뒤의 재판을 구속하는 효력인 기판력은 주문에 포함된 권리관계에 생깁니다. 대법원에서는 청구이의 사건에서 확정판결은 변론종결 당시의 권리관계를 확정하므로 그 이전 사유로 다시 다투는 것과 그 이후 새 사유로 집행배제를 구하는 것을 구별해야 한다고 판결한 바 있습니다. 따라서 새 인도청구에서도 “그때 유치권이 없었다”는 주장을 반복하는 대신, 앞선 변론종결 뒤 실제로 담보채권이 소멸하여 현재의 인도 거절 근거가 사라졌다는 점을 청구에 반영하게 됩니다.

앞선 판결에 소유권이나 인도청구의 상대방 등 다른 기각 사유도 있다면 그 사유까지 해소되어야 합니다. 판결 주문·이유와 공탁이 이루어진 시점을 연결해 청구를 구성해야, 이미 끝난 소송을 반복하는 비용을 줄이고 현재 건물 반환을 명하는 판결을 구할 수 있습니다.

판결에 적힌 공사대금에 이자를 더해 공탁해야 하나요?

신탁공매 매수인이 유치권을 전부 소멸시키려면, 판결에 적힌 금액을 출발점으로 실제 남은 담보채권과 적법하게 발생한 지연손해금까지 계산해 공탁해야 합니다. 지연손해금은 돈을 제때 지급하지 않은 데 대한 손해배상금입니다. 민법은 담보하는 채권 전부가 변제될 때까지 건물 전부를 유치할 수 있도록 하므로, 원금만 공탁하고 담보되는 지연손해금이 남으면 인도 거절이 계속될 수 있습니다.

대법원에서는 공사잔금 지급 지연에 따른 손해배상채권은 원래 공사대금채권의 연장이므로, 공사대금채권이 그 건물에 관하여 생긴 채권이라면 그 손해배상채권도 건물과의 관련성이 인정되어 유치권으로 담보된다고 판결한 바 있습니다. 그러나 이자를 계산할 때에는 원채무자의 지급기일과 약정, 건물 인도와 대금 지급이 서로 맞바꿔 이행할 관계인 동시이행관계인지, 인도의 제공이 있었는지가 먼저 정해져야 합니다.

부산지방법원에서는 공사대금 지급과 건물 인도가 동시이행관계여서 지급 지체책임이 발생하지 않았다는 이유로 지연손해금을 상환액에서 제외하면서, 유치권자와 원래 공사대금 채무자가 법원에서 한 합의를 적은 조정조서의 기판력은 그 당사자 사이에만 미치므로 매수인에 대한 관계에서 지연손해금이 당연히 발생하는 근거가 되지 않는다고 판결한 바 있습니다. 따라서 상대방이 다른 사람에 대한 판결이나 조정에 적힌 이자를 요구한다면, 그 효력과 이자의 발생 근거를 대조해야 과다한 공탁을 피할 수 있습니다. 매수인 자신에 대한 기존 주문에 이자가 포함돼 있다면 그 주문의 효력도 반영해야 합니다.

이미 갚은 돈을 원금·이자 중 어디에 충당했는지도 잔액에 영향을 줍니다. 민법은 전액을 없애기에 부족한 지급은 비용·이자·원본 순으로 충당하도록 정하고 있으므로, 지급액을 원금에서만 빼는 계산 대신 기존 판결과 지급·충당 내역에 따른 채권 잔액으로 공탁 범위를 정해야 합니다.

유치권자가 요구하는 유지비용도 전부 공탁해야 하나요?

신탁공매 매수인은 유지비용 중 소유자에게 상환을 청구할 수 있고 유치권의 요건도 갖춘 비용채권이 있다면 그 채권까지 해소해야 건물 전체를 넘겨받을 수 있습니다. 공사대금과 별도로 청구하는 돈이라는 이유만으로 공탁 대상에서 모두 빼거나, 유치권자가 요구했다는 이유만으로 모두 더할 수는 없습니다.

민법은 유치권자가 건물 보존에 필요한 비용인 필요비를 실제 지출했다면 소유자에게 상환을 청구할 수 있도록 정합니다. 건물의 가치를 높인 비용인 유익비는 가치 증가가 남아 있는 경우에 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액을 상환하며, 소유자의 청구로 법원이 상당한 상환기간을 정하면 그 기간 동안에는 변제기가 오지 않아 그 유익비는 인도 거절의 근거가 되지 않고 공탁 범위에서도 빠집니다. 따라서 경비인건비나 관리비 요구에는 실제 지급한 항목·시기와 건물 보존의 필요성, 비용을 부담할 상대방과 지급기일이 연결되어야 합니다.

예컨대 건물 훼손을 막기 위해 실제 지출한 보수비와, 점유를 지키기 위한 인력 비용이라는 주장만 있는 금액은 같은 기준으로 합산할 수 없습니다. 비용청구가 인정되는지에 더해 그 비용으로 다시 인도를 거절할 요건까지 갖췄는지를 따져야 합니다. 이 판단을 공탁 범위와 함께 소송에 반영하면, 불필요한 비용을 지급하거나 공사대금만 공탁하고도 인도 거절을 받는 문제를 줄일 수 있습니다. 유치권의 성립과 변제·다른 담보 제공의 일반적인 차이는 현장 인도에 관한 기존 글에서도 확인할 수 있습니다.

유치권 변제공탁은 합의가 안 되면 바로 할 수 있나요?

