부동산 담보신탁을 사해행위라며 신탁회사에 등기말소를 청구한 사건 — 1심·항소심 모두 방어한 사례

빚을 갚지 못하게 된 채무자가 부동산을 신탁회사에 맡겼다면, 채권자는 그 신탁을 재산 빼돌리기(사해행위)라며 취소하고 등기를 말소할 수 있을까요? 결론부터 말하면, 자금을 조달하려고 담보로 맡긴 신탁은 사해행위로 보기 어렵고, 우선수익자가 선의라면 수탁자를 상대로 한 취소·말소 청구도 허용되지 않습니다. 이 사건은 채권자가 부동산 담보신탁계약을 사해행위라고 주장하며 신탁회사를 상대로 신탁계약 취소와 소유권이전등기 말소를 구한 사안에서, 변호사 전병욱이 수탁자인 신탁회사를 대리해 1심 청구기각에 이어 항소심에서도 항소기각을 이끌어낸, 실제 판결에 기반한 방어 사례입니다. 취득 자금을 조달하기 위한 담보신탁의 사해성과, 수익자가 선의일 때 수탁자를 상대로 취소를 구할 수 있는지를 다룬 사건입니다.

담보신탁을 사해행위라며 신탁회사가 소송을 당했다면

채무자가 대출을 받으면서 그 부동산을 담보로 신탁하면, 채권자가 이를 사해행위라며 수탁자인 신탁회사를 상대로 취소·등기말소를 청구하는 일이 있습니다. 수도권의 한 상가건물과 그 부지가 문제된 사건이었습니다. 채무자들은 여러 금융기관으로부터 합계 약 44억 원을 대출받아, 그 자금으로 경매절차에서 상가건물 부지를 매수하고 같은 무렵 상가 점포 여러 호실을 함께 취득했습니다. 그리고 금융기관의 요구에 따라, 취득한 부지와 점포 대부분을 신탁회사(수탁자)에게 담보로 맡기는 부동산 담보신탁계약을 체결하고 신탁회사 앞으로 신탁등기를 마쳤습니다. 대출을 실행한 금융기관들이 1순위 우선수익자였습니다.

그 뒤, 채무자들에 대해 약 7억 원의 채권을 가지고 있던 또 다른 채권자가 소송을 제기했습니다. 채권자의 주장은 이랬습니다. 신탁 당시 채무자들은 이렇다 할 재산이 없는 무자력 상태였고, 사실상 남은 전 재산이던 이 부동산을 신탁회사에 넘겼으니 이는 채권자를 해하는 사해신탁이며, 따라서 신탁계약을 취소하고 신탁등기를 말소해야 한다는 것이었습니다.

여기서 피고가 된 우리 의뢰인은 채무자도, 대출을 받은 당사자도 아니었습니다. 담보를 관리하는 수탁자, 즉 신탁회사일 뿐인데 등기 명의를 가지고 있다는 이유로 취소·말소 청구의 상대방이 된 상황이었습니다.

대출받아 산 부동산을 그 대출의 담보로 맡긴 것도 사해행위인가요

결론부터 말하면, 새로 대출을 받아 산 부동산을 그 대출채무의 담보로 맡긴 것은 기존 채권자들의 공동담보를 줄인 것이 아니어서 사해행위로 보기 어렵습니다.

원칙적으로 채무초과 상태의 채무자가 특정 채권자에게 자기 부동산을 담보로 제공하면 다른 채권자들과의 관계에서 사해행위가 될 수 있습니다. 그러나 채무자가 제3자로부터 자금을 빌려 그 자금으로 부동산을 매수하고, 같은 부동산을 그 차용금 채무의 담보로 제공한 경우처럼 기존 채권자들의 공동담보가 감소했다고 볼 수 없는 때에는 담보제공행위를 사해행위라고 할 수 없습니다. 부동산 매수와 담보제공이 한꺼번에 이루어지지 않고 단기간 내에 순차로 이루어졌더라도, 특별한 사정이 없는 한 일련의 행위 전후를 통해 공동담보에 증감이 있었다고 평가할 수 없으므로, 담보제공행위만 떼어내 사해행위라고 해서는 안 됩니다(대법원 2017. 9. 21. 선고 2017다237186 판결).

나아가 사업약정과 신탁계약, 그리고 이를 통해 융통한 자금으로 사업이 진행되는 경우에는 그 전체적인 취득 과정을 함께 고려해야 하고, 개별 신탁계약만 분리해 그 직전과 직후의 일반채권자 지위를 비교하는 것만으로 사해행위 여부를 판단하는 것은 타당하지 않습니다(대법원 2012. 10. 11.자 2010마2066 결정). 신탁 방식의 담보제공에도 같은 법리가 적용되며, 사해성 여부는 신탁계약 당시의 채권채무관계, 신탁의 경위와 목적, 경제적 의미, 신탁을 통해 제공받은 자금의 용처 등을 종합해 합목적적으로 판단합니다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다42874 판결).

이 사건 점포는 채무자들이 원래부터 자기 자력으로 소유하고 있던 재산이 아니었습니다. 담보신탁을 통해 조달한 대출금으로 비로소 취득한 재산이었고, 만일 담보신탁이 체결되지 않았다면 이 부동산을 취득하는 것 자체가 불가능했습니다. 실제로 대출금은 대부분 부동산 매수대금과 관련 세금, 보험료, 등기비용, 선순위 권리 정리 등에 지출되었습니다. 즉 담보신탁으로 인해 기존 채권자들의 공동담보가 줄어든 것이 아니라, 애초에 담보신탁이 있었기에 그 재산이 생겨난 것이므로 사해행위에 해당하지 않는다는 것이 우리 측 논리의 첫 번째 기둥이었습니다.

