상가 세입자 내보내기 — 명도소송 4개월, 노후 재건축 갱신거절 사례

계약이 끝났는데도 상가 세입자가 나가지 않아 고민하는 임대인이 적지 않습니다. 이 사건의 임대인은 준공 40년이 넘은 노후 건물의 재건축을 갱신거절 사유로 세워, 명도소송 약 4개월 만에 건물을 돌려받았습니다. 다만 상가 세입자 내보내기는 결국 갱신거절의 정당한 사유 싸움이라, 단순히 오래되었다는 사정만으로는 부족하고 안전사고의 우려와 철거·재건축의 필요성을 객관적 자료로 입증해야 합니다.

전병욱 변호사는 이 사건에서 임대인 측을 대리해, 갱신요구 자체를 다투면서 재건축 정당사유를 함께 세우는 이중 구조로 대응했습니다.

40년 넘은 상가, 세입자가 나가지 않았습니다

의뢰인은 수도권에 있는 4층 규모의 노후 상가건물을 매수한 임대인입니다. 이 건물은 1980년경 준공되어 매수 시점에는 이미 건축된 지 40년이 훨씬 넘은 상태였고, 지층에 누수가 반복되는 등 안전에 대한 우려가 적지 않은 건물이었습니다.

이 건물의 한 점포에는 오래전부터 상가 임차인이 영업하고 있었습니다. 임대차는 전 소유자 시절에 소액 보증금과 월 차임을 정해 2년 기간으로 체결된 뒤, 묵시적 갱신을 거듭하며 이어져 온 상태였습니다.

의뢰인은 전 소유자로부터 이 건물을 매수하면서 기존 임대차를 그대로 승계했습니다. 문제는 건물의 노후화였습니다. 의뢰인은 건물이 안전사고의 우려가 있는 노후 건물이어서 철거 후 재건축을 예정하고 있었고, 그 때문에 임대차 기간이 만료되면 더 이상 계약을 갱신하지 않을 계획이었습니다.

의뢰인은 임대차 기간 만료를 앞두고 임차인에게 두 차례에 걸쳐 내용증명 우편을 보냈습니다. 임대차가 기간만료로 종료될 예정이라는 점, 건물이 노후화로 인해 각종 안전사고의 우려가 있어 철거 및 재건축이 시급하다는 점, 그래서 상가건물 임대차보호법상 갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있다는 점을 알리고, 기간만료일까지 점포를 인도해 달라는 취지였습니다. 같은 내용을 문자메시지로도 두 차례 보냈습니다.

그런데 임차인은 이 내용증명과 문자메시지를 받고도 아무런 응답을 하지 않았습니다. 오히려 인도 협의를 위해 만난 자리에서는, 점포를 넘기는 대가로 억대의 금전을 지급해 달라고 요구했습니다. 결국 임대차 기간이 만료되었는데도 건물을 돌려받지 못한 의뢰인은, 건물인도(명도)를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

세입자가 구두로 갱신을 요구했다고 하면 인정되나요

갱신요구가 실제 있었는지는 사실인정의 문제로, 그 존재를 주장하는 임차인 측이 이를 입증해야 합니다.

소송이 시작되자 임차인 측은 답변서를 통해, 자신은 인도 협의 자리에서 구두로 임대차 갱신을 요구했고, 임대인이 보낸 내용증명에도 갱신이 어렵다는 취지의 문구가 있으니 임대인 역시 자신의 갱신요구를 알고 있었다고 주장했습니다. 그러면서 임대인이 정당한 사유를 증명하지 못하는 이상 임대차는 갱신되었으므로 아직 기간이 남아 있고, 따라서 건물을 인도할 의무가 없다고 다투었습니다.

임차인 측이 근거로 든 것은 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차보호법) 제10조입니다. 같은 조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 정하고 있고, 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 같은 조건으로 보며, 제4항은 임대인이 기간 내에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다.

임차인 측은 여기에 더해, 임대인의 갱신 거절 통지와 임차인의 갱신요구권 행사는 그 선후와 관계없이 임차인이 계약갱신요구권(계약갱신청구권)을 행사할 수 있다고 본 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결을 원용했습니다.

