유치권 포기각서를 근거로 유치권부존재확인 청구 전부 인용

점유자가 대위변제금과 인테리어비·관리비를 돌려받아야 한다며 상가를 비워주지 않았습니다.

전병욱 변호사는 신탁회사를 대리해 유치권 포기각서와 비용 지출 증거 부족을 근거로 유치권 주장을 막고 점유하던 호실을 인도받았습니다.

비용을 돌려받아야 한다며 점유자가 상가를 비워주지 않습니다

담보신탁된 상가건물을 둘러싼 분쟁이었습니다. 위탁자들이 이 건물의 여러 호실을 담보로 금융기관에서 대출을 받으면서, 대출금 상환을 담보하기 위해 신탁회사에 호실 소유권을 넘기는 부동산담보신탁계약을 체결했습니다. 신탁회사는 1순위 우선수익권자(대주)를 위해 소유권을 관리하다가, 채무자가 이자를 연체해 기한이익을 잃자 약정에 따라 호실을 공매로 환가하는 절차에 들어갔습니다.

그런데 그 무렵, 한 회사(이하 'A사')가 등장했습니다. A사는 위탁자들과 사이에 "시공사에 대한 공사대금채무를 대신 갚아주고 그 돈을 대여한 것으로 한다"는 대위변제 약정과, 건물 대부분에 대한 권리 일체를 넘겨받는다는 합의서를 작성했습니다.

그리고 직접, 또는 자기 직원·지인들을 시켜 여러 호실을 점유하면서 "공사대금 대위변제금, 인테리어·보수공사비, 그동안 낸 관리비(필요비)를 피담보채권으로 하는 유치권이 있다"고 주장했습니다. 위탁자들로부터 한 호실을 매수했다는 측은 그 호실에 입주해 점유하고 있었습니다.

유치권 주장과 점유 때문에 상가를 공매로 처분하기 어려워졌습니다. 점유 중인 회사·위탁자들·매수인 측을 상대로 유치권이 없다는 확인과 호실 인도를 청구했습니다.

시공사가 미리 유치권을 포기했다는 점을 밝혀 주장을 막았습니다

시공사는 대출 실행 전에 공사대금과 비용상환청구권에 기초한 유치권을 모두 포기하고, 하도급인이나 제3자의 유치권도 발생하지 않도록 하겠다는 각서를 작성했습니다. 이후 공사대금을 대신 갚았다는 A사도 포기된 유치권을 행사할 수 없다는 근거로 이 각서를 제출했습니다.

법원은 시공사가 대위변제 전에 유치권을 포기했으므로, A사가 공사대금채권을 대위행사하더라도 그 채권으로 유치권을 주장할 수 없다고 판단했습니다.

인테리어비·관리비를 실제 지출했다는 증거도 부족하다고 지적했습니다

A사는 인테리어·보수공사비를 돌려받을 때까지 호실을 내주지 않겠다고 했지만, 공사계약서와 구체적 시공내역은 없었습니다. 견적서는 공사가 끝났다는 시점 뒤에 작성됐고, 송금 내역도 수령인이나 공사와의 관련성이 불분명했습니다.

이 자료들로는 A사가 실제로 해당 공사비를 지출한 사실을 증명할 수 없으므로 유치권이 없다고 반박했습니다. 법원도 비용 지출의 증거가 부족하다는 이유로 이 유치권 주장을 받아들이지 않았습니다.

A사는 전기·수도·가스요금과 승강기 관리비를 직접 냈다는 이유로도 유치권을 주장했습니다.

하지만 납부 계좌는 위탁자 명의였고 A사가 돈을 넣은 내역은 없었습니다. 오히려 호실 분양대금이 들어오면 상당액이 A사 계좌로 빠져나간 흐름이 확인됐습니다. 이를 근거로 A사 자신의 돈으로 지출한 비용이 아니라고 반박했고, 법원도 이 주장을 받아들였습니다.

실제 점유자를 상대로 청구해 반환받을 호실을 빠뜨리지 않았습니다

일부 호실에서는 A사의 직원·지인이 A사의 점유를 돕고 있었습니다. 개인에 대한 청구가 받아들여지지 않더라도 해당 호실을 반환받도록 A사에 대한 예비적 인도청구를 함께 했고, 이 청구가 인용됐습니다.

다른 호실의 매수인 측도 신탁회사의 승낙 없이 위탁자와 매매계약을 맺은 상태였습니다. 이 계약으로 신탁회사에 점유할 권리를 주장할 수 없다는 이유로 인도를 청구했고, 그 호실도 인도 대상에 포함됐습니다.

유치권 주장을 막고 점유하던 호실을 인도받았습니다

• 유치권 부존재 확인 청구는 전부 인용되었습니다. A사가 주장한 대위변제 유치권, 인테리어·보수공사 비용상환 유치권, 필요비 유치권이 모두 배척되어, 해당 호실에 유치권이 존재하지 않음이 확인되었습니다.
• 호실 인도청구도 핵심 피고들에 대해 인용되었습니다. 유치권을 주장하며 점유하던 A사, 직접 점유하던 위탁자들, 신탁회사에 대항할 수 없는 매수인 측이 각 점유 호실을 인도하라는 판결이 내려졌고, 인도 부분에는 가집행이 붙었습니다.
• 점유보조자로 지목된 일부 개인에 대한 청구는 "점유보조자는 점유자가 아니다"라는 법리에 따라 기각되었으나, 그들이 지배하던 호실은 본인인 A사에 대한 예비적 인도청구가 인용되어 결과적으로 인도 대상에 포함되었습니다.

신탁회사는 상가를 반환받아 중단됐던 처분 절차를 진행할 수 있게 됐습니다.