하자보수·하자담보 손해배상
완성된 목적물에 하자가 있을 때 보수청구나 그에 갈음하는 손해배상을 다투는 분쟁입니다. 하자의 존재와 원인, 시공상 과실인지 설계·자재 문제인지, 담보책임기간 도과 여부가 주된 쟁점입니다. 감정 결과와 현장 자료를 검토해 대응 방향을 잡습니다.
하자 다툼은 '하자가 맞느냐'보다 '언제까지 물을 수 있느냐'와 '얼마로 계산하느냐'에서 갈립니다. 담보책임 기간이 지나면 같은 하자라도 물을 수 없고, 기간 안에 발생한 하자는 기간이 지난 뒤에도 청구할 여지가 남습니다. 그래서 하자를 발견한 날짜를 남겨 두는 일이 감정 결과만큼 중요합니다.
※ 위 내용은 일반적인 설명이며, 구체적인 절차와 결과는 개별 사안의 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
주요 쟁점
- 주장된 하자가 시공상 하자인지, 설계·자재·사용상 원인인지 구분
- 하자담보책임기간(부위별 기간) 도과 여부와 책임 범위
- 보수에 갈음하는 손해배상액 또는 보수비용의 산정 기준
대응 방향
- 하자의 부위·원인·발생시점을 정리하고 필요시 감정으로 시공상 하자 여부를 가리는 방향
- 담보책임기간과 책임주체(시공사·하수급인·자재공급자)를 검토해 책임 범위를 특정하는 방향
- 보수 이행 협의 또는 보수비 상당 손해배상 청구를 비교해 실익에 맞는 방법을 선택하는 방향
요건과 판단 기준
- 하자의 존재와 범위
- 설계도서·시방서와 다르게 시공되었거나 통상 갖추어야 할 성능을 갖추지 못했는지를 봅니다. 미시공·변경시공·성능 미달은 다투는 방식이 각각 다릅니다.
- 담보책임 기간 안에 발생했을 것
- 기간이 지난 뒤에 처음 나타난 하자는 원칙적으로 물을 수 없습니다. 반대로 기간 중에 발생한 하자라면, 도급인은 하자의 보수나 보수에 갈음하는 손해배상, 하자보수보증금 귀속약정에 따른 손해배상예정액의 지급을 청구할 수 있다고 본 사례가 있습니다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다295441, 295458 판결 참조).
- 청구 형태의 선택
- 보수를 청구할지, 보수에 갈음하는 손해배상을 구할지, 보증금 귀속약정을 쓸지에 따라 입증 대상과 금액이 달라집니다. 실제 보수를 마쳤다면 지출한 비용이, 아직이라면 감정에 의한 보수비가 기준이 됩니다.
- 하자보수보증금의 성격
- 하자담보책임기간이 종료한 때 수급인의 청구에 따라 보증금을 반환하기로 약정한 경우, 기간이 종료했다면 수급인이 보증금을 납부하지 않았더라도 도급인의 예치 청구권은 소멸한다고 본 사례가 있습니다(위 판결 참조). 계약서의 반환 약정 문언을 먼저 확인해야 합니다.
아직 기간이 남았다면 — 지금 해 두어야 할 일
- 1
발견 즉시 날짜와 사진을 남긴다
하자가 언제 나타났는지가 기간 판단의 핵심입니다. 발견일, 위치, 상태를 사진과 함께 기록해 두면 뒤에 '기간이 지난 뒤 생긴 하자'라는 반론을 막을 수 있습니다.
- 2
보수 요구를 서면으로 한다
구두로 여러 번 요청했다는 주장은 남는 것이 없습니다. 하자 목록과 보수 기한을 적어 통지하면, 응하지 않았다는 사실 자체가 다음 단계의 근거가 됩니다.
- 3
담보책임 기간을 계약서에서 확인한다
공종별로 기간이 다르게 정해져 있는 경우가 많습니다. 남은 기간이 짧은 공종부터 통지해 두는 것이 실질적입니다.
