분양대금을 돌려받으려고 시행사의 신탁사 상대 채권에 압류·추심명령까지 받았는데, 신탁사는 “줄 채권이 없고 정산도 끝나지 않았다”고 합니다. 신탁원부에는 수분양자에게 먼저 반환한다는 조항이 있으니, 신탁사 추심금을 왜 받지 못하는지 납득하기 어렵습니다.
수분양자 자신에게 반환금을 지급할 권리를 준 약정 등이 인정되면 그 권리로 신탁사에 지급을 청구하고, 시행사 채권을 압류했다면 그 채권의 발생과 지급조건 충족을 증명해 추심금 지급판결을 구할 수 있습니다.
수분양자가 먼저 돌려받을 돈과 압류한 시행사 몫은 어떻게 다른가요?
계약이 수분양자에게 반환하고 남은 돈만 시행사에 주도록 정했다면, 수분양자는 그 잔여금이 실제로 생긴 범위에서 시행사 채권을 추심할 수 있습니다. 추심권, 곧 시행사 대신 돈을 받을 권한으로 행사하는 대상은 시행사의 권리이므로, 추심할 금액도 우선반환금을 정산하고 시행사에게 남는 몫으로 정해집니다.
예컨대 정산할 자금이 1억 원이고 먼저 정산할 수분양자 반환금이 1억 2천만 원이라면, 그 반환금을 정산한 뒤 시행사에게 줄 잔여금은 없습니다. 이런 약정 아래에서 시행사의 잔여정산금만 압류한 수분양자가 추심할 금액은 없으므로, 1억 원에서 자신의 반환금을 받으려면 자신에게 직접 지급받을 권리를 준 근거로 신탁사에 청구하게 됩니다.
시행사의 잔여정산금이 생기지 않아 임차인의 추심금 청구가 기각된 성공사례에서도 자기 권리에 따른 반환과 시행사 몫의 추심을 구별했습니다. 수분양자에게는 임차인의 대항력 대신 자신에게 직접 권리를 준 약정, 수익자 지정 또는 신탁사가 매도인으로 맺은 분양계약이 권리의 근거가 됩니다. 같은 반환금에 두 청구 근거가 함께 인정되는 경우에도, 한쪽에서 지급받은 돈을 반영해 남은 반환액의 회수를 구하게 됩니다.
우선반환 조항이나 분양계약을 근거로 신탁사에 직접 청구하려면 무엇이 필요할까요?
시행사와 신탁사가 수분양자에게 직접 반환금을 지급할 권리를 주기로 약정했다면, 수분양자는 그 계약의 이익을 받겠다는 뜻을 신탁사에 표시하고 약정에 따른 지급을 청구해 신탁사로부터 반환금을 직접 받을 수 있습니다. 계약 당사자가 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하는 ‘제3자를 위한 계약’에 관한 민법 규정은 다음과 같습니다.
①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.
이 청구에서는 ‘수분양자 우선’이라는 한 구절과 함께 계약 전체의 목적, 지급받을 사람, 지급을 요구하는 절차와 조건이 근거가 됩니다. 대법원에서는 제3자를 위한 계약인지는 계약 체결의 목적, 당사자가 한 행위의 성질, 당사자 사이 또는 당사자와 제3자 사이에 생기는 이해득실, 거래 관행 등을 종합해 제3자에게 직접 권리를 주려는 의사였는지로 판별하고, 신탁사업 비용의 부담 주체나 지출순서를 정한 것에 불과한 조항은 제3자에게 직접 권리를 주는 규정으로 해석할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 그래서 신탁사가 우선순위만 정한 조항이라고 거절하더라도, 수분양자가 스스로 지급을 요구할 수 있게 정한 문언과 계약 목적이 인정되고 그 이익을 받겠다는 의사표시가 신탁사에 도달했다면 수분양자는 직접 지급청구권으로 반환금을 받을 수 있습니다.
직접 지급약정과 별도로 신탁계약에서 수익자로 지정됐다면, 신탁의 이익을 받을 권리인 수익권에 따른 지급청구가 가능합니다. 이때에는 실제 수익자 지정과 권리의 내용·지급조건이 근거이고, 신탁행위로 수익자에게 부담하는 채무에 대해서는 신탁재산으로만 책임진다는 한도가 적용됩니다. 정산 대상에 이름이 있다는 사실과 수익자로 지정됐다는 사실은 구별됩니다.
