채권회수작성일 2026-08-12

가압류신청 — 담보 부족액을 매각통계로 소명해 19억 인용

결과 · 부동산가압류 신청 전부 인용

담보신탁으로 사업부지를 잡아 두었는데도 개발이 멈춰 대출 원리금 31억 원의 회수가 막힌 금융기관을 대리해, 담보 부족액 19억 원을 산정하고 연대보증인 소유 부동산 여섯 건에 가압류 결정을 받았습니다.

사업이 멈추자 31억이 묶였습니다

금융기관이 근린생활시설 신축사업에 30억 원을 대출하면서, 사업부지를 신탁재산으로 하는 담보신탁계약을 맺고 1순위 우선수익권을 확보했습니다. 시행사의 전 대표이사는 이 대출금 채무를 연대보증했습니다.

그런데 사업이 착공조차 되지 않은 채 멈췄습니다. 차주는 이자 납부를 중단해 기한이익상실 사유가 발생했고, 만기를 여러 차례 연장해 주었으나 연장된 만기마저 지났습니다. 기한이익상실을 통지하고 상환을 독촉했지만 주채무자도 연대보증인도 응하지 않았습니다.

미상환 원리금은 약 32억 원까지 불어난 상태였습니다.

담보가 있으면 가압류는 어려운 것 아닌가요

가압류는 나중에 받을 판결을 집행할 재산을 미리 묶어 두는 절차이므로, 지금 묶어 두지 않으면 나중에 집행이 어려워진다는 사정, 곧 보전의 필요성이 소명되어야 합니다.

담보권자에게는 이 대목이 오히려 불리하게 작용합니다. 담보가 있으면 그것을 실행해 받으면 될 일이지 미리 묶어 둘 필요까지는 없다고 볼 여지가 생기기 때문입니다. 실무에서 담보권을 가진 채권자의 가압류신청이 쉽게 받아들여지지 않는 이유가 여기에 있습니다.

가압류는 채권자가 낸 자료만으로 판단되는 절차라, 이 대목을 신청서에서 먼저 짚어 두지 않으면 그대로 약점이 됩니다. 전병욱 변호사는 담보가 있다는 사실을 그대로 인정한 위에서, 그 담보를 실행하면 얼마가 회수되고 얼마가 남는지를 계산해 보이는 쪽을 택했습니다.

부족액을 숫자로 만들었습니다

담보 부동산의 값어치를 두 단계로 나누어 계산했습니다.

먼저 장부상 가치입니다. 담보 부동산의 개별공시지가는 ㎡당 약 400만 원, 면적은 약 700㎡였습니다. 곱하면 기준시가는 약 28억 원입니다.

다음은 실제로 팔릴 값입니다. 공시지가는 회수액이 아닙니다. 공매나 경매로 팔려야 비로소 돈이 되는데, 그 단계에서 값이 크게 떨어지기 때문입니다. 그래서 법원이 공개하는 경매 매각통계를 붙였습니다. 용도별 통계에서 대지는 매각률 약 20퍼센트, 매각가율 약 40퍼센트에 그쳤습니다. 같은 지역 부동산 전체로 봐도 매각률 약 10퍼센트, 매각가율 약 50퍼센트였습니다.

기준시가에 이 매각가율을 적용하면 예상 회수액은 약 12억 원입니다. 채권액 약 32억 원에서 이를 빼면 19억 원이 회수 불가능한 몫으로 남습니다.

여기에 더해, 매각률 약 20퍼센트는 경매에 부쳐진 열 건 중 여덟 건이 팔리지 않았다는 뜻입니다. 회수가 가능하더라도 상당한 기간이 걸린다는 점까지 같은 통계로 설명했습니다.

청구범위를 부족액만큼으로 잘랐습니다

채권 전액을 그대로 청구하지 않고, 담보로 회수될 약 12억 원을 공제한 19억 원만 일부청구로 특정했습니다.

담보로 받을 몫까지 포함해 청구하면 과잉 가압류가 되어 뒤에 채무자가 이의로 다툴 빌미를 남기고, 청구금액에 연동되는 담보제공 부담도 그만큼 커집니다. 청구범위를 부족액에 맞추면 그 금액이 왜 그 액수인지가 자료로 설명되어 다투기 어려워집니다.

가압류 대상도 같은 기준으로 골랐습니다. 연대보증인이 가진 재산은 수도권 아파트의 2분의 1 지분, 강원 소재 상가 세 개 호실, 충남 소재 농지 두 필지로 흩어져 있었습니다. 각각의 공시가격과 실거래 사례로 값을 매기고, 아파트 전체에 이미 설정된 근저당권 중 지분에 해당하는 몫까지 공제해 실질 회수 가능액을 계산했습니다.

여섯 건을 모두 시가대로 판다고 가정해도 예상 매각대금은 약 7억 원에 그쳐, 청구채권액에 크게 못 미쳤습니다. 재산을 전부 묶어도 부족하다는 사실 자체가 보전의 필요성을 뒷받침하는 자료가 되었습니다.

신청부터 결정까지

단계	내용
신청	부동산가압류 신청, 소명자료 열 건 첨부
보정	대상 부동산 표시 등 보정, 당사자 표시 정정
담보제공명령	공탁보증보험증권 제출 방식 허가 신청 및 이행
결정	신청한 여섯 건 전부에 가압류 결정

신청부터 결정까지 약 1개월이 걸렸습니다.

