담보 부족액을 매각통계로 소명해 20억 원 부동산가압류 인용
이 사건의 분야 · 부동산PF·신탁
사업이 멈췄고 담보부지를 팔아도 대출금 전액 회수가 어려웠습니다.
전병욱 변호사는 대출 금융기관을 대리해 매각통계로 담보 부족을 소명해 약 20억 원을 청구금액으로 연대보증인 소유의 여러 부동산 전부에 가압류 결정을 받았습니다.
채권자
채무자
약 20억 원의 채권을 보전하기 위해 연대보증인 소유의 여러 부동산 가압류
사업이 멈췄고 담보부지를 팔아도 대출금을 전부 받기 어렵습니다
금융기관이 부동산 개발사업에 대출하면서, 사업부지를 신탁재산으로 하는 담보신탁계약을 맺고 1순위 우선수익권을 확보했습니다. 시행사의 전 대표이사는 이 대출금 채무를 연대보증했습니다.
그런데 사업이 착공조차 되지 않은 채 멈췄습니다. 차주는 이자 납부를 중단해 기한이익상실 사유가 발생했고, 만기를 여러 차례 연장해 주었으나 연장된 만기마저 지났습니다. 기한이익상실을 통지하고 상환을 독촉했지만 주채무자도 연대보증인도 응하지 않았습니다.
미상환 원리금은 기존 담보로 회수할 수 있는 금액을 넘는 상태였습니다.
매각통계로 담보 부족을 밝혀 보증인의 추가 부동산을 가압류했습니다
기존 담보 부동산은 공시지가와 면적으로 계산한 가액이 있더라도 그대로 회수할 수 있는 상태가 아니었습니다. 법원이 공개한 용도별·지역별 매각통계상 매각률과 매각가율이 낮아, 처분까지 오래 걸리거나 낮은 가격에 팔릴 가능성이 있었습니다.
공시지가와 면적에 법원 매각가율을 반영해 예상 회수액을 계산하고, 이를 미상환 채권액에서 공제했습니다. 그 결과 기존 담보로 충당하지 못하는 금액은 약 20억 원이었습니다.
연대보증인에게 확인된 여러 부동산과 지분도 공시가격·실거래 사례와 선순위 담보권을 반영해 가치를 비교했습니다. 대상 부동산을 전부 처분하더라도 회수 가능한 금액이 청구채권액에 미치지 못했습니다.
이러한 기존 담보의 부족액과 보증인의 추가 부동산 가치, 미상환 경위를 근거로 약 20억 원을 청구금액으로 보증인 소유의 여러 부동산 전부를 가압류해 달라고 신청했습니다. 담보를 이미 갖고 있어도 추가 보전이 필요한 이유를 실제 예상 회수액으로 뒷받침했습니다.
약 20억 원을 청구금액으로 대상 부동산 전부에 가압류 결정을 받았습니다
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| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 신청 | 부동산가압류 신청, 소명자료 첨부 |
| 보정 | 대상 부동산 표시 등 보정, 당사자 표시 정정 |
| 담보제공명령 | 공탁보증보험증권 제출 방식 허가 신청 및 이행 |
| 결정 | 신청한 부동산 전부에 가압류 결정 |
신청부터 결정까지 약 1개월이 걸렸습니다.
법원은 신청한 부동산 전부에 대해 가압류 결정을 내렸습니다. 청구금액은 신청한 약 20억 원 그대로 인정되었고, 담보는 공탁보증보험증권 제출로 갈음하는 방식이 허가되었습니다.
담보의 한계를 소명하는 대응은 담보신탁 우선수익권만으로 부족했던 지분 가압류와 연대보증인 재산에 대한 보전 사례에서도 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 담보 부동산의 값어치는 무엇으로 증명하나요?
평가액뿐 아니라 실제 처분가격과 예상 회수액을 함께 소명해야 합니다.
공시지가·공시가격만으로 실제 회수액이 충분히 소명되지는 않습니다. 실제로 팔려야 회수가 되므로, 법원이 공개하는 경매 매각통계의 용도별·지역별 매각률과 매각가율, 인근 실거래 사례를 함께 붙여 환가 가능성까지 보여 주는 편이 설득력이 큽니다.
- Q. 채권 전액을 청구범위로 잡으면 안 되나요?
담보 예상 회수액을 공제한 부족액으로 추가 가압류를 구할 수 있습니다.
