오피스텔 분양광고가 과장이라며 계약 취소·손해배상을 청구당한 시행사, 청구 전부 기각으로 방어한 사례

분양받고 보니 모델하우스·분양광고와 실제가 다르다며 계약을 취소하고 낸 돈을 돌려받으려는 수분양자가 적지 않습니다. 그러나 광고가 청약의 유인에 그치는 이상 계약을 취소하기는 쉽지 않습니다. 이 사건은 수분양자가 오피스텔 분양광고가 과장·기망이라며 분양계약을 취소·해제하고 이미 낸 계약금과 위약금 약 2억 원의 부당이득 반환을, 예비적으로 약 1억 5천만 원의 손해배상을 청구한 사건입니다. 변호사 전병욱이 시행사와 신탁사 등 공급 주체 측을 대리해 광고가 청약의 유인에 머무는 이상 기망이 아니라는 점을 정리했고, 1심 법원은 원고의 청구를 주위적·예비적 모두 기각했습니다.

이런 상황이었습니다

수도권의 한 오피스텔을 분양받은 매수인이, 입주 무렵 부동산 경기가 가라앉으면서 분양 당시 기대했던 시세차익을 얻지 못하게 되자 분양계약 자체를 문제 삼기 시작했습니다.

매수인은 분양광고와 홍보 자료의 여러 대목을 근거로, 시행사와 신탁사 측이 자신을 기망했다고 주장했습니다. 요지는 다음과 같았습니다.

1. 복층 부분을 통상적인 주거가 가능한 공간처럼 광고했지만 실제 천장 높이가 낮아 일상적 주거가 어렵고, 기둥과 보가 돌출되어 실사용 면적이 줄었다.
2. 호텔식 컨시어지 서비스와 지하주차장을 홍보했으나 실제로는 그 서비스가 제공되지 않고 기계식 주차타워가 들어섰다.
3. 인접 부지 개발과 조망에 관해 사실과 다른 기대를 갖게 했고, 불리한 사정을 고지하지 않았다.

이를 근거로 매수인은 분양계약을 사기로 취소하거나 약정·법정 해제 사유가 있다고 보고, 계약금과 위약금 합계 약 2억 원을 부당이득으로 반환하라고 청구했습니다. 그것이 인정되지 않을 경우를 대비한 예비적 청구로, 광고와 다른 다락 시공으로 생긴 시가 차액 상당의 약 1억 5천만 원을 손해배상하라고 구했습니다.

공급 주체가 여러 곳으로 나뉘어 있고, 광고물의 제작 주체와 실제 계약 체결 경위가 뒤섞여 있어 사실관계 자체가 복잡한 사건이었습니다. 변호사 전병욱이 시행사·신탁사 등 피고들을 대리해 변론기일에 직접 출석하며 방어를 맡았습니다.

분양광고가 실제와 다르다고 분양계약을 취소할 수 있나요

광고에 다소 과장이 있어도 상거래 관행과 신의칙상 허용되는 범위라면 기망이 아니어서 계약을 취소할 수 없습니다.

상품의 선전 광고에 다소의 과장이 있더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 범위라면 기망으로 보지 않는 것이 법리입니다.

판결문이 인용한 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결은, 상품의 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위가 되지만, 그 선전 광고에 다소의 과장이 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 보고 있습니다.

이 사건의 핵심은, 매수인이 문제 삼은 광고 표현들이 비난받을 정도의 허위 고지인지, 아니면 상거래에서 통상 허용되는 과장에 그치는지를 가르는 데 있었습니다.

복층 오피스텔 층고가 광고보다 낮으면 고지의무 위반인가요

층고와 천장고는 건축법상 다른 개념이라, 그 차이를 따로 알리지 않았다는 사정만으로는 기망으로 보기 어렵습니다.

매수인 주장의 중심에는 복층 공간의 높이가 있었습니다. 광고에서 안내된 층고 수치와, 실제 사람이 서서 활동할 수 있는 천장고는 서로 다른 개념인데, 그 차이를 명확히 알리지 않았다는 것입니다.

