주택 투기를 억제하기 위해 지정한 투기과열지구의 소규모재건축 주택을 사려는데, 매도인이 “5년을 보유하고 3년을 살았으니 입주권을 넘길 수 있다”고 말합니다. 그런데 관할청에 조합 설립 승인을 구한 조합설립인가 신청일은 2019년 2월입니다. 새 아파트를 분양받을 권리를 기대하고 계약해도 매수인이 조합원으로 인정될지 걱정됩니다.
2022년 8월 4일 전에 조합설립인가를 신청한 동일한 소규모재건축사업이라면, 매도인의 5년 보유·3년 거주만으로 신설 예외에 따른 조합원 지위 승계를 받을 수 없습니다. 매수인이 조합원의 권리·의무를 넘겨받는 승계를 구하려면 종전 법령의 다른 예외를 갖추어야 합니다. 계약 뒤 승계가 부정된다면 그 예외에 따른 자격 인정을 요구할지, 계약을 해제하고 지급금을 돌려받을지 구분해 대응할 수 있습니다.
2019년에 신청한 사업이면 양도 제한도 없어지나요?
투기과열지구의 소규모재건축은 2022년 개정 전에도 조합설립인가 후 매매 등으로 건축물이나 토지를 취득한 양수인의 조합원 자격을 제한했으므로, 2019년 신청만을 이유로 제한 없이 승계할 수는 없습니다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 이하 소규모주택정비법은 종전부터 이 제한과 별도의 예외를 두고 있었습니다.
2022년 개정은 가로주택정비사업과 소규모재개발사업도 제한 대상에 넣으면서, 1세대 1주택자인 매도인의 소유기간과 거주기간에 따른 예외를 추가했습니다. 시행령이 정한 기간은 소유 5년과 거주 3년이며 두 요건을 모두 갖추어야 합니다. 그런데 어느 사업부터 개정 규정을 적용할지는 법률 부칙이 다음과 같이 정하고 있습니다.
제4조(조합원의 자격에 관한 적용례) 제24조제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다.
이 법의 시행일은 2022년 8월 4일입니다. 따라서 도입의 매수인처럼 그보다 앞서 신청한 동일 사업의 주택을 사려는 경우에는, 새 5년·3년 예외가 아닌 종전 제한과 종전 예외를 적용해야 합니다. 개정 전에 신청했다는 이유로 기존 제한까지 없어지는 것도, 거래일이 개정 후라는 이유로 새 예외만 적용되는 것도 아닙니다.
다만 2019년 신청이 취하되거나 반려된 뒤 다시 신청했거나 변경인가가 있었다면, 그 경과를 구별해야 합니다. 부칙에는 ‘최초 신청’이라는 문구가 없으므로 원래 날짜만으로 결론을 낼 수 없습니다. 해당 신청이 유지되어 설립인가로 이어졌는지, 재신청·변경인가의 법적 성격이 무엇인지에 맞춰 적용 기준을 정해야 합니다.
옛 신청 사업에서 매수인이 이용할 수 있는 예외는 무엇인가요?
조합설립인가 후 2년 이상 사업시행계획인가 신청이 없고 양도일까지 그 상태가 이어지며 매도인이 건축물을 2년 이상 계속 소유했다면, 옛 신청 사업의 매수인도 사업 지연 예외를 근거로 조합원 자격을 인정받을 수 있습니다. 사업시행계획인가는 건축계획 등 사업 시행계획에 대한 관할청의 승인입니다. 여기서 필요한 상태는 승인이 아직 나지 않았다는 것이 아니라, 승인 신청 자체가 없다는 것입니다.
법제처는 종전 시행령을 해석하면서, 처음 2년 동안 신청하지 않았더라도 양도 전에 사업시행계획인가를 신청했다면 양수인에게 그 예외가 인정되지 않는다고 회답했습니다. 예컨대 조합설립인가 뒤 3년 동안 신청이 없다가 매수인의 취득 전에 신청이 접수됐다면, ‘최초 2년간 미신청’만으로는 승계할 수 없습니다. 매도인의 계속 소유기간과 양도일 현재 신청 여부가 함께 충족되어야 합니다.
사업이 더 진행된 경우에는 사업시행계획인가 뒤 2년 이상 미착공과 건축물 또는 토지의 2년 이상 계속 소유, 착공 뒤 3년 이상 미준공과 토지의 3년 이상 계속 소유에 관한 예외가 있습니다. 각 단계의 지연 상태가 양도일까지 이어지는지가 판단 대상입니다. 앞 단계의 예외가 끝났다는 이유만으로 다음 단계의 예외가 곧바로 생기는 구조는 아닙니다.
