입주자대표회의가 건설회사와 하자 종결합의를 하면서 동의서를 받았습니다. 소유자로서 서명했지만, 약속한 외벽 균열 보수는 일부만 진행됐고 건설회사는 “이미 합의가 끝났다”며 추가 요구를 거절합니다.
소유자는 합의가 보수 완료를 전제로 하거나 자신의 손해배상청구권이 포기 대상에 포함되지 않았다면, 권리행사기간 안에 미보수 하자의 보수비 상당 손해배상을 청구할 수 있습니다.
동의서에 서명했는데도 청구할 수 있는 이유는 무엇인가요?
하자 보수에 동의했다는 사정만으로, 보수가 끝나지 않아도 모든 권리를 포기했다고 볼 수는 없습니다. 합의서가 언제 책임을 끝내기로 했는지와 동의서가 대표회의에 어떤 권한을 주었는지가 그 판단 근거입니다.
“정해진 보수사항을 완료함으로써 모든 사항이 종결된다”는 문구는 실제 공사 완료를 전제로 합니다. 이런 합의라면 건설회사가 비용을 지급했거나 몇 차례 공사를 했다는 사실만으로 종결을 주장하기 어렵습니다. 약속한 항목별로 공사가 끝났는지가 문제됩니다.
대법원 2011다46036 판결은 아파트 분양전환 과정에서 보수공사 6개 항목을 정하고, 보수를 완료하면 더 요구하지 않기로 한 합의를 다뤘습니다. 건설회사가 대표회의에 보수비를 지급한 사정에 관하여 다음과 같이 판단했습니다.
위와 같은 사실관계에 비추어 볼 때 피고로서는 원고가 더 이상 피고에게 하자보수를 요구하지 않기로 하였다고 주장하기 위해서는 위와 같은 6개 항목의 보수사항이 완료되었음을 증명하여야 할 것인데, 단순히 피고가 작성한 설계 및 시방에 따라 산정한 하자보수비용 3억 4,000만 원을 원고에게 지급하였다고 하여 그와 같은 보수사항이 모두 완료되었다고 보기는 어렵다.
같은 판결은 일부 입주자가 동의서를 냈더라도, 그 형식과 내용상 보수가 완료되지 않은 상태에서 권리를 포기하거나 장래의 보수청구권을 무조건 포기할 권한까지 대표회의에 주었다고 보기 어렵다고 했습니다. 자신의 합의서에도 이러한 완료 조건이 있는지, 동의서가 단순한 공사 동의인지 권리 포기까지 맡기는 내용인지 확인해야 합니다.
균열 보수가 남아 있어도 합의가 유효한 때가 있나요?
소유자가 특정 하자의 손해배상청구권을 조건 없이 포기했거나, 그 권한을 받은 대표회의가 유효하게 포기했다면 그 범위의 청구는 제한됩니다. “보수가 남았으니 합의 전체가 무효”라는 주장만으로는 부족합니다.
예컨대 합의금 수령과 동시에 특정 균열에 대한 추가 청구를 끝내기로 한 경우와, 그 균열을 실제로 보수한 뒤 책임을 끝내기로 한 경우는 결론이 달라질 수 있습니다. 문서 제목이 ‘하자 종결합의서’라는 이유만으로 두 경우를 같게 취급할 수는 없습니다. 합의 대상 하자, 대금 지급 조건, 공사 완료 조건, 권리 포기 문구를 연결해서 읽어야 합니다.
당사자가 분쟁을 양보해 끝내는 민법상 화해를 했다면, 합의로 포기한 종전 권리가 소멸하는 효과도 생깁니다. 합의 뒤 건설회사가 새로 약속한 공사를 하지 않았다고 해서 종전의 금전 청구권이 당연히 되살아나는 것은 아닙니다.
이때는 합의에 따른 보수 약속의 이행이나 그 불이행으로 인한 손해배상을 청구하는 방법이 남을 수 있습니다. 다만 합의의 당사자가 대표회의라면 개별 소유자가 그 약정상의 권리를 직접 행사할 수 있는지도 따져야 합니다. 민법 제390조에 따른 배상 역시 약속 위반과 손해 등 그 요건을 충족해야 합니다.
소유자가 청구하나요, 대표회의가 청구하나요?