여기서 층고와 천장고는 건축법령상 정의가 구분됩니다. 판결문이 근거로 든 건축법 시행령 제119조 제1항 제8호에 따르면 층고는 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체 윗면까지의 높이를 뜻하고, 이는 방바닥에서 천장까지의 실제 사용 가능한 높이를 뜻하는 천장고와 다릅니다. 또한 같은 항 제3호 라목과 건축법 제84조에 따르면 층고가 일정 기준 이하인 복층 부분은 이른바 다락에 해당해 바닥면적에 산입되지 않습니다.

법원은 층고와 천장고가 다르다는 점, 광고에서 안내한 층고 수치가 곧 천장고는 아니라는 점을 별도로 고지하지 않았다는 사정만으로는 기망에 이른다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 다락에 해당하는 이상 실사용 면적을 별도로 고지할 의무가 있다고 보기도 어렵다고 보았습니다.

분양광고 내용이 지켜지지 않으면 계약을 해제할 수 있나요

구체적 거래조건이 아닌 분양광고는 청약의 유인에 그쳐, 지키지 않았더라도 계약불이행 책임을 물을 수 없습니다.

매수인은 광고 내용이 계약의 내용이 되었음을 전제로 약정해제, 법정해제, 하자담보책임을 함께 주장했습니다.

판결문이 인용한 대법원 2019. 4. 23. 선고 2015다28968 판결은, 분양광고 중 목적물의 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건으로서 사회통념상 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 묵시적 합의로 계약의 내용이 되지만, 그러한 사항이 아닌 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인에 불과하므로 이를 이행하지 않았다고 하여 분양자에게 계약불이행 책임을 물을 수 없다고 보고 있습니다.

법원은 복층의 층고나 실사용 면적을 특정 수준으로 보장하는 것이 이 사건 분양계약의 내용에 포함되었다고 볼 수 없다고 판단했고, 따라서 약정해제와 법정해제 주장, 그 연장선의 예비적 손해배상 주장이 모두 이유 없다고 보았습니다.

어떻게 대응했나

방어의 핵심은 감정과 기술적 다툼으로 흐르기 전에, 매수인이 실제로 무엇을 확인하고 계약했는지를 계약 체결 경위 자체로 드러내는 것이었습니다.

첫째, 계약이 이루어진 경로를 구체적으로 재구성했습니다. 분양이 홍보관에서만 이루어졌고, 수분양자가 모델하우스와 각 타입 모형, 분양대행사 직원의 설명, 등기우편으로 발송된 평면도를 통해 세부 사항을 확인한 뒤 계약을 맺었다는 흐름을 순서대로 정리해 제출했습니다.

둘째, 매수인이 문제 삼은 광고물의 출처와 성격을 분리했습니다. 매수인이 근거로 든 일부 카탈로그 자료는 공급 주체가 제작·배포한 자료가 아니고, 설령 관련이 있더라도 그 표현은 계약 내용으로 편입되는 구체적 거래조건이 아니라 청약의 유인에 그친다는 점을 위 대법원 2015다28968 판결의 법리에 대응시켜 주장했습니다.

셋째, 매수인이 계약 당시 이미 알고 있었던 사정을 서증으로 특정했습니다. 복층 공간의 천장 높이가 낮다는 점, 기계식 주차장이 설치된다는 점 등을 매수인이 계약 전후로 인지하고 있었음을 보여주는 자료를 제시해, 뒤늦게 몰랐다고 주장하는 것과 앞뒤가 맞지 않음을 드러냈습니다.

넷째, 인접 부지 개발과 조망에 관한 부분은 신의칙상 고지의무의 한계로 정리했습니다. 부동산 분양계약에서 수분양자의 전매이익에 영향을 미칠 가능성이 있는 사항에 관하여 분양자가 이를 밝혀야 할 신의칙상의 의무는 인정되지 않는다는 점, 장래의 주변 개발 상황은 기본적으로 공급 주체의 지배·관리 범위 밖에 있고 매수인 스스로 확인할 사항이라는 점을 강조했습니다.