매도인의 생활 사정에 따른 종전 예외도 남아 있습니다. 근무·생업·질병치료·취학·결혼 때문에 세대원 모두 사업구역이 없는 다른 시·군 등으로 이전하는 경우, 상속받은 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우입니다. 질병치료 사유에는 의료기관장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 요건이 붙습니다.
상속·이혼으로 직접 취득하는 경우는 법이 정한 양수 제한의 범위에서 제외됩니다. 다만 상속인이 그 주택을 제3자에게 파는 거래라면, 제3자인 매수인에게 적용할 별도의 예외가 필요합니다. 이 구별에 따라 매도인이 “상속받은 집”이라고 한 설명이 승계의 근거가 되는지가 달라집니다.
계약 뒤 조합이 승계를 거절하면 지위를 인정받을 수 있나요?
매수인이 종전 법령의 예외와 조합원 자격요건을 갖추었는데 조합이 잘못된 기준으로 승계를 거절했다면, 그 근거의 정정을 요구하고 조합원 지위 확인을 구해 분양신청 등 권리를 행사할 지위를 확보할 수 있습니다. 예컨대 양도일까지 미신청 상태와 계속 소유 요건을 갖추었는데도 조합이 5년·3년을 충족하지 못했다는 이유만 제시했다면, 해당 거래에 적용할 종전 예외가 자격 인정의 근거가 됩니다.
이때는 조합이 새 예외의 적용을 거절한 것인지, 종전 예외의 사실관계를 부인한 것인지에 따라 주장할 내용이 달라집니다. 조합과 관할청의 회신에서 적용 조문·부칙과 전제 사실을 특정하고, 실제로 한 조치와 사업 단계에 맞춰 청구 상대방과 소송 형식을 정해야 합니다. 지위와 분양에서 제외하는 조치의 관계는 재개발·재건축 업무 안내에서 이어 볼 수 있습니다.
매도인에게 승계에 필요한 협력 의무가 있고 이를 이행하지 않는 경우에는 계약이행도 청구할 수 있습니다. 그 의무와 잔금 지급이 서로 상대방의 이행 제공 전까지 거절할 수 있는 동시이행관계라면, 매수인은 매도인이 이행을 제공할 때까지 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 잔금일이 임박했다면 막연히 지급을 멈추기보다 계약상 의무와 이행 제공 여부에 근거해 지급 거절의 이유를 밝혀야 매수인 자신의 불이행으로 처리되는 일을 막을 수 있습니다.
승계가 불가능하다면 계약금은 어떻게 돌려받나요?
승계 불가 때 해제·반환을 정한 특약의 요건을 갖추었거나 매도인의 채무불이행으로 적법하게 계약을 해제했다면, 매수인은 지급한 계약금 등 대금의 반환과 받은 날부터의 이자를 청구할 수 있습니다. 계약 해제에 따라 서로 받은 것을 돌려주는 원상회복의 근거를 민법은 다음과 같이 정합니다.
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
특약이 있다면 어떤 기관의 어떤 승계 불인정이 해제 사유인지, 해제 통지가 필요한지와 반환일을 그 문구에 따라 적용하게 됩니다. 특약 없이 매도인의 의무 불이행을 이유로 해제하려면 약속한 의무와 불이행 원인을 특정해야 합니다. 이행이 늦어진 경우에는 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고도 이행하지 않아야 하며, 미리 이행하지 않을 의사를 밝힌 경우에는 그 요구 없이 해제할 수 있습니다. 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 경우에는 그 불능을 이유로 해제할 수 있습니다.
따라서 계약금을 되찾으려는 매수인은 계약금을 스스로 포기하는 해약금 해제와, 특약 또는 채무불이행에 따른 해제를 구별해야 합니다. 후자의 근거로 계약을 끝내야 지급금 반환을 구할 수 있고, 매도인의 고의·과실 등 손해배상 요건까지 갖춘 손해는 별도로 청구할 수 있습니다.
조합원이 될 수 없는 취득자에게는 사업시행자가 법에 따라 손실보상을 할 의무도 있습니다. 입주 대신 돈으로 정산하는 현금청산의 보상과 매도인 상대 대금 반환은 상대방과 근거가 다릅니다. 지급한 프리미엄까지 같은 금액으로 보상받는다는 전제로 기다리기보다, 계약 해제에 따른 반환 범위와 보상 대상 권리를 구별해 손실을 줄일 필요가 있습니다.
반환받기 전에 매도인이 재산을 처분하려 한다면요?
매도인에 대한 반환금 채권이 있고 장래 강제집행을 확보할 필요가 있다면, 매수인은 예금이나 부동산의 가압류를 신청해 반환판결 뒤 돈을 회수할 재산을 보전할 수 있습니다. 가압류는 금전채권의 집행을 위해 재산을 임시로 묶는 조치이므로, 승계 불인정 사유뿐 아니라 반환채권의 근거와 재산 보전이 필요한 사정도 함께 제시해야 합니다.
