집합건물/공동주택/상가 작성일 2026-10-26

신탁 공매 상가의 체납관리비를 냈다면, 신탁사나 위탁자에게 돌려받을 수 있나요?

작성자: 전병욱 변호사

신탁 공매로 상가를 산 뒤 관리단에 밀린 공용부분 관리비를 냈는데, 신탁사는 “위탁자가 부담할 돈”이라고 하고, 상가를 신탁사에 맡겼던 원래 소유자인 위탁자는 “낙찰자가 승계했다”며 반환을 거절합니다. 영수증은 있지만 이 관리비 구상금을 누구에게 얼마나 청구해야 할지 막막한 상황입니다.

신탁 공매 낙찰자는 관리단에 이미 낸 공용부분 체납관리비 가운데, 위탁자나 신탁사와의 내부 부담 비율이나 비용 부담 약정에 따라 그들이 최종 부담할 몫으로 인정되는 금액을, 다른 사람이 최종 부담할 돈을 대신 낸 사람이 그 상대방에게 돌려받는 구상금으로 청구할 수 있습니다. 낙찰자의 승계는 앞선 소유자의 채무가 그대로 남은 채 낙찰자도 같은 채무를 지는 중첩적 인수이므로, 낙찰자가 관리단에 내면 앞선 소유자의 채무도 함께 소멸하고, 그 소멸한 채무 가운데 앞선 소유자의 몫이 구상금의 대상이 되기 때문입니다. 다만 공매계약에서 낙찰자가 그 관리비를 최종 부담하기로 정한 범위는 돌려받을 몫에서 빠지고, 신탁사에 대한 구상은 신탁사도 그 기간 관리비를 관리단에 부담했던 경우를 전제로 합니다.

관리단에 냈다는 영수증만으로 전액을 돌려받을 수 있나요?

신탁 공매 낙찰자는 관리단 납부 영수증만으로 납부액 전액을 돌려받을 수 없고, 신탁사나 위탁자가 최종 부담할 근거와 금액이 인정된 부분만 회수할 수 있습니다. 영수증은 관리단에 대한 채무가 소멸한 사실을 보여 줄 뿐이고, 그 돈을 누가 최종 부담할지는 따로 정해지기 때문입니다.

낙찰자가 관리단에 그 돈을 내야 했던 것은, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)이 복도·승강기처럼 공동으로 쓰는 공용부분에 관한 채권을 새 소유자에게도 청구할 수 있도록 정하고 있기 때문입니다. 대법원에서는 위탁자에서 신탁사로, 다시 공매 매수인으로 소유권이 이전되면 특별한 사정이 없는 한 매수인도 앞선 소유자들의 공용부분 체납관리비를 중첩적으로 인수한다고 판결한 바 있습니다.

따라서 위탁자가 “낙찰자가 승계했다”며 반환을 거절하더라도, 위탁자 소유 기간에 생긴 위탁자 자신의 체납관리비 채무는 낙찰자가 관리단에 낼 때까지 남아 있다가 그 납부로 함께 소멸했습니다. 낙찰자는 이렇게 소멸한 위탁자의 채무 가운데 위탁자가 최종 부담할 몫을 반환 청구의 대상으로 삼게 됩니다. 아직 납부할 범위부터 문제라면 낙찰자의 체납관리비 부담과 입주 방해에 관한 글에서 해당 대응을 확인할 수 있습니다.

공매계약에 ‘체납관리비는 매수인 부담’이라고 적혔다면요?

신탁 공매 낙찰자가 공매계약에서 체납관리비를 최종 부담하기로 유효하게 약정했다면, 그 약정의 상대방에게는 약정한 범위의 관리비를 돌려달라고 청구할 수 없습니다. 반면 그 조항이 관리단에 먼저 낼 사람만 정한 것이라면, 낙찰자는 그 조항과 관계없이 위탁자나 신탁사가 최종 부담할 몫을 구상금으로 청구할 수 있습니다.

대법원에서는 계약서에 나타난 의사가 문제 되면 문언의 내용뿐 아니라 약정의 동기와 경위, 달성하려는 목적과 당사자의 진정한 의사를 종합하여 합리적으로 해석해야 한다고 판결한 바 있습니다. 공매공고의 한 줄만 떼어 읽기보다 매매계약의 인수 범위, 별도 정산이나 반환에 관한 조항과 함께 그 의미를 정해야 하는 이유입니다.

예컨대 신탁사와 맺은 공매 매매계약에서 신탁 기간의 관리비는 낙찰자가 최종 부담하고 신탁사에게 청구하지 않기로 정했다면, 낙찰자는 그 기간의 관리비를 낸 뒤 신탁사에게 돌려받을 수 없습니다. 그러나 이 약정의 당사자는 신탁사이므로, 계약에서 위탁자에 대한 청구까지 포기한다는 뜻이 드러나지 않으면 위탁자 소유 기간에 생긴 체납관리비 가운데 위탁자가 최종 부담할 몫은 위탁자에게 구상금으로 청구할 수 있습니다.

