여러 상가의 벽을 허물어 장기 통임대하면, 제 점포만 따로 팔 수 있나요?

같은 층의 여러 상가를 시행사에 통째로 빌려주고, 시행사는 스포츠시설 운영자에게 다시 빌려주려 합니다. 시설을 위해 호실 사이 도어와 가벽을 없애고 10년 넘게 사용한다는데, 소유자는 2~3년 뒤 자기 점포만 팔 계획이라면 어떤 조건으로 계약해야 할지 걱정됩니다.

자기 호실을 따로 소유하는 권리인 구분소유권이 유지되고, 기존 임대차를 인수하는 조건으로 매수인과 합의한다면 소유자는 통임대를 끝내지 않고도 자기 점포만 매도할 수 있습니다. 이를 위해서는 팔 대상이 되는 호실의 경계를 유지하는 문제와, 매수인이 임대차상 의무를 넘겨받는 문제를 나누어 계약에 반영해야 합니다. 아직 임대계약 전이라면 이 조건을 처음부터 정하고, 이미 계약했다면 현재 약정과 실제 사용 상태를 기준으로 매도 조건을 정하게 됩니다.

벽을 없애도 제 점포를 따로 소유할 수 있나요?

호실 사이에 벽이 없어도 판매시설·운수시설의 구분점포 특례 요건을 갖추거나, 이미 성립한 구분건물의 경계를 쉽게 복원할 수 있는 일시적 상태라면 구분소유권이 유지될 수 있습니다. 구분점포는 법이 정한 용도와 바닥 경계표지·호실 번호표지를 갖춰 벽 대신 표지로 구분하는 점포입니다. 따라서 벽 없이 쓰는 오픈상가라는 이름이나 등기부의 호수만으로 매도할 권리의 상태가 정해지지는 않습니다.

이때 스포츠 브랜드가 들어온다는 말과 건축법상 용도가 운동시설로 바뀐다는 말은 구별됩니다. 스포츠용품 판매시설인지 실제 운동시설인지에 따라 적용할 기준이 달라집니다. 실제 용도가 운동시설이라면 판매·운수시설을 대상으로 한 특례를 그대로 적용할 수 없으므로, 공사 뒤에도 자기 호실이 구조와 이용 면에서 독립된 건물로 인정될 조건을 따져야 합니다.

그래서 계약 전에는 대장상 용도와 최초 등록·등기 시점, 당초 도면과 경계표지, 제거할 벽의 성격을 연결해 공사 범위를 정할 필요가 있습니다. 대법원에서는 구분점포 특례가 시행된 2004년 1월 19일 이후 적법한 절차로 대장에 등록되고 구분등기된 점포는 당시 요건을 갖춘 것으로 추정한다고 판결한 바 있습니다. 이 추정은 당시 상태에 관한 것이므로, 이후 어떤 공사를 해도 권리가 유지된다는 보장으로 삼을 수는 없습니다. 실제 용도와 경계 상태에 맞춰 허용할 공사와 보존할 표지를 정해 두어야 개별 호실의 매도 조건도 분명해집니다.

10년 넘게 통째로 쓰면 구분소유권이 없어지나요?

10년 이상 통임대한다는 기간만으로 구분소유권의 존속 여부가 정해지지는 않으며, 위치·면적을 특정하고 과다한 비용 없이 경계를 복원해 독립된 점포로 사용할 수 있는지가 함께 고려됩니다. 대법원에서는 목욕탕으로 통합 사용한 상가에서 소유자·이용자의 의사, 경계벽을 없앤 범위와 기간, 이용현황 등을 종합해야 한다고 판결한 바 있습니다. 그 판결은 복원 가능성을 다음과 같이 설명합니다.

건축물대장에 첨부된 건축물현황도 등으로 구분건물의 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있고 이에 따라 경계벽을 복원하는 데에 과다한 비용이 들 것으로 보이지 않을 뿐만 아니라 경계벽이 복원되었을 때 구분건물이 독립된 하나의 건물로서 기능과 효용을 갖출 수 있다고 인정된다면, 구분건물의 경계벽 제거는 사회통념상 구분건물로의 복원을 전제로 한 일시적인 것이므로 구분건물의 실체가 상실되었다고 쉽게 단정하여서는 안 된다.

