신탁대출 뒤 내 이름으로 낸 명도소송, 신탁사 위임장으로 계속할 수 있나요?

공매로 부동산을 취득하고 신탁대출로 잔금까지 냈는데, 점유자가 나가지 않아 매수인 이름으로 명도소송을 시작했습니다. 재판부에서 소유자가 신탁사라는 지적을 받아 위임장도 냈지만, 그 서류로 소송을 계속할 수 있는지 걱정되는 상황입니다.

매수인 자신에게 점유자에 대한 인도청구권이 있으면 그 근거로 기존 명도소송을 보완하고, 그런 권리가 없으면 소유자인 신탁사 명의로 인도판결을 받아 점유자에게서 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 신탁사 위임장은 제출했다는 사실만으로 매수인이 신탁사의 권리를 자기 이름으로 행사할 자격을 만들지 못하므로, 점유자가 건물을 비워 넘겨주는 인도(흔히 명도라고 부릅니다)를 받으려면 둘 중 하나의 근거를 갖춰야 합니다.

법원이 “매수인이 소유자가 아니다”라고 했다면 소송이 각하되나요?

매수인이 자기 권리를 근거로 인도를 청구했다면 신탁사 명의라는 사정만으로 소가 각하되지 않고 법원이 그 권리가 실제로 있는지를 본안에서 판단하므로, 판결 전에 청구 근거를 보완해 인도판결을 구할 수 있습니다. 다만 소송요건을 갖추지 못해 권리를 따지지 않고 절차를 끝내는 각하와 달리, 본안에서 그 권리가 없다고 판단되면 청구가 기각됩니다.

이 차이 때문에 소장에 적은 청구원인, 즉 인도를 요구하는 권리와 그 발생 사실이 먼저 문제가 됩니다. 대법원에서는 자기의 이행청구권을 주장하는 사람이 정당한 원고이고, 그 권리가 실제로 존재하는지는 본안에서 판단할 사항이라고 판결한 바 있습니다. 따라서 매수인이 자신의 소유권을 근거로 인도를 청구했다면 재판부가 지적한 사정은 소의 각하보다 청구의 기각으로 이어질 수 있으므로, 매수인에게 남은 다른 인도청구권으로 변론이 끝나기 전에 청구 근거를 바꾸거나, 아래에서 보는 신탁사의 소송 참가·인수 또는 신탁사 명의의 새 소송으로 옮겨야 인도판결을 받을 수 있습니다.

신탁대출을 받으며 재산을 맡긴 위탁자인 매수인과 달리, 이를 넘겨받은 수탁자인 신탁사는 신탁등기를 마치면서 소유자가 됩니다. 대법원에서는 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서도 소유권이 위탁자에게 남아 있지 않다고 판결한 바 있습니다. 그래서 신탁이 유지되는 동안 매수인은 대출이자와 비용을 부담하더라도 소유권으로 인도를 청구할 수 없고, 매수인에게 남은 별도의 인도청구권이나 신탁사의 소유권으로 인도판결을 받아야 건물을 넘겨받을 수 있습니다.

신탁사 위임장에 소송을 맡긴다고 적혀 있어도 부족한가요?

신탁사 위임장에 소송을 맡긴다고 적혀 있어도, 매수인이 자기 이름으로 신탁사의 인도청구권을 행사해 인도판결을 받으려면 그러한 소송수행이 변호사대리 원칙 등을 회피하는 탈법적인 것이 아니고 이를 허용할 합리적인 이유와 필요가 있다고 인정돼야 합니다. 남의 권리를 자기 이름으로 소송하는 이 방식은 제3자 소송담당이라고 하며, 수탁자를 원고로 두고 그 소송을 대신 수행하는 소송대리와 구별됩니다.

이 구별에 따라 위임장의 효력도 달라집니다. 건물 관리나 인도 협의를 맡겼다면 신탁사무의 위임 범위가 문제이고, 수탁자 이름의 소송을 맡겼다면 소송대리권이 문제입니다. 소송대리는 원칙적으로 변호사에게 맡기며, 비변호사가 대리하려면 법률상 예외나 사건 범위·관계에 따른 법원의 허가 요건을 갖춰야 합니다. 어느 경우든 수탁자를 원고로 한 인도판결을 받으려면 위임장 제출과 별도로 수탁자가 소송의 당사자가 되는 절차를 거쳐야 합니다.

