대위변제로 되살리려 한 유치권, 시공사의 포기각서로 막아낸 유치권부존재확인 사례 (담보신탁 상가)

담보신탁된 상가건물을 공매로 정리하려는데, 어떤 회사가 "공사대금을 대신 갚았고 인테리어·관리비도 들였으니 유치권이 있다"며 여러 호실을 점유하고 비켜주지 않는다면 어떻게 풀어야 할까. 신탁회사(수탁자)를 대리해 유치권부존재확인 청구를 전부 인용받고, 점유 중인 호실의 인도까지 받아낸 사건을 통해, 시공사의 유치권 포기각서가 왜 결정적인지, 비용상환·필요비 유치권은 무엇으로 입증해야 하는지 정리한다. 아래 사례는 변호사 전병욱이 신탁회사를 대리해 직접 수행하고 받아낸 실제 1심 판결을 바탕으로 한다.

이런 상황이었습니다

수도권의 한 상가건물을 둘러싼 분쟁이었다. 위탁자들이 이 건물의 여러 호실을 담보로 금융기관에서 대출을 받으면서, 대출금 상환을 담보하기 위해 신탁회사에 호실 소유권을 넘기는 부동산담보신탁계약을 체결했다. 신탁회사는 1순위 우선수익권자(대주)를 위해 소유권을 관리하다가, 채무자가 이자를 연체해 기한이익을 잃자 약정에 따라 호실을 공매로 환가하는 절차에 들어갔다.

그런데 그 무렵, 한 회사(이하 'A사')가 등장했다. A사는 위탁자들과 사이에 "시공사에 대한 공사대금채무를 대신 갚아주고 그 돈을 대여한 것으로 한다"는 대위변제 약정과, 건물 대부분에 대한 권리 일체를 넘겨받는다는 합의서를 작성했다. 그리고 직접, 또는 자기 직원·지인들을 시켜 여러 호실을 점유하면서 "공사대금 대위변제금, 인테리어·보수공사비, 그동안 낸 관리비(필요비)를 피담보채권으로 하는 유치권이 있다"고 주장했다. 위탁자들로부터 한 호실을 매수했다는 측은 그 호실에 입주해 점유하고 있었다.

신탁회사 입장에서는, 적법하게 신탁받아 소유권을 가진 호실을 공매로 처분해 대주에게 변제해야 하는데 유치권 주장과 점유가 길을 막고 있는 상황이었다. 의뢰인인 신탁회사를 대리해, 점유 중인 회사·위탁자들·매수인 측을 상대로 유치권부존재확인과 호실 인도를 청구했다.

유치권 포기각서가 있으면 대위변제한 사람도 유치권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없다. 채권자인 시공사가 미리 유치권을 포기해 두었다면, 그 채권을 나중에 대위변제해 대신 행사하게 된 사람도 포기의 효과를 그대로 떠안기 때문이다. 유치권은 채권을 담보하기 위해 목적물을 붙들어 둘 수 있는 권리이지만, 원래 그 채권을 가진 사람이 미리 "유치권을 포기한다"고 약정해 두었다면, 그 채권을 나중에 대위변제하여 대신 행사하게 된 사람도 포기의 효과를 그대로 떠안는다.

이 사건에서 건물을 지은 시공사(공사도급사)는, 대출이 실행되기 전에 이미 "이 건물에 대한 일체의 유치권을 포기한다"는 내용의 유치권 포기각서를 신탁 측에 교부해 둔 상태였다. 그 각서에는 단순한 공사대금 유치권뿐 아니라, 민법 제626조(임차인의 상환청구권)에 따른 비용상환청구권을 채권으로 하는 유치권까지 포함하여 포기한다는 점, 하도급인이나 제3자에게도 유치권이 발생하지 않도록 하겠다는 점이 분명히 적혀 있었다.