법령의 우선정산 문구를 근거로 삼으려면 그 사업이 건축물의 분양에 관한 법률의 적용 대상이어야 합니다. 분양 당시 법령을 기준으로 건축허가상 용도와 분양 면적, 사용승인 전 분양 여부가 적용을 뒷받침하고, 관광진흥법상 관광숙박시설은 적용 대상에서 제외됩니다. 그래서 ‘수익형 호텔’로 분양된 객실은 건축허가상 용도가 관광숙박시설이 아니고 분양 당시 법령이 정한 면적·용도 기준에 해당할 때 법령상 우선정산을 근거로 삼을 수 있습니다.
해당 법이 적용되면 시행령은 신탁계약에 ‘신탁을 정산할 때’ 수분양자 대금을 우선 정산한다는 사항을 포함하도록 정합니다. 이 규정은 신탁을 정산할 때의 우선순위를 신탁계약에 넣게 하는 것이므로, 수분양자가 신탁사에 반환금을 직접 청구하려면 그 우선순위와 별도로 실제 계약이 수분양자에게 준 권리가 근거가 됩니다. 대법원에서는 사업불가 시 우선지급 약정이 있던 분양관리신탁에서도, 시행사와의 분양계약 취소만을 이유로 자금관리자인 신탁사에 부당이득반환을 구할 수 없다고 판결한 바 있습니다. 따라서 직접 지급청구에는 계약 취소나 신탁사 계좌 입금과 별도로, 자기 권리의 발생 근거가 필요합니다.
반면 신탁사가 시행사의 지위를 승계해 매도인 겸 수탁자로 분양계약을 맺었다면, 수분양자는 입주 지연 등 해제사유가 생겨 계약을 해제한 뒤 신탁사에 계약당사자로서 계약금 반환을 청구하고, 위약금 약정이 있으면 위약금 지급도 청구할 수 있습니다. 대법원에서는 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가진 수분양자에게 신탁재산은 물론 수탁자 자신의 재산인 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이고, 그 책임을 신탁재산의 한도로 제한하는 책임한정특약은 특별한 사정이 없는 한 수분양자에게 설명해야 할 약관의 중요한 내용에 해당한다고 판결한 바 있습니다.
따라서 관리형 토지신탁의 수탁자인 신탁사가 매도인으로 계약했고 분양계약서에 약관으로 들어간 책임한정특약을 계약 체결 때 설명받지 못했다면, 특별한 사정이 없는 한 신탁사는 그 특약을 계약 내용으로 주장할 수 없으므로 수분양자는 신탁재산이 남아 있지 않다는 거절에도 신탁사의 고유재산까지 대상으로 계약금 반환과 위약금 지급을 구해 회수할 수 있습니다.
신탁사가 채권 자체를 부인하면 압류결정에서 무엇을 입증하나요?
수분양자는 압류결정 별지가 실제로 존재하는 시행사의 채권을 포함하고 그 명령이 신탁사에 송달됐음을 밝힌 뒤 해당 채권의 지급조건이 충족됐음을 증명하면, 신탁사를 상대로 추심금 지급판결을 받아 그 돈을 회수할 수 있습니다. 자기에게 직접 반환하라는 청구와 달리, 이 소송에서는 시행사가 신탁사에 무엇을 요구할 수 있었는지가 입증 대상입니다.
그래서 신탁계약·특약·대리사무계약에서 시행사에게 인정된 채권이 결정 별지의 ‘수익금’, ‘정산금’, ‘기타 금전채권’ 등 실제 문구에 포함되는 범위가 추심할 수 있는 범위가 됩니다. 이때 시행사가 갖는 권리는 사업 종료 후 잔여금에 그치지 않고, 대리사무계약에 따로 정한 수분양자 환급용 자금집행 요청권일 수도 있습니다.
환급용 자금집행 요청권은 시행사 자신의 이익금을 받는 권리와 내용·지급조건이 다르므로, 압류결정이 이 권리를 포함하면 전체 사업의 잔여금이 생기기 전에도 그 약정에 따른 추심금 지급을 구할 수 있습니다. 결정이 이 권리를 포함하지 않는다면 그 권리를 특정해 추가로 압류해야 그 채권에서 반환금을 추심할 수 있습니다.
