매매대금과 함께 받은 합의금을 돌려달라는 부당이득반환소송, 청구를 전부 방어한 사례 — 합의금이 매매대금의 일부로 인정된 이유

부동산을 매수하면서 매매대금과 별도로 큰 금액의 합의금을 지급한 매수인이, 시간이 지난 뒤 그 합의금이 지나치게 많다거나 강압에 의한 것이었다며 일부를 돌려달라고 다투는 경우가 있습니다. 매도인이 받은 5억 원의 합의금 가운데 3억 원을 부당이득으로 반환하라는 청구에서, 그 합의금이 사실상 총 매매대금의 일부로 정해진 것임을 협상 경위와 문서로 입증해 청구를 전부 방어한 사건을 소송기록으로 정리합니다. 이미 지급이 끝난 돈을 부당이득반환소송으로 되찾으려는 시도가 왜 받아들여지기 어려운지, 그 판단 기준을 살펴봅니다. 변호사 전병욱이 직접 수행한 사건입니다.

이런 상황이었습니다

의뢰인은 임차인이 오랜 기간 자리를 지키며 사업장을 운영해 온 상가 부동산을 전 소유자로부터 매수하여, 임대인의 지위를 그대로 승계한 소유자입니다.

의뢰인은 자신이 운영할 사업장을 이전할 목적으로 이 부동산을 매수한 것이었기 때문에, 임대차 기간이 만료되면 더 이상 계약을 갱신하지 않을 계획이었습니다. 그래서 임대차 종료를 앞두고 임차인에게 갱신 불가와 건물 인도를 요청하는 내용증명을 보냈으나, 임차인은 기간이 지난 뒤에도 부동산을 비워주지 않았고, 의뢰인은 부득이 건물 인도를 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

그런데 그 인도소송이 진행되는 도중, 임차인은 오히려 이 부동산을 자신이 매수하겠다고 나섰습니다. 협상 끝에 두 사람은 임차인이 이 부동산을 총 11억 원에 매수하기로 하되, 그 가운데 6억 원은 부동산 매매대금으로, 나머지 5억 원은 별도의 합의금 명목으로 나누어 지급하는 내용의 계약과 합의를 같은 날 체결했습니다. 임차인은 이 합의와 매매계약에 따라 보증금을 포함해 11억 원이 넘는 돈을 모두 지급했고, 그 무렵 인도 분쟁도 정리되었습니다.

문제는 그다음이었습니다. 대금을 모두 치른 임차인(매수인)이 뒤늦게 "5억 원의 합의금은 실제 손해에 비해 지나치게 많고, 궁박한 처지에서 강압에 못 이겨 응한 것"이라며, 그중 3억 원을 부당이득으로 반환하라는 소송을 의뢰인을 상대로 제기한 것입니다. 의뢰인으로서는 정당하게 합의해 받은 돈을 지켜내야 하는 방어의 입장에 서게 되었습니다.

이미 지급한 합의금도 부당이득으로 돌려받을 수 있나

핵심 쟁점은, 매매대금과 별도의 명목으로 지급이 끝난 합의금을 뒤늦게 부당이득으로 되찾을 수 있는지였습니다.

부당이득 반환이 인정되려면, 그 돈이 지급된 법률상 원인이 없어야 합니다. 이 사건에서 지급의 근거는 당사자들이 체결한 합의였으므로, 매수인은 그 합의가 무효이거나 취소되었다는 점을 스스로 입증해야 했습니다. 매수인은 이를 위해 불공정한 법률행위, 반사회질서 법률행위, 특약 위반, 강박과 기망에 의한 의사표시 취소, 그리고 예비적으로 손해배상액 감액까지 여러 근거를 겹쳐 주장했습니다.

그러나 재판부는 이 합의금이 별도로 떨어져 나온 순수한 손해배상금이 아니라, 사실상 임차인과 임대인이 합의한 부동산의 총 매매대금 11억 원의 일부로 정해진 것으로 보았습니다. 이 출발점이 잡히면서, 매수인의 여러 주장은 차례로 힘을 잃었습니다.

합의금이 지나치게 많으면 불공정한 법률행위로 무효인가

매수인은 궁박·무경험을 이용당해 실제 손해를 훨씬 초과하는 합의금을 지급하게 되었으니, 이 합의가 불공정한 법률행위로서 무효라고 주장했습니다.

민법 제104조가 정한 불공정한 법률행위는, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있고, 주관적으로 그러한 불균형이 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험을 이용해 이루어진 경우에 성립합니다. 이때 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는지는 단순히 시가와의 차액이나 배율만으로 판단할 것이 아니라, 구체적·개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정해야 합니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301712 판결).

재판부는 이 사건에서 매수인이 불가피한 궁박 상태에 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 임대차계약상 임차인에게 매수 기회가 보장되어 있지 않았던 점, 오히려 매수인이 인도소송이 진행되는 동안 매매대금을 7억 원에서 10억 원까지 스스로 올려 제안하며 적극적으로 매수를 요구한 점, 매수인 역시 변호사를 선임해 소송에 대응하고 있던 점 등을 종합하면, 매수인이 경솔이나 무경험 상태에서 합의에 이르렀다고 단정할 수 없다고 본 것입니다. 결국 합의금 5억 원은 총 매매대금의 일부로 정해진 것이어서, 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 보기 어려웠습니다.

세금을 줄이려 매매와 합의로 나눈 계약은 반사회질서로 무효인가

매수인은 또한, 실제 매매대금이 11억 원인데도 양도소득세를 줄이려 이를 6억 원의 매매와 5억 원의 합의로 분리한 것이므로, 조세를 포탈하려는 반사회질서의 법률행위로서 민법 제103조에 따라 무효라고 주장했습니다.

