신탁재산 범위에서 분양대금을 돌려주라는 판결을 받았는데, 지정계좌가 비었다면 무엇을 압류할 수 있나요?

신탁사를 상대로 낸 분양대금 반환소송에서 이겼는데, 판결에는 ‘신탁재산 범위 내에서 지급하라’고 적혀 있습니다. 그 판결로 신탁재산 강제집행에 나서 계약서에 정해진 분양대금 납부계좌, 곧 지정계좌를 압류했지만 잔액이 거의 없었습니다. 승소하고도 계약금과 중도금을 돌려받지 못할까 걱정됩니다.

신탁사에 대한 지급판결이 책임을 특정 신탁재산으로 한정했다면, 지정계좌가 비었더라도 수분양자는 그 신탁에 속한 다른 예금·미수 분양대금·미분양 부동산을 찾아 압류하거나 경매해 계약금과 중도금을 회수할 수 있습니다.

지정계좌가 비었다면 집행할 재산도 없어진 건가요?

판결이 지정계좌 하나가 아니라 해당 신탁재산의 범위에서 지급을 명했다면, 수분양자는 같은 신탁에 속한 다른 재산에도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 신탁법은 신탁재산에 대한 강제집행을 원칙적으로 금지하면서, 신탁 전의 원인으로 생긴 권리나 신탁사무의 처리상 생긴 권리에 기한 집행은 허용합니다. 그래서 판결이 인정한 반환채권이 신탁사가 수탁자로서 분양계약을 맺거나 분양자 지위를 넘겨받는 등 신탁사무를 처리하면서 생긴 권리라면 그 신탁재산에 집행할 수 있고, 신탁재산을 관리하거나 처분·개발하여 얻은 재산도 신탁재산에 포함됩니다. 신탁재산의 범위를 정한 신탁법 조문은 다음과 같습니다.

신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

따라서 지정계좌 잔액이 거의 없어도 같은 신탁의 부동산이나 그 처분대금, 아직 받지 않은 분양대금채권이 남아 있다면 그 재산이 집행대상이 됩니다. 다만 같은 사업에서 나온 돈이라도 별도 자금관리계약에 따라 보관하는 돈인지, 해당 신탁재산으로 귀속된 돈인지에 따라 이 판결로 집행할 수 있는지가 달라집니다.

이 귀속은 신탁계약·대리사무계약의 조항을 해석하고 실제 회계자료와 대조해야 드러나므로 수분양자가 혼자 판단하기 어렵습니다. 이 해석과 대조를 거쳐 그 재산이 판결이 정한 신탁에 속한다는 근거를 압류신청서에 제시할 수 있습니다.

어느 재산까지 집행할 수 있는지는 판결 주문과 주문에 붙은 별지가 정합니다. 판결이 확정됐거나, 확정 전에도 집행할 수 있도록 가집행을 선고한 판결이라면 집행문이 붙은 판결정본을 받고 판결을 송달하면 집행을 시작할 수 있습니다. 그래서 다음 압류를 신청할 때에는 승소했다는 사실보다, 판결이 이처럼 집행할 수 있는 상태인지와 주문이 판결로 집행할 수 있는 재산인 책임재산을 어디까지 정했는지가 신청의 근거가 됩니다.

빈 계좌를 압류해 두고 앞으로 입금되기만 기다려도 될까요?

분양대금 수납이 멈춘 빈 신탁계좌라면 수분양자는 입금을 기다리기보다 같은 신탁의 다른 재산을 압류해야 반환금을 회수할 수 있습니다. 압류명령 뒤에 입금될 예금인 장래예금에 대한 압류는, 예금계약처럼 그 예금이 생길 기초가 있어 지금 그 권리를 특정할 수 있고 가까운 장래에 입금될 것이 상당한 정도로 기대될 때에만 효력이 있기 때문입니다. 반대로 기존 압류명령이 ‘장래 입금될 예금’까지 압류대상으로 적었고 그 계좌로 분양대금이 계속 들어오고 있다면, 새로 입금되는 돈에서 반환금을 추심할 수 있습니다.