A사는 "시공사의 공사대금채무를 대위변제했으니, 시공사가 가졌던 공사대금채권을 담보하는 권리를 대위해 행사할 수 있고, 그 채권으로 유치권을 행사할 수 있다"고 주장했다. 그러나 법원은, 시공사가 대위변제 이전에 이미 유치권을 포기한 이상, A사가 시공사의 공사대금채권을 대위행사할 수 있다고 하더라도 그것으로 유치권을 주장할 수는 없다고 판단했다. 포기된 권리는 누가 행사하든 되살아나지 않는다는 것이다.

인테리어·보수공사비를 들였다고 하면 유치권이 인정되나요?

견적서와 계좌이체 내역만으로는 부족하다. 공사계약서, 구체적 시공내역, 그 돈이 실제 그 공사에 쓰였다는 자금 흐름까지 객관적으로 드러나야 유치권이 인정된다. A사는 합의서 작성 이후 건물을 점유하면서 인테리어·보수공사를 했고 그 비용을 들였으니, 비용상환청구권(부당이득반환 내지 가치증가에 따른 상환청구)을 피담보채권으로 유치권이 있다고 주장했다.

법원은 받아들이지 않았다. ① A사와 공사를 했다는 업체 사이의 공사계약서가 제출되지 않았고, ② 어떤 공사를 했는지 구체적 시공내역을 확인할 객관적 증거가 없었으며, 제출된 견적서마저 공사가 끝났다는 시점 이후에 작성된 것이었다. ③ 공사비로 지급했다는 계좌이체 내역도 대부분 누구에게 준 것인지 알 수 없는 제3자 송금이거나 적요만 막연히 적혀 있어, 그 돈이 실제 그 공사비로 나갔는지 알 수 없었다. 결국 증거가 부족하다는 이유로 비용상환 유치권 주장은 배척되었다.

관리비를 대신 냈으면 필요비 유치권을 주장할 수 있나요?

필요비를 '누구의 돈으로' 냈는지가 핵심이어서, 본인 자금으로 지출한 사실이 확인되지 않으면 필요비 유치권은 인정되지 않는다. A사는 호실을 관리하며 전기·수도·가스요금, 승강기 관리비 등 공과금을 납부했으니 필요비 상환청구권으로 유치권이 있다고 주장했다. 그러나 그 근거로 낸 계좌는 A사가 아니라 위탁자 명의의 계좌였고, A사가 그 계좌에 돈을 넣은 내역은 확인되지 않았다. 오히려 호실 분양대금이 그 계좌로 들어오면 상당액이 A사 계좌로 빠져나가는 흐름만 보였다. 법원은 A사 자신의 자금으로 필요비를 지출했다고 보기 어렵다며 이 주장도 받아들이지 않았다.

실제 점유자가 아닌 직원·지인만 상대로 인도청구를 하면 되나요?

점유보조자는 '점유자'가 아니므로, 그들만 상대로 한 인도청구는 기각되고 실제 점유의 주체를 상대로 청구해야 한다. A사의 직원이나 지인이 A사의 지시에 따라 호실을 사실상 지배하고 있을 뿐이라면, 그들은 A사의 점유를 돕는 점유보조자에 불과하다. 인도청구는 실제 점유의 주체인 A사를 상대로 해야 하고, 점유보조자 개인을 상대로 한 청구는 받아들여지지 않는다. 이 사건에서도 점유보조자로 지목된 일부 개인들에 대한 청구는 기각되었지만, 그들이 지배하던 호실은 A사를 상대로 한 예비적 인도청구가 인용되어 결과적으로 인도 대상이 되었다.

신탁된 상가를 위탁자에게서 샀는데 신탁회사에 버틸 수 있나요?