이 사건의 첫 번째 관문은 사실인정이었습니다. 임차인이 정말로 갱신을 요구했는지, 아니면 인도 대가를 높이기 위한 협상 과정에서 뒤늦게 갱신요구가 있었다고 주장하는 것인지를 가려야 했습니다.

노후·재건축을 이유로 상가 세입자를 내보낼 수 있나요

단순히 오래되었다는 사정만으로는 부족하고, 안전사고 우려와 재건축 필요성을 객관적 자료로 입증한 경우에 가능합니다. 인정 여부는 건물 상태와 확보된 자료에 따라 개별 사안마다 결론이 다를 수 있습니다.

두 번째이자 핵심 쟁점은 법리였습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인의 갱신요구를 원칙적으로 보호하면서도, 여러 예외 사유를 두고 있습니다. 그중 제7호 나목은, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로서 임대인이 해당 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는, 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.

결론부터 말하면, 이 조항은 단순히 건물이 오래되었다는 사정만으로 적용되지 않습니다. 필요한 것은 두 가지입니다. 첫째, 노후·훼손 등으로 안전사고의 우려가 있을 것. 둘째, 그 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있을 것. 따라서 임대인이 갱신을 거절하려면, 막연한 노후 주장이 아니라 안전진단 결과와 같은 객관적 자료로 건물의 위험성과 재건축 필요성을 뒷받침해야 합니다.

이 사건에서 의뢰인 측이 확보한 것은 안전진단보고서였습니다. 보고서상 이 건물은 종합평가에서 낮은 등급(D등급)을 받은 상태였습니다. 슬래브와 보, 기둥 등 주요 구조부재의 상당수가 설계강도를 넘어서는 하중을 받는 것으로 나타나 부적합 판정을 받았고, 외관에서도 균열, 철근 노출, 재료분리 등이 다수 확인되었습니다.

보고서는 보강을 하더라도 노후화가 계속 진행되어 경제성 측면에서 지속적인 보수·보강이 바람직하지 않다는 취지의 의견과, 준공 당시 내진설계가 반영되지 않아 지진에 대한 위험이 내재되어 있다는 취지의 의견을 담고 있었습니다.

의뢰인 측은 이러한 안전진단 결과를 근거로, 이 건물이 안전사고의 우려가 있는 노후 건물로서 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당한다고 주장했습니다. 나아가 안전진단에서 낮은 등급을 받은 건물에 대해 재건축을 위한 갱신거절의 정당한 사유를 인정한 하급심 판결들을 참고자료로 제출해, 이 사건도 같은 결론에 이르러야 한다고 주장했습니다.

건물을 돌려받으려면 보증금을 먼저 줘야 하나요

임대차 종료에 따른 건물인도 의무와 보증금 반환 의무는 원칙적으로 동시이행 관계입니다.

세 번째 쟁점은 인도와 보증금의 관계입니다. 임대차가 종료되면 임차인은 건물을 인도할 의무를, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 각각 부담하는데, 이 두 의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임대인이 건물만 받고 보증금은 주지 않아도 되는 것이 아니라, 보증금 반환과 건물 인도가 맞물려 이루어져야 합니다.

이 사건에서도 의뢰인 측은 처음부터 이 점을 전제로, 임차인이 임대인으로부터 보증금을 지급받음과 동시에 건물을 인도해야 한다는 청구를 구성했습니다.

한편 임차인이 협의 과정에서 인도 대가로 요구한 억대의 금전에 대해서는, 그것이 권리금 명목이든 다른 명목이든 임대인이 지급할 법적 근거가 없다는 점을 정리해 두었습니다. 권리금 회수와 건물인도는 동시이행 관계에 있지 않고, 임대인이 건물을 영리목적으로 직접 사용하지 않고 재건축을 위해 비워 두는 이 사건에서는 권리금 회수기회 보호의무의 전형적인 국면과도 거리가 있다는 점을 정리했습니다.