대법원에서는 가까운 장래에 예금채권이 발생할 것이 상당한 정도로 기대되는지를 예금계약의 내용, 잔액과 입출금 내역, 계좌의 사용 목적 등 여러 사정을 종합해 객관적으로 판단해야 한다고 판결한 바 있습니다. 그래서 지정계좌가 아직 다른 수분양자의 분양대금을 받는 수납계좌라면 그 입금 내역이 압류의 효력을 뒷받침하고, 잔액이 0원인 채 입출금이 끊긴 계좌라면 장래예금 압류의 효력이 부정될 수 있습니다.

입금을 기다리는 사이 장래예금 압류가 무효라면, 압류명령이 송달된 때 집행절차가 곧바로 끝나므로 권리를 일정 기간 행사하지 않으면 그 권리가 소멸하는 소멸시효가 그때부터 새로 진행합니다. 판결로 확정된 반환채권의 소멸시효는 원칙적으로 10년이므로, 새로 진행하는 그 기간 안에 실제로 남아 있는 채권이나 부동산을 압류해야 시효가 다시 중단되어 반환금을 계속 청구할 수 있습니다.

다른 계좌와 미분양 재산은 어떤 자료로 찾을 수 있나요?

수분양자는 신탁등기 때 작성된 해당 신탁의 신탁원부를 발급받아, 지정계좌 밖에 남은 부동산이 어느 신탁에 속하는지 확인할 수 있습니다. 신탁원부는 등기기록의 일부로서 위탁자·수탁자·수익자, 신탁의 목적과 재산 관리방법 등 신탁 조항을 담고 있으므로, 호실별 등기기록과 원부의 변경내역을 맞춰 보면 어떤 부동산이 아직 그 신탁에 남아 있는지 드러납니다.

그런데 원부만으로 현재 예금잔액이나 미수 분양대금까지 드러나지는 않습니다. 신탁사는 신탁별 사무와 계산을 명백히 하고 재산목록을 작성할 의무가 있으며, 위탁자·수익자가 아닌 이해관계인도 신탁의 재산목록 등 신탁사무의 계산에 관한 장부·서류의 열람·복사를 청구할 수 있습니다. 해당 신탁재산에 집행할 판결을 받은 수분양자는 판결문을 근거로 그 신탁의 이해관계인에 해당한다고 주장하며 재산목록과 계산서류의 열람·복사를 청구할 수 있습니다. 다만 조문이 이해관계인이 누구인지, 장부 가운데 다른 수분양자의 정보까지 공개해야 하는지를 따로 정하지 않아 신탁사가 판결채권자를 이해관계인으로 보지 않거나 다른 수분양자별 미수금 내역의 공개를 거부할 수 있으므로, 청구서에는 판결의 책임재산이 그 신탁이라는 점과 필요한 서류를 특정해 적어야 합니다. 신탁사가 이 청구에 응해 재산목록에 예금·분양미수금·완성건물이 기재되어 있으면 그것을 실제 압류할 재산과 연결할 수 있습니다.

신탁원부와 장부로 재산을 다 찾지 못했다면 법원 절차를 이용할 수 있습니다. 확정판결을 가진 채권자는 법원에 재산명시를 신청해 신탁사가 집행대상 재산목록을 제출하게 하고, 그 목록만으로 반환금을 받기에 부족하면 법원에 금융기관 등에 대한 재산조회를 신청할 수 있습니다. 다만 가집행선고에만 기초한 판결로는 재산명시를 신청할 수 없고, 신청에 정당한 이유가 없거나 채무자의 재산을 쉽게 찾을 수 있다고 인정되면 신청이 기각되므로, 신청서에는 판결이 책임을 그 신탁재산으로 한정해 신탁사의 다른 재산으로는 집행할 수 없다는 점과, 신탁원부와 장부로는 그 신탁에 남은 재산을 찾지 못했다는 사정을 함께 밝혀 두어야, 고유재산이 드러난 신탁사라도 이 판결로 집행할 재산은 쉽게 찾을 수 없다는 점이 드러납니다.