대법원에서는 신탁행위로 수익자를 잔여재산을 받을 귀속권리자로도 정한 경우, 수익자의 신탁수익 급부청구권을 압류했다면 특별한 사정이 없는 한 그 효력이 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에도 미친다고 판결한 바 있습니다. 따라서 시행사가 수익자이면서 귀속권리자로 정해져 있다면, 수익금 청구권을 압류한 결정으로도 신탁 종료 뒤 시행사에게 돌아갈 신탁원본까지 추심 대상으로 삼아 지급을 청구할 수 있습니다.
또한 압류·추심명령은 시행사의 채권이 존재한다는 점과 지급할 금액까지 확정한 판결이 아닙니다. 대법원에서는 지역주택조합 반환 결정과 넓은 압류표시가 있었어도, 자금관리계약에서 정한 요청서·동의서·공동 지급요청이 갖춰졌다는 증명이 없으면 신탁사에 지급의무를 인정할 수 없다고 판결한 바 있습니다.
그래서 추심금 소송에서는 시행사가 행사할 수 있는 채권의 발생 근거와 함께 신탁계약·대리사무계약이 정한 요청·동의·증빙 등 지급요건이 충족된 사실을 증명해야 신탁사의 지급의무가 인정되고, 그 판결로 추심금을 회수할 수 있습니다.
이때 대리사무계약이 시행사에게 수분양자 환급용 자금집행을 요청할 권리를 주었는데도 시행사가 요청하지 않아 이 요건이 빠졌다면, 시행사에게 반환금을 갚을 다른 재산이 없는 경우 수분양자는 채권자대위권, 곧 자기 채권을 지키려고 채무자인 시행사의 권리를 대신 행사하는 권리로 그 요청권을 행사해 신탁사에 반환금 지급을 청구할 수 있습니다.
다만 대위로 요청해도 계약이 정한 시공사·대출기관 등의 동의나 공동요청은 따로 갖춰야 신탁사의 지급의무가 인정됩니다. 그 동의가 없다면, 동의권자가 수분양자에게 동의해 줄 의무를 지는 경우에 지역주택조합 반환판결 뒤 신탁사가 지급을 거절한 사안처럼 동의를 명하는 판결을 받을 수 있고, 그 판결이 확정되면 동의한 것으로 보므로 신탁사에 반환금 지급을 구할 수 있습니다.
사업이 멈췄고 대출도 갚았다면 ‘정산 전’이라는 거절을 넘을 수 있나요?
사업불가와 선순위 대출 완제가 수분양자가 청구하는 권리의 지급조건으로 정해져 있다면, 수분양자는 그 사실을 증명해 신탁사의 정산 전이라는 거절에도 그 권리에 따른 반환금이나 추심금을 지급받을 수 있습니다. 자료가 어느 조건을 증명하는지는 직접 반환권인지, 환급용 자금집행 채권인지, 시행사 잔여정산금인지에 맞춰 정해집니다.
먼저 사업불가 시 반환한다는 약정이라면 장기간 공사 중단의 경위와 재개 가능성 등이 그 조건을 뒷받침합니다. 신탁법도 목적을 달성할 수 없게 된 경우를 종료사유로 정합니다. 다만 신탁이 끝나도 재산을 받을 사람에게 이전될 때까지 신탁은 존속하는 것으로 보고 수탁자의 최종 계산도 남습니다. 그래서 약정이 사업불가만을 지급조건으로 정했다면 사업불가를 증명해 지급을 받을 수 있고, 신탁 정산을 지급조건으로 정했다면 재산을 현금으로 바꾸는 환가와 최종 계산이 끝났다는 사실까지 증명해야 지급이 인정됩니다.
선순위 대출을 모두 갚았다는 자료는 해당 채권이 대출 완제를 지급조건으로 삼았을 때 그 조건의 증거가 됩니다. 그 자료만으로 세금·신탁비용 등 다른 공제항목까지 정산됐다고 인정되지는 않으므로, 시행사 잔여금을 추심한다면 선순위 완제와 다른 공제항목을 함께 반영한 정산표에서 남는 몫이 추심할 금액이 됩니다. 반대로 수분양자에게 직접 권리를 준 계약이 그 지급에 대출 완제나 공제순서를 조건으로 붙이지 않았다면, 신탁사는 시행사 잔여금의 공제순서를 이유로 지급을 미룰 수 없으므로 수분양자는 약정한 지급시기에 반환금을 받을 수 있습니다.
