전병욱 법률사무소

관리단 집회결의와 관리인 선임·해임은 어떻게 진행하나요?

관리인을 교체하려는데 집회를 열어 주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 상가·오피스텔에서 선임결의의 절차나 투표에 문제가 있다고 생각한다면, 그 결의를 다툴 수 있는지와 언제까지 소송해야 하는지도 살펴야 합니다. 소유자들이 집회를 열어 교체하는 절차와 법원에 결의의 효력이나 관리인의 해임을 다투는 절차는 요건이 다릅니다. 현재 관리인의 지위와 해결하려는 문제에 따라 대응을 정해야 합니다.

집합건물은 한 건물 안에서 독립적으로 사용할 수 있는 부분을 나누어 소유하는 건물입니다. 각 소유자의 독립된 소유 부분을 전유부분이라고 하고, 그 소유자를 구분소유자라고 합니다. 관리단은 구분소유자 전원으로 구성되는 단체이며, 관리인은 관리단을 대표하고 관리업무를 집행하는 지위입니다. 관리인 선임결의의 효력과 관리업체에 맡긴 계약의 종료는 각각의 근거에 따라 판단해야 합니다.

관리인을 선임하거나 해임할 때에는 원칙적으로 전체 구분소유자 수와 소유자별로 배정된 투표 비중을 각각 기준으로 찬성표를 계산하며, 두 기준 모두 절반을 넘어야 합니다. 법률 또는 건물의 관리규칙인 관리규약에 특별한 정함이 있으면 그 기준이 적용됩니다. 집회를 열어 서면투표를 받는 경우와 집회 없이 서면·전자합의로 결정하는 경우도 구별해야 합니다. 집회 없는 관리인 선임·해임은 현행법상 소유자 수와 투표 비중의 각 4분의 3 이상이 합의해야 합니다.

관리인 교체와 함께 관리비 부담이나 체납액 청구가 문제 된다면 집합건물 관리비 글에서 누가 어떤 비용을 부담하는지 확인하실 수 있습니다. 아파트 동대표·회장 선거나 대표회의 결의를 다투려는 경우에는 입주자대표회의와 동대표 글에서 해당 조직의 선거와 결의 절차를 살펴보시기 바랍니다.

관리인을 정할 권한은 관리단에 있습니다

관리단에는 해당 건물의 구분소유자 전원이 포함됩니다

구분소유 관계가 성립하면 관리단도 법률에 따라 성립합니다. 창립총회를 따로 열거나 가입 신청을 받아야 관리단이 생기는 것은 아닙니다. 일부 소유자만 모인 모임, 임차인들의 상가번영회, 관리업체가 실제 관리업무를 한다는 사실만으로 그 조직에 관리단 전체의 권한이 생기지는 않습니다. 명칭보다 구성원과 실제 의사결정 구조가 법률에 맞는지가 기준입니다.

아파트의 관리단과 입주자대표회의는 구성원과 법적 권한이 서로 다릅니다. 입주자대표회의가 구성되어 있어도 관리단과 구분소유자의 기본적인 권리는 유지됩니다. 대표회의가 관리단으로부터 적법하게 특정 업무를 위임받는 경우도 있으므로, 어느 조직의 결의인지와 어떤 업무를 위임받았는지를 확인해야 합니다. 대표회의 결의를 곧바로 관리단 결의와 같게 취급하거나 대표회의의 모든 관리행위를 권한 없는 행위로 단정할 수는 없습니다.

관리업체와 계약하면 그 업체가 관리인이 되나요?

관리인은 관리단 집회결의로 선임·해임하는 것이 원칙입니다. 구분소유자가 10명 이상이면 관리인을 두어야 하며, 관리인이 반드시 구분소유자일 필요는 없습니다. 임기는 2년 이내의 범위에서 규약으로 정합니다.