소유자에게 귀속되는 손해배상청구권은 소유자가 행사하고, 대표회의가 모아 청구하려면 그 권리를 넘겨받는 채권양도가 필요합니다. 보수 동의서와 채권양도서는 내용과 효과가 다릅니다.
동의서에 서명했다는 것만으로 손해배상청구권을 대표회의에 넘겼다고 단정해서는 안 됩니다. 이미 양도했다면 양도 대상에 이번 미보수 균열이 포함되는지부터 확인해야 합니다. 대표회의가 넘겨받은 권리를 행사할 때에는 소유자가 채무자에게 양도 사실을 알리거나 채무자가 승낙하는 등 민법 제450조의 요건도 갖춰야 합니다.
대표회의가 법령에 따라 행사하는 자체 하자보수청구권과 소유자로부터 넘겨받은 손해배상청구권도 구별해야 합니다. 대표회의가 자신의 권리를 종결한 합의가 있다는 이유만으로, 권한을 맡기지 않은 소유자의 금전 청구권까지 모두 없어지는 것은 아닙니다. 반대로 대표회의가 소유자의 권리를 처분할 권한까지 받았다면 그 합의가 소유자에게 미치는 범위가 넓어질 수 있습니다.
합의한 건설회사에 바로 돈을 청구하면 되나요?
약정한 보수의 불이행 책임은 그 약속을 한 당사자에게, 법률상 하자 손해배상책임은 해당 법률이 정한 책임자에게 물어야 합니다. 분양한 회사와 실제 시공한 회사가 다르면 두 회사를 구별해야 합니다.
현행 집합건물법 제9조는 소유자에 대한 하자 책임에 민법 제667조 등을 적용하도록 정하고 있습니다. 민법 제667조 제2항은 보수를 대신하는 손해배상을 인정합니다. 다만 현행 집합건물법에 따라 시공자에게 그 손해배상을 직접 구하려면 분양자의 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 제9조 제3항의 요건이 필요합니다. 무자력은 채무를 갚을 재산이 부족한 상태를 말합니다.
따라서 합의서에 도장을 찍은 회사라는 이유만으로 법률상 보수비 전액을 곧바로 청구할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. 합의에 따른 별도의 책임인지, 분양자나 시공자의 법률상 하자 책임인지에 맞춰 상대방과 청구 근거를 정해야 합니다. 분양계약 등 관련 날짜에 따라 적용되는 법령도 달라질 수 있습니다.
남은 균열 사진만으로 보수비 전액을 받을 수 있나요?
미완료 항목과 필요한 보수 방법·비용을 입증해야 보수비 상당의 배상을 받을 수 있습니다. 균열이 보인다는 사실과 청구한 금액 전부가 필요한 비용이라는 사실은 별개입니다.
합의서에 붙은 공사 목록과 도면을 기준으로 남은 균열의 위치를 특정하고, 보수 전후 사진과 공사일지로 실제 시공 범위를 확인해야 합니다. 같은 자리의 균열인지, 보수한 부분에서 다시 발생한 것인지, 합의 후 새로 생긴 하자인지도 구별해야 책임 범위를 정할 수 있습니다. 완료확인서가 있다면 그 문구뿐 아니라 확인 당시 남아 있던 공사와 이후 이의 제기 내용도 중요합니다.
견적서에는 균열의 길이·폭, 필요한 공법, 물량과 단가가 드러나야 합니다. 건설회사가 간단한 보수면 충분하다고 다투는 경우에는 전문적인 조사나 법원의 감정, 즉 전문가가 하자와 보수비를 평가하는 절차가 필요할 수 있습니다. 균열 폭 하나만으로 모든 하자의 인정 여부나 보수 방법이 정해지는 것은 아닙니다.
이미 받은 합의금이나 실제로 완료된 공사 중 같은 손해를 보전한 부분을 중복해서 청구할 수는 없습니다. 공용부분 보수비를 모아 청구하는 하자보수 분쟁에서는 참여 소유자의 범위와 예상 보수비, 조사·소송 비용, 상대방으로부터 실제 지급받을 가능성까지 고려해야 합니다.
대표회의가 계속 보수를 요청했다면 기다려도 되나요?