계좌 잔액은 지급재원과 책임한도를 밝히는 자료입니다. 실제 입출금 원장·완납자료·정산표를 계약의 지급항목에 대응시켜야, 남아 있는 돈 가운데 지금 청구할 금액이 드러납니다. 이 과정에서 계약과 결정문이 가리키는 권리의 귀속을 해석하고 각 자료가 증명하는 지급조건을 직접 청구와 추심금 청구 가운데 맞는 청구원인에 연결해야, 그 금액을 어느 권리로 청구할지가 정해집니다.
신탁사가 끝까지 지급을 거절하면 반환금을 어떻게 받아내나요?
수분양자가 지급조건이 충족된 자기 반환권이나 압류한 시행사 채권을 특정해 신탁사를 상대로 지급판결을 받으면, ‘채권이 없고 정산 전’이라는 거절에도 그 권리에 해당하는 반환금을 강제집행으로 회수할 수 있습니다. 이미 받은 압류가 미치는 시행사 채권과 수분양자 자신의 권리를 각각 맞는 청구원인으로 청구하면, 잘못된 청구 근거로 패소해 받을 수 있던 반환금을 놓치는 손실을 줄일 수 있습니다.
수분양자 우선반환 조항과 압류·추심명령이 있는데도 신탁사가 채권 부존재와 정산 전을 이유로 지급을 거절하고 있나요?
관련 법령 및 판례
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민법 제389조 제2항·제404조 제1항·제539조·제542조
제389조(강제이행)
②전항의 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있고 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다.
제404조(채권자대위권)
①채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다.
제539조(제삼자를 위한 계약)
①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.
제542조(채무자의 항변권) 채무자는 제539조의 계약에 기한 항변으로 그 계약의 이익을 받을 제삼자에게 대항할 수 있다.
신탁법 제38조·제56조 제1항
제38조(유한책임) 수탁자는 신탁행위로 인하여 수익자에게 부담하는 채무에 대하여는 신탁재산만으로 책임을 진다.
제56조(수익권의 취득)
① 신탁행위로 정한 바에 따라 수익자로 지정된 자(제58조제1항 및 제2항에 따라 수익자로 지정된 자를 포함한다)는 당연히 수익권을 취득한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항·제2항 제3호
① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 "사용승인"이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.
- 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
- 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
- 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설
건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 본문·제3호
① 법 제4조제1항제1호에 따른 신탁계약(이하 "신탁계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
- 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항
민사집행법 제225조·제227조 제3항·제229조 제2항·제4항·제249조 제1항·제263조 제1항
제225조(압류명령의 신청) 채권자는 압류명령신청에 압류할 채권의 종류와 액수를 밝혀야 한다.
제227조(금전채권의 압류)
③압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생긴다.
제229조(금전채권의 현금화방법)
②추심명령이 있는 때에는 압류채권자는 대위절차(代位節次) 없이 압류채권을 추심할 수 있다.
④추심명령에 대하여는 제227조제2항 및 제3항의 규정을, 전부명령에 대하여는 제227조제2항의 규정을 각각 준용한다.
제249조(추심의 소)
①제3채무자가 추심절차에 대하여 의무를 이행하지 아니하는 때에는 압류채권자는 소로써 그 이행을 청구할 수 있다.
제263조(의사표시의무의 집행)
①채무자가 권리관계의 성립을 인낙한 때에는 그 조서로, 의사의 진술을 명한 판결이 확정된 때에는 그 판결로 권리관계의 성립을 인낙하거나 의사를 진술한 것으로 본다.
신탁법 제98조 제1호·제101조 제4항·제103조 제1항
제98조(신탁의 종료사유) 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 종료한다．
- 신탁의 목적을 달성하였거나 달성할 수 없게 된 경우
제101조(신탁종료 후의 신탁재산의 귀속)
④ 신탁이 종료된 경우 신탁재산이 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 귀속될 자에게 이전될 때까지 그 신탁은 존속하는 것으로 본다. 이 경우 신탁재산이 귀속될 자를 수익자로 본다.
