노후 상가 재건축을 위한 갱신거절, 명도소송 4개월 만에 건물 인도

재건축할 노후 상가의 임차인이 억대의 돈을 요구하며 나가지 않았습니다.

전병욱 변호사는 상가 임대인을 대리해 갱신 경위와 안전진단 결과를 근거로 인도를 구했고, 임차인의 요구금액을 낮춰 약 4개월 만에 상가를 인도받았습니다.

재건축할 상가의 임차인이 억대의 돈을 요구하며 나가지 않습니다

의뢰인은 노후 상가건물을 매수해 기존 임대차를 승계한 임대인이었습니다. 건물의 안전사고 우려로 철거·재건축이 필요한 상황이었습니다.

이 건물의 한 점포에는 오래전부터 상가 임차인이 영업하고 있었습니다. 임대차는 전 소유자 시절에 소액 보증금과 월 차임을 정해 2년 기간으로 체결된 뒤, 묵시적 갱신을 거듭하며 이어져 온 상태였습니다.

의뢰인은 임대차 기간 만료를 앞두고 임차인에게 두 차례에 걸쳐 내용증명 우편을 보냈습니다. 임대차가 기간만료로 종료될 예정이라는 점, 건물이 노후화로 인해 각종 안전사고의 우려가 있어 철거 및 재건축이 시급하다는 점, 그래서 상가건물 임대차보호법상 갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있다는 점을 알리고, 기간만료일까지 점포를 인도해 달라는 취지였습니다. 같은 내용을 문자메시지로도 두 차례 보냈습니다.

그런데 임차인은 이 내용증명과 문자메시지를 받고도 아무런 응답을 하지 않았습니다. 오히려 인도 협의를 위해 만난 자리에서는, 점포를 넘기는 대가로 억대의 금전을 지급해 달라고 요구했습니다. 결국 임대차 기간이 만료되었는데도 건물을 돌려받지 못한 의뢰인은, 건물인도(명도)를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

안전진단 결과와 계약 갱신 경위를 근거로 인도를 요구했습니다

임차인은 인도 협의 자리에서 구두로 갱신을 요구했고 임대인도 이를 알고 있었으므로, 정당한 갱신거절 사유가 없는 한 건물을 인도할 의무가 없다고 주장했습니다.

그러나 두 차례 내용증명과 두 차례 문자메시지에 갱신을 요구하는 회신은 없었습니다. 인도 협의 자리에서도 계약 연장보다 억대의 금전 지급을 요구했습니다.

임차인이 이전에 점포를 정리하려고 권리금 계약까지 체결했던 경위도 있었습니다. 이런 사정들을 근거로 임차인이 실제로 갱신을 요구했다는 주장에 반박했습니다.

갱신요구가 있었다고 인정되는 경우에도, 건물의 안전사고 우려와 재건축 필요성을 근거로 갱신을 거절할 사유가 있었습니다.

안전진단보고서는 주요 구조부재의 부적합 판정과 낮은 종합등급, 내진성능 미확보를 지적하고 있었습니다. 건물이 단순히 오래됐다는 사정에 그치지 않고 실제 안전사고 우려가 드러나 있었습니다.

보고서는 보강을 하더라도 노후화가 계속 진행되어 경제성 측면에서 지속적인 보수·보강이 바람직하지 않다는 취지의 의견과, 준공 당시 내진설계가 반영되지 않아 지진에 대한 위험이 내재되어 있다는 취지의 의견을 담고 있었습니다.

갱신을 요구하지 않은 경위와 안전진단 결과를 근거로 임대차를 종료하고 건물을 인도해야 한다는 준비서면을 제출했습니다. 갱신요구가 인정되더라도 철거·재건축을 위한 갱신거절이 정당하다는 주장과 안전진단보고서를 함께 제시했습니다.

임차인의 금전 요구를 상당 부분 낮춰 인도에 합의했습니다

보증금을 지급함과 동시에 상가를 인도받는 내용으로 청구했습니다.

임차인이 요구한 억대의 인도 대가에 대해서도 지급할 근거가 없다고 다퉜습니다. 의뢰인이 상가를 직접 영업에 쓰려는 것이 아니라 철거·재건축을 위해 비워 두려는 사건이라는 점을 제시하며 요구액에 대응했습니다.

임차인의 요구액을 낮추고 4개월 만에 상가를 인도받았습니다

이 사건의 명도소송 기간은 소 제기부터 마무리까지 약 4개월이었습니다.

소송 중 양측은 인도 조건을 조율했습니다. 임차인이 처음 요구한 억대의 금전은 협의로 상당 부분 낮췄고, 의뢰인은 조정된 금전과 보증금을 지급하고 정해진 기한까지 상가를 인도받기로 합의했습니다. 이 합의를 반영한 화해권고결정으로 사건을 마무리했습니다.

인도 조건을 반영한 화해권고결정으로 집행 근거도 확보했습니다. 임차인은 임대인으로부터 보증금을 지급받음과 동시에 건물을 인도하도록 정해, 약속을 지키지 않으면 다시 소송을 하지 않고 집행할 수 있도록 했습니다.

임차인의 억대 요구액을 상당 부분 낮추고, 소송을 시작한 지 약 4개월 만에 상가를 인도받았습니다. 보증금 반환과 인도 조건을 합의로 정해 재건축을 준비할 수 있게 됐습니다.