전유부분이 50개 이상인 건물에서는 선임된 관리인이 선임일부터 30일 이내에 관할 시·군·구 등에 선임 사실을 신고해야 합니다. 다만 공동주택관리법에 따른 의무관리대상 공동주택과 임대주택, 유통산업발전법에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포·준대규모점포는 이 신고 대상에서 제외됩니다. 의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법이 전문 관리 등을 의무화한 공동주택을 뜻합니다. 신고 여부와 선임결의의 적법성은 각각 판단합니다.

관리업체인 회사도 적법한 결의로 관리인에 선임될 수 있습니다. 반면 관리용역계약을 맺고 청소·경비·회계 업무를 맡았다는 사실만으로 관리인이 되는 것은 아닙니다. 선임결의에 적힌 대상, 규약의 권한 규정, 관리위탁계약을 함께 읽으면 누가 관리단을 대표하고 누가 계약에 따라 업무를 수행하는지 구별할 수 있습니다.

규약으로 관리위원회가 관리인을 선임·해임하도록 정한 경우에는 그 위원회 결의로 처리할 수 있습니다. 관리위원회는 규약에 따라 관리인의 업무를 감독하는 조직입니다. 위원회가 관리인을 뽑았다면 선임 권한을 부여한 규약이 적법하게 성립했는지와 위원회가 법률·규약에 맞게 구성됐는지를 함께 살펴야 합니다. 임의로 만든 운영위원회가 내부 투표를 했다는 사정만으로 관리인 선임이 끝나지는 않습니다.

관리인이 집회를 열지 않을 때에도 소집할 방법이 있습니다

소집을 요구한 소유자들이 법원의 허가를 받는 절차가 있습니다

관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단 집회를 소집하고, 필요할 때에는 임시집회를 소집할 수 있습니다. 구분소유자 5분의 1 이상이 관리인 해임·후임 선임 등 목적사항을 구체적으로 밝혀 임시집회를 요구하면 관리인은 소집 절차를 밟아야 합니다. 이 요구 비율은 규약으로 낮출 수 있습니다.

소집 요구가 있은 뒤 1주일 이내에, 요구일부터 2주일 이내의 날을 집회일로 정한 소집통지 절차를 관리인이 밟지 않으면 요구한 소유자들이 법원의 허가를 받아 집회를 소집할 수 있습니다. 요구서에는 안건과 요구자의 지위를 표시하고, 제출일과 관리인이 받은 사실을 남겨 두는 것이 좋습니다.

관리인이 없는 경우에는 위 기준의 소유자들이 직접 집회를 소집할 수 있습니다. 관리인이 있는데 요구에 응하지 않는 경우와는 적용 절차가 다릅니다. 선임결의가 다투어지고 있다면 현재 관리인 지위와 법원이 직무를 멈추도록 한 결정이 있는지를 함께 확인한 뒤 누가 소집할 수 있는지 정해야 합니다.

분양 초기에는 적법하게 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지 분양자가 관리할 의무를 집니다. 예정된 매수인의 절반 이상이 소유권이전등기를 마치면 분양자는 관리단 집회 소집을 통지하고, 통지받은 날부터 3개월 이내에 소유자들이 집회를 소집하지 않으면 지체 없이 직접 소집해야 합니다. 분양자가 지정한 업체라는 이유만으로 이후에도 관리인 지위가 계속된다고 볼 수는 없습니다.

해임과 후임 선임을 함께 하려면 통지에도 두 안건을 밝혀야 합니다

집회 소집통지는 원칙적으로 집회일 1주일 전에 각 구분소유자에게 하며, 안건을 구체적으로 적습니다. 규약에 다른 통지기간이 있으면 그 규정이 적용됩니다. 기존 관리인 해임과 후임 선임을 함께 진행한다면 두 사항을 통지에 분명히 드러내어 소유자가 참석 여부와 찬반을 준비할 수 있게 합니다.