대표회의가 요청 중이라는 이유만으로 소유자의 권리행사기간이 보장되지는 않으므로, 자신의 청구권을 기준으로 기간 내 조치를 해야 합니다. 하자 책임에 관한 권리를 행사해야 하는 기간과, 시간이 지나면 상대방이 권리의 소멸을 주장할 수 있는 소멸시효를 각각 확인해야 합니다.
아파트의 사용검사·인도 시점, 분양계약과 합의 날짜, 하자 발생 시점, 청구의 근거에 따라 적용 기간과 시작점이 달라집니다. 종결합의를 했다는 이유만으로 모든 기간이 새로 시작한다고 보거나, 모든 균열에 일률적으로 10년이 적용된다고 계산해서는 안 됩니다.
대법원 2008다84229 판결에서는 대표회의가 소유자의 손해배상청구권을 넘겨받기 전에 제기한 소송으로는 시효중단의 효력이 생기지 않는다고 판단했습니다. 특별한 사정이 없으면 채권양도를 받아 정당한 권리자로서 청구원인을 담은 준비서면을 제출한 때에 그 효과가 생긴다는 판단입니다. 먼저 소송을 냈으니 양도는 나중에 받아도 괜찮다고 미뤄서는 안 됩니다.
미완료 균열의 보수비를 청구하려면
합의서의 완료 조건과 동의서의 권한 범위를 확인하고, 남은 균열의 보수비를 구체화해 권리가 남아 있는 상대방에게 청구해야 합니다. 소유자 명의로 청구할지, 대표회의에 권리를 모아 청구할지도 기간이 지나기 전에 정해야 합니다. 이렇게 해야 종결된 부분을 다시 청구하는 데 그치지 않고, 실제로 남은 보수 의무나 손해배상책임에 맞춰 비용을 구할 수 있습니다.
하자 종결합의 동의서를 냈는데도 약속한 균열 보수가 남아 있어, 소유자로서 보수비를 청구할 수 있는지 확인하고 싶으신가요?
관련 법령 및 판례
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대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다46036 판결
판결 이유 중 발췌
- 상고이유 제2점에 대하여
위와 같은 사실관계에 비추어 볼 때 피고로서는 원고가 더 이상 피고에게 하자보수를 요구하지 않기로 하였다고 주장하기 위해서는 위와 같은 6개 항목의 보수사항이 완료되었음을 증명하여야 할 것인데, 단순히 피고가 작성한 설계 및 시방에 따라 산정한 하자보수비용 3억 4,000만 원을 원고에게 지급하였다고 하여 그와 같은 보수사항이 모두 완료되었다고 보기는 어렵다. 뿐만 아니라 비록 기록에 의하면 이 사건 아파트의 일부 입주자들이 합의서 작성을 전후하여 ‘동의서’를 작성하여 제출한 사실을 알 수 있으나, 그 동의서의 형식과 내용 등에 비추어 볼 때 입주자들이 하자보수가 완료되지 않았음에도 하자보수청구권을 포기하기로 하거나 장래 발생할 하자보수청구권을 아무런 조건 없이 포기하기로 하는 처분권한까지 입주자대표회의인 원고에게 부여하였다고 보기도 어렵다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조
① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다. <개정 2012.12.18>
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다. <신설 2012.12.18>
민법 제667조 제2항
②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. <개정 2014.12.30>
민법 제390조
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제450조 제1항
①지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
민법 제731조·제732조
제731조(화해의 의의) 화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제732조(화해의 창설적효력) 화해계약은 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있다.
대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다84229 판결
판결 이유 중 제2항 발췌
원고가 당초에 한 소 제기는 아무 권리 없는 자가 한 것이어서 그에 의해 시효중단의 효력이 생길 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 채권양도를 받아 정당한 권리자로서 예비적 청구원인의 준비서면을 제출한 날에 비로소 시효중단의 효과가 발생한다고 보아야 할 것인데, 원심이 들고 있는 사유만으로는 위 소멸시효 중단일을 달리 보아야 하는 특별한 사정이 존재한다고 할 수 없다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결,대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다48490 판결 등 참조). 그렇다면 이 사건 청구에 대한 소멸시효가 원고의 이 사건 소 제기로 인해 중단되었다고 본 원심의 판단에는 소멸시효의 중단에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
- 그러므로 나머지 상고이유로까지 나아가 살필 것 없이 원심의 결론은 이를 유지하기 어렵게 되었으므로, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법