재건축 현금청산금 소송 중 조합 자금이 부족하다면, 신탁했던 토지지분을 가압류할 수 있나요?

조합 앞으로 신탁등기를 마친 뒤 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었고, 지금은 청산금 지급소송을 진행 중입니다. 그런데 조합이 사업비 대출을 늘리고 자금도 부족하다는 말을 들었습니다. 판결을 받아도 돈을 받지 못할까 걱정되어, 예전에 소유했던 토지지분이라도 가압류해 두고 싶습니다.

현금청산자는 지급판결 전에도 청산금채권을 근거로 조합 재산의 가압류를 신청해 장래 회수에 대비할 수 있습니다. 다만 신탁재산인 토지지분은 신탁법이 정한 집행금지의 예외에 해당해야 가압류할 수 있습니다. 따라서 조합의 일반 재산과 신탁등기가 남은 재산을 구별하여, 실제 집행할 수 있고 남은 가치가 있는 재산을 확보하는 것이 청산금 회수에 도움이 됩니다.

청산금 액수가 아직 확정되지 않았어도 가압류할 수 있나요?

청산금 액수가 아직 확정되지 않았어도 현금청산자는 청산금채권과 금전으로 환산한 청구액, 판결 뒤 집행이 매우 곤란해질 염려를 법원이 일단 인정할 정도의 자료로 소명하여 지급소송 중에 가압류를 신청할 수 있습니다. 가압류는 미리 돈을 지급받는 절차가 아니라, 판결을 받은 뒤 채무자의 재산에서 돈을 회수할 수 있도록 재산을 보전하는 조치입니다. 민사집행법은 그 목적을 다음과 같이 정하고 있습니다.

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.

따라서 소송 감정이 끝나거나 판결이 확정될 때까지 반드시 기다릴 필요는 없습니다. 신청에는 보호받을 권리인 피보전권리를 청산금채권으로 특정하고, 청산 대상이 된 사유와 정관·신탁계약, 소송에서 제시한 평가자료를 근거로 청구액을 밝혀야 합니다. 금액을 다투고 있다는 사실과 청산금채권 자체가 존재하지 않는다는 것은 구별됩니다.

이미 조합 앞으로 신탁등기를 마친 사람은 부동산을 다시 돌려받았다가 조합에 넘기는 절차를 거칠 필요도 없습니다. 대법원에서는 조합원이 현물출자를 이행한 뒤 지위를 상실한 경우 출자한 현물을 반환하는 대신 현금으로 청산하며, 신탁등기 후 지위를 상실한 경우에도 조합이 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없다고 판결한 바 있습니다. 따라서 신탁등기를 마친 현금청산자에 대하여 조합은 청산금을 지급할 의무만 부담하므로, 현금청산자의 이 청산금채권이 가압류로 보전할 권리가 됩니다.

조합 명의인데 신탁등기가 남아 있으면 어떻게 신청하나요?

현금청산자는 청산금채권이 신탁사무의 처리상 발생한 권리라는 신탁법상 예외를 법원이 인정하면, 신탁등기가 남은 토지지분도 가압류할 수 있습니다. 재산을 맡아 관리·처분하는 수탁자인 조합의 명의라는 사실만으로 모든 토지가 일반 채권자의 가압류 대상이 되지는 않습니다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대한 보전처분을 원칙적으로 금지하면서 다음과 같은 예외를 두고 있습니다.

신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.

앞에서 본 청산금채권은 조합원 지위 상실로 신탁관계가 목적 달성 불능으로 종료되면서, 수탁자인 조합이 출자받은 토지지분을 반환하는 대신 현금으로 지급하게 된 돈입니다. 그래서 현금청산자는 신탁계약에서 정한 청산 조건과 조합원 지위를 상실한 경위를 소명자료로 내어, 이 채권이 조합의 신탁사무 처리에서 발생한 권리라는 점을 가압류 신청서에 밝힙니다.

현행 신탁법 제101조 제4항은 신탁이 종료돼도 신탁재산이 귀속될 사람에게 이전될 때까지 신탁이 존속하는 것으로 보므로, 현금청산으로 신탁이 종료된 뒤에도 신탁등기가 남은 토지지분은 신탁재산으로 다루어질 수 있습니다. 그래서 현금청산자는 신탁등기가 남은 토지지분에는 앞의 예외를 소명해 가압류를 신청하고, 신탁등기가 말소되어 조합의 일반 재산인 고유재산으로 등기된 토지지분은 신탁법 제22조의 제한을 받지 않으므로 조합의 다른 재산과 같은 방법으로 가압류합니다. 신탁 종료와 조합 귀속의 기본 관계는 신탁재산의 고유재산 귀속 허가 안내에서도 설명하고 있습니다.

사업비 대출이 늘었다면 가압류로 청산금 전액을 지킬 수 있나요?