공동소유 호실은 의결권 행사자로 정한 사람에게 통지하고, 행사자를 정하지 않았다면 공유자 중 한 사람에게 통지합니다. 소유자가 통지받을 장소를 신고했다면 그곳으로, 신고하지 않았다면 전유부분이 있는 장소로 보냅니다. 법률은 이 방법으로 발송한 통지가 통상 도달할 시기에 도달한 것으로 봅니다. 규약에 근거가 있으면 건물 안에 주소를 둔 소유자 또는 통지받을 장소를 신고하지 않은 소유자에 대한 통지를 건물 안의 적당한 장소에 게시하는 방법으로 대신할 수 있습니다. 이 경우에는 게시한 때에 도달한 것으로 봅니다. 게시판에 한 번 공고한 사실만으로 모든 소유자에 대한 통지를 대신할 수는 없습니다.

집회에서는 통지한 안건을 의결하는 것이 원칙입니다. 규약으로 달리 정할 수 있는 범위가 있지만 법이 별도로 제한한 특별결의 안건까지 자유롭게 추가할 수 있는 것은 아닙니다. 구분소유자 전원이 동의하면 소집 절차를 거치지 않고 집회를 열 수 있습니다. 다만 전원이 참석했다는 사실만으로 소집 절차를 생략하는 데에도 모두 동의했다고 볼 수는 없습니다.

집회의 진행 경과와 결과는 회의 기록인 의사록에 적고, 의장과 구분소유자 2명 이상이 서명날인해야 합니다. 의사록과 함께 출석부, 찬반 집계, 서면·전자·대리 투표자료를 보관해 두면 결의의 내용과 실제 찬성표를 입증할 수 있습니다.

참석자 과반수만으로 관리인을 선임할 수 있나요?

의결 정족수는 결의가 성립하는 데 필요한 찬성의 기준입니다. 의결권은 결의에서 각 소유자에게 배정되는 투표 비중이며, 규약에 특별한 정함이 없으면 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 관리인 선거에서 출석자 중 가장 많은 표를 얻었다는 사실만으로 전체 소유자 수와 전체 의결권을 기준으로 하는 정족수를 충족하지는 않습니다.

아래 표의 ‘결정 방식’은 어떤 절차로 결의하는지를, ‘기본 찬성 기준’은 법률상 필요한 인원과 의결권을, ‘적용 조건’은 기준을 달리 적용할 수 있는 경우를 뜻합니다. 일부공용부분은 구조상 일부 소유자만 함께 사용하도록 된 부분입니다.

결정 방식 기본 찬성 기준 적용 조건
집회에서 관리인을 선임·해임 전체 구분소유자의 과반수와 전체 의결권의 과반수 법률 또는 유효한 규약에 특별한 정함이 있으면 그 기준 적용
집회 없이 관리인 선임·해임에 서면·전자합의 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상 현행 집합건물법 제41조에 따른 집회 없는 합의
관리단 규약의 설정·변경·폐지 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상 일부 소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 소유자의 승낙도 필요하며, 일부공용부분 사항에는 아래의 별도 반대 제한 적용
규약에 따라 관리위원회가 관리인을 선임·해임 원칙적으로 재적위원 과반수 찬성 재적위원은 위원회에 소속된 전체 위원이며, 유효한 규약의 다른 정함 적용 가능

일부공용부분에 관한 사항 중 전체 소유자에게 이해관계가 없는 사항을 전체 규약에 정할 때에는 별도의 반대 제한이 있습니다. 그 부분을 함께 사용하는 소유자 수의 4분의 1을 초과하는 사람이 반대하거나, 그 소유자들의 의결권 합계 중 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 사람이 반대하면, 해당 사항에 관한 전체 규약을 설정·변경·폐지할 수 없습니다.

과반수는 절반을 넘는 수입니다. 법의 기본 기준을 적용할 때 전체 소유자가 20명이면 11명 이상의 찬성이 필요하고, 이들이 가진 의결권도 전체의 절반을 넘어야 합니다. 11명이 찬성해도 그 의결권이 정확히 50%이면 두 번째 기준을 충족하지 못합니다. 이는 정족수 계산을 설명하기 위한 예시입니다.

여러 호실을 가진 사람과 공동명의 호실은 어떻게 세나요?

