재개발·재건축 및 지역주택조합 작성일 2026-10-25

지역주택조합 탈퇴 조정 뒤, 서명하지 않은 브릿지대출을 은행이 갚으라고 한다면?

작성자: 전병욱

지역주택조합 추진위원회와 법원에서 성립한 조정으로 탈퇴와 환급을 정했습니다. 그런데 새 집행부가 본인 명의로 지역주택조합 브릿지대출을 받았다며 은행에서 상환을 요구합니다. 대출서류에 서명한 적도 없는데, 돌려받을 돈은 받지 못하고 대출까지 떠안게 될까 걱정됩니다.

탈퇴 뒤 대출을 대신 체결할 권한이 없었고, 은행이 그 권한을 믿은 데 따른 법적 책임이나 본인의 사후 승인도 성립하지 않는다면, 전 가입자는 은행에 채무부존재확인을 청구해 요구받은 원금과 이자의 지급의무가 없다는 판결을 구할 수 있습니다. 조정조서는 가입관계를 끝낸 시점과 범위를 보여 주어 대출 권한이 소멸했다는 근거가 되고, 은행에 대한 책임은 별도 대출계약이 본인에게 효력을 갖는지에 따라 정해집니다.

탈퇴 조정조서는 은행에 어떤 근거로 쓸 수 있나요?

전 가입자는 조정조서로 가입관계를 끝낸 시점과 정리한 내용을 증명할 수 있고, 이는 가입계약에 따라 추진위원회에 맡겼던 본인 명의의 대출 권한이 그 뒤에는 소멸했다는 근거가 됩니다. 민사조정법은 합의한 사항을 조서에 적으면 조정이 성립하고 재판상 화해와 같은 효력이 생기도록 정합니다. 대법원에서는 소송 중 성립한 조정의 효력은 그 소송의 대상이던 권리관계에 미치고, 그 밖의 권리관계에도 미치려면 조정조항에 특정되거나 조정조서의 청구 표시 다음에 부가적으로 기재되어야 한다고 판결한 바 있습니다.

그래서 “서로 채무·채권이 없다”는 문구도 누구와 누구 사이의 어떤 관계를 끝낸 것인지, 가입계약 종료와 대출 위임을 어떻게 정했는지에 연결해 해석해야 합니다. 은행이 조정에 참여하지 않았고 조정 대상 권리를 넘겨받은 사람 등 그 효력을 받는 지위에도 없다면, 은행이 주장하는 독립된 대출채권은 그 계약의 성립과 권한을 근거로 판단됩니다. 그래서 전 가입자는 조정의 효력을 은행에 직접 내세우기보다, 은행 상대 채무부존재확인청구에서 대출 당시 추진위원회에 권한이 없었다는 사실을 증명하는 자료로 조정조서를 제출합니다.

은행이 가입 당시 대출 동의나 총회 결의를 내세우면요?

가입 당시 대출 동의로 추진위원회에 맡긴 권한이 조정에 따른 가입관계 종료나 권한 철회로 소멸했고 은행이 그 소멸을 알았거나 주의했다면 알 수 있었던 경우, 전 가입자는 그 뒤 소멸한 권한으로 체결된 새 대출의 효력을 부정해 상환책임을 면할 수 있습니다. 민법은 권한 안에서 한 대리행위만 본인에게 효력이 생기도록 정하고, 권한을 준 원인관계가 끝나거나 본인이 권한을 철회하면 대리권도 소멸하도록 정합니다.

이때 가입계약에 장래 대출에 동의한다는 문구가 있다면, 그 문구가 누구에게 어느 금융기관의 얼마, 어떤 조건의 대출을 언제까지 맡긴 것인지에 따라 권한의 범위가 정해집니다. 총회가 대출을 승인했다는 사실과 탈퇴한 개인이 자기 명의로 대출계약을 체결할 권한을 주었다는 사실은 구별됩니다. 계약·위임 조항과 총회 결의의 내용, 조정조항을 연결하면 은행이 제시한 권한이 문제 된 대출까지 포함하는지 밝힐 수 있습니다.

