임대차 작성일 2026-10-24

철거를 미루기로 하고 상가를 비웠는데, 건물주가 철거 완료일까지 관리비를 내야 보증금을 준다면?

작성자: 전병욱

새 임차인이 원하면 인테리어를 철거하기로 하고 상가를 비웠습니다. 그런데 건물주는 “원상복구를 일방적으로 미뤘으니 철거를 마칠 때까지 관리비를 내라”며 보증금을 돌려주지 않습니다. 약속대로 시설만 남겼는데, 몇 달치 관리비까지 보증금에서 빠질까 걱정됩니다.

임대차가 종료되고 보증금을 받지 못한 채 상가를 사용·수익하지 않았다면, 임차인은 시설이 남아 있는 기간의 관리비 부담을 부정하고, 반환할 시기가 된 보증금에서 정당한 공제액을 뺀 잔액의 지급을 청구할 수 있습니다. 이때 복구 지연 책임은 철거를 미룬 합의가 인정되는지에 따라, 보증금을 받을 시점은 그 합의가 보증금 반환일까지 함께 늦췄는지와 점포를 언제 넘겼는지에 따라 달라집니다. 그래서 관리비 청구기간을 계약이 끝나기 전, 시설만 남기고 쓰지 않은 기간, 철거 요청 뒤 복구가 늦어진 기간으로 나누면, 부담하지 않을 기간의 관리비를 뺀 만큼 보증금 잔액을 더 돌려받을 수 있습니다.

철거를 나중에 하기로 합의했는데도 만기일부터 지연 책임을 지나요?

임대인과 원상복구할 시기를 늦추기로 합의했고 그 합의가 인정된다면, 임차인은 원래 만기일에 철거하지 않았다는 이유만으로 유예된 기간에 원상복구를 늦게 했다는 지체책임을 부담하지 않습니다. 점포를 빌릴 때의 상태로 되돌려 반환하는 원상회복의무는 민법이 정한 의무이지만, 당사자는 그 이행 시기를 따로 정할 수 있습니다. 민법 제105조는 당사자가 달리 정할 수 있는 사항에는 합의한 의사를 따르도록 하고, 제387조는 채무를 이행할 시기인 이행기가 도래했는지에 따라 늦게 이행한 책임의 시작을 정합니다.

그래서 “새 임차인이 요구하면 철거한다”는 약속이 입증되면, 계약서에 “종료 시 원상복구” 조항이 있더라도 철거 요청을 받기 전까지는 원상복구가 늦었다고 볼 수 없으므로, 그 기간의 복구 지연을 이유로 한 손해를 보증금에서 공제하지 말라고 청구할 수 있습니다. 다만 그 약속이 철거만 뒤로 미룬 것인지, 점포 인도와 보증금 반환까지 함께 미룬 것인지에 따라 청구할 시점도 달라집니다. 예컨대 점포는 먼저 넘기고 보증금은 정한 날짜에 돌려받되 철거만 나중에 하기로 했다면 그 반환일을 기준으로 청구할 수 있고, 보증금도 철거 때 정산하기로 했다면 그 합의가 반환 시점의 기준이 됩니다.

서면 없이 구두로 한 약속도 당시 중개인이 직접 들은 내용, 뒤이어 주고받은 문자, 임대인이 철거를 요청한 경위와 보증금 반환일을 정한 대화로 그 존재와 범위를 증명할 수 있습니다. 임대인이 한동안 월세 없이 관리비만 청구했다는 사정도 이 대화와 실제 행동에 연결하면, 철거 시기를 늦추기로 한 합의가 있었다는 주장을 뒷받침합니다.

상가를 쓰지 않고 시설만 남겼는데 관리비를 내야 하나요?

임대차가 끝나고 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차인이 상가를 사용·수익하지 않고 점유만 계속했다면, 임대인에게 그 기간의 관리비를 지급할 의무가 없습니다. 대법원에서는 식당 폐업 뒤 임대차가 종료된 사건에서, 종료 이후 실제 행사를 연 이틀의 관리비와 나머지 기간을 구별해야 한다고 판결한 바 있습니다. 그 판단 기준은 다음과 같습니다.

임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담하여야 한다

따라서 앞의 상가에서도 계약이 끝난 뒤 영업이나 다른 실질적인 사용을 중단했고 보증금도 받지 못했다면, 시설이 남아 있었다는 이유로 붙인 월 관리비를 공제에서 제외하고 그만큼 더 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 반대로 계약이 끝나기 전의 관리비와 종료 후 실제로 사용한 날의 관리비는 보증금에서 공제됩니다. 만기 뒤 연장해 쓰기로 한 기간이 있었다면 그 기간도 계약이 끝나기 전에 속하므로, 공제에서 빼는 기간은 이사한 날이 아니라 연장 기간이 끝나 임대차가 종료된 다음 날부터 계산합니다.

여기서 설명한 관리비는 임대인이 임차인에게 지급을 요구하거나 보증금에서 공제하는 경우입니다. 관리단이 관리규약에 따라 임차인에게 직접 청구하는 경우의 항목별 부담과 청구 구조는 원상회복·관리비 정산 안내에서 다룹니다.

건물주가 관리비에 더해 월세 상당액까지 공제하겠다고 하면요?

임대차가 끝난 뒤 영업을 그만두고 시설만 남겨 둔 상가 임차인은, 시설물을 반출하지 않았더라도 그 기간의 월세에 해당하는 사용료를 낼 의무가 없으므로, 보증금에서 이 금액을 빼지 말고 잔액을 반환하라고 청구할 수 있습니다. 대법원에서는 임대차 종료 후 본래 계약 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이익을 얻지 않았다면, 시설물을 반출하지 않았어도 그 이익을 돌려주는 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 판결한 바 있습니다. 따라서 임대인이 철거를 마칠 때까지의 사용료를 요구하더라도, 사용료로 공제할 수 있는 금액은 계약 종료 뒤 실제로 영업하는 등 상가를 사용한 기간에 해당하는 금액으로 한정되므로, 나머지 기간의 사용료는 보증금 잔액에 포함해 돌려받게 됩니다.