따라서 앞의 통임대에서도 도면을 남기는 데 더해, 시설 배치가 원래 경계를 되살릴 수 있는지, 복원 뒤 공용통로로 드나들 수 있는지, 공사비와 공사 권한을 누가 부담하는지까지 계약과 공사계획에 반영해야 합니다. “계약 종료 때 원상복구한다”는 한 줄만으로는 복원 뒤 독립된 점포가 되는지까지 해결되지 않습니다.

한편 매매계약의 효력과 구분소유권이 현재 유지되는지는 별개의 문제입니다. 대법원에서는 지하층을 사우나로 통합 임대한 상태에서 점포를 매매한 사건에서도, 장차 약정한 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능한지까지 살펴야 한다고 판결한 바 있습니다. 소유자는 현재 권리 상태와 앞으로 갖춰 줄 상태를 매매계약에서 구체적으로 정해야, 단순히 계약을 체결하는 데 그치지 않고 약속한 권리를 이전할 수 있습니다.

시행사가 직접 영업하지 않아도 매수인이 임대차를 넘겨받나요?

시행사와의 임대차가 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있는 효력인 대항력을 갖췄다면, 매수인은 소유권을 취득하면서 임대인의 지위를 승계합니다. 상가건물 임대차보호법은 건물의 인도와 적법한 사업자등록 신청을 갖춘 다음 날부터 대항력이 생기도록 정하고, 그 내용으로 다음과 같이 규정합니다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

그런데 이 구조에서는 시행사가 임차인이면서 운영자에게 다시 빌려주는 전대인이 되고, 실제 시설을 사용하는 운영자가 전차인이 됩니다. 다른 사람을 통해 점유하는 간접점유도 가능하지만, 시행사가 현장에 없다는 이유만으로 대항력이 없다고 하거나 시행사 명의 등록만 보고 대항력이 있다고 할 수는 없습니다.

대법원에서는 임차인이 전대한 뒤 자기 영업을 사실상 폐업하고 실제 운영자인 전차인도 사업자등록을 하지 않은 사건에서 대항력을 부정한 바 있습니다. 따라서 시행사의 사업 내용·등록, 운영자의 실제 점유·등록과 점포 표시, 소유자의 전대 승낙 범위를 대조해야 매수인이 어떤 임대차를 넘겨받는지 정할 수 있습니다. 시행사가 임대업을 계속하는 경우를 폐업한 경우와 같게 취급해서도 안 됩니다.

보증금에 월세의 100배를 더한 환산보증금이 지역별 기준을 넘더라도 대항력에 관한 조항은 적용됩니다. 금액이 크다는 이유로 승계를 배제하지 않고, 상가 대항력과 전대차의 기본 관계를 바탕으로 이 두 계약의 실제 요건을 확인하게 됩니다.

매수인과 보증금을 정산하면 제 책임도 끝나나요?

법정 승계가 성립하면 매수인이 보증금 반환의무를 부담하지만, 법정 승계 없이 보증금을 매매대금에서 빼기로만 했다면 매도인의 반환책임이 남을 수 있습니다. 대법원에서는 그 공제 약정만으로는 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매도인을 위해 돈을 지급하기로 한 내부 약정인 이행인수에 그치고, 매도인이 채무에서 벗어나는 면책적 채무인수에는 임차인의 승낙이 필요하다고 판결한 바 있습니다.

그래서 별도 합의로 넘기는 경우에는 임대인 지위 전체를 이전하는 합의인지, 보증금만 대신 지급하는 합의인지부터 구별해야 합니다. 새 소유자와 기존 소유자의 합의로 임대인 지위를 이전하는 문제와 임차인이 승계를 원하지 않아 이의와 해지를 하는 문제도 있으므로, 매도인·매수인 사이 정산서만으로 시행사에 대한 책임까지 정리했다고 보아서는 안 됩니다.

승계가 이뤄지면 그 뒤 차임은 매수인에게 지급하고 매수인이 보증금 반환의무를 부담합니다. 다만 승계 전 이미 발생한 연체차임 채권은 별도의 채권양도 없이 당연히 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 임대차 종료 뒤 보증금에서 연체차임을 공제하는 문제와도 구별되므로, 매매 정산 때 보증금 잔액·미수금·미리 받은 차임과 정산 기준일을 맞춰야 같은 금액을 두 번 빼거나 받을 돈을 빠뜨리는 일을 줄일 수 있습니다.