재산조회를 신청할 때에는 조회할 기관을 특정하고 비용을 미리 내야 합니다. 조회는 신탁사 명의의 재산을 대상으로 하므로, 조회 결과에는 신탁사 자신의 재산인 고유재산과 다른 신탁의 계좌도 포함될 수 있습니다. 조회 결과를 재산목록·회계자료와 대조해 판결이 정한 신탁에 속하는 계좌만 골라 압류해야 합니다.

같은 신탁의 예금·미수금·미분양 호실은 각각 어떻게 집행하나요?

해당 신탁에 귀속된 예금과 미수 분양대금은 채권압류·추심명령으로, 같은 신탁에 속한 신탁사 명의의 미분양 부동산은 강제경매로 회수할 수 있습니다. 채권압류명령이 송달되면 은행이나 대금을 낼 사람은 그 돈을 신탁사에 지급할 수 없고, 함께 받은 추심명령으로 수분양자가 그 돈을 직접 받아 반환금에 충당합니다. 이를 위해 압류신청서 별지에는 다른 채권과 구별되도록 압류할 채권의 종류와 액수를 표시해야 합니다.

예금이라면 신탁사가 은행에 가진 예금채권을 압류하므로, 신탁사에 예금을 내줄 의무를 지는 은행이 제3채무자가 됩니다. 그 예금이 판결에서 정한 신탁재산에 속한다는 점은 은행과 계좌번호, 해당 신탁의 계좌 관리근거와 입출금·회계자료로 뒷받침합니다. 신탁사는 고유재산과 각 신탁의 재산을 구분해 관리할 의무가 있으므로, 그 구분 관리 기록을 근거로 같은 회사 명의 계좌 가운데 그 신탁의 계좌만 골라 압류할 수 있습니다.

반면 미수 분양대금은 신탁사가 매도인이거나 적법한 채권양도로 그 대금채권을 가진 경우, 아직 돈을 내지 않은 수분양자가 제3채무자가 됩니다. 분양계약의 체결일·사업·호실, 채권양도 자료, 납부내역·남은 금액과 지급기일로 압류할 대금채권을 특정해 신청하면, 은행계좌에 입금되기 전의 대금채권 자체를 압류할 수 있습니다. 예컨대 다른 수분양자에게 신탁사에 낼 잔금이 남아 있고 그 잔금채권이 해당 신탁재산에 속한다면, 반환판결을 받은 수분양자는 그 잔금채권을 압류·추심할 수 있습니다. 그러면 잔금을 낼 수분양자는 그 돈을 신탁사가 아니라 압류한 수분양자에게 지급해야 하므로, 빈 지정계좌를 거치지 않고 그 잔금에서 반환금을 받을 수 있습니다.

미분양 호실은 소재지·동호수를 특정하고, 등기사항증명서와 신탁원부로 그 호실이 신탁사 소유이면서 해당 신탁에 속한다는 점을 밝혀 강제경매를 신청합니다. 집행할 수 있는 판결이 이미 있다면 가압류를 먼저 거치지 않고 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다. 미등기 건물은 채무자의 소유, 지번·구조·면적과 건축허가 또는 신고를 증명하는 서류 등 별도의 경매 요건을 갖추어야 해당 건물을 매각대상으로 삼을 수 있습니다.

예금이나 분양미수금을 압류할 때 법원에 제3채무자의 진술을 요구하는 신청을 함께 하면, 압류명령을 송달받은 은행이나 잔금을 낼 수분양자에게서 채권을 인정하는지와 그 한도, 지급할 의사, 다른 사람의 청구나 압류가 있는지를 서면으로 받을 수 있습니다. 그 답변으로 압류한 채권에 실제로 받을 돈이 없다는 점을 일찍 알면, 그 채권에 비용을 더 들이지 않고 다른 재산의 집행으로 옮겨 갈 수 있습니다.

신탁사의 다른 사업 계좌나 시행사 수익권도 압류할 수 있나요?

