소유권이전등기청구권 가압류 — 담보 부족한 46억 대출채권 보전

돈을 빌려주고 담보까지 잡아 두었는데도 만기에 상환을 못 받으면, 그 담보만으로 전액 회수될지 불안하기 마련입니다. 대출채권 약 46억 원을 빌려준 채권자가 만기까지 상환을 받지 못했고, 직접 담보로 잡아 둔 우선수익권만으로는 회수가 불확실한 상황이었습니다.

전병욱 변호사는 채무자가 다른 부동산의 신탁사에 대해 가지고 있던 소유권이전등기청구권을 찾아내 이를 가압류함으로써, 채권 회수의 발판을 보전했습니다. 법원은 채권자가 낸 신청을 전부 받아들였습니다.

담보를 잡았는데도 회수가 불안하면 무엇을 할 수 있나요?

담보만으로 대출금 전액을 회수하기 어려워 보인다면, 본안 판결을 받기 전에 채무자의 다른 재산을 가압류해 회수 발판을 미리 확보해 두어야 합니다.

채권자는 수도권에서 부동산개발사업을 하던 채무자에게 약 46억 원을 대출했습니다. 대출채권을 담보하기 위해 사업 대상 토지에 담보신탁을 설정하고 1순위 우선수익권을 받아 두었습니다.

그런데 만기가 지나도록 채무자는 대출원리금을 상환하지 않았습니다. 여러 차례 서면·유선으로 상환을 촉구하고 법적절차 착수를 예고했지만 아무런 조치가 없었습니다.

문제는 직접 담보만으로는 회수가 불투명했다는 점입니다.

1. 담보로 잡은 토지는 착공조차 되지 않아, 분양수익 등을 통한 상환을 기대하기 어려웠습니다.
2. 인근 거래사례와 법원 매각통계를 조사해 보니 해당 지역의 대지 매각율·매각가율이 낮아, 공매를 하더라도 감정평가액을 크게 밑도는 가액으로 처분될 가능성이 높았습니다.

즉 본안 판결을 받기 전에, 채권을 회수할 다른 재원을 확보해 둘 필요가 컸습니다.

여기서 주목한 것이 채무자의 또 다른 재산이었습니다. 채무자는 과거 별개의 개발사업에서 공동위탁자로서 부동산에 담보신탁을 설정해 둔 적이 있었고, 그 신탁이 만료·해지되면 신탁사(수탁자)로부터 소유권을 되돌려받을 권리, 곧 소유권이전등기청구권을 가지고 있었습니다. 이 권리 자체가 재산적 가치가 있으므로 가압류의 대상이 될 수 있습니다.

채무자가 신탁사에 대해 가진 소유권이전등기청구권도 가압류할 수 있나요?

어느 신탁계약에 기한 어떤 청구권인지 특정할 수 있는 경우, 소유권이전등기청구권도 재산적 가치가 있는 채권이므로 채권가압류의 대상이 됩니다. 다만 대상 재산의 상태에 따라 결론은 개별 사안마다 다를 수 있습니다.

부동산담보신탁에서 위탁자(채무자)는 신탁이 만료되거나 해지되면 수탁자에게 소유권을 돌려받을 것을 청구할 수 있는 권리를 가집니다. 이 권리는 금전이 아니라 등기청구권이지만, 재산적 가치가 있는 채권이므로 채권가압류의 대상이 됩니다.

가압류가 되면 신탁사(제3채무자)는 채무자에게 소유권이전등기를 해 주어서는 안 되고, 채무자도 그 청구권을 양도하거나 달리 처분할 수 없게 됩니다.

소유권이전등기청구권 가압류에서 준비한 실무 포인트는 다음과 같습니다.

1. 피보전권리 소명 — 대출약정서·여신거래약정서·이자계산내역과, 만기 도과 및 미상환, 법적절차 착수 예고 통보 등으로 대출채권의 존재와 금액을 특정했습니다.
2. 피압류채권의 특정 — 어느 신탁계약(체결일자)에 기한, 어느 부동산에 관한, 신탁 만료·해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권인지 별지로 명확히 기재했습니다. 현재 신탁사에 남아 있는 부동산 목록은 등기부로 하나하나 확인했습니다.
3. 보전의 필요성 소명 — 직접 담보의 회수 불확실성(착공 지연, 지역 매각율·매각가율 통계, 감정평가액 대비 실현 가능성)과, 채무자가 이 청구권을 양도해 버리면 본안에서 이기더라도 집행할 수 없게 될 위험을 자료로 제시했습니다.
4. 담보 제공 — 민사집행법 제19조 제3항과 민사소송법 제122조에 따라, 보증보험에 의한 지급보증위탁계약 문서를 제출하는 방법으로 담보를 갈음하도록 신청했습니다.

가압류는 채무자에게 미리 알리지 않고, 채권자가 낸 소명자료만으로 심리·결정됩니다. 그래서 신청서 자체가 권리와 보전의 필요성을 빠짐없이 소명하고 있는지가 관건입니다.

신탁사에 대한 청구권이 그대로 묶였습니다

법원은 채권자가 제출한 소명자료를 기초로 판단하여, 신청을 전부 인용했습니다.

구분	내용
가압류 대상	채무자가 신탁사에 대해 가지는 소유권이전등기청구권
제3채무자 의무	신탁사는 채무자에게 해당 부동산의 소유권이전등기절차를 이행하여서는 안 됨
청구금액	대출원리금 약 46억 원
담보	지급보증위탁계약(보증보험) 문서 제출로 갈음

이로써 채무자가 신탁 재산을 되찾아 처분하며 빠져나가는 길을 막고, 본안에서의 회수 발판을 확보했습니다.

채권가압류는 어떻게 신청하고 비용은 얼마나 드나요?

채권가압류는 법원에 신청서를 내면 채무자 심문 없이 서면으로 심리되며, 결정까지 대체로 2주 안팎이 걸립니다. 아래는 채권가압류의 일반적인 절차 정보로, 구체적인 요건·비용은 사건마다 다르며 개별 상담이 필요합니다.

항목	일반적인 내용
대상·요건	금전채권(대출금·물품대금 등)을 가진 채권자가, 채무자의 재산 처분으로 나중에 집행이 어려워질 우려(보전의 필요성)를 소명
신청 방법	관할 법원에 채권가압류 신청서 제출 — 채무자에게 알리지 않고 채권자의 소명자료만으로 서면 심리
필요서류	피보전권리 소명자료(대출·거래 약정서, 거래내역 등), 피압류채권을 특정하는 자료, 보전 필요성 소명자료, 담보 관련 서류
대략 소요기간	신청 후 결정까지 통상 수일~2주가량(사안·법원 사정에 따라 다름)
비용 항목	인지대·송달료 등 실비, 법원이 정하는 담보(현금공탁 또는 지급보증위탁계약), 변호사 보수 — 금액은 사건마다 다르며 개별 상담이 필요

부동산 PF 대출채권 보전과 회수가 필요하시면, 부동산 전문 전병욱 변호사가 직접 상담해 드립니다. 담보의 실현 가능성부터 가압류·본안까지의 회수 전략을 사안에 맞게 검토합니다.

본 사례는 전병욱 변호사가 출석 및/또는 변론한 사건을 일부 각색·익명화한 것이며, 사건마다 사실관계를 달리하므로, 구체적 사안은 개별 상담이 필요합니다.