다만 민법은 권한이 있는 것처럼 보인 사정을 믿은 상대방을 보호하는 표현대리를 인정하고, 대리권이 소멸한 사실을 과실 없이 알지 못한 상대방에게는 그 소멸을 주장하지 못하게 합니다. 그래서 전 가입자가 추진위원회에 조정 사실을 알린 기록은 권한이 소멸한 시점을 보여 주고, 은행이 대출 전에 그 사실을 전달받았거나 확인할 수 있었다는 기록은 은행이 소멸을 몰랐다면 그 점에 과실이 있었음을 보여 줍니다. 통지 상대방과 도달 시점, 은행이 대출 당시 확인한 내용으로 은행이 권한 소멸을 알았거나 과실로 알지 못했다는 사실을 증명하면, 은행은 종전 권한을 믿었다는 이유로 전 가입자에게 상환책임을 물을 수 없습니다.

또한 은행이 청구하는 대출이 조정 전에 약정된 것인지, 조정 뒤 새로 체결된 것인지도 나누어야 합니다. 조정 전에 본인이 직접 약정했거나 유효한 권한으로 체결된 대출이라면 탈퇴 뒤에도 그 대출약정에 따라 잔액의 상환책임을 집니다. 이와 달리 조정 뒤 권한 없이 새로 체결된 대출이라면 앞의 대리권 소멸을 근거로 그 계약이 본인에게 효력이 없다는 판단을 구하게 됩니다.

서명한 적이 없는데 명단과 인감서류만으로 갚아야 하나요?

본인이 직접 약정하지 않았고 대출을 대신 체결할 권한이나 표현대리 책임, 사후 승인도 인정되지 않는다면, 전 가입자는 명단에 이름이 있다는 이유만으로 그 대출금을 갚을 의무가 없습니다. 민법 제130조는 권한 없이 대신 체결한 계약에 관하여 다음과 같이 정합니다.

대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.

그래서 은행이 대출 이후의 이자 납부나 승인 발언을 들어, 권한 없이 체결된 계약의 효과를 본인이 뒤늦게 받아들이는 추인이 있었다고 주장한다면, 그 행위가 본인이 그 대출을 알고서 한 것인지에 따라 추인 여부가 정해집니다. 은행에 보내는 답변과 상환 협의도 대출책임을 인정하는 뜻으로 해석될 수 있으므로, 채무를 부인하는 근거와 연락 목적이 일관되게 드러나야 합니다.

인감서류가 있다는 은행 주장에도 그 서류를 누구에게 무슨 목적으로 맡겼는지가 답이 됩니다. 대법원에서는 명의를 도용한 거래라도 도용한 사람에게 본인을 대리할 기본적인 권한이 있고 상대방이 본인의 거래라고 믿은 데 정당한 사유가 있는 경우에만 명의자에게 표현대리 책임이 생긴다는 기준에 따라, 다른 대출을 위해 맡긴 인감서류 등으로 대출모집인이 별도 임대차보증금 담보대출 서류를 위조한 사건에서 금융회사가 서명 확인 등 핵심 업무를 모집인에게 맡기고 관리·감독을 다하지 않았다는 이유로 정당한 사유를 부정해 명의자의 표현대리 책임이 인정되지 않는다고 판결한 바 있습니다. 따라서 앞의 전 가입자도 서명 부인에 더해, 서류 제출 경위와 은행의 확인 과정에서 권한을 믿을 근거가 없었다는 사정을 연결해 대출책임의 부존재를 구할 수 있습니다.

은행이 계속 청구하거나 법원 서류가 오면 어떻게 하나요?

은행이 현재 대출채무를 주장해 법적 지위에 불안이 생겼다면, 전 가입자는 은행 상대 채무부존재확인소송으로 해당 대출 원리금을 낼 의무가 없다는 판단을 구할 수 있습니다. 대법원에서는 금전채무부존재확인소송에서 청구할 대상을 특정하고 채무가 생겼다는 원인사실을 부정하면, 채권자가 권리 발생에 필요한 사실을 증명해야 한다고 판결한 바 있습니다. 그래서 은행·대출계약·청구금액을 특정하고, 본인이 약정하지 않았다는 주장과 권한이 종료됐다는 주장을 각각 그 근거에 맞춰 제시합니다.