철거 요청 뒤 보수가 늦었다며 비용과 손해를 더 요구한다면요?

합의한 철거 시점이 지난 뒤 임차인이 책임질 사유로 원상회복을 늦췄더라도, 임차인이 부담하는 돈은 그 불이행으로 생긴 정당한 복구비와 지연 손해에 그치므로, 그 범위를 넘는 보수비나 관리비 상당액은 공제에서 빼고 보증금 잔액을 청구할 수 있습니다. 유예 합의가 인정되는 기간과 그 뒤 의무를 이행하지 않은 기간은 구별되므로, 철거를 요청받은 뒤의 책임은 요청 내용과 합의한 작업기한, 실제 남은 복구 범위에 따라 정해집니다.

이때 민법 제390조·제393조에 따라 배상할 돈은 의무 위반으로 생긴 손해입니다. 임대인이 추가 보수를 요구했다면 그 작업이 원래 부담할 복구인지와 그 비용이 얼마인지가 문제되고, 처음 정한 범위와 다른 개선 공사라면 그 비용까지 임차인의 채무로 계산할 수는 없습니다. 대법원에서는 임차인이 원상회복을 지체해 임대인이 대신 복구한 경우, 그 지체로 인한 손해는 실제 공사가 끝난 날까지의 임대료 전부가 아니라 임대인 스스로 원상회복할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라고 판결한 바 있습니다. 따라서 관리비를 낼 의무가 없는 기간의 고지액을 그대로 복구 지연 손해로 바꿔 공제하려면, 그 손해의 발생과 범위가 별도로 증명되어야 합니다.

복구 범위와 지연 손해의 일반 기준은 앞의 원상회복·관리비 정산 안내에서, 건물 자체가 곧 철거될 예정이어서 복구가 필요 없는 경우의 공제는 철거 예정 상가의 원상복구비 공제에서 다룹니다.

관리비를 내야 보증금을 준다는 임대인에게 얼마를 청구할 수 있나요?

상가 임차인은 임대차가 종료되고 보증금 반환 시기가 되었다면, 부담할 의무가 없는 관리비를 공제에서 빼고 정당한 채무만 정산한 보증금 잔액의 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원에서는 보증금이 임대차관계에서 발생한 임차인의 채무를 담보하므로, 반환할 돈은 정당하게 발생한 채무를 공제한 잔액이라고 판결한 바 있습니다. 따라서 임대인의 요구액 전부를 먼저 빼는 것이 아니라, 계약 종료 전 미납액, 종료 후 실제 사용에 따른 금액, 책임 있는 복구비와 손해를 각각 특정해 남은 돈을 청구하게 됩니다.

이 잔액을 받을 시점은 이사와 별개로 점포를 넘겨주는 인도가 완료되었는지에 따라 정해집니다. 임차인의 원상회복·반환의무와 임대인의 보증금 잔액 반환의무는 원칙적으로 상대방의 이행 제공까지 자기 이행을 거절할 수 있는 동시이행관계에 있습니다. 이미 열쇠와 출입권한을 넘겨 임대인이 점포를 돌려받았다면 그 사실을 근거로 잔액 지급을 요구할 수 있고, 인도가 남아 있다면 점포를 넘겨주는 것과 동시에 보증금 잔액을 지급하라고 청구할 수 있습니다.

이 원칙에도 전액 반환 거절의 한계가 있습니다. 대법원에서는 임차인이 인도를 제공했고 남은 전기시설 복구비가 32만 6,000원으로 사소한 데 비해 보증금 잔액은 약 1억 2,523만 원이었던 사건에서, 통상 사용에 지장도 적은 미복구를 이유로 잔액 전부를 붙잡는 것은 권리를 성실히 행사하라는 신의칙에 반한다고 판결한 바 있습니다. 앞의 상가도 이런 사정에 해당한다면 사소한 복구비만 공제한 잔액과 반환 지체에 따른 배상인 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 그 시작일은 반환일 약정과 적법한 인도 또는 계속적인 인도 제공을 반영해 정해집니다.

협의로 정산되지 않으면 보증금반환소송에서 유예 합의와 계약 종료·인도를 근거로 청구하고, 임대인의 관리비·복구비 공제 주장 가운데 근거 없는 항목을 공제액에서 빼도록 청구할 수 있습니다. 같은 대화가 철거 시기와 보증금 반환일 양쪽에 영향을 주고, 같은 청구기간에도 관리비와 지연 손해의 근거가 달라지므로 계약 해석과 청구액 산정, 소송 대응에 법률적 조력이 필요합니다. 이 관계를 청구에 함께 반영하면 관리비 몇 달분의 감액에 그치지 않고 묶여 있는 보증금 잔액의 회수를 구할 수 있습니다.

임대차가 끝난 뒤 시설만 남긴 채 상가를 쓰지 않았다면 그 기간의 관리비를 공제에서 빼고, 철거를 미루기로 한 약속까지 인정되면 철거 요청 전 기간의 복구 지연 손해도 빼서 정당한 채무만 정산한 보증금 잔액을 청구해 돌려받을 수 있습니다. 반환 지체가 성립하는 기간의 지연손해금까지 함께 청구하면, 늦어진 보증금과 그 지연에 따른 배상을 함께 구할 수 있습니다.

보증금 반환에 관한 업무분야 안내

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