제103조(신탁종료에 의한 계산)
① 신탁이 종료한 경우 수탁자는 지체 없이 신탁사무에 관한 최종의 계산을 하고, 수익자 및 귀속권리자의 승인을 받아야 한다.
약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항·제4항
③ 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 사업자가 제2항 및 제3항을 위반하여 계약을 체결한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다.
대법원 2017. 6. 15. 선고 2013다8960 판결
[판시사항]
[3] 甲 주식회사가 상가를 신축 및 증축하여 분양하는 사업을 하기 위하여 신탁회사인 乙 주식회사와 분양관리신탁계약 및 대리사무계약을 체결하고, 그 후 丙 등 수분양자들과 분양계약을 체결하면서 분양계약서에 ‘乙 주식회사가 사업부지 신탁등기 및 분양수입금 등의 자금관리를 담당하며, 그 외 매도인으로서의 책임을 지지 아니하며, 甲 회사가 乙 회사에 분양대금채권을 양도한다’고 정하였는데, 丙 등이 분양계약의 취소를 이유로 甲 회사 및 乙 회사를 상대로 부당이득반환을 구한 사안에서, 분양관리신탁계약 및 대리사무계약의 내용, 구 건축물의 분양에 관한 법률 및 같은 법 시행령의 규정들에 비추어 乙 회사는 甲 회사와 같은 매도인으로서의 책임을 지지 않으므로 丙 등은 乙 회사를 상대로 부당이득반환을 구할 수 없다고 한 사례
[판결이유 발췌]
결국 피고 2 회사는 원고들에 대한 관계에서 이 사건 각 분양계약에 관하여 피고 1 회사와 같은 매도인으로서의 책임을 지지 아니하고 다만 위 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 의하여 위 분양수입금을 보유하면서 그 관리 및 정산 등의 사무를 처리할 뿐이므로, 피고 1 회사가 이 사건 각 분양계약에 의한 분양대금 수령자로서 분양계약의 취소에 따라 분양대금에 관한 부당이득반환의무를 지며, 원고들은 분양계약의 취소를 이유로 피고 2 회사를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 없다고 할 수 있다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다77956 판결 등 참조).
대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결
[판시사항]
[2] 제3자를 위한 계약의 의미 및 이에 해당하는지 판별하는 방법
[판결요지]
[2] 계약은 일반적으로 그 효력을 당사자 사이에서만 발생시킬 의사로 체결되지만, 제3자를 위한 계약은 당사자가 자기들 명의로 체결한 계약으로 제3자로 하여금 직접 계약당사자의 일방에 대하여 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 계약이다. 따라서 어떤 계약이 제3자를 위한 계약에 해당하는지는 당사자의 의사가 그 계약으로 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하려는 것인지에 관한 의사해석의 문제로서, 계약 체결의 목적, 당사자가 한 행위의 성질, 계약으로 당사자 사이 또는 당사자와 제3자 사이에 생기는 이해득실, 거래 관행, 제3자를 위한 계약제도가 갖는 사회적 기능 등을 종합하여 계약당사자의 의사를 합리적으로 해석함으로써 판별할 수 있다.
대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결
[판시사항]
[2] 신탁행위로 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정하였는데, 수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류한 경우, 압류의 효력이 수익자가 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에 미치는지 여부(원칙적 적극)
[판결이유 발췌]
한편 신탁행위로 수익자를 신탁재산의 귀속권리자로 정한 경우 수익자의 채권자가 수익자의 수탁자에 대한 신탁수익권의 내용인 급부청구권을 압류하였다면, 특별한 사정이 없는 한 그 압류의 효력은 수익자가 귀속권리자로서 가지는 신탁원본의 급부청구권에 미친다(대법원 2016. 3. 24. 선고 2013다15654 판결 참조).