여섯 건 전부가 묶였습니다

법원은 신청한 부동산 여섯 건 전부에 대해 가압류 결정을 내렸습니다. 청구금액은 신청한 19억 원 그대로 인정되었고, 담보는 공탁보증보험증권 제출로 갈음하는 방식이 허가되었습니다.

결정문에는 채무자가 청구금액을 공탁하고 집행정지나 취소를 구할 수 있다는 점도 함께 적혔습니다. 채무자가 가압류 해제를 구하려면 그만한 돈을 실제로 마련해야 한다는 뜻이어서, 이 국면 자체가 회수 협상의 지렛대가 됩니다.

담보권을 가진 채권자의 가압류신청은 담보가 있다는 사정 때문에 보전의 필요성을 인정받기가 까다롭습니다. 이 사건에서는 담보의 존재를 인정한 채로 그 담보가 채권에 미치지 못하는 정도를 공시지가와 법원 매각통계로 특정하고, 그 부족액만큼으로 청구범위를 좁힌 것이 결정을 이끌어 냈습니다.

담보를 잡아 두었더라도 사업이 멈추면 담보만으로는 회수가 어려워집니다. 담보의 한계를 자료로 계산해 두는 일은 담보신탁 우선수익권만으로 부족했던 지분 가압류나 연대보증인 재산에 대한 보전 국면에서도 같은 방식으로 쓰입니다.

본 사례는 전병욱 변호사가 출석 및/또는 변론한 사건을 일부 각색·익명화한 것이며, 사건마다 사실관계를 달리하므로, 구체적 사안은 개별 상담이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 담보 부동산의 값어치는 무엇으로 증명하나요?: 공시지가와 공시가격이 출발점이지만 그것만으로는 부족합니다. 실제로 팔려야 회수가 되므로, 법원이 공개하는 경매 매각통계의 용도별·지역별 매각률과 매각가율, 인근 실거래 사례를 함께 붙여 환가 가능성까지 보여 주는 편이 설득력이 큽니다.
Q. 채권 전액을 청구범위로 잡으면 안 되나요?: 담보로 회수될 몫까지 포함해 청구하면 과잉 가압류가 되어 뒤에 채무자가 이의로 다툴 빌미를 남기고, 담보제공 부담도 커집니다. 담보로 회수 가능한 금액을 공제한 부족액만 일부청구로 특정하면 청구범위가 자료로 설명되어 다투기 어려워집니다.
Q. 채무자가 가압류 해제를 구하면 어떻게 되나요?: 채무자는 결정에 적힌 청구금액을 공탁하고 집행정지나 취소를 구할 수 있고, 가압류이의나 취소신청으로 다툴 수도 있습니다. 다만 가압류 해제가 곧바로 되는 것은 아니고 요건을 갖춰야 하며, 개별 사안에 따라 결론이 다를 수 있습니다. 신청 단계에서 소명자료를 촘촘히 붙여 두면 이후 이의 절차에서도 그대로 방어 근거가 됩니다.
Q. 가압류를 걸려면 돈을 얼마나 미리 걸어 두어야 하나요?: 법원은 채무자가 입을 수 있는 손해에 대비해 담보제공을 명하고, 그 액수는 청구금액과 목적물의 성격에 따라 정해집니다. 전액을 현금으로 공탁하는 대신 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 맺은 문서를 내는 방식을 허가받으면 실제 부담이 크게 줄어듭니다. 이 사건에서도 그 방식이 허가되었습니다.
Q. 신청서를 내면 결정까지 얼마나 걸리나요?: 사안과 법원 사정에 따라 다르지만 이 사건은 신청부터 결정까지 약 1개월이 걸렸습니다. 대상 부동산 표시나 당사자 표시에 보정할 것이 있으면 그만큼 늘어나므로, 등기사항증명서의 표시를 그대로 옮겨 적는 등 처음부터 정확히 내는 편이 빠릅니다.
Q. 가압류를 신청하면 채무자가 미리 알게 되나요?: 가압류는 채권자가 낸 소명자료만으로 판단하는 것이 원칙이어서, 통상 채무자를 부르는 심문 절차 없이 결정이 납니다. 채무자는 결정이 집행된 뒤에 알게 되고, 그때부터 이의나 취소로 다투게 됩니다. 재산을 처분해 버릴 우려가 있는 국면에서 가압류를 먼저 검토하는 이유가 여기에 있습니다.
Q. 주채무자를 두고 연대보증인 재산부터 가압류해도 되나요?: 보증의 형태와 약정 내용에 따라 다르지만, 연대보증이라면 주채무자에게 먼저 청구해야 할 순서가 없는 것이 원칙입니다. 주채무자의 재산으로는 회수가 어렵다고 판단되면 연대보증인 소유 재산을 대상으로 삼을 수 있습니다. 다만 그 경우에도 보전의 필요성은 별도로 소명해야 하고, 개별 사안에 따라 결론이 다를 수 있습니다.
Q. 가압류를 해두면 돈을 받은 것인가요?: 받는 절차의 첫 단추를 끼운 것입니다. 재산이 묶이면 채무자가 그것을 팔거나 다른 사람에게 넘기는 길이 막히고, 다른 채권자가 경매를 신청하면 그 배당절차에 참가해 몫을 확보할 수 있습니다. 확보한 몫은 본안에서 집행권원을 얻어 찾아가게 됩니다. 재산이 묶인 것만으로 채무자가 협의에 나서 조기에 회수되는 경우도 적지 않습니다.