이 예외에 관해 대법원에서는 재산권의 권리주체가 관련 소송을 제3자에게 위임해 그 이름으로 하게 하는 것은 원칙적으로 허용되지 않고, 변호사대리 원칙과 소송을 주목적으로 하는 신탁의 금지를 회피하는 탈법적인 것이 아니며 합리적인 이유와 필요가 있을 때에만 예외적·제한적으로 허용된다고 판결한 바 있습니다.

따라서 매수인 이름의 소송을 그대로 유지해 신탁사의 인도청구권으로 인도판결을 받는 방법은 법원이 이 예외 요건을 인정할 때에만 가능하고, 요건이 인정되지 않으면 신탁사가 원고가 되는 절차를 거쳐 인도판결을 받아야 합니다. 같은 법리를 관리업체의 관리비 청구에 적용한 내용은 관리업체의 관리비 청구 권한에서 설명하고 있습니다.

점유자가 매수인에게 넘겨주기로 약속했다면 기존 소송을 이어갈 수 있나요?

점유자가 매수인에게 건물을 넘겨주기로 한 유효한 약정이 있고 그 이행조건을 갖췄다면, 매수인은 기존 청구와 청구의 기초가 같은 범위에서 변론이 끝나기 전에 그 약정에 따른 인도청구를 소유권과 별개의 근거로 기존 명도소송에 추가해 인도판결을 받을 수 있습니다. 그래서 공매 명도소송에서도 매도인과 맺은 매매계약, 점유자와 별도로 맺은 인도약정, 수탁자와의 관리약정 가운데 점유자 자신이 인도의무를 부담하는 약정이 있어야 이 청구가 성립합니다.

예컨대 종전 소유자인 점유자가 매수인에게 특정일까지 건물을 넘기기로 별도 합의했고, 그 약정이 신탁 후에도 유효하며 기한도 지났다면 약정상 인도청구가 근거가 될 수 있습니다. 반면 약속 상대방이 공매 매도인뿐이라면, 점유자가 그 의무를 부담하는 별도 근거가 필요합니다.

이 약정상 인도청구는 청구를 추가하거나 청구 근거를 바꾸는 청구변경으로 기존 소송에서 주장합니다. 기존 소장과 약정의 관계, 현재 심리 단계에 맞춰 청구를 구성하면 새 소송을 내지 않고 이미 진행한 심리에서 인도판결을 받을 수 있습니다.

점유자가 임차인이라면 신탁원부의 관리권 조항으로 청구할 수 있나요?

점유자가 임차인이라면 매수인은 자신에게 임대인 지위가 남아 있을 때 임대차 종료를 이유로 인도판결을 받을 수 있고, 신탁계약 내용을 담아 등기기록의 일부로 보는 신탁원부에 위탁자가 임대차를 관리한다는 조항이 있다는 사정만으로는 그 지위를 임차인에게 주장할 수 없습니다.

대법원에서는 상가 임차인이 점유와 사업자등록을 갖춘 뒤 부동산을 매수한 새 소유자가 이를 담보신탁한 사건에서, 위탁자가 임료를 받고 보증금을 반환한다는 신탁원부의 조항만으로 인도청구를 받아들일 수 없다고 판결한 바 있습니다. 2012년 7월 26일 시행된 신탁법이 적용되는 신탁이어서, 임차인이 소유자가 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 대항력과 수탁자의 임대인 지위 승계 여부를 판단해야 한다는 이유였습니다.

따라서 실제 임대차가 있다면 임차인의 대항력과 신탁사의 임대인 지위 승계 여부에 따라 임대차 종료를 이유로 인도를 청구할 사람이 매수인인지 신탁사인지가 정해지고, 그 사람이 임대차 종료 뒤 인도판결을 받아 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 보증금 반환과 인도 거절의 관계는 신탁사 임대동의서와 보증금 반환에서도 설명하고 있습니다.

매수인 자신의 권리가 없다면 신탁사를 원고로 바꾸면 되나요?

매수인에게 독자적인 인도청구권이 없고 점유자에게 점유할 권리도 없다면, 원고 이름을 신탁사로 고쳐 쓰는 대신 소송 도중 신탁된 경우에는 신탁사의 승계참가나 소송인수로, 소송 전에 이미 신탁된 경우에는 신탁사 명의의 새 소송으로 소유권에 기한 인도판결을 받아 건물을 넘겨받을 수 있습니다. 민법이 인도청구권을 소유자에게 주므로, 소유자인 신탁사가 원고가 되어야 이 판결을 받을 수 있습니다. 민법은 다음과 같이 정하고 있습니다.

