미등기 건물 처분금지가처분 인용, 담보로 약속받은 건물 보전

담보로 주겠다던 신축 건물을 채무자가 등기해 주지 않았습니다.

전병욱 변호사는 대출기관을 대리해 후취담보 약정을 근거로 미등기 건물의 처분금지가처분을 받아 담보를 보전했고, 가처분 담보도 보증보험으로 제공하도록 허가받았습니다.

담보로 주겠다던 신축 건물을 채무자가 등기해 주지 않습니다

대출 금융기관인 의뢰인은 사업자에게 시설자금으로 약 11억원을 대출했습니다. 담보로는 대출 당시 나대지였던 사업부지에 1순위 근저당권을 설정했고, 여기에 더해 그 부지 위에 신축될 건물이 완공되어 소유권보존등기가 되는 즉시 그 건물에도 1순위 근저당권을 설정해 주기로 하는 후취담보 약정과 담보제공각서를 받아 두었습니다.

문제는 건물이 거의 다 지어진 단계에서 발생했습니다. 채무자는 신축공사를 일방적으로 중단해 준공을 미루면서, 건물의 소유권보존등기와 약속했던 근저당권설정등기 이행을 계속 거부했습니다. 게다가 그 건물은 아직 사용승인을 받지 못한 미등기 건물이었고, 사업부지에는 다른 채권자들이 잇달아 담보물권을 설정하고 있어 강제집행이나 제3자 처분으로 담보가치가 사라질 위험이 커지고 있었습니다.

본안 판결을 기다리는 사이 건물이 다른 사람에게 처분되면, 승소하더라도 약속받은 담보를 설정하기 어려웠습니다. 미등기 상태인 건물 자체를 처분하지 못하도록 먼저 보전할 필요가 있었습니다.

담보제공 약정을 근거로 미등기 건물을 보전할 권리를 밝혔습니다

가장 큰 쟁점은 아직 등기와 사용승인이 없는 건물이라는 점이었습니다. 등기부 대신 건축자료와 실제 건물 상태로 가처분 대상을 특정해야 했습니다.

대출 당시 후취담보 약정과 담보제공각서를 받아 두었으므로, 건물에 근저당권을 설정해 달라고 요구할 계약상 근거가 있었습니다. 등기부가 없는 건물은 건축개요·도면·현황자료로 소재와 구조를 특정할 수 있었습니다.

건물의 소유관계와 실제 존재를 뒷받침하는 자료도 갖추었습니다.

1. 사업부지의 토지 등기사항전부증명서와 임야대장
2. 건물별 건축개요 및 도면
3. 건축허가 관련 서류
4. 채무자의 인감증명서·신분 자료

이 약정에 따른 근저당권설정등기청구권을 보전하기 위해 미등기 건물의 처분금지가처분을 신청했습니다. 법원이 소재·지번·구조·면적을 확인할 수 있도록 현황조사명령도 함께 신청했습니다.

가처분 진행 과정에서 법원은 여러 차례 보정명령을 냈습니다. 채무자의 최근 주민등록초본 제출, 미등기건물이므로 현황조사명령 신청, 도면 정정, 채권자 법인의 법인등록번호 기재 등이 그 내용이었습니다. 각 보정명령에 대해 기한 내에 서면과 자료를 제출해 대응했습니다.

미등기 건물도 제3자에게 처분하지 못하도록 가처분을 받았습니다

법원은 신청을 이유 있다고 보아 미등기 건물에 대한 부동산 처분금지가처분을 인용했습니다. 주문의 요지는 다음과 같습니다.

• 채무자는 대상 부동산에 대하여 매매, 증여, 전세권·저당권·임차권의 설정, 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니 된다.
• 피보전권리의 내용: 근저당권설정등기청구권
• 결정문에는 대상이 건축법상 사용승인을 받지 않은 미등기 건물임이 명시되었습니다.

이로써 본안소송이 확정되기 전이라도 담보 목적물인 건물의 처분이 금지되어, 근저당권설정등기청구권을 실현할 기반을 확보했습니다.

가처분 담보를 보증보험으로 제공하도록 허가받았습니다

담보 제공은 현금 공탁 대신 지급보증위탁계약을 체결한 문서(보증보험)로 갈음할 수 있도록 신청했고, 법원이 이를 받아들였습니다.