우선수익자인 금융기관이 선의라면 신탁회사를 상대로 등기말소를 구할 수 있나요

결론은, 수익자인 금융기관이 선의라면 채권자는 수탁자가 아니라 악의의 수익자만을 상대로 취소를 구할 수 있어 신탁회사에 대한 취소·말소 청구는 허용되지 않습니다.

신탁법 제8조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정한 경우 채권자는 수탁자가 선의이더라도 수탁자나 수익자에게 민법 제406조 제1항의 취소 및 원상회복을 구할 수 있다고 하면서도, 단서에서 수익자가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 같은 조 제2항은 수익자가 여럿일 때 그 일부가 선의라면 악의의 수익자만을 상대로 취소를 청구할 수 있다고 규정합니다.

이 규정들의 본문과 단서, 제2항을 체계적으로 해석하면, 수익자가 다수인 경우 그중 일부라도 선의라면 채권자는 악의의 수익자만을 상대로 사해신탁을 취소할 수 있을 뿐, 수탁자에 대해서는 취소할 수 없습니다(수원지방법원 2019. 6. 5. 선고 2018가단552499 판결 등 참조). 다시 말해 모든 수익자가 악의여야만 비로소 채권자가 수탁자를 상대로 사해신탁계약을 취소하고 신탁등기 말소를 구할 수 있습니다.

이 사건에서 1순위 우선수익자인 금융기관들은 대출 실행 전 감정평가법인에 담보목적물의 가액 평가를 의뢰해 약 61억 원의 평가액을 확인한 뒤, 통상적인 담보비율에 따라 약 44억 원을 대출했습니다. 대출액이 담보목적물 가액에 비추어 이례적으로 많다고 볼 수 없었고, 담보신탁이 취소되어 담보를 잃을 위험을 감수하면서까지 무리하게 대출할 이유도 없었습니다. 따라서 적어도 1순위 우선수익자인 금융기관들은 선의였고, 그렇다면 설령 이 담보신탁이 사해신탁에 해당한다고 가정하더라도 수탁자인 신탁회사를 상대로 한 취소·말소 청구는 신탁법 제8조 제1항 단서에 따라 허용되지 않는다는 것이 두 번째 기둥이었습니다.

담보신탁 사해행위 소송, 수탁자는 어떻게 방어했나요

핵심은 신탁을 고립된 재산 이전이 아니라 취득·자금조달·담보제공으로 이어진 하나의 과정으로 재구성하는 것이었습니다.

첫째, 신탁을 하나의 고립된 '재산 빼돌리기'가 아니라 취득과 자금조달, 담보제공으로 이어지는 하나의 연속된 과정으로 재구성했습니다. 상대방은 신탁 시점만 잘라 무자력과 남은 재산을 강조했지만, 우리 측은 그 재산이 어떻게 생겨났는지부터 되짚어 공동담보가 줄어든 사실 자체가 없음을 드러냈습니다.

둘째, 자금의 흐름을 실증으로 뒷받침했습니다. 재판부의 석명준비명령에 따라 대출금이 실제로 어디에 쓰였는지를 거래내역으로 정리해, 매수대금과 세금, 정산 비용 등에 지출되었음을 항목별로 제시했습니다. 주장만이 아니라 자금 용처를 눈으로 확인할 수 있게 한 것입니다.

셋째, 수탁자만이 쓸 수 있는 독자적 방어선을 별도로 세웠습니다. 사해성 다툼과는 별개로, 수익자의 선의라는 신탁법 제8조 제1항 단서를 통해 수탁자를 상대로 한 청구 자체가 성립하지 않는다는 논리를 병행함으로써, 하나의 쟁점에서 밀리더라도 다른 축에서 방어가 유지되도록 구성했습니다.

넷째, 동일한 담보신탁을 사해행위라고 다투었던 다른 채권자의 사건에서 이미 청구가 기각된 선례를 확보해 원용했습니다. 같은 사실관계에 대한 판단의 일관성을 재판부에 제시한 것입니다.

소송경과

1심 제소부터 항소심 선고까지 전체 약 3년이 걸린 사건이었습니다.

결과

1심은 채권자의 청구를 기각했습니다. 항소심은 채권자의 항소를 기각하면서, 항소이유가 1심 주장과 크게 다르지 않고 1심의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 민사소송법 제420조에 따라 1심판결 이유를 그대로 인용했습니다. 그 결과 신탁계약 취소 청구와 소유권이전등기 말소 청구가 모두 받아들여지지 않아, 수탁자인 신탁회사의 신탁등기가 그대로 유지되었습니다. 이 사건은 변호사 전병욱이 수탁자를 대리해 직접 수행한 부동산 전문 분야의 방어 사례입니다.

담보신탁이 사해행위인지 일반적으로 무엇을 따지나요

담보신탁을 사해행위로 다투는 사건에서는 아래 요소들을 종합해 판단합니다. 다만 실제 결론은 사건마다 다르고 구체적 사정에 따라 달라지므로 개별 상담이 필요합니다.

부동산 신탁과 관련해 사해행위취소·등기말소 청구를 받은 수탁자나 위탁자, 우선수익자라면 계약의 경위와 자금 흐름, 수익자 구성에 따라 방어 방향이 달라집니다. 사안의 구체적 사정을 바탕으로 상담을 원하시면 문의해 주시기 바랍니다.

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