재판부는 매매와 합의를 분리한 데에 양도소득세를 일부 회피하려는 의도가 엿보인다는 점은 인정하면서도, 그것만으로 계약이 무효가 되지는 않는다고 보았습니다. 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제 거래가액보다 낮은 금액을 적었다고 하여, 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 되는 것은 아니라는 것이 대법원의 태도이기 때문입니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다3285 판결). 부동산 거래가격을 허위로 신고한 행위에는 과태료의 제재가 따를 뿐, 그것이 매매계약의 사법상 효력까지 부인해야 할 정도의 반사회성을 띤다고 보기는 어렵다는 판단이었습니다.

협상 과정의 압박이 강박에 의한 의사표시인가

매수인은 "합의에 응하지 않으면 매매계약도 무효로 하고 인도소송도 취하하지 않겠다"는 말에 공포를 느껴 어쩔 수 없이 합의했다며, 강박에 의한 의사표시라고 다투기도 했습니다.

강박에 의한 의사표시로 인정되려면, 상대방이 불법으로 어떤 해악을 고지해 그로 인해 공포를 느끼고 의사표시를 한 것이어야 합니다. 그리고 그 해악의 고지가 위법하다고 하려면, 고지로써 추구하는 이익이 정당하지 않거나 그 수단이 부적당한 경우 등에 해당해야 합니다(대법원 2000. 3. 23. 선고 99다64049 판결 등). 재판부는 매수인이 인도소송 중 스스로 매매대금을 상향해 제안하며 매수를 추진한 점, 부동산을 총 11억 원에 매수하는 것과 이를 인도하고 사업장을 옮기는 것 사이에서 자기 나름의 경제적 판단을 거쳐 계약과 합의에 이른 점, 잔금 지급일에 결국 잔금을 모두 지급한 점 등을 들어, 의뢰인이 불법으로 해악을 고지했다거나 매수인이 그로 인해 공포를 느껴 합의에 이르렀다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 기망이나 착오에 의한 취소 주장도 같은 이유로 받아들여지지 않았습니다.

합의금을 손해배상액의 예정으로 보아 감액받을 수 있나

매수인은 마지막으로, 설령 합의가 유효하더라도 이 합의금은 손해배상액의 예정에 해당하니 부당히 과다한 부분을 감액해야 한다고 예비적으로 주장했습니다.

손해배상액의 예정은 채무불이행이 있을 경우 지급할 손해배상액을 미리 정해 두는 것으로, 손해의 발생과 액수에 대한 증명의 어려움을 덜고 분쟁을 사전에 방지하려는 데 그 목적이 있습니다(대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다227619 판결). 그리고 손해배상액의 예정으로 인정되어야 비로소 민법 제398조 제2항에 따른 감액이 가능합니다. 그러나 재판부는 이 합의금을 향후의 채무불이행에 대비해 미리 정해 둔 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이 돈은 이미 진행 중이던 인도 분쟁과 매매를 함께 정리하면서, 부동산의 매매대금과 그때까지 발생한 손해에 대한 배상을 아우르는 총 약정금의 일부로 합의된 것이었기 때문입니다. 손해배상액의 예정이 아닌 이상, 감액 법리가 적용될 여지도 없었습니다.

어떻게 대응했나

방어의 출발점은, 5억 원의 합의금을 따로 떼어 낸 순수한 손해배상금으로 보지 않도록 하는 것이었습니다.

그래서 합의금과 매매대금을 하나의 거래로 묶어 온 협상의 흐름을 시계열로 재구성했습니다. 매수인이 인도소송 도중 스스로 매매 의사를 밝히고 대금을 단계적으로 올려 제안한 정황, 매매와 합의가 같은 날 하나의 거래로 이루어진 정황, 그리고 총액이 어떻게 나뉘어 정해졌는지를 뒷받침하는 문서를 종합해, 이 합의금이 총 매매대금 11억 원의 일부라는 점을 일관되게 제시했습니다. 이 틀이 서면 공방 전반을 관통하도록 하자, 궁박·강박·조세포탈·손해배상액 예정이라는 매수인의 각 주장은 모두 같은 지점에서 무너졌습니다. 각 쟁점에 대한 구체적인 입증 구성은 사건마다 달라, 자세한 내용은 개별 상담에서 다루는 것이 적절합니다.

소송경과

소 제기부터 판결선고까지는 약 14개월이 걸렸습니다. 다만 실제 소요기간은 다투는 쟁점의 수와 서면 공방의 정도에 따라 달라집니다.

결과

재판부는 매수인의 주위적 부당이득 반환청구와 예비적 손해배상액 감액청구를 모두 받아들이지 않고, 청구를 전부 기각했습니다. 소송비용도 매수인이 부담하게 되었습니다. 의뢰인은 정당하게 합의해 받은 합의금 전부를 지켜냈습니다.

이미 지급이 끝난 돈을 부당이득이나 손해배상 감액을 이유로 되찾으려는 시도는, 그 돈이 지급된 경위와 문서를 종합할 때 하나의 거래에서 정해진 대금의 일부로 볼 수 있다면 받아들여지기 어렵습니다. 반대로 그러한 청구를 받은 입장에서는, 합의의 경위와 문서를 시계열로 정리해 지급의 근거가 정당했음을 보여주는 것이 방어의 핵심이 됩니다.

본 사례는 변호사 전병욱이 직접 수행한 사건을 일부 각색·익명화한 것이며, 결과는 사건마다 다르고 어떤 결과도 보장하지 않습니다. 구체적 사안은 개별 상담이 필요합니다.