한 사람이 여러 호실을 소유해도 구분소유자 수는 한 사람으로 셉니다. 의결권은 그 사람이 가진 전유부분에 해당하는 비중을 합산합니다. 호실 수를 곧바로 소유자 수로 바꾸거나 인원 기준과 면적 기준 중 하나만 충족했다고 결의가 성립한 것으로 처리하면 계산이 달라집니다.

하나의 호실을 여러 사람이 공동소유하면 그 호실의 소유자들은 합쳐서 한 사람으로 세고, 의결권을 행사할 한 사람을 정합니다. 적법하게 정한 행사자가 해당 호실의 의결권 전체를 행사합니다. 공유자들이 협의하지 못하면 지분의 과반수로 행사자를 정하거나 과반수 지분을 가진 사람이 행사자가 됩니다. 두 사람이 같은 지분으로 소유하면서 행사자를 정하지 않았다면, 한 사람이 서명했다는 이유로 그 사람의 지분만큼을 찬성 면적에 더할 수 없습니다.

임차인은 관리인 선임·해임에서 법정 조건에 따라 투표할 수 있습니다

소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유한 사람은 관리인 선임·해임에서 소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 임차인도 이 조건에 해당할 수 있습니다. 다만 소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지했거나, 소유자가 집회 전에 직접 투표할 뜻을 관리단에 통지한 경우에는 그 정함과 직접 행사 의사에 따릅니다. 여러 사람이 공동으로 점유한다면 의결권 행사자를 한 사람으로 정합니다.

점유자가 투표할 수 있는 안건은 법이 정한 범위에 따릅니다. 자신에게 이해관계가 있는 안건에서 의견을 말할 권리와 찬반표를 행사할 권리는 다릅니다. 집회 없이 서면으로 관리인을 선임하는 경우에도 점유자의 투표를 인정한 하급심 판단이 있습니다. 이 경우 역시 소유자의 승낙과 달리 정한 통지 등 위 조건을 충족하는지 살펴야 하므로, 임차인에게 서명을 받았다는 이유만으로 모두 제외하거나 모두 유효한 표로 셀 수는 없습니다.

동의서를 받더라도 집회를 여는지에 따라 필요한 찬성 수가 다릅니다

집회를 열고 그 집회의 투표를 서면·전자적 방법·대리인으로 받는 경우에는 해당 집회 안건의 정족수를 적용합니다. 소집통지에는 투표방법을 구체적으로 알리고, 전자투표에는 본인확인 방법과 접속 주소·행사기간 등을 안내합니다. 서면투표에 필요한 자료도 통지에 첨부합니다. 규약 또는 관리단 집회결의로 달리 정한 바가 없으면 전자투표는 집회일 전날까지, 서면투표는 집회의 결의 전까지 행사합니다.

집회 자체를 열지 않고 서면·전자합의로 관리인 선임·해임을 결정한다면 각 4분의 3 이상의 합의가 필요합니다. 이 방식은 집회 소집·개최를 전제로 하지 않습니다. 2023년 9월 29일 전에 이루어진 결의를 다룬 자료에는 각 5분의 4라는 구법 수치가 나오므로, 과거 결의는 당시 법률에 따라 별도로 판단합니다.

서면합의에는 무엇에 찬성하는지가 명확하게 나타나야 합니다. 서로 다른 후보나 안건에 대한 서명을 한 결의의 찬성으로 합산해서는 안 됩니다. 오래전에 모은 동의에 새 동의를 계속 보탰다면, 같은 내용에 합의했는지와 어떤 경위로 수집했는지가 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 이미 적법한 합의가 성립한 뒤에는 한 사람이 동의를 철회한다는 의사만으로 결의가 변경되는 것은 아니며, 새로운 적법한 결의나 합의가 필요합니다.

인감증명서가 없는 위임장도 유효할 수 있나요?

대리인은 투표 전에 대리권, 즉 소유자를 대신해 투표할 권한을 증명하는 서면을 의장에게 제출해야 합니다. 한 대리인이 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리하는 것은 시행령이 제한합니다. 직접 참석한 표와 서면·전자·대리 표를 합산할 때에는 같은 소유자의 표가 중복되지 않도록 확인해야 합니다.