신탁공매 매수인은 채무 내용에 맞게 지급을 제공했는데 채권자가 수령을 거절하는 등 법정 공탁 사유가 있다면, 적법한 변제공탁으로 해당 채무를 소멸시킬 수 있습니다. 매수인은 원래 공사대금 채무자가 아니라 제3자로서 그 채무를 변제·공탁하게 됩니다. 민법은 채무의 변제를 제3자도 할 수 있게 하면서 이해관계 없는 제3자는 채무자의 의사에 반하여 변제하지 못하게 하므로, 원래 공사대금 채무자가 반대하지 않으면 매수인은 아래 공탁 요건을 갖추어 공탁하면 됩니다.

대법원에서는 이해관계 있는 제3자를 변제하지 않으면 채권자로부터 집행을 받게 되거나 채무자에 대한 자기의 권리를 잃게 되는 지위에 있어 법률상 이익을 가지는 사람으로 보고, 법원 경매로 유치권이 붙은 부동산을 산 매수인은 유치권을 소멸시키지 않으면 인도를 받을 수 없고 유치권자의 경매로 소유권을 잃을 위험도 있어 이해관계 있는 제3자에 해당하므로 채무자의 의사에 반하여도 변제할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 따라서 원래 채무자가 반대한다면, 신탁공매 매수인은 유치권 때문에 건물을 넘겨받지 못하고 진행 중인 유치권경매로 소유권을 잃을 위험이 있다는 같은 두 사정을 들어 이해관계 있는 제3자로 인정받아야 그 공탁으로 채무를 소멸시킬 수 있습니다.

공탁의 요건에 관하여 민법은 다음과 같이 정하고 있습니다.

채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다.

따라서 합의 금액이 맞지 않는다는 사정에 그치지 않고, 실제 갚아야 할 금액을 채무 내용에 맞게 제공했는지와 수령거절 사유를 연결해야 합니다. 채권자가 미리 수령을 거절했다면 돈을 실제로 건네지 않고, 변제 준비를 마쳤다고 통지하며 수령을 요구하는 방법으로 제공할 수 있습니다. 돈을 받을 사람과 채무이행지의 공탁소를 특정하고 공탁통지까지 갖춰야 하며, 채권에 압류나 양도가 있다면 받을 사람과 공탁 방식도 그 권리관계에 맞춰야 합니다.

건물 인도를 조건으로 공탁금을 받도록 하려는 경우에도, 채권자가 실제로 동시에 이행할 의무를 지는 범위에 맞아야 합니다. 공탁소가 서류를 접수했다는 사실과 그 공탁이 채무를 소멸시키는지는 별개이므로, 공탁 원인과 조건을 인도청구·집행의 근거와 일치시켜야 그 공탁으로 유치권 소멸을 인정받아 건물을 넘겨받을 수 있습니다.

공탁 뒤 진행 중인 유치권경매는 어떻게 멈추나요?

신탁공매 건물의 소유자는 적법한 전부 변제공탁으로 유치권이 소멸했다면, 매각대금이 모두 지급되기 전에 법원이 경매를 시작하며 내린 경매개시결정에 이의신청을 하고 일시정지 명령을 받아 경매 진행을 멈출 수 있습니다. 대법원에서는 유치권경매에서도 다음과 같이 개시결정에 대한 이의를 허용한다고 결정한 바 있습니다.

유치권에 의한 경매절차에서도 그 예에 따라 유치권의 부존재나 소멸을 이유로 개시결정에 대한 이의를 할 수 있고, 법원은 그 심리에 있어 이의재판 당시까지 제출된 모든 자료를 종합하여 개시결정의 당부를 판단할 수 있다.

따라서 공탁서와 채권 소멸 근거를 이의신청에 제출하면서, 판단을 기다리는 동안 매각이 진행되지 않도록 정지도 함께 구하게 됩니다. 법원은 이 정지를 명하면서 담보를 제공하게 할 수도 있고, 담보 없이 명할 수도 있습니다. 공탁이나 이의신청만으로 경매가 자동으로 멈추는 것은 아니므로, 정지를 명한 재판과 경매법원 제출까지 이어져야 매각을 막을 수 있습니다.

공탁으로 유치권이 소멸했다는 확인을 구하는 소송 등에서 유치권이 소멸했다는 취지의 확정판결을 받아, 그 정본(법원이 원본과 같은 효력으로 발급한 판결문)을 경매법원에 제출하면 경매가 정지되고 이미 실시한 절차도 취소됩니다. 반면 유치권 실행을 일시정지하는 재판 정본은 그 재판에 따른 정지와 이미 진행한 절차의 일시 유지를 가져오는 것이 원칙입니다. 공탁서는 채권 소멸을 증명하는 자료로 이의신청과 소송에 제출하고, 경매법원에는 위 확정판결이나 정지 재판의 정본을 제출해야 매각 절차가 멈춥니다.

유치권자가 원리금에 유지비용까지 요구해 협상이 멈췄더라도, 신탁공매 매수인은 실제로 유치권이 담보하는 채권만 계산해 적법하게 공탁함으로써 인도 거절의 근거를 없애고, 판결 주문에 맞는 인도집행이나 새 인도청구로 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 공탁과 함께 유치권경매의 정지·취소까지 확보하면, 과다한 요구액을 지급하지 않고도 건물이 경매로 매각되는 위험을 막을 수 있습니다.

신탁공매로 산 건물의 유치권 판결이 확정된 뒤에도 점유와 경매가 계속되고 있나요?

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