- 4
보증서와 보증금 조항을 함께 본다
하자보수보증서가 있으면 보증기관에 청구하는 경로가 따로 있습니다. 계약서의 귀속·반환 약정과 보증서 조건을 같이 놓고 판단해야 합니다.
- 5
보수 견적을 미리 받아 둔다
감정까지 가면 비용과 시간이 크게 늘어납니다. 객관적인 견적 두어 곳을 미리 받아 두면 협의 단계에서 금액을 좁힐 수 있습니다.
절차와 기간
- 1
하자 통지·보수 요구· 즉시
목록과 기한을 정해 서면으로 통지합니다.
- 2
협의 또는 보증기관 청구· 2~8주
보수 이행이나 비용 부담을 협의하고, 보증서가 있으면 보증기관에 청구합니다.
- 3
소송·감정· 1심 8~16개월
다툼이 남으면 소송에서 하자 여부와 보수비를 감정으로 확정합니다. 감정 비용과 기간이 사건의 크기를 좌우합니다.
실무에서 자주 놓치는 점
- 기간 도과가 가장 흔한 패인입니다. 하자를 알고도 협의만 이어가다 기간을 넘기는 경우가 많습니다.
- 보수를 스스로 마친 뒤 영수증 없이 청구하면 금액을 인정받기 어렵습니다. 지출 증빙을 남겨야 합니다.
- 보증금 반환 약정이 있으면 기간 종료로 예치 청구권이 소멸할 수 있으므로(위 2020다295441, 295458 판결 참조), 계약 문언을 먼저 확인해야 합니다.
- 감정 신청 시기를 놓치면 현장이 이미 보수되어 하자 자체를 증명하기 어려워집니다.
자가진단 — 이런 상황이라면
아래 항목 중 해당되는 것이 있다면, 늦기 전에 한 번 점검받아 보시는 것이 좋습니다.
- 준공 후 누수·균열·결로 등 하자가 발생했는데 시공사가 보수에 응하지 않는다
- 하자라고 통보받았으나 자신의 시공이 원인인지 다툼이 있다
- 하자담보책임기간이 얼마나 남았는지 확인이 필요하다
- 보수 견적과 시공사 주장 금액이 크게 차이가 난다
- 하자 발생 사실·통보 시점에 관한 사진·문서가 정리되어 있지 않다
자주 묻는 질문
- 입주한 지 몇 년 됐는데 지금도 청구할 수 있나요?
- 공종별 담보책임 기간과 하자가 언제 나타났는지에 따라 갈립니다. 기간 중에 발생한 하자라면 여지가 있으므로, 발견 시점을 보여줄 자료가 있는지가 먼저입니다.
- 보수를 직접 하고 비용을 청구해도 되나요?
- 가능하지만 지출한 비용을 증빙으로 남겨야 합니다. 견적서와 세금계산서, 시공 전후 사진을 갖추어 두는 것이 안전합니다.
- 하자보수보증서가 있으면 그쪽으로 받으면 되나요?
- 보증기관 청구와 수급인에 대한 청구는 경로가 다르고 요건도 다릅니다. 계약서의 귀속·반환 약정과 보증 조건을 함께 검토해 유리한 경로를 정합니다.
참고 판례
대법원 2023. 7. 27. 선고 2020다295441, 295458 판결
도급인이 하자담보책임기간 종료 시 수급인의 청구에 따라 하자보수보증금을 반환하기로 약정한 경우, 기간이 종료했다면 수급인이 보증금을 납부하지 않았더라도 예치를 청구할 권리는 소멸한다고 보았습니다. 다만 이때에도 도급인은 담보책임기간 중 발생한 하자에 대해 보수 또는 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하거나 보증금 귀속약정에 따른 손해배상예정액의 지급을 청구할 수 있다고 판단했습니다.
판결문 원문 보기 →
※ 위 판례는 참고 자료이며, 사건마다 사실관계가 달라 같은 결론이 보장되지 않습니다.