갱신요구 부존재와 정당사유를 이중으로 세웠습니다

이 사건은 사실 다툼과 법리 다툼이 함께 걸려 있었습니다. 대응의 방향은 다음과 같이 잡았습니다.

첫째, 갱신요구가 없었다는 점을 정황으로 촘촘히 세웠습니다. 임차인이 정말 임대차를 계속할 의사였다면, 임대인의 내용증명과 문자메시지에 최소한 갱신을 요구한다는 회신을 하는 것이 통상적입니다. 그런데 임차인은 두 차례의 내용증명과 두 차례의 문자에도 한 번도 응답하지 않았고, 협의 자리에서는 억대의 금전을 지급하면 건물을 넘기겠다는 태도를 보였습니다.

이는 계약을 이어가려는 임차인의 모습이라기보다, 인도 대가를 극대화하려는 협상에 가깝습니다. 여기에 임차인이 이전에 점포를 정리하려고 권리금 계약까지 체결했던 사정을 더해, 임차인에게 임대차를 계속할 의사가 없었음을 추단할 수 있다고 정리했습니다.

둘째, 예비적으로 정당한 사유를 두텁게 입증했습니다. 사실인정에서 임차인의 갱신요구가 인정될 가능성까지 대비해, 설령 갱신요구가 있었다고 가정하더라도 노후·안전사고 우려와 재건축 필요성이라는 정당한 사유가 있어 갱신거절이 적법하다는 논리를 별도로 세웠습니다.

이때 결정적인 역할을 한 것이 안전진단보고서였습니다. 막연한 노후 주장이 아니라, 주요 구조부재의 부적합 판정, 낮은 종합등급, 내진성능 미확보 등 구체적 자료로 건물의 위험성을 드러내는 것이 이 유형의 사건에서 승패를 가르는 지점입니다.

셋째, 절차의 요구에 성실히 대응했습니다. 재판부는 임차인의 답변서에 대한 반박서면을 제출하라는 석명준비명령을 내렸고, 의뢰인 측은 이에 맞추어 위 두 축(갱신요구 부존재와 정당한 사유 존재)을 정리한 준비서면과 안전진단보고서를 증거로 제출했습니다.

정리하면, 사실관계에서는 임차인의 갱신요구 자체를 다투면서, 법리에서는 갱신요구가 있더라도 거절할 정당한 사유가 있다는 예비적 방어를 함께 세우는 이중 구조로 대응한 것입니다. 어느 한 축이 흔들려도 다른 축으로 결론을 지킬 수 있게 하는 것이 핵심이었습니다.

상가 명도소송은 어떻게 진행되나요

상가 명도소송 절차는 소 제기와 답변서, 준비서면 공방을 거쳐 판결이나 화해권고결정으로 마무리됩니다.

단계	내용
소 제기	임대인이 임차인을 상대로 건물인도(명도) 청구. 보증금 지급과 동시이행 형태로 인도 청구
약 1개월 반 뒤	임차인 측 답변서 제출. 구두 갱신요구 주장, 묵시적 갱신 주장, 대법원 판례 원용
약 1개월 뒤	재판부의 석명준비명령. 임대인 측에 답변서 반박서면 제출 요구
약 보름 뒤	임대인 측 준비서면과 안전진단보고서 제출. 갱신요구 부존재와 재건축 갱신거절 정당사유를 함께 정리
약 3주 뒤	당사자 간 인도 조건 협의 타결. 이를 반영한 화해권고결정으로 종결(인도의 집행권원 확보)

이 사건의 명도소송 기간은 소 제기부터 마무리까지 약 4개월이었습니다.

화해권고결정으로 인도의 집행권원까지 확보했습니다

이 사건은 판결이 아니라 당사자 사이의 협의와 이를 반영한 화해권고결정으로 마무리되었습니다. 소송을 진행하는 동안 양측은 인도 조건을 조율했고, 그 과정에서 임차인이 처음 협의 자리에서 요구했던 억대의 금전은 협의를 통해 상당 부분 낮춘 수준으로 조정되었습니다. 의뢰인은 조정된 금전과 보증금을 지급하고 정해진 기한까지 건물을 인도받기로 하는 합의에 이르렀습니다.

