부동산 PF 중도금반환채권을 지키는 부동산가압류 — 사업부지 여러 필지를 일괄 가압류로 보전한 사례

부동산 PF 사업에 자금을 댄 뒤 사업이 계획대로 진행되지 않아 지급했던 중도금을 돌려받아야 하는데, 그 사이 시행사가 사업부지를 처분·이전할까 걱정된다면 본안 소송에 앞서 부동산가압류로 사업부지를 먼저 묶어둘 수 있습니다. 이 사건에서 변호사 전병욱은 사업에 자금을 제공한 대주단 측을 직접 대리해, 시행사 소유의 사업부지 여러 필지에 대한 부동산가압류를 신청하고 수십억 원대 중도금반환채권을 보전하는 인용 결정을 이끌었습니다.

이런 상황이었습니다

의뢰인은 한 개발 PF 사업에 자금을 제공한 금융 측이었습니다. 사업 진행 과정에서 지급했던 중도금을 반환받아야 할 사유가 생겼지만, 시행사는 이를 돌려주지 않고 있었습니다.

문제는 이 사업의 핵심 자산이 여러 필지로 나뉜 사업부지라는 점이었습니다. 본안 소송으로 중도금반환채권을 확정받기까지는 상당한 시간이 걸리는데, 그 사이 시행사가 부지를 매각하거나 지분을 이전·담보로 제공하면, 나중에 판결을 받고도 실제로는 회수할 재산이 남지 않는 상황이 벌어질 수 있었습니다.

그래서 본안 소송에 앞서, 사업부지를 먼저 묶어두는 보전처분이 필요했습니다.

지급한 중도금을 돌려받기 전에 사업부지를 미리 묶어둘 수 있나요?

가능합니다. 중도금반환채권도 금전채권이므로, 이를 피보전권리로 삼아 시행사 소유 부동산에 부동산가압류를 신청할 수 있습니다.

부동산가압류는 금전채권을 가진 채권자가 본안 판결 전에 채무자의 부동산을 임의로 처분하지 못하도록 임시로 묶어두는 보전처분입니다. 법원이 가압류를 인용하려면 크게 두 가지가 소명되어야 합니다.

1. 피보전권리 — 채권자가 채무자에 대해 금전채권(이 사건에서는 중도금반환채권)을 가지고 있다는 점
2. 보전의 필요성 — 지금 묶어두지 않으면 나중에 강제집행이 어려워진다는 점

이 사건의 결정문에도 청구채권의 내용이 "채권자가 채무자에게 가지는 중도금반환채권"으로 명시되어, 중도금반환채권이 부동산가압류의 피보전권리가 될 수 있음이 확인되었습니다.

여러 필지로 흩어진 사업부지는 어떻게 한꺼번에 묶나요?

한 건의 신청서에 여러 필지를 대상 부동산으로 특정해 함께 가압류를 신청할 수 있습니다. 필지마다 소유 형태나 지분 관계가 다르더라도, 각 부동산과 그 지분을 정확히 표시하면 됩니다.

이 사건에서 우리가 준비한 실무 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 피보전권리의 소명입니다. 사업 관련 약정과 자금 흐름을 정리해 중도금이 지급된 경위와 이를 반환받아야 하는 근거, 그리고 반환채권의 액수를 소명자료로 갖추었습니다.

둘째, 보전의 필요성 소명입니다. 사업이 정상적으로 진행되지 않는 상황에서 시행사가 사업부지를 처분·이전하면 채권 회수가 사실상 어려워진다는 점을, 부지의 소유·지분 현황과 함께 정리했습니다.

셋째, 흩어진 필지의 일괄 특정입니다. 사업부지가 여러 필지로 나뉘어 있고 일부는 지분 형태로 보유되어 있었기 때문에, 한 곳만 묶어서는 채권 보전이 충분하지 않았습니다. 그래서 개별 필지와 각 지분을 하나하나 정확히 특정해, 한 건의 신청으로 사업부지 전체를 가압류 대상으로 삼았습니다.

넷째, 담보 제공의 설계입니다. 가압류를 신청하면 법원은 부당한 가압류로 채무자가 입을 수 있는 손해를 담보하도록 담보제공을 명하는 것이 보통입니다. 이때 현금을 공탁하는 대신 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 맺은 문서(공탁보증보험증권)를 제출하는 방법으로 갈음할 수 있습니다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조). 이 사건에서도 보증보험 증권 제출로 담보를 갈음해 현금 부담을 줄였습니다.

소송경과

부동산가압류 사건은 다음과 같은 흐름으로 진행되었습니다.

단계	내용
1. 채권·자산 검토	중도금 지급 경위와 반환채권의 액수, 시행사 소유 사업부지의 필지·지분 현황 정리
2. 신청서 작성·제출	여러 필지를 대상 부동산으로 특정하고 중도금반환채권을 피보전권리로 하는 부동산가압류 신청
3. 소명·담보 제공	피보전권리와 보전의 필요성 소명, 공탁보증보험증권 제출로 담보 갈음
4. 인용 결정	법원이 신청을 이유 있다고 보아 사업부지에 대한 가압류 결정

결과

법원은 채권자가 제출한 소명자료를 기초로 이 사건 부동산가압류 신청이 이유 있다고 보아, 시행사 소유의 사업부지(여러 필지 및 지분)를 가압류한다는 결정을 내렸습니다. 청구채권의 내용은 채권자가 시행사에 대해 가지는 중도금반환채권으로, 그 청구금액은 수십억 원대에 이르렀습니다.

항목	내용
절차	부동산가압류 신청
피보전권리	중도금반환채권(수십억 원대)
대상 재산	시행사 소유 사업부지 여러 필지 및 지분
담보 제공	공탁보증보험증권 제출로 갈음
결과	신청 인용(부동산가압류 결정)

이 결정으로 시행사는 사업부지를 임의로 처분하기 어려워졌고, 의뢰인은 본안에서 중도금반환채권을 확정받아 집행할 때까지 회수의 발판을 확보했습니다.

부동산 PF 자금 회수나 중도금·투자금의 보전이 필요하시면, 부동산 전문 변호사 전병욱 법률사무소로 상담을 문의해 주십시오. 사실관계와 자료를 함께 검토해 보전처분과 본안 절차의 방향을 안내해 드립니다.

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