대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다279733, 279740 판결
[판시사항]
[1] 채권압류 및 추심명령에 기한 추심의 소에서 피압류채권의 존재에 관한 증명책임의 소재(=채권자)
[3] 甲 등이 지역주택조합 추진위원회와 조합가입계약을 체결하고 추진위원회로부터 자금관리 대리사무를 수임한 乙 신탁회사에 계약금 등을 지급하였다가 그 후 추진위원회를 상대로 조합가입계약의 무효를 주장하며 계약금 등 반환을 구하는 조정을 신청하여, 추진위원회로 하여금 甲 등에게 일정 금액을 반환하도록 하는 내용의 조정을 갈음하는 결정을 받아 위 결정이 확정되었는데, 위 결정이 확정되기 전에 乙 회사와의 자금관리 대리사무계약을 해지하고 丙 신탁회사와 자금관리 대리사무계약을 새로 체결한 추진위원회가 결정에 기한 채무를 이행하지 않자, 甲 등이 새로 체결된 자금관리 대리사무계약에 따라 추진위원회가 丙 회사에 대하여 갖는 금전채권에 관하여 채권압류 및 추심명령을 받아 추심금 청구를 한 사안에서, 자금관리 대리사무계약에 따라 丙 회사의 관리계좌로부터 청약금과 조합원 분담금을 반환받기 위한 절차적 요건이 계약서 문언 자체로 명확하고, 위와 같은 절차적 요건이 구비되었다고 볼 증명이 없는 이상, 丙 회사로서는 추진위원회의 청약금 등 반환청구에 대하여 지급을 거절할 수 있어 추진위원회에 금전지급의무를 부담한다고 볼 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
[판결요지]
[1] 채권압류 및 추심명령에 기한 추심의 소에서 피압류채권의 존재는 채권자가 증명하여야 한다.
[판결이유 발췌]
이 사건 자금관리계약에 따라 피고의 관리계좌로부터 청약금과 조합원 분담금을 반환받기 위하여는 이 사건 추진위의 서면동의를 받은 청약자의 신청해지요청서, 환불금지급요청서 및 이 사건 추진위와 업무대행사 공동의 지급요청서가 필요함이 계약서 문언 자체로 명확하고, 위와 같은 절차적 요건이 구비되었다고 볼 증명이 없는 이상, 피고로서는 이 사건 추진위의 청약금 등 반환 청구에 대하여 그 지급을 거절할 수 있어 위 추진위에 대한 금전지급의무를 부담한다고 볼 수 없다.
대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 판결
[판시사항]
[1] 지역주택조합 추진위원회의 채권자가 추진위원회를 대위하여 추진위원회와 자금관리 대리사무계약을 체결한 신탁업자를 상대로 자금관리 대리사무계약상 자금집행 요청권을 행사하는 경우, 신탁업자가 자금집행의 절차, 요건, 범위에 관한 자금관리 대리사무계약 조항을 이유로 대항할 수 있는지 여부(적극)
[판결요지]
[1] 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 주택법령, 조합규약, 조합과 조합원 사이의 조합가입계약 등 약정에 따라 규율되는데, 적법하게 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 분담금 반환 범위, 방법 등이 정해져 있다면 이에 따라야 하고, 지역주택조합 설립 이전 단계의 모집주체와 조합원들 사이에서도 마찬가지이다. 지역주택조합 설립인가를 받기 위한 추진위원회 등이 주택법 제11조의2 제1항, 제2항, 제3항에 따라 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 따른 신탁업자와 사이에 ‘자금의 보관 및 그와 관련된 업무’를 대행하도록 자금관리 대리사무계약을 체결하여 자금집행의 절차와 요건을 정하는 것은 신탁업자가 조합원 분담금 등의 자금관리 업무를 수행하고 추진위원회 등의 임의적인 집행을 방지하며 자금집행의 투명성과 적법성을 담보하기 위함이다. 추진위원회의 채권자가 추진위원회를 대위하여 자금관리 대리사무계약상 자금집행 요청권을 행사하는 경우 신탁업자는 자금집행의 절차, 요건, 범위에 관한 추진위원회와 사이의 자금관리 대리사무계약 조항을 이유로 대항할 수 있다.
대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결
[판시사항]
[3] 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’이 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당하는지 여부(원칙적 적극)
[판결요지]
[3] 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’은 특별한 사정이 없는 한 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항이 정하는 약관 조항으로서 설명의무의 대상이 되는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.
① 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙이다. 책임한정특약은 이러한 수탁자의 수분양자에 대한 채무의 이행책임을 신탁재산의 한도 내로 제한하는 것으로서 수분양자가 공급계약의 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다.
② 책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이도 책임한정특약의 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기는 어렵다.