대출채권을 지키는 부동산가압류 — 채무자 소유 복수 부동산 일괄 가압류로 약 4억 원 채권을 보전한 사례

빌려준 돈을 못 받고 있는데 채무자가 재산까지 처분할까 걱정된다면, 본안 소송에 앞서 부동산가압류로 채무자의 부동산을 먼저 묶어둘 수 있습니다. 본안 판결을 받기까지는 시간이 걸리고, 그 사이 채무자가 재산을 처분·은닉하면 이기고도 실제로 돈을 회수하지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 이 사건에서 변호사 전병욱은 대출을 실행한 조합(채권자)을 직접 대리하여, 채무자 소유의 여러 부동산에 대한 부동산가압류를 신청해 약 4억 원의 대출채권을 보전하는 인용 결정을 이끌었습니다.

소송에서 이겨도 채무자에게 재산이 없으면 소용없나요?

그렇습니다. 판결을 받아도 그 사이 재산이 처분·은닉되면 회수가 어려워, 본안 소송 전에 가압류로 재산을 묶어두는 것이 안전합니다.

의뢰인 조합은 채무자에게 상당한 규모의 대출을 실행했지만, 변제기가 지나도록 원리금이 상환되지 않았습니다.

본안 판결을 받기까지는 시간이 걸리고, 그 사이 채무자가 재산을 처분하거나 은닉하면 판결문을 받고도 실제로 돈을 회수하지 못하는 상황이 벌어질 수 있었습니다. 채무자가 소유한 재산은 여러 부동산에 나뉘어 있었습니다.

그래서 본안 소송에 앞서, 채무자의 재산을 묶어두는 보전처분이 필요했습니다.

돈을 받기 전에 채무자의 부동산을 미리 묶어둘 수 있나요?

가능합니다. 부동산가압류로 본안 판결 전에 처분을 막을 수 있고, 피보전권리와 보전의 필요성 두 가지를 소명하면 됩니다.

부동산가압류는 금전채권을 가진 채권자가 본안 판결 전에 채무자의 부동산을 처분하지 못하도록 임시로 묶어두는 보전처분입니다. 법원이 가압류를 인용하려면 크게 두 가지가 소명되어야 합니다.

1. 피보전권리 — 채권자가 채무자에 대해 금전채권을 가지고 있다는 점
2. 보전의 필요성 — 지금 묶어두지 않으면 나중에 강제집행이 어려워진다는 점

이 사건에서 우리가 준비한 실무 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 피보전권리 소명입니다. 대출약정서와 이자계산 내역으로 대출채권의 존재와 액수, 변제기 도과 사실을 정리했습니다. 이 사건에서는 전체 대출채권 중 일부만을 청구범위로 한정해 가압류를 신청했습니다. 채권 전액이 아니라 일부만으로도 보전처분은 가능합니다.

둘째, 보전의 필요성 소명입니다. 채무자가 변제 독촉에도 상환하지 않고 있다는 점, 채무자의 재산이 여러 부동산에 나뉘어 있어 처분·은닉되면 집행이 어려워진다는 점을 자료로 정리했습니다.

셋째, 복수 부동산에 대한 일괄 가압류입니다. 채무자의 재산이 지방의 토지·주택과 수도권 아파트 지분 등 여러 곳에 흩어져 있어, 한 곳만 묶어서는 채권 보전이 충분하지 않았습니다. 그래서 흩어진 부동산을 한 건의 신청으로 함께 가압류 대상으로 삼아, 회수의 실효성을 높였습니다.

넷째, 담보 제공입니다. 가압류를 신청하면 법원은 부당한 가압류로 채무자가 입을 수 있는 손해를 담보하도록 담보제공을 명하는 것이 보통입니다. 이때 현금을 공탁하는 대신 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 갈음할 수 있습니다(민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조). 이 사건에서도 보증보험 증권 제출로 담보를 갈음해 현금 부담을 줄였습니다.

결과

법원은 채권자가 제출한 소명자료를 기초로 이 사건 부동산가압류 신청이 이유 있다고 보아 신청을 인용했습니다.

가압류 결정으로 채무자는 대상 부동산을 임의로 처분하기 어려워졌고, 조합은 본안에서 대출채권을 확정받아 집행할 때까지 회수의 발판을 확보했습니다.

부동산가압류, 일반적인 절차는 어떻게 되나요?

본안 소송 전이라도 신청할 수 있고, 피보전권리와 보전의 필요성을 소명하면 됩니다. 아래는 일반적인 절차 정보이며, 구체적인 요건·서류·비용·기간은 사건마다 다르므로 개별 상담이 필요합니다.

부동산 대출채권의 회수·보전이 필요하시면, 부동산 전문 변호사 전병욱 법률사무소로 상담을 문의해 주십시오. 사실관계와 자료를 함께 검토해 보전처분과 본안 절차의 방향을 안내해 드립니다.

관련 사례: 부동산 대여금을 지급명령으로 회수한 사례 · PF 대출금을 지급명령으로 회수한 사례 · 신탁 부동산 소유권이전청구권 보전을 위한 가압류 사례