90억 원 채권 회수를 위한 담보신탁 공매, 중지 가처분 신청 전부 기각

신탁 공매에서 낙찰까지 이뤄진 뒤 시행사가 공매를 멈춰 달라는 가처분을 냈습니다.

전병욱 변호사는 신탁회사를 대리해 약정상 공매 사유와 가격·일정의 적법성을 소명했고, 중지 신청을 모두 기각시켜 매각절차를 계속 진행할 수 있게 했습니다.

공매 낙찰 뒤 시행사가 공매를 멈춰 달라는 가처분을 냈습니다

부동산 개발사업을 추진하던 시행사가 사업부지를 매입하기 위해 금융기관 대주단으로부터 약 90억 원을 차입했습니다. 이른바 브릿지대출 단계였습니다. 대출채무의 이행을 담보하기 위해 시행사는 사업부지를 신탁회사에 담보신탁하고, 대주단을 우선수익자로 지정했습니다. 우리 의뢰인은 이 부동산담보신탁의 수탁자인 신탁회사였습니다.

그런데 시행사가 부동산에 대한 압류로 대출약정상 기한이익을 상실하고, 이후 대출이자와 원리금까지 갚지 못하는 상태가 이어졌습니다. 대출만기를 두 차례 연장했음에도 사업은 정상화되지 못했습니다. 결국 우선수익자인 대주단이 수탁자에게 공매를 요청했고, 수탁자인 신탁회사는 담보신탁계약에서 정한 처분절차에 따라 부동산 공매를 진행해 매수인에게 낙찰을 마쳤습니다.

문제는 그다음에 터졌습니다. 시행사는 공매 진행 통지를 며칠 전에야 받았고, 하루에 여러 회차를 거쳐 단기간에 감정가의 절반 수준으로 낙찰되도록 공매조건을 설정한 것은 수탁자가 위탁자를 해친 것이라고 주장했습니다. 그러면서 신탁법상 유지청구권을 근거로 공매절차 전체를 중지시켜 달라는 가처분을 신청했습니다.

우리 의뢰인은 약정과 신탁 공매 실무에 따라 적법하게 처분했을 뿐이라는 입장이었고, 이를 법원에 설득력 있게 소명하는 것이 과제였습니다.

연체에 따른 공매였고 가격과 일정도 계약대로 진행됐음을 밝혔습니다

시행사는 통지 시점과 하루 여러 회차의 진행, 낙찰 뒤 짧은 기한 안에 관련 가처분을 해소하도록 한 조건이 위법하다고 주장했습니다.

그러나 신탁계약 특약에는 수탁자와 우선수익자가 처분가격·조건을 협의해 정하고, 위탁자는 이에 협조하기로 한 약정이 있었습니다. 이자 연체와 만기 경과가 계속됐고, 우선수익자의 처분 요청도 있었습니다.

첫 회차 공매예정가는 감정평가액보다 높았고, 유찰이 이어진 뒤에야 가격이 낮아져 낙찰됐습니다. 여러 회차의 진행과 단계적 가격 인하 역시 다른 공매공고에서 확인되는 방식이었습니다.

관련 가처분을 해소하도록 한 조건도 매매를 적법하게 이행하고 우선수익자가 신속히 회수하기 위한 것이었습니다.

이 계약 조항과 실제 공매 경과를 근거로, 신탁회사가 자의적으로 낮은 가격에 처분한 것이 아니고 절차를 멈출 중대한 위법도 없다는 취지의 준비서면을 제출했습니다. 채무불이행이 계속되는 상황에서 공매 중지가 오히려 우선수익자와 신탁재산의 손해를 키운다는 점도 함께 소명했습니다.

법원도 제출된 자료만으로는 공매절차를 중지할 정도의 중대한 위법을 단정하기 어렵다고 보았습니다.

공매 중지 신청을 모두 기각시켜 매각절차를 계속 진행할 수 있게 했습니다

보전사건은 다음 순서로 전개되었습니다.

법원은 시행사의 가처분 신청을 모두 기각했습니다. 제출된 자료만으로는 공매절차를 중지할 피보전권리나 보전의 필요성이 충분히 소명되었다고 보기 어렵다는 것이 이유였습니다.

구체적으로 법원은, 기한이익 상실 자체에 다툼이 없고 우선수익자의 서면 요청에 따라 처분할 수 있는 약정이 있었던 점, 단기간 회차 진행과 낙찰 후 조건만으로 곧바로 중대한 위법을 단정하기 어려운 점, 채무불이행이 지속되는 상황에서 절차가 중지되더라도 신청인에게 금전으로 배상할 수 없는 현저한 손해나 급박한 위험이 소명되지 않은 점을 들었습니다.

이로써 수탁자인 의뢰인은 약정에 따른 적법한 처분이었음을 확인받고, 공매절차를 그대로 진행할 수 있게 되었습니다.