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

개인 원고의 이름을 신탁회사로 고쳐 쓰는 방식은 같은 당사자의 잘못된 표시를 바로잡는 당사자표시정정의 범위를 벗어납니다. 대법원에서는 회사 대표이사가 개인 이름으로 소를 낸 뒤 회사를 추가하고 개인의 소를 취하하는 방식으로 당사자를 바꾸는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다고 판결한 바 있습니다. 매수인과 신탁사도 별개의 당사자이므로, 공동원고 추가 역시 반드시 함께 판결받아야 하는 관계 등 법률이 허용하는 요건을 갖춰야 합니다.

다만 소송이 계속되는 도중 소유권이 수탁자에게 이전됐다면, 권리를 넘겨받은 수탁자가 소송에 참가하거나 소송을 인수하는 절차로 기존 소송을 이어갈 수 있습니다. 여기에는 소장 접수일뿐 아니라 상대방에게 소장이 송달돼 소송이 계속된 시점과 신탁등기의 선후가 영향을 줍니다. 소송 전부터 이미 신탁사 소유였다면 이 절차 대신 신탁사 명의의 새 소송으로 인도판결을 구해야 합니다.

이러한 참가·승계 요건을 갖추지 못해 수탁자의 새 소송이 필요하더라도 기존 소를 무조건 먼저 취하할 일은 아닙니다. 상대방이 본안에 응소한 뒤에는 취하에 동의가 필요하고, 본안 종국판결 뒤 취하하면 같은 소를 다시 내지 못합니다. 기존 소송에서 남길 청구와 종료할 범위, 새 소송의 관계를 맞춰야 불필요한 재판과 비용을 줄일 수 있습니다.

신탁사 명의로 인도판결을 받으려면 신탁사의 소송 참여와 위임 범위를 정하고, 판결에 따라 넘겨받은 건물을 매수인이 신탁계약에 따라 사용할 수 있는지까지 신탁사와 맞춰야 합니다. 이 조율과 소송 대리를 함께 진행해야 판결 뒤 집행으로 점유를 확보하고 매수인이 실제로 건물을 쓰는 데까지 이어집니다.

사용하지 못한 기간의 대가와 대출이자도 함께 받을 수 있나요?

매수인은 점유자에게 자신에게 귀속된 기간의 사용대가와, 점유자의 위법한 점유로 생긴 것으로 인정되는 손해를 청구해 돌려받을 수 있으며, 신탁사에 귀속된 기간의 사용대가는 신탁사가 청구합니다. 법률상 원인 없이 점유자가 사용이익을 얻고 권리자에게 손해를 입혔다면 부당이득 반환이, 고의·과실에 의한 위법한 점유로 손해를 입혔다면 불법행위 손해배상이 문제됩니다.

그에 따라 신탁 전 발생분, 신탁 중 발생분과 매수인에게 반환등기가 된 뒤의 발생분은 사용·수익 권한과 계약, 채권양도 여부에 맞춰 청구할 사람이 정해집니다. 사용대가를 받을 권한만 위임받았다면, 매수인이 신탁사에 귀속된 사용대가를 자기 이름으로 소송해 받으려면 앞에서 본 소송수행의 예외 요건을 따로 갖춰야 합니다. 따라서 인도를 청구할 사람이 모든 기간의 돈도 청구할 수 있다는 전제 대신, 각 권리자에게 귀속된 금액으로 금전청구를 구성해야 합니다.

매수인이 낸 대출이자도 지출 사실만으로 점유자가 전액 부담할 손해가 되지는 않습니다. 점유자의 위법행위와 매수인의 손해, 그 사이의 인과관계가 인정되는 범위가 배상 대상입니다. 이자 납부액을 그대로 사용대가로 청구하기보다, 인정되는 사용이익과 별도 손해를 나누어 주장해야 회수할 금액의 근거를 갖출 수 있습니다.

매수인에게 약정상 인도청구권이 있다면 그 근거를 기존 소송에 더해, 처음부터 다시 소송하지 않고 인도판결을 받을 수 있습니다. 신탁사 소유권으로 청구해야 하는 사안에서는 신탁사의 승계참가·소송인수 또는 새 소송으로 인도판결을 받고, 그 판결에 따른 강제집행으로 점유자에게서 건물을 넘겨받을 수 있습니다.

신탁사 위임장까지 제출했는데도 재판부에서 매수인의 인도청구 권한을 문제 삼고 있나요?

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