다섯째, 홍보 과정에서의 개별 발언이 문제 되더라도 그 책임 귀속을 다투었습니다. 제3자가 사기를 행한 경우 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 취소할 수 있고, 여기서 제3자에 해당하지 않는 자는 대리인 등 상대방과 동일시할 수 있는 자에 한한다는 법리를 정리해 대응했습니다.

또한 분양 공고 절차에 관해서도 건축물의 분양에 관한 법률 제6조와 같은 법 시행령 제8조 등 관계 법령이 정한 절차를 준수했음을 밝혀, 공고 방식 자체를 기망으로 보는 주장에 대응했습니다.

소송경과

이 사건은 소 제기부터 1심 판결 선고까지 약 2년이 걸렸습니다. 상대방이 감정을 신청하며 다툼을 넓히려 한 국면도 있었으나, 큰 흐름은 아래와 같이 진행되었습니다.

단계	내용
소 제기	수분양자가 분양계약 취소·해제와 부당이득 약 2억 원, 예비적으로 손해배상 약 1억 5천만 원을 청구
답변서·준비서면	공급 주체 측이 계약 체결 경위와 광고의 성격, 매수인의 인지 사실을 정리해 반박
변론기일	변호사 전병욱이 피고 측 대리인으로 출석해 쟁점을 진술
추가 준비서면	복층 천장 높이 고지 경위, 복층형 오피스텔의 통상적 사용례, 인접 부지 관련 고지의무 한계를 보강
감정 국면	상대방의 감정신청 등에 대응
판결 선고	1심 법원이 원고의 청구를 주위적·예비적 모두 기각

결과

1심 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다.

법원은 사기로 인한 취소 주장에 대해, 복층의 명칭·높이·구조·실사용 면적, 부대조건과 서비스, 인접 부지 개발 어느 부분에서도 기망행위를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 약정해제와 법정해제 주장에 대해서도, 복층의 층고나 실사용 면적을 특정 수준으로 보장하는 것이 계약 내용에 포함되었다고 볼 수 없다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 예비적 손해배상 청구 역시 같은 이유에서 이유 없다고 보았습니다.

그 결과 매수인이 구한 부당이득 반환과 손해배상 청구가 모두 배척되었습니다. 사건마다 사실관계와 증거가 다르므로 결과가 동일하게 보장되지는 않지만, 분양광고와 관련한 분쟁에서 청약의 유인과 기망의 경계, 광고의 계약 편입 여부를 어떻게 정리하는지가 방어의 승패를 가른다는 점을 보여주는 사례입니다.

분양광고 분쟁, 어떤 쟁점을 다투게 되나요

수분양자가 분양광고를 문제 삼는 분쟁은 대체로 사기에 의한 취소, 광고의 계약 편입에 따른 해제, 고지의무 위반의 세 갈래로 정리됩니다. 아래는 일반적인 판단 틀이며, 실제 결론은 사건마다 광고 문구·계약서·계약 체결 경위에 따라 달라지므로 개별 상담이 필요합니다.

쟁점	원인(문제 상황)	요건	법적효과	대응 방향
사기에 의한 취소	광고·설명이 실제와 다름	거래의 중요 사항을 신의칙상 허용범위를 넘어 허위로 고지(단순 과장은 제외)	인정 시 계약 취소·부당이득 반환	광고가 과장인지 기망인지, 계약 체결 경위를 시간순으로 정리
광고의 계약 편입·해제	광고 내용이 지켜지지 않음	목적물의 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건으로 계약에 편입(단순 광고는 청약의 유인)	편입 시 채무불이행·해제 / 아니면 책임 부정	광고가 구체적 거래조건인지 청약의 유인인지 구분
고지의무 위반	불리한 사정을 알리지 않음	신의칙상 고지의무가 있는 사항일 것(전매이익·주변 개발 전망 등은 원칙적으로 부정)	인정 시 취소·손해배상 근거	고지의무의 범위와 매수인의 인지 여부 확인

관련 사례: 신탁된 부동산의 임차인 지위를 둘러싼 가처분 다툼, 부동산 중개보수 청구에 대응한 사례, 신탁사의 책임준공 관련 손해배상 청구를 방어한 사례도 함께 참고하실 수 있습니다.