의뢰인 측은 여기서 그치지 않고, 이 합의와 별도로 화해권고결정을 통해 인도의 집행권원을 함께 확보했습니다. 결정의 요지는, 임차인은 임대인으로부터 보증금을 지급받음과 동시에 임대인에게 건물을 인도하고, 소송비용은 각자 부담한다는 것이었습니다.

이 화해권고결정은 정해진 기간 안에 이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력을 가지며, 재판상 화해는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 임차인이 약속한 인도를 미루더라도 의뢰인이 이 집행권원으로 인도를 강제할 수 있도록, 협의와 함께 안전장치를 마련해 둔 것입니다.

화해권고결정을 받고도 세입자가 나가지 않으면 — 명도 강제집행

확정된 화해권고결정은 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 임차인이 정해진 기한까지 건물을 인도하지 않으면 임대인은 소송을 다시 할 필요 없이 이 결정을 집행권원으로 삼아 명도 강제집행을 신청할 수 있습니다.

명도 강제집행은 법원에서 집행문을 부여받아 건물 소재지를 관할하는 집행관에게 강제집행을 신청하는 방식으로 진행됩니다. 집행관이 계고를 거쳐 점유를 해제하고 건물을 임대인에게 인도하며, 이 과정에서 드는 집행관 수수료와 노무비 등 강제집행 비용은 사안에 따라 달라지고, 원칙적으로 채무자인 임차인에게 부담시킬 수 있습니다.

이 사건에서 인도 조건이 합의되었는데도 굳이 화해권고결정까지 받아 둔 이유가 여기에 있습니다. 임차인이 약속을 지키면 집행할 일이 없지만, 만에 하나 인도를 미루면 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있도록 안전장치를 마련해 둔 것입니다.

상가 명도소송 비용과 준비서류는 어떻게 되나요

임대차 종료를 전제로 건물인도를 구하는 소송이므로, 요건·서류·기간·비용은 사안마다 달라 아래에는 일반적인 틀만 정리합니다.

항목	일반적인 내용
대상·요건	임대차가 종료(기간만료·갱신거절 정당사유 등)되었는데도 임차인이 건물을 인도하지 않는 경우. 노후·재건축 사유라면 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목의 요건(안전사고 우려 + 철거·재건축을 위한 점유 회복 필요) 충족 여부가 핵심
소 제기 방법	임대인이 임차인을 상대로 관할 법원에 건물인도(명도) 청구. 필요에 따라 점유이전금지가처분을 병행
필요서류	임대차계약서, 부동산 등기사항증명서, 종료·갱신거절 통지 내역(내용증명 등), 노후·재건축 사유라면 안전진단보고서 등 객관적 자료
대략 소요기간	다툼의 정도에 따라 수개월 이상 걸릴 수 있고, 화해권고결정·조정으로 조기 종결되기도 합니다. 사건마다 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다
비용 항목	인지대·송달료 등 법원 실비, 변호사 보수, 강제집행 시 집행비용 등. 구체적 금액은 소가와 사안에 따라 달라 개별 상담이 필요합니다

위 표는 이 유형 사건의 일반적인 정보로, 실제 요건·기간·비용은 개별 사건의 사실관계에 따라 달라집니다.

상담 안내

노후 상가의 재건축이나 임대차 종료를 앞두고 임차인과의 명도 문제로 고민하고 계시다면, 사안의 사실관계와 확보 가능한 자료에 따라 대응 방향이 달라집니다. 부동산 전문 전병욱 변호사가 직접 상담하고 사건을 수행합니다. 임대차계약서, 그동안 주고받은 통지 내역, 건물의 상태를 확인할 수 있는 자료를 준비해 오시면 더 정확한 검토가 가능합니다.

본 사례는 전병욱 변호사가 출석 및/또는 변론한 사건을 일부 각색·익명화한 것이며, 사건마다 사실관계를 달리하므로, 구체적 사안은 개별 상담이 필요합니다.