조합의 담보대출이 늘어 판결 뒤 집행이 매우 곤란해질 구체적인 사정을 소명하면 현금청산자는 조합 재산을 가압류해 둘 수 있지만, 그 재산으로 확보되는 청산금은 먼저 설정된 담보채무와 비용을 뺀 남은 가치의 범위에 그칩니다. 민사집행법 제277조가 요구하는 것은 가압류를 하지 않으면 판결을 집행할 수 없거나 집행이 매우 곤란해질 염려입니다. 단순히 “조합에 돈이 없다는 소문을 들었다”는 말보다 담보권의 추가 설정, 지급 지체, 처분 진행과 조합의 다른 재산 상태가 그 우려를 뒷받침합니다.

그래서 조합이 대출을 받았다는 사실은 두 가지로 작용합니다. 담보부채가 늘어나는 사정은 보전 필요성의 근거가 될 수 있지만, 먼저 변제받을 담보채무가 많다면 그 토지를 팔아도 청산금에 배당될 돈은 줄어듭니다. 예컨대 토지지분의 매각 예상액이 5억 원이고 앞선 담보채무와 비용에 4억 원이 들어간다면, 청산금 3억 원 가운데 그 재산에서 회수를 기대할 수 있는 돈은 많아야 1억 원이고 나머지 2억 원은 다른 재산에서 회수해야 합니다.

가압류는 저당권과 같은 우선변제권을 주지 않고 이미 설정된 담보권을 없애지도 않으므로, 청구하는 청산금이 토지지분의 남은 가치를 넘는다면 조합 명의의 예금채권이나 다른 재산을 함께 가압류해 부족한 금액을 회수할 대상을 확보할 수 있습니다.

건물이 철거됐거나 이전고시를 앞두고 있다면 무엇을 가압류하나요?

건물이 철거된 뒤에도 현금청산자는 토지등기부에 남은 조합 명의의 토지지분을 특정해 가압류할 수 있고, 새 대지·건축물의 소유권 이전을 고시하는 이전고시가 임박했다면 이전고시 뒤 조합 명의로 등기되는 새 대지·건축물을 다시 가압류해 청산금을 회수할 재산을 확보할 수 있습니다. 철거된 건물의 옛 등기나 전유면적만으로 현재 가압류할 토지지분을 정하면 실제 등기와 신청 대상이 어긋날 수 있습니다. 종전 대지권과 현재 토지등기를 연결하여 조합이 가진 지분과 그 지분에 붙은 신탁·담보의 범위를 특정하는 것이 토지 가압류 집행에 필요합니다.

대법원에서는 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 대지·건축물은 조합이 남겨 두는 보류지나 일반에게 분양하는 대지·건축물이 되어 종전 토지의 권리제한이 없는 상태로 소유권이 정해지므로, 이처럼 청산금 지급 대상이 된 대지·건축물에 설정되어 있던 저당권이나 가압류 같은 기존의 권리제한은 특별한 사정이 없는 한 이전고시로 소멸한다고 판결한 바 있습니다. 현금청산자가 종전 토지지분에 해 둔 가압류도 그 대지에 설정된 권리제한이므로, 이 가압류는 이전고시 전까지 청산금을 보전하고 이전고시가 있으면 소멸할 수 있습니다.

가압류 결정이 나오면 바로 효력이 생기나요? 기각되면 끝인가요?

부동산 가압류는 등기부에 기입하여 집행하고, 신청이 기각·각하되면 결정 고지를 받은 날부터 1주 이내에 불복절차인 즉시항고를 하여 항고법원의 판단을 다시 받을 수 있습니다. 신탁재산이라는 이유로 배척됐다면, 그 토지지분이 조합의 고유재산으로 귀속됐다는 사정이나 청산금채권이 신탁법상 예외에 해당한다는 근거를 항고이유로 제시해 가압류 결정을 다시 구할 수 있습니다.

법원은 청산금채권과 보전 필요성이 소명된 때에도 가압류로 조합에 생길 수 있는 손해에 대비해 신청인에게 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있으며, 담보를 제공하면 그 제공 사실과 방법이 가압류명령에 적힙니다. 가압류 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 할 수 없으므로, 부동산 가압류는 그 기간 안에 법원사무관등의 촉탁으로 등기부에 기입되어 집행이 이루어져야 조합의 토지지분이 실제로 보전됩니다.

조합의 자금부족이 구체화된 상황에서는 청산금 지급소송과 가압류를 연결해, 판결을 받을 때까지 집행할 재산을 보전할 수 있습니다. 신탁법상 집행 가능성과 앞선 담보를 반영해 실제 가치가 남은 재산을 확보하면, 청산금 액수만 확정되고 회수할 재산은 없어지는 위험을 줄일 수 있습니다.

조합에 신탁등기를 마친 뒤 현금청산금 소송 중인데, 담보대출 증가 때문에 청산금 회수가 걱정되시나요?

상담 예약