수탁자의 승낙 없이 위탁자와 맺은 매매계약으로는, 대외적 소유자인 신탁회사에 대항할 수 없어 인도를 거부하기 어렵다. 담보신탁계약에는 통상 "위탁자는 수탁자의 승낙 없이 신탁부동산에 임대차 등 권리를 설정하거나 현상을 변경해 소유권을 제한·저감해서는 안 된다"는 조항이 있다. 이 사건 매수인 측은 위탁자들로부터 한 호실을 매수했다고 주장했지만, 수탁자인 신탁회사의 승낙을 받았다는 증거가 없었다. 따라서 그 매매계약의 효력을 신탁회사에 주장해 점유 권원이 있다고 대항할 수 없었고, 매수인 측 역시 인도 의무를 부담하게 되었다.

어떻게 대응했나

유치권 대응의 핵심은 다툼의 무게중심을 "유치권의 피담보채권이 정말 존재하는가"로 옮겨, 상대가 주장하는 채권을 종류별로 하나씩 무너뜨리는 데 두었다.

• 포기각서를 전면에 세웠다. 핵심 카드는 시공사가 대출 실행 전에 써 둔 유치권 포기각서였다. 대위변제를 통해 공사대금채권을 대위행사한다는 상대 논리를 인정하더라도, 포기된 권리는 되살아나지 않는다는 점을 포기각서의 문언(비용상환청구권 기반 유치권까지 포함한 포기)으로 정면 반박했다.
• 입증책임을 상대에게 돌렸다. 인테리어·필요비 유치권은 "있다"고 주장하는 쪽이 공사계약서·시공내역·자금출처를 객관적으로 증명해야 한다는 점을 부각하고, 상대가 낸 견적서·계좌내역이 작성시점·자금 흐름·계좌 명의에서 어떻게 어긋나는지를 항목별로 짚었다.
• 점유 구조를 분해했다. 누가 직접 점유자이고 누가 점유보조자인지를 가려, 점유보조자에 대한 청구의 한계를 인정하면서도 그 호실까지 본인(A사)에 대한 예비적 인도청구로 빠짐없이 포섭했다. 신탁계약 조항을 근거로 매수인 측의 대항력도 차단했다.

(구체적 증거 구성과 서면 논리는 사건마다 달라 개별 검토가 필요하다.)

소송경과

결과

법원은 의뢰인인 신탁회사의 청구를 다음과 같이 받아들였다.

• 유치권 부존재 확인 청구는 전부 인용되었다. A사가 주장한 대위변제 유치권, 인테리어·보수공사 비용상환 유치권, 필요비 유치권이 모두 배척되어, 해당 호실에 유치권이 존재하지 않음이 확인되었다.
• 호실 인도청구도 핵심 피고들에 대해 인용되었다. 유치권을 주장하며 점유하던 A사, 직접 점유하던 위탁자들, 신탁회사에 대항할 수 없는 매수인 측이 각 점유 호실을 인도하라는 판결이 내려졌고, 인도 부분에는 가집행이 붙었다.
• 점유보조자로 지목된 일부 개인에 대한 청구는 "점유보조자는 점유자가 아니다"라는 법리에 따라 기각되었으나, 그들이 지배하던 호실은 본인인 A사에 대한 예비적 인도청구가 인용되어 결과적으로 인도 대상에 포함되었다.

담보신탁된 부동산의 공매·환가를 가로막던 유치권 주장과 점유를 정리해, 신탁회사가 본래의 환가절차를 진행할 수 있는 길을 확인한 판결이었다.

유치권 주장은 유형별로 무엇을 다투나요?

부동산 인도·공매를 막는 유치권 주장은 그 근거가 되는 채권의 종류에 따라 성립요건과 다툴 지점이 다르다. 아래는 상가 유치권 분쟁에서 흔히 등장하는 주장 유형의 일반적인 정리로, 구체적 인정 여부는 증거와 계약 구조에 따라 사건마다 달라 개별 상담이 필요하다.

부동산담보신탁, 유치권부존재확인, 명도·인도 분쟁은 계약서와 점유 현황을 함께 들여다봐야 방향이 잡힙니다. 비슷한 상황이라면 보유한 신탁계약서·포기각서·점유 자료를 정리해 상담을 받아보시길 권합니다.

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