미등기 건물에 대한 부동산 처분금지가처분 — 근저당권설정등기청구권 보전 성공사례

담보로 약속받은 건물이 아직 등기도, 사용승인도 나지 않았다면 담보를 확보할 방법이 없어 보입니다. 그러나 등기 전의 건물이라도 요건을 갖추면 처분금지가처분의 대상이 될 수 있습니다. 이 사건에서는 근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 신청해 인용 결정을 받았습니다. 부동산 전문 변호사 전병욱이 직접 수행한 실제 사건입니다.

담보로 약속한 신축 건물의 등기를 채무자가 거부하면 어떻게 하나요

본안소송 전에 처분금지가처분으로 건물을 먼저 묶어 담보를 지킬 수 있습니다. 대출 금융기관인 의뢰인은 사업자에게 시설자금으로 약 11억원을 대출했습니다. 담보로는 대출 당시 나대지였던 사업부지에 1순위 근저당권(설정 한도 약 13억원)을 설정했고, 여기에 더해 그 부지 위에 신축될 건물이 완공되어 소유권보존등기가 되는 즉시 그 건물에도 1순위 근저당권을 설정해 주기로 하는 후취담보 약정과 담보제공각서를 받아 두었습니다.

문제는 건물이 거의 다 지어진 단계에서 발생했습니다. 채무자는 신축공사를 일방적으로 중단해 준공을 미루면서, 건물의 소유권보존등기와 약속했던 근저당권설정등기 이행을 계속 거부했습니다. 게다가 그 건물은 아직 사용승인을 받지 못한 미등기 건물이었고, 사업부지에는 다른 채권자들이 잇달아 담보물권을 설정하고 있어 강제집행이나 제3자 처분으로 담보가치가 사라질 위험이 커지고 있었습니다.

정식으로 근저당권설정등기청구 소송(본안)을 제기해 판결을 받기까지는 시간이 걸립니다. 그 사이에 건물이 처분되거나 다른 채권자에게 넘어가면 승소 판결을 받아도 담보를 잡을 수 없게 됩니다. 그래서 본안에 앞서 건물의 현상을 동결해 두는 처분금지가처분이 필요했습니다.

등기도 사용승인도 없는 건물이 가처분 대상이 될까요

될 수 있습니다. 건물의 실질과 외관을 갖추면 미등기 건물도 보전처분의 대상이 됩니다. 가장 큰 쟁점은 담보 목적물이 아직 미등기·미사용승인 건물이라는 점이었습니다. 등기부에 존재하지 않는 건물을 어떻게 가처분하느냐는 문제입니다.

이에 대해서는, 완공되지 않아 보존등기가 되지 않았거나 사용승인을 받지 못한 건물이라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그 지번·구조·면적 등이 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에는 보전처분의 대상으로 삼을 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.

또한 부동산등기법 제66조 제1항은, 등기관이 미등기건물에 대하여 법원의 촉탁에 따라 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하도록 정하고 있습니다. 즉 미등기건물이라도 법원의 처분제한(가처분) 결정을 통해 등기부에 올릴 수 있는 구조입니다.

미등기 건물 가처분은 무엇을 피보전권리로 소명하나요

근저당권설정등기청구권을 피보전권리로 삼고, 건축개요·도면·현황조사로 건물을 특정해 소명합니다. 이 사건에서 정리한 뼈대는 아래와 같습니다.

미등기 건물은 등기부로 특정할 수 없으므로, 건물의 소유·존재·특정을 별도 자료로 소명해야 합니다. 이 사건에서 준비한 소명자료는 다음과 같습니다.

1. 사업부지의 토지 등기사항전부증명서와 임야대장
2. 건물별 건축개요 및 도면
3. 건축허가 관련 서류
4. 채무자의 인감증명서·신분 자료

여기에 더해 미등기건물에 대한 가처분이라는 점을 감안해 현황조사명령 신청을 함께 진행했습니다. 건물의 실제 소재·지번·구조·면적을 법원이 확인할 수 있도록 하기 위해서였습니다.

가처분 진행 중 보정명령과 담보는 어떻게 해결하나요

보정명령마다 기한 내에 자료를 제출하고, 담보는 현금 공탁 대신 보증보험으로 갈음할 수 있습니다. 가처분 진행 과정에서 법원은 여러 차례 보정명령을 냈습니다. 채무자의 최근 주민등록초본 제출, 미등기건물이므로 현황조사명령 신청, 도면 정정, 채권자 법인의 법인등록번호 기재 등이 그 내용이었습니다. 진행 중에는 관할 등기소가 재편되면서 별지 목록의 관할 등기소 표시를 정정하라는 보정명령도 있었습니다. 각 보정명령에 대해 기한 내에 서면과 자료를 제출해 대응했습니다.

담보 제공은 현금 공탁 대신 지급보증위탁계약을 체결한 문서(보증보험)로 갈음할 수 있도록 신청했고, 법원이 이를 받아들였습니다.

미등기 건물 처분금지가처분, 결과는 어떻게 됐나요

법원은 미등기 건물에 대한 처분금지가처분을 인용했습니다. 법원은 2024년, 신청을 이유 있다고 보아 부동산 처분금지가처분을 인용했습니다. 주문의 요지는 다음과 같습니다.

• 채무자는 대상 부동산에 대하여 매매, 증여, 전세권·저당권·임차권의 설정, 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다.
• 피보전권리의 내용: 근저당권설정등기청구권
• 결정문에는 대상이 건축법상 사용승인을 받지 않은 미등기 건물임이 명시되었습니다.

이로써 본안소송이 확정되기 전이라도 담보 목적물인 건물의 처분이 금지되어, 근저당권설정등기청구권을 실현할 기반을 확보했습니다.

미등기 건물 처분금지가처분, 일반적인 절차는 어떻게 되나요

가처분신청은 피보전권리와 보전의 필요성을 소명해 관할 법원에 제출하며, 미등기 건물은 건물의 특정을 별도로 소명해야 한다는 점이 일반 부동산과 다릅니다. 아래는 이 유형의 일반 절차 정보로, 실제 요건·서류·기간·비용은 사건마다 크게 달라지므로 개별 상담이 필요합니다.

부동산 담보와 처분금지가처분은 목적물의 상태, 피보전권리의 구성, 소명자료 준비에 따라 결과가 달라집니다. 후취담보나 미등기 건물이 얽힌 담보 문제로 고민 중이시라면, 부동산 전문 변호사 전병욱이 사안을 검토해 드리겠습니다.

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