책임준공확약을 어긴 신탁사, 대주단이 미상환 대출원금 전액을 손해배상으로 받아낸 사례

부동산 PF에 투자하거나 대출해 준 돈, 준공이 무산되면 돌려받을 수 있을까. 시공사와 신탁사가 책임준공을 지키지 못하면 돈을 빌려준 대주단은 어떻게 대출금을 회수하는지, 변호사 전병욱이 직접 수행해 책임준공확약상 손해배상으로 미상환 대출원금 전액을 받아낸 사건을 통해, 책임준공확약의 법적 성격과 신탁사가 흔히 펴는 "감액" 방어가 왜 받아들여지지 않았는지 정리한다.

책임준공확약이 있으면 신탁사가 어디까지 책임지나요

시공사가 준공기한을 어기면 신탁사가 책임준공을 떠안고, 그마저 못 지키면 대주단의 미상환 대출원금까지 배상할 책임을 집니다. 이 사건이 정확히 그런 구조였다.

수도권 물류센터 신축 PF 사업이었다. 금융기관(대주단)이 시행사에 수백억 원을 대출하면서, 대출금 회수를 담보하기 위해 세 겹의 장치를 두었다. ① 사업부지를 신탁재산으로 하는 관리형토지신탁, ② 시공사의 책임준공의무(최초 대출 인출일부터 16개월 내 준공·사용승인), ③ 시공사가 이를 못 지키면 신탁사가 책임준공을 떠안는 책임준공확약(22개월 내). 그리고 신탁사가 책임준공확약상 의무마저 어기면 대주단에게 발생한 손해(미상환 대출원금과 연체이자)를 배상하기로 약정했다.

그런데 시공사도, 신탁사도 책임준공기한을 지키지 못했다. 그사이 사업부지·건물을 정해진 가격에 사주기로 했던 선매입 약정마저 해제되어, 대주단은 매각으로 대출금을 회수할 기회까지 잃었다. 대출 만기는 이미 지났고, 시행사는 원금을 갚지 못했다. 대주단을 대리해 신탁사를 상대로 책임준공확약상 손해배상을 청구했다.

대출원금을 배상한다는 약정은 '손해배상액의 예정'인가요

'손해배상액의 예정'이라는 문구가 없더라도, 다툼 없이 액수를 확정할 수 있게 정해 두었다면 예정으로 인정됩니다. 그것이 이 사건의 승패를 가른 핵심이었다.

핵심은 "대출원금과 연체이자를 배상한다"는 약정의 법적 성격이었다. 이를 손해배상액의 예정(민법 제398조)으로 보면, 대주단은 실제 손해의 발생과 액수를 일일이 증명하지 않고도 약정된 금액을 청구할 수 있다. 신탁사는 이를 막기 위해 세 갈래로 다투었다. ① 손해배상액의 예정이 아니라 단순히 배상 범위를 정해 둔 것에 불과하다, ② 손해배상액의 예정으로 본다면 자본시장법이 금지하는 손실보전에 해당해 위법하다, ③ 설령 유효해도 부당하게 과다하니 감액해야 한다.

법원은 ①과 관련해, "손해배상액의 예정"이라는 명시적 문구가 없더라도 분쟁 없이 액수를 확정할 수 있을 정도로 정해 두었다면 손해배상액의 예정으로 볼 수 있다고 보고, 이 사건 각 조항을 손해배상액의 예정으로 판단했다. ②에 대해서는 이 사건 우선수익권의 성격상 금융투자상품에 해당하지 않아 자본시장법이 적용되지 않으므로 손실보전금지 위반이 아니라고 했다.

배상액이 너무 크다는 신탁사의 감액 주장은 왜 안 통했나요

감액의 문턱은 높습니다 — 손해가 예정액보다 적다는 사정만으로는 안 되고, '부당히 과다'해 공정성을 잃어야 비로소 감액됩니다. 손해배상액의 예정은 손해가 예정액보다 적다는 사정만으로는 감액되지 않고, "부당히 과다"하여 공정성을 잃는다고 인정되어야 비로소 감액된다(민법 제398조 제2항, 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결). 우리는 신탁사의 감액 주장을 깨기 위해 다음 사정들을 증거로 정리해 제시했다.

• 신탁사는 책임준공확약형 관리형토지신탁을 오랜 기간 취급하며 그 위험을 충분히 인식하고, 통상보다 높은 신탁보수를 받았다.
• 반면 대주단은 규모가 크지 않은 지역 금고들로, 신탁사의 책임준공 위반에 아무런 잘못이 없었다.
• 오히려 대주단은 책임준공확약에 따른 배상 약정을 신뢰해 추가 대출까지 실행하며 사업이 이어지도록 했다.
• 선매입 약정 해제로 대출원금 전액을 회수할 결정적 기회를 잃은 것도 신탁사의 책임준공 위반 때문이었다.
• 대주단은 약정된 높은 연체이율의 연체이자는 청구하지도 않고 미상환 원금과 지연손해금만 구하고 있었다.

법원은 이러한 사정에 비추어 배상 예정액이 공정성을 잃을 정도로 부당하게 과다하다고 보기 어렵다며 감액을 받아들이지 않았다(감액 기준에 관하여 대법원 2010다22415, 2014다209227 판결 참조).

PF 손해배상 소송은 무엇이 승패를 가르나요

손해액 다툼으로 흘러가면 입증이 길고 불확실해지므로, 약정이 '손해배상액의 예정'인지로 다툼의 축을 옮기는 데 집중했다. 쟁점이 "손해가 얼마인가"로 흘러가면 PF 손해액 입증은 길고 불확실해지기 때문이다. 예정으로 인정되면 손해액 증명 부담에서 벗어나고, 남는 전선은 신탁사가 들고나올 "감액"뿐이기 때문이다. 그 감액 전선에서는 신탁사의 위험 인수와 보수, 대주의 무과실, 회수기회 상실, 거래관행을 사실관계로 촘촘히 세워 "부당히 과다"의 문턱에 닿지 못하게 했다. (구체적 입증 구성은 사건마다 달라 개별 검토가 필요하다.)

소송경과

결과

법원은 대주단의 주위적 청구를 전부 인용했다. 신탁사는 대주단에게 미상환 대출원금 약 256억 원과 그에 대한 지연손해금(연 6%, 이후 연 12%)을 지급하라는 판결이 선고되었고, 소송비용도 신탁사가 부담하며 가집행이 붙었다. 신탁사가 끝까지 매달린 감액 주장은 받아들여지지 않았고, 이 판결은 그대로 확정되었다.

책임준공 손해배상, 핵심을 표로 정리하면

아래는 이 유형 분쟁의 일반적 구조를 정리한 것으로, 구체적 금액·요건은 사건마다 다르므로 개별 상담이 필요합니다.

관련 사례: 신탁사의 책임준공 미이행에 따른 손해배상, PF 대출금 회수를 위한 지급명령, 담보신탁 우선수익권과 배당 순위를 다룬 사례도 함께 참고하실 수 있습니다.