이 때문에 신탁 공매 관리비 구상금 소송에서는 ‘대신 냈다’는 사실만 내세우기보다, 공매계약의 비용 조항이 관리단에 먼저 낼 사람만 정했다는 해석과 상대방이 최종 부담할 몫을 함께 주장해야 그 몫의 지급판결로 이어집니다. 계약서 해석과 소유 기간별 금액 산정을 한 소송에서 함께 다루는 소송 대리가 필요한 이유입니다.

신탁사가 관리단에도 책임지면 낙찰자에게도 반환해야 하나요?

신탁사는 관리단에 신탁 기간 관리비를 책임지는 경우라도, 그 관리비를 신탁사가 최종 부담할 근거까지 인정되어야 낙찰자에게 그 몫을 구상금으로 반환할 의무를 집니다. 신탁사가 관리단에 신탁 기간 관리비를 책임지는지는 신탁계약에 적용되는 신탁법이 개정 전의 것인지 개정 후의 것인지에 따라 달라집니다.

대법원에서는 2012년 7월 26일 시행된 개정 신탁법이 적용되는 2019년 담보신탁에서, 신탁계약 내용을 담아 등기기록의 일부가 되는 신탁원부에 관리비를 위탁자가 부담한다고 적었더라도 신탁사는 그 내용으로 관리단에 대항할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 그래서 개정 신탁법이 적용되는 신탁이라면 신탁사는 관리비의 성격과 관리단 규약에 따라 신탁 기간 관리비를 관리단에 부담할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자가 그 기간 관리비를 냈다면 신탁사의 그 채무도 함께 소멸하므로, 낙찰자는 신탁사가 최종 부담할 몫을 신탁사에게 구상금으로 청구할 수 있습니다.

반면 대법원에서는 옛 신탁법이 적용되는 2009년 신탁계약에서 위탁자가 비용 일체를 부담한다는 내용이 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 2017년 이후 발생한 관리비에 대해서도 신탁사는 관리단에 관리비 납부의무를 부담하지 않는다고 대항할 수 있다고 판결한 바 있습니다. 따라서 신탁계약을 개정 신탁법 시행일인 2012년 7월 26일 전에 체결해 옛 신탁법이 적용되고, 위탁자가 관리비를 부담한다는 내용이 신탁원부에 포함된 신탁이라면, 낙찰자의 납부로 소멸한 신탁사의 관리비 채무가 없으므로 낙찰자는 신탁 기간 관리비를 신탁사에게 구상금으로 청구할 수 없습니다. 이 경우 낙찰자는 공매계약에서 신탁사가 신탁 기간 관리비를 정산해 주기로 한 조항 등 별도 반환 약정이 있으면, 그 약정에 따라 신탁 기간 관리비를 돌려받을 수 있습니다.

위탁자와 신탁사 중 누구에게 어떤 권리로 청구하나요?

신탁 공매 낙찰자는 체납액이 생긴 소유 기간별로, 그 기간 관리단에 채무를 졌던 위탁자나 신탁사에게 그들의 최종 부담으로 인정되는 범위의 구상금을 청구할 수 있고, 별도 반환 약정이 있으면 그 약정에 따른 지급을 청구할 수 있습니다. 신탁 전 위탁자 소유 기간에 생긴 체납액과 신탁 후에 생긴 체납액을 나누어야 각 상대방이 원래 부담하거나 승계한 채무가 무엇인지 드러납니다.

이때 낙찰자가 어떤 근거로 얼마를 돌려받는지는 낙찰자와 위탁자·신탁사가 같은 관리비를 어떤 관계로 함께 책임지는지에 따라 달라집니다. 대법원에서는 중첩적 채무인수에서 인수인이 채무자의 부탁 없이 채권자와의 계약으로 채무를 인수하는 것은 매우 드문 일이므로, 채무자와 인수인은 원칙적으로 서로 채무를 함께 부담하려는 관계인 주관적 공동관계가 있는 연대채무 관계이고, 채무자의 부탁을 받지 않아 그런 관계가 없으면 부진정연대 관계라고 판결한 바 있습니다. 낙찰자는 앞선 소유자의 부탁과 관계없이 집합건물법에 따라 체납관리비를 승계하므로, 위탁자나 신탁사의 부탁을 받아 그 관리비를 함께 부담하기로 한 사정이 드러나면 연대채무로, 그런 사정이 없으면 각자 전액을 낼 책임은 지되 서로 정산할 근거가 따로 필요한 부진정연대 관계로 보게 됩니다.

연대채무로 인정된다면 민법은 자신의 돈으로 다른 채무자도 채무를 면하게 한 사람에게 다음 권리를 인정합니다.