그 주장을 뒷받침할 대출약정서와 위임장, 본인확인 기록, 대출금 지급내역이 은행에 있다면 제출을 요구하고, 소송에서는 제출의무와 정당한 신청 이유가 인정되는 문서에 관하여 법원이 보관자에게 문서를 내도록 명하는 문서제출명령으로 확보할 수 있습니다. 계약서의 서명·날인이 실제 본인이나 적법한 대리인의 것으로 인정되면 문서가 진정하게 작성됐다고 추정되므로, 그때에는 작성 경위에 맞춰 그 추정을 뒤집을 근거인 반증이 필요합니다. 계약의 성립을 부정할 부분과 권한 소멸을 증명할 부분을 구별한 주장·입증과 소송대리가 필요한 사안입니다.

은행 연락에 이어 법원 서류가 왔다면 그 서류에 맞는 대응기한도 지켜야 합니다. 지급명령은 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청하면 이의한 범위에서 효력을 잃고, 소장 부본을 받았다면 청구를 부인하는 답변서를 송달일부터 30일 안에 제출해야 합니다. 조정조서를 은행에 보냈다는 사실로 이 절차를 대신할 수는 없으므로, 법원에 대출책임을 부인하는 내용을 제출해 은행 청구의 기각을 구해야 합니다.

조정으로 돌려받기로 한 환급금은 어떻게 받나요?

조정조서에 정한 지급기한과 조건이 갖춰졌다면 전 가입자는 조서상의 채무자 재산에서 법원 절차로 돈을 받아내는 강제집행으로 미지급 환급금을 회수할 수 있습니다. 재판상 조정조서는 강제집행의 근거가 되므로, 이미 정한 환급금을 받기 위해 같은 반환소송부터 다시 시작하는 대신 조서에 따른 집행을 진행합니다.

이때 집행할 상대방은 조정조서에 적힌 채무자입니다. 조정 당시 단체와 현재 단체가 같고 집행부만 바뀐 것인지에 따라 집행할 재산의 주체도 정해집니다. 조정조서 없이 일반 탈퇴 합의서만 가진 경우에는 이와 달리 합의한 환급금을 약정금으로 청구하는 소송부터 진행하며, 그 방법은 탈퇴 합의 뒤 환급일이 지난 경우에 있습니다.

은행 채무가 확정되거나 대출금을 갚게 됐다면 관여한 임원에게 배상받을 수 있나요?

은행에 대한 대출채무가 판결 등으로 확정되거나 실제로 대출금을 갚게 됐다면, 전 가입자는 권한 없는 대출에 고의나 과실로 관여한 임원 등에게 그 위법행위로 확정된 채무액이나 갚은 금액을 손해로 배상하라고 청구할 수 있습니다. 민법은 고의나 과실로 위법행위를 하여 타인에게 손해를 입힌 사람에게 배상책임을 지웁니다. 따라서 대출에 실제 관여한 사람의 행위와 잘못, 발생한 손해 사이의 관계를 밝혀야 임원 개인에게도 배상을 청구할 수 있습니다.

이때 배상액은 은행이 청구한 금액이 아니라 그 위법행위로 현실적으로 생긴 손해를 기준으로 정합니다. 대법원에서는 불법행위로 피해자가 제3자에게 채무를 부담하게 된 경우 그 채무액을 손해로 배상받으려면 채무의 부담이 현실적·확정적이어서 실제로 변제해야 할 성질의 것이어야 한다고 판결한 바 있습니다. 그래서 은행의 대출 청구를 받은 단계에서는 아직 그 청구액을 임원에게 배상받을 수 없고, 은행 채무가 확정되거나 실제로 갚은 돈이 생겨야 배상을 청구할 손해가 생깁니다.

이 배상청구권은 원칙적으로 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 하며, 그 기간이 지나면 시효로 소멸합니다.

서명하지 않은 브릿지대출 때문에 환급금은 받지 못하고 빚만 떠안을까 걱정된다면, 은행 채무와 환급금을 나누어 처리합니다. 권한 없이 실행된 대출의 책임이 본인에게 없다고 인정되면 은행 상대 채무부존재확인 판결로 그 원리금 부담에서 벗어나고, 조정조서에 따른 강제집행으로 아직 받지 못한 환급금도 회수할 수 있습니다.

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