신탁부동산 임차인지위확인 가처분 신청 기각

신탁회사가 동의하지 않은 임대차를 인정해 달라는 가처분 신청을 받았습니다.

전병욱 변호사는 신탁회사를 대리해 사전 서면 동의가 없고 직원 통화도 승낙이 아니었다는 점을 밝혀 임차인지위확인 가처분 신청을 기각시켰습니다.

동의한 적 없는 임대차를 인정해 달라는 가처분 신청을 받았습니다

신탁회사가 사전에 동의한 적 없는 임대차를 인정해 달라는 가처분 신청을 받았습니다. 이를 인정하면 위탁자가 임의로 맺은 계약 때문에 신탁재산의 공매와 정산에 제약을 받을 수 있었습니다.

해당 상가건물에는 부동산담보신탁이 설정돼 있었습니다. 원래 소유자인 위탁자가 대출을 받으면서 여러 호실의 소유권을 신탁회사로 넘기고 금융기관을 우선수익자로 정한 구조였습니다.

임차인은 등기상 소유자인 신탁회사가 아니라 위탁자와 임대차계약을 체결했습니다. 임차인은 보증금과 월 차임을 정해 계약하고 해당 호실에서 영업했습니다.

공매가 문제 되자 임차인은 자신이 적법한 임차인이라며 신탁회사를 상대로 임차인지위확인 가처분을 신청했습니다. 쟁점은 신탁회사의 동의가 있었는지, 위탁자의 권한이나 직원 통화를 근거로 그 임대차를 신탁회사에 주장할 수 있는지였습니다.

서면 동의가 없었고 직원 통화도 승낙이 아니라는 점을 밝혔습니다

임차인은 신탁회사 직원이 임대인 칸의 작성자와 보증금 수령자를 안내한 발언을 동의의 근거로 들었습니다. 그러나 같은 통화에서 직원은 임대인·임차인·우선수익자의 동의를 받은 뒤 수탁자가 마지막에 날인하는 절차라고 설명했습니다. 일부 발언이 아니라 통화 전체를 보면 동의 절차를 안내한 것이었습니다.

이 사건 신탁계약에는 위탁자가 신탁부동산을 임대하려면 수탁자의 사전 승낙이 있어야 한다는 조항과, 특약사항으로 위탁자는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의 없이는 신탁부동산을 대상으로 임대행위를 할 수 없다는 조항이 들어 있었습니다.

이 사건에서 위탁자는 임대차에 대한 신탁회사와 대주의 날인이 들어간 임대차확인서를 받지 못했습니다. 동의 절차가 완성되지 않은 것입니다. 따라서 위탁자에게 수탁자를 대신해 유효하게 임대할 권한이 있었다고 보기 어려웠습니다.

임차인은 위탁자에게 임대 권한이 있다고 믿었으므로 계약이 유효하다는 주장도 했습니다.

임대차확인서 양식에도 임대인·임차인·우선수익자가 특약을 확인하고 동의하는 조건으로 임대차에 동의한다고 적혀 있었습니다. 임차인은 끝내 그 확인서를 신탁회사에 제출하지 못했습니다.

계약의 사전 동의 조항과 통화 전체, 제출되지 않은 확인서를 근거로 신탁회사의 동의가 없었고 임차인도 이를 알고 있었다는 내용으로 반박했습니다. 위탁자에게 임대 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었다는 주장에도 같은 자료로 대응했습니다.

재판부는 위탁자가 신탁회사로부터 임대 권한을 받았다고 보기 어렵고, 임차인도 사전 동의가 필요하며 아직 동의를 받지 못했다는 점을 알고 있었다고 판단했습니다. 권한이 있다고 믿었다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

동의하지 않은 임대차를 인정해 달라는 가처분 신청을 기각시켰습니다

법원은 임차인과 신탁회사 사이에서 임대차계약이 적법하게 체결됐다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 가처분의 피보전권리에 관한 소명이 부족하다며 신청을 기각했습니다.

수탁자인 신탁회사로서는, 자신의 동의 없이 체결된 임대차가 신탁재산 처분 절차를 묶어 두는 상황을 보전 단계에서 정리한 결과가 되었습니다.

동의서가 없었고 임차인도 그 사실을 알고 있었다는 점을 밝혔습니다

이 사건의 결과도 가처분 단계의 판단입니다.