부동산 PF 중도금반환채권 — 사업부지 일괄 가압류로 보전

부동산PF 사업에서 자금이 오갈 때 문제가 되는 것은 대출금만이 아닙니다. 사업이 틀어지면 이미 건네준 중도금을 돌려받아야 하는데, 그 돈이 들어간 사업의 유일한 자산인 사업부지는 대개 여러 필지로 쪼개져 있고 일부는 지분 형태입니다. 이 사건에서는 그 필지와 지분을 묶어 일괄 가압류를 인용받아 중도금반환채권을 보전했습니다.

이 사건에서 전병욱 변호사는 자금을 제공한 대주단 측을 대리해 수십억 원대 중도금반환채권을 피보전권리로 세우고, 시행사 소유 사업부지의 필지와 지분을 하나하나 특정해 한 건의 신청으로 전부 가압류받았습니다.

사업은 멈췄고, 남은 것은 부지뿐이었습니다

의뢰인은 한 개발 PF 사업에 자금을 제공한 금융 측이었습니다. 사업 진행 과정에서 지급했던 중도금을 반환받아야 할 사유가 생겼지만, 시행사는 이를 돌려주지 않고 있었습니다.

문제는 이 사업의 핵심 자산이 여러 필지로 나뉜 사업부지라는 점이었습니다. 본안 소송으로 중도금반환채권을 확정받기까지는 상당한 시간이 걸리는데, 그 사이 시행사가 부지를 매각하거나 지분을 이전·담보로 제공하면, 나중에 판결을 받고도 실제로는 회수할 재산이 남지 않는 상황이 벌어질 수 있었습니다.

판결을 기다릴 여유가 없었습니다. 부지가 남의 손에 넘어가기 전에 먼저 잡아야 했습니다.

지급한 중도금을 돌려받기 전에 사업부지를 미리 묶어둘 수 있나요?

중도금을 건넨 경위와 이를 돌려받아야 하는 근거, 그 액수가 소명되면 가능합니다. 반환 사유의 성격과 소명 정도에 따라 결론은 개별 사안마다 다를 수 있습니다.

가압류의 피보전권리는 대여금처럼 처음부터 빌려준 채권이어야 하는 것이 아니라, 금전의 지급을 구하는 채권이면 됩니다. 다만 대출채권과 달리 중도금반환채권은 약정서 한 장으로 액수가 드러나지 않는다는 점이 이 사건의 부담이었습니다. 돈이 어떤 명목으로 언제 나갔고 무엇 때문에 돌려받아야 하는지를 자금 흐름으로 복원해야 청구채권이 특정됩니다.

그 작업의 결과는 결정문에 그대로 남았습니다. 청구채권의 내용이 "채권자가 채무자에게 가지는 중도금반환채권"으로 적혀, 이 채권이 부동산가압류의 피보전권리로 인정되었습니다.

여러 필지로 흩어진 사업부지는 어떻게 한꺼번에 묶나요?

한 건의 신청서에 여러 필지를 대상 부동산으로 특정해 함께 가압류를 신청할 수 있습니다. 필지마다 소유 형태나 지분 관계가 다르더라도, 각 부동산과 그 지분을 정확히 표시하면 됩니다.

신청서를 짜면서 챙긴 것은 네 가지였습니다.

첫째, 피보전권리의 소명입니다. 사업 관련 약정과 자금 흐름을 정리해 중도금이 지급된 경위와 이를 반환받아야 하는 근거, 그리고 반환채권의 액수를 소명자료로 갖추었습니다.

둘째, 보전의 필요성 소명입니다. 사업이 정상적으로 진행되지 않는 상황에서 시행사가 사업부지를 처분·이전하면 채권 회수가 사실상 어려워진다는 점을, 부지의 소유·지분 현황과 함께 정리했습니다.

셋째, 흩어진 필지의 일괄 특정입니다. 사업부지가 여러 필지로 나뉘어 있고 일부는 지분 형태로 보유되어 있었기 때문에, 한 곳만 묶어서는 채권 보전이 충분하지 않았습니다. 그래서 개별 필지와 각 지분을 하나하나 정확히 특정해, 한 건의 신청으로 사업부지 전체를 가압류 대상으로 삼았습니다.

넷째, 담보 제공의 설계입니다. 청구금액이 수십억 원대인 사건에서 담보를 현금으로 넣으면 회수하려던 자금을 다시 묶어두는 셈이 됩니다. 그래서 공탁보증보험증권 제출로 담보를 갈음할 수 있도록 신청 단계에서 미리 정리했습니다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조).

소송경과

부동산가압류 사건은 다음과 같은 흐름으로 진행되었습니다.

단계	내용
1. 채권·자산 검토	중도금 지급 경위와 반환채권의 액수, 시행사 소유 사업부지의 필지·지분 현황 정리
2. 신청서 작성·제출	여러 필지를 대상 부동산으로 특정하고 중도금반환채권을 피보전권리로 하는 부동산가압류 신청
3. 소명·담보 제공	피보전권리와 보전의 필요성 소명, 공탁보증보험증권 제출로 담보 갈음
4. 인용 결정	법원이 신청을 이유 있다고 보아 사업부지에 대한 가압류 결정

법원은 사업부지 전 필지를 묶었습니다

법원은 신청이 이유 있다고 보아 시행사 소유 사업부지 가압류를 여러 필지와 지분까지 그대로 인용했습니다. 청구채권은 수십억 원대 중도금반환채권으로 특정되었고, 담보는 공탁보증보험증권으로 갈음되었습니다.

가압류 효력으로 시행사는 사업부지를 마음대로 팔거나 담보로 넘길 수 없게 되었습니다. 본안에서 중도금반환채권을 확정받아 집행에 들어갈 때까지, 받아낼 대상이 그 자리에 남아 있게 된 것입니다.

PF 사업에 들어간 자금을 돌려받아야 하는데 남은 재산이 부지뿐이라면, 부동산 전문 전병욱 변호사 법률사무소로 문의해 주십시오. 자금 흐름과 부지 권리관계를 함께 짚어 무엇을 청구채권으로 세우고 어디까지 묶을지 정해 드립니다.

본 사례는 전병욱 변호사가 출석 및/또는 변론한 사건을 일부 각색·익명화한 것이며, 사건마다 사실관계를 달리하므로, 구체적 사안은 개별 상담이 필요합니다.