책임이 특정 신탁재산으로 한정된 지급판결로는 신탁사의 고유재산이나 다른 신탁사업의 계좌, 시행사의 수익권을 압류할 수 없으므로, 수분양자는 판결이 정한 신탁에 속한 재산으로 집행대상을 좁혀야 반환금을 회수할 수 있습니다. 신탁사의 고유재산이나 다른 신탁의 계좌를 압류하면 신탁사가 불복할 때 그 부분 집행이 취소됩니다. 시행사의 수익권처럼 신탁사가 아닌 사람이 가진 권리는 이 판결의 채무자인 신탁사의 재산이 아니므로, 그 권리를 집행하려면 그 권리자에 대한 별도의 집행근거가 필요합니다. 시행사에 대한 반환판결이 따로 있다면 그 판결로 시행사가 신탁사에서 받을 채권을 압류·추심해 시행사 몫에서 반환금을 받을 수 있습니다.

신탁사가 받을 수수료나 유보금도 같은 기준에 따라, 실제 계약에서 그 권리가 누구에게 생기는지와 그 권리가 해당 신탁재산에 포함되는지가 밝혀져야 기존 판결로 집행할 재산에 넣을 수 있습니다.

서울중앙지방법원에서는 신탁재산의 한도로 책임을 정한 판결로 신탁사의 예금을 압류한 사안에서, 그 은행에 있는 신탁사 예금 가운데 판결이 정한 신탁의 계좌로 확인된 한 계좌의 예금만 남기고 나머지 예금에 대한 부분은 취소되어야 한다고 결정한 바 있습니다. 법원이 ‘신탁사 명의’인지가 아니라 ‘판결이 정한 신탁에 귀속되는가’를 기준으로 삼았으므로, 수분양자도 같은 기준으로 압류할 재산을 골라야 취소될 집행에 드는 비용을 줄일 수 있습니다.

재산을 찾았다면 판결금 전액을 받을 수 있나요?

수분양자가 회수할 수 있는 판결금은 찾아낸 재산의 실제 가치에서 우선하는 권리와 집행비용을 뺀 범위로 한정되므로, 그렇게 빼고도 남는 몫이 있는 재산을 골라 집행해야 판결금에 가까운 금액을 받을 수 있습니다. 그래서 부동산의 예상 매각대금이나 장부에 적힌 미수금 액수에 담보권·조세 같은 우선권과 다른 채권자의 압류, 미수금을 낼 사람의 지급능력까지 반영해야 실제로 받을 금액이 나오고, 어느 재산을 집행할지 정할 수 있습니다. 특히 부동산 경매는 우선하는 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없다고 인정될 때 법이 정한 절차에 따라 취소될 수 있으므로, 경매를 신청하기 전에 이 계산이 필요합니다.

신탁원부에 ‘우선수익자’로 적힌 권리자가 있어도, 그 이름만으로 채권액 전부를 먼저 빼고 계산하면 수분양자가 받을 몫을 실제보다 적게 잡을 수 있습니다. 신탁법 제62조는 신탁채권이 수익자가 신탁재산에서 지급받을 권리인 수익채권보다 우선한다고 정합니다. 판결이 인정한 반환채권이 신탁채권이고 우선수익자의 권리가 수익채권이라면, 두 채권 사이에서는 반환채권이 앞섭니다. 이 조문은 신탁채권과 수익채권 사이의 순위만 정하므로, 우선수익자의 권리가 실제 담보권인지 계약상 수익권인지와 담보권·조세채권의 존재, 신탁계약이 정한 정산 순서를 등기사항증명서와 신탁계약서로 밝혀 순위를 정해야 그 재산을 집행해 실제로 받을 금액이 나옵니다.

지정계좌가 비었다면 같은 신탁에 남은 재산을 찾아야 합니다

승소하고도 지정계좌가 비어 돌려받지 못한 계약금과 중도금은 판결이 정한 신탁에 남은 다른 재산에서 돌려받을 수 있습니다. 그 신탁에 속한 예금·미수 분양대금·미분양 호실만 골라 압류·추심하거나 경매하면, 빈 계좌나 취소될 압류에 비용을 쓰지 않고 남은 재산에서 받을 몫을 확보할 수 있습니다.

신탁사 상대 반환판결을 받았는데도 지정계좌가 비어 계약금과 중도금을 돌려받지 못하고 있나요?

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