어느 연대채무자가 변제 기타 자기의 출재로 공동면책이 된 때에는 다른 연대채무자의 부담부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

따라서 낙찰자가 이 규정으로 돌려받는 금액은 연대채무자들이 내부적으로 각자 최종 부담하는 몫인 부담부분 가운데 위탁자나 신탁사의 몫입니다. 민법은 연대채무자의 부담부분을 균등한 것으로 추정하므로, 위탁자나 신탁사가 관리비를 최종 부담하기로 한 약정 등 다른 비율의 근거가 인정되면 그 비율에 따른 몫을, 인정되지 않으면 납부액을 연대채무자 수로 똑같이 나눈 몫을 구상금으로 회수할 수 있습니다.

낙찰자와 위탁자·신탁사의 관계가 부진정연대채무로 판단되면, 낙찰자는 이 규정 대신 위탁자나 신탁사가 비용을 최종 부담하기로 한 약정 등 당사자 사이에 정산할 별도 근거를 들어 그 근거가 정한 금액의 반환을 청구하게 됩니다.

구상권이 인정되면 낙찰자는 돈을 갚은 사람이 채권자의 권리를 넘겨받아 행사하는 변제자대위로, 구상할 수 있는 범위 안에서 관리단이 위탁자나 신탁사에게 가졌던 관리비 채권과 그 담보에 관한 권리도 행사할 수 있습니다.

공매 처분대금에서 먼저 돈을 받는 우선수익자는 상가의 소유자가 아니어서 집합건물법상 공용부분 관리비 채무를 승계하거나 부담하지 않으므로, 낙찰자에게 반환을 약속하는 등 별도 채무를 부담한 경우에만 구상 상대가 됩니다.

이미 낸 돈 중 얼마를 청구할 수 있나요?

신탁 공매 낙찰자는 관리단에 낸 돈으로 소멸한 위탁자·신탁사의 관리비 채무 가운데 그들의 최종 부담으로 인정되는 금액을 청구할 수 있고, 연대채무 구상이라면 납부한 날 이후의 법정이자와 피할 수 없었던 비용도 더해 청구할 수 있습니다. 그래서 영수증 총액 가운데 낙찰자 자신이 관리단에 늦게 내서 붙은 지연 금액은 앞선 소유자의 채무를 없앤 돈이 아니므로 청구액에서 빼고, 앞선 소유자의 체납관리비를 갚은 금액만 청구액으로 삼습니다.

예컨대 낙찰자가 관리단에 2,000만 원을 냈는데 월별 내역과 등기 이력에 비추어 1,200만 원은 신탁 전 위탁자 소유 기간에, 800만 원은 신탁사 명의 기간에 생긴 공용부분 관리비라고 해 보겠습니다. 이 경우 위탁자 소유 기간의 관리비는 위탁자가, 신탁사 명의 기간의 관리비는 신탁사가 최종 부담한다는 약정 등 근거가 인정되면 1,200만 원은 위탁자에게 청구하고, 800만 원은 앞에서 본 신탁법 적용에 따라 신탁사에게 구상금으로 청구하거나 별도 반환 약정에 따라 청구하게 됩니다. 그런 근거 없이 연대채무의 균등 추정만 적용되면 각 금액을 연대채무자 수로 똑같이 나눈 몫만 청구하게 됩니다. 공매계약에서 낙찰자가 최종 부담하기로 한 기간이 있으면 그 기간의 금액은 청구액에서 빠지고, 위탁자와 신탁사에게 같은 금액을 함께 청구했다면 한쪽에서 받은 금액만큼 다른 쪽에 남은 청구액이 줄어듭니다.

연대채무 구상에서는 낙찰자가 미리 통지하지 않고 관리단에 냈다면, 위탁자나 신탁사는 관리단에 내세울 수 있었던 사유를 자기 부담부분에 한해 낙찰자에게도 내세울 수 있어 그만큼 구상금이 줄어듭니다. 납부 뒤에도 통지하지 않은 사이 위탁자나 신탁사가 이를 모르고 관리단에 다시 냈다면 그 납부가 유효로 인정됩니다. 따라서 이미 관리비를 낸 낙찰자는 곧바로 위탁자와 신탁사에게 납부 사실과 금액을 통지해야 남은 구상금을 지킬 수 있습니다.

낙찰자 자신의 구상권은 납부로 위탁자나 신탁사가 채무를 면한 때부터 행사할 수 있으므로, 그때부터 소멸시효가 진행합니다. 반면 변제자대위로 행사하는 것은 관리단이 가졌던 관리비 채권 그 자체입니다. 그래서 오래전에 생긴 관리비를 최근에 냈다면 구상권을 근거로 청구해야 시효로 잃는 금액을 줄일 수 있습니다.

신탁사와 위탁자가 서로에게 반환을 미루더라도, 낙찰자는 이미 낸 체납관리비를 소유 기간별로 나누어 그 기간 관리단에 채무를 졌던 상대방에게 구상금으로 청구할 수 있습니다. 공매계약에서 낙찰자가 떠안기로 한 부분을 빼고 상대방별 부담액을 특정해 지급판결을 받으면, 위탁자나 신탁사가 최종 부담할 몫을 돌려받을 수 있습니다.

이미 낸 상가 체납관리비를 신탁사와 위탁자 모두 서로에게 미루고 있나요?

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