반대로 법정 승계 요건을 갖추어 매매를 유지하려는 경우라면, 계약상 청구권과 처분 위험에 맞춘 처분금지가처분 등으로 권리관계가 바뀌는 것을 막는 방법이 문제됩니다. 가처분은 현상이 바뀌어 권리 실현이 불가능하거나 매우 곤란해질 우려 등의 요건이 있어야 합니다. 매매 이행을 확보하는 조치와 반환금을 확보하는 조치를 구별하면, 선택한 해결책에 맞는 재산을 보전할 수 있습니다.
일반 재건축의 인가 통지와 등기 접수 시점, 질병치료 이전과 거래 조건은 관련 글에서 확인할 수 있습니다. 그 글의 도시정비법 기준과 소규모주택정비법의 적용례는 구별해야 합니다.
2019년 신청 사업의 매수인도 종전 예외와 자격요건을 갖추었다면 그 근거로 조합원 지위를 확보할 수 있습니다.
계약 뒤라면 자격이 인정되는 거래는 승계와 계약이행을 요구하고, 승계가 불가능한 거래는 특약이나 채무불이행에 따른 적법한 해제로 지급금 반환을 구할 수 있습니다.
입주할 지위를 확보할 근거와 지급금을 회수할 근거를 구분해야, 승계 거절 뒤에도 계약금과 분양 기회를 놓치지 않는 대응이 가능합니다.
2019년 신청한 소규모재건축 주택을 계약하려는데 5년·3년 예외가 적용되는지 불분명하거나, 계약 뒤 승계를 거절당하셨나요?
관련 법령 및 판례
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빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제24조 제2항·제3항
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2020.6.9, 2021.7.20>
- 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원 모두 해당 사업시행구역이 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우
- 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제36조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제24조 제2항 제4호 및 법률 제18831호 부칙 제1조·제4조
- 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제4조(조합원의 자격에 관한 적용례) 제24조제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제22조 제1호부터 제3호까지
제22조(조합원의 자격 등) 법 제24조제2항제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
- 조합설립인가일부터 2년 이내에 법 제29조에 따른 사업시행계획인가(이하 "사업시행계획인가"라 한다) 신청이 없는 경우로서 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
- 사업시행계획인가일부터 2년 이내에 착공신고등을 하지 아니한 경우로서 해당 사업의 건축물 또는 토지를 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
- 착공신고등을 한 날부터 3년 이내에 준공인가를 받지 아니한 경우로서 해당 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제22조 제1항·제3항 제1호부터 제3호까지
제22조(조합원의 자격 등) ① 법 제24조제2항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. <신설 2022.8.2>
- 소유기간: 5년
- 거주기간: 3년
③ 법 제24조제2항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2022.8.2>
- 조합설립인가일부터 양도일까지 법 제29조에 따른 사업시행계획인가(이하 "사업시행계획인가"라 한다) 신청이 없는 경우로서 그 기간이 2년 이상이고, 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
- 사업시행계획인가일부터 양도일까지 착공신고(「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 말한다. 이하 이 항에서 같다)를 하지 않은 경우로서 그 기간이 2년 이상이고, 해당 사업의 건축물 또는 토지를 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
- 착공신고를 한 날부터 양도일까지 준공인가를 받지 않은 경우로서 그 기간이 3년 이상이고, 해당 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
법제처 2022. 3. 18. 회답 21-0708
[이유 발췌]
먼저 소규모주택정비법 시행령 제22조제1호에서는 사업시행계획인가 신청 관련 요건과 소유기간 요건을 모두 갖추도록 하면서 각각 사업시행계획인가 “신청이 없는 경우”와 해당 사업의 건축물을 “소유하고 있는 경우”로 규정하여 현재 시점을 기준으로 한 표현으로 대구를 이루고 있는데, 이는 양도인이 해당 사업의 건축물 양도일 현재 조합원 지위를 양도하기 위해 갖추어야 하는 요건을 규정한 것으로 보아야 할 것인바, 해당 규정 중 “조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행계획인가 신청이 없는 경우”는 “조합설립인가일부터 2년 이내”에 사업시행계획인가 신청이 없었을 뿐만 아니라 “양도일” 현재에도 그 신청이 없는 경우를 동시에 규정한 것으로 보아야 합니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조 제1항 본문
① 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다.
민법 제105조·제389조 제1항·제390조
제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
제389조(강제이행) ①채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 강제이행을 하지 못할 것인 때에는 그러하지 아니하다.
제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제536조 제1항·제544조·제546조
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
민법 제548조·제551조·제565조 제1항
제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
민사집행법 제276조 제1항·제300조 제1항
제276조(가압류의 목적) ①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
제300조(가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.