이 사건은 예상 회수액을 공제한 부족액만 일부청구로 특정했습니다. 청구금액의 근거를 설명하면 과도한 신청이라는 다툼에 대비하면서 담보제공 부담도 고려해 필요한 재산을 보전할 수 있습니다.
- Q. 채무자가 가압류 해제를 구하면 어떻게 되나요?
채무자는 결정에 적힌 청구금액을 공탁하고 집행정지나 취소를 구할 수 있고, 가압류이의나 취소신청으로 다툴 수도 있습니다.
다만 가압류 해제가 곧바로 되는 것은 아니고 요건을 갖춰야 하며, 개별 사안에 따라 결론이 다를 수 있습니다. 신청 단계에서 소명자료를 촘촘히 붙여 두면 이후 이의 절차에서도 그대로 방어 근거가 됩니다.
- Q. 가압류를 걸려면 돈을 얼마나 미리 걸어 두어야 하나요?
담보액과 제공방법은 법원이 개별 사정에 따라 정합니다.
담보는 가압류로 채무자가 입을 손해에 대비하며 청구액·목적물 성격도 반영합니다. 전액을 현금으로 공탁하는 대신 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 맺은 문서를 내는 방식을 허가받으면 실제 부담이 크게 줄어듭니다. 이 사건에서도 그 방식이 허가되었습니다.
- Q. 신청서를 내면 결정까지 얼마나 걸리나요?
이 사건은 약 1개월이 걸렸으며 보정과 법원 사정에 따라 달라집니다.
대상 부동산 표시나 당사자 표시에 보정할 것이 있으면 그만큼 늘어나므로, 등기사항증명서의 표시를 그대로 옮겨 적는 등 처음부터 정확히 내는 편이 빠릅니다.
- Q. 가압류를 신청하면 채무자가 미리 알게 되나요?
가압류는 채권자가 낸 소명자료만으로 판단하는 것이 원칙이어서, 통상 채무자를 부르는 심문 절차 없이 결정이 납니다.
채무자는 결정이 집행된 뒤에 알게 되고, 그때부터 이의나 취소로 다투게 됩니다. 재산을 처분해 버릴 우려가 있는 국면에서 가압류를 먼저 검토하는 이유가 여기에 있습니다.
- Q. 주채무자를 두고 연대보증인 재산부터 가압류해도 되나요?
유효한 연대보증채무의 이행기가 됐다면 보증인 재산 보전을 구할 수 있습니다.
연대보증은 주채무자에게 먼저 청구할 순서가 없는 것이 원칙이지만 약정 범위를 따져야 합니다. 주채무자의 재산으로는 회수가 어렵다고 판단되면 연대보증인 소유 재산을 대상으로 삼을 수 있습니다. 다만 그 경우에도 보전의 필요성은 별도로 소명해야 하고, 개별 사안에 따라 결론이 다를 수 있습니다.
- Q. 가압류를 해두면 돈을 받은 것인가요?
가압류는 장차 집행할 재산과 배당받을 기회를 먼저 보전하는 조치입니다.
다른 채권자가 경매를 신청하면 배당절차에 참가해 몫을 확보할 수 있고, 그 몫은 본안에서 집행권원을 얻어 찾아가게 됩니다. 이 사건에서는 담보로 부족한 부분을 보완하도록 보증인의 여러 부동산에 가압류 결정을 받았습니다.
관련 사례
- 채권회수여러 부동산을 한 번에 가압류해 4억 원 대출채권 보전대출금을 갚지 않는 채무자의 재산이 여러 지역에 흩어져 있었습니다. 전병욱 변호사는 토지·주택과 아파트 지분을 찾아 한 번에 신청했고, 대상 부동산 전부를 가압류해 4억 원의 대출채권을 보전했습니다.
- 채권회수140억 원 채권 중 9억 원, 연대보증인 부동산가압류 인용담보부지의 공매가 지연돼 140억 원 규모 대출금의 회수가 막혀 있었습니다. 전병욱 변호사는 공매를 기다리는 동안 연대보증인의 부동산을 찾아 9억 원을 청구금액으로 추가 가압류했습니다.
- 채권회수46억 원 대출채권 중 3억 원, 부동산 지분 추가 가압류담보와 선행 가압류가 있어도 대출금 회수가 어려웠습니다. 전병욱 변호사는 추가 보전의 필요성을 소명해 46억 원 대출채권 중 3억 원을 청구금액으로 토지·건물 지분까지 가압류했습니다.
동일한 사안처럼 보여도, 구체적 사안에 따라 결론을 달리할 수 있습니다. 반드시 전문가의 상담을 받아보시길 권합니다.
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