여기에 운영자가 시행사에 낸 전대차보증금은 시행사가 소유자에게 낸 보증금과 별도 관계입니다. 소유자가 바뀐다는 이유로 시행사와 운영자 사이 계약의 전대인 지위까지 모두 매수인에게 넘어가는 것으로 처리하지 않고, 각 계약의 수령자와 반환채무자를 구별해 인수 범위를 정해야 합니다.

매도를 위해 시행사와 운영자에게 어떤 조건을 정할 수 있나요?

계약 전 소유자는 개별 매도를 허용할 조건과 현장확인·감정·경계 확인에 협조할 범위를 약정하고, 실제 시설을 사용하는 운영자의 협조까지 두 임대계약에 연결해 확보할 수 있습니다. 소유자와 시행사 사이 약속만으로 운영자가 당연히 출입이나 공사에 응할 의무를 지는 것은 아니므로, 운영자가 직접 약정할지 시행사가 그 협조를 확보할 책임을 질지까지 정해야 합니다.

이때 매수인과 감정인이 언제 어떤 범위로 출입할 수 있는지, 사전 통지와 영업시간 조정을 어떻게 할지, 도면·사진·측량자료를 누가 보관하고 제공할지를 구체화할 수 있습니다. 경계를 확인하기 위해 공사가 필요하다면 공사 범위·시기·비용과 영업 중단에 따른 손해 부담도 함께 정할 사항입니다. 공용부분이나 다른 소유자의 권한이 관련되는 작업은 그 권한까지 확보해야 실제로 이행할 수 있습니다.

반면 임대기간 중 매도한다는 이유만으로 운영자를 내보내거나 즉시 벽을 복원할 의무가 생기지는 않습니다. 민법의 원상회복 의무는 목적물을 반환할 때의 의무이고, 중도 복원은 별도 약정과 필요성·권한을 따져야 합니다. 임대차 종료 뒤 원상복구비의 정산과 매도를 위한 중도 협조를 나누면, 불필요한 공사비를 매도 조건에 넣는 일을 피할 수 있습니다.

이미 통임대계약을 맺었다면 어떤 조건으로 매도를 추진하나요?

이미 계약한 소유자는 현재 계약의 매도 제한·우선매수·승계동의 조항 유무와 효력을 확인하고, 매수인의 인수 범위 및 시행사·운영자의 협조 조건을 확정하는 방식으로 개별 매도를 추진할 수 있습니다. 이 조항들이 실제로 있는지는 계약서로 확인할 사항이며, 소유권 이전의 효력과 약정 위반에 따른 책임도 나누어야 합니다. 임차권 양도나 전대를 제한하는 조문을 소유자의 매도 금지 근거로 바꿔 적용할 수는 없습니다.

매수인이 법률상 또는 합의로 기존 의무를 인수하지 않더라도, 매도인이 약속한 임대기간 중 사용·수익 보장 의무는 저절로 없어지지 않습니다. 실제로 매도 때문에 사용을 방해하거나 약정을 위반해 손해가 생겼다면 손해배상책임이 문제 되므로, 매매계약에서 약속할 인도 상태를 기존 통임대와 맞춰 정해야 합니다.

이처럼 권리 상태와 두 계약의 인수 범위가 얽힌 경우에는 계약 해석과 인수 합의, 복원·정산 협상을 함께 진행할 법률적 조력이 필요합니다. 그 과정에서 매도 뒤에도 남을 보증금 반환이나 사용 보장 책임을 구별하고, 실제 권한자가 이행할 협조 조건을 확보할 수 있습니다. 기존 조서를 활용할 수 있는지는 임대인 변경 뒤 승계집행문을 받은 성공사례처럼 별도 집행 근거와 승계 관계에 따라 판단할 문제입니다.

계약 전에는 호실의 경계를 보존할 공사 조건과 장래 매도의 인수·협조 조건을 정해, 장기 임대수익을 유지하면서 개별 매도를 추진할 기반을 마련할 수 있습니다.
이미 통임대 중이라면 현재 권리와 약정에 맞춰 매수인이 넘겨받을 의무, 매도인에게 남는 책임, 운영자가 제공할 협조를 확정하는 합의가 필요합니다.
이렇게 매도 조건을 갖추면 불필요한 조기 퇴거나 복원공사를 전제로 삼지 않고, 기존 영업을 유지하는 매매를 협의할 수 있습니다.

장기 통임대에 참여하면서 나중에 자기 점포만 팔 조건을 정해야 하거나, 이미 계약한 상가의 매도와 보증금·복원 협조 때문에 고민하고 계신가요?

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