위임장이 유효한지는 소유자가 실제로 투표를 맡겼는지와 적법한 규약의 요건을 충족했는지에 따라 판단합니다. 법률이 모든 위임장에 인감증명서를 붙이도록 정한 것은 아닙니다. 소집통지에 동봉한 양식의 안내와 적법한 규약이 정한 투표 요건도 구별해야 합니다. 인감증명서의 유무뿐 아니라 규약의 요건, 위임자의 실제 의사, 대리권의 범위와 중복 투표 여부를 함께 살펴야 해당 표를 포함할지 정할 수 있습니다. 인감증명서가 첨부됐다는 사실만으로 실제 위임이나 서명의 진정성이 모두 증명되는 것도 아닙니다.

관리단이 특정 소유자를 상대로 소송을 제기하고 그 소송행위를 뒤에 승인하는 결의에서는 이해관계가 충돌하는 그 소유자의 의결권이 제한될 수 있습니다. 이 경우 해당 안건의 전체 인원과 전체 의결권을 계산할 때에도 그 소유자를 제외한 대법원 판단이 있습니다. 이를 관리인 후보라는 이유만으로 모든 후보자의 투표권을 배제하는 규칙으로 넓혀 적용하지는 않습니다.

선임결의를 다투는 소송과 관리인을 해임하는 소송은 다릅니다

결의 취소소송은 언제까지 내야 하나요?

구분소유자는 소집 절차나 결의방법이 법령·규약에 위반되거나 현저히 불공정한 경우, 또는 결의내용이 법령·규약에 위배되는 경우에 결의 취소를 청구할 수 있습니다. 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내이면서 결의일부터 1년 이내에 소송을 제기해야 합니다. 결의를 나중에 알았다고 해서 결의일부터 1년이라는 제한까지 연장되지는 않습니다.

결의 취소를 구하는 소송과 결의가 무효이거나 존재하지 않음을 확인받는 소송, 현재 관리인 지위가 없음을 확인받는 소송은 법원에 구하는 결과가 다릅니다. 통지 누락이나 정족수 부족이라는 주장만으로 모든 결의를 기간 제한 없이 무효라고 다툴 수 있는 것은 아닙니다. 결의에서 무엇이 잘못됐는지와 적용 법률, 뒤에 이루어진 결의, 현재 관리인의 지위를 함께 살펴야 합니다.

결의의 효력을 다투려는 것인지, 현재 관리인의 권한 행사를 막으려는 것인지에 따라 필요한 청구도 달라집니다. 어느 청구를 해야 하는지 판단하기 어렵다면 변호사와 실제 하자와 소송을 낼 수 있는 기간을 검토해 보시기 바랍니다. 청구의 요건과 현재 해결하려는 분쟁을 함께 판단해야 하기 때문입니다.

후속 집회에서 종전 선임을 적법하게 다시 승인하거나 후임을 새로 선임했다면, 옛 결의만 무효라고 확인받는 소송은 현재 분쟁을 해결할 필요가 없어질 수 있습니다. 옛 선임의 잘못을 확인받으려는 목적만으로 소송을 계속할 수 있는지 살펴야 하는 이유입니다. 다만 새 결의에 독자적인 하자가 있거나 과거 지위가 현재의 여러 법률관계에 영향을 미치는 특별한 사정은 별도로 판단합니다. 첫 선임이 잘못됐다는 이유만으로 이후의 모든 결의가 연쇄적으로 무효가 되는 것은 아닙니다.

법원에 해임을 청구하려면 관리단과 관리인을 함께 상대로 합니다

관리단의 해임결의는 관리단이 스스로 관리인을 교체하는 절차입니다. 재판상 해임은 각 구분소유자가 법원에 관리인의 해임을 청구하는 절차로, 관리인의 부정행위나 그 밖에 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있어야 합니다.

재판상 해임에서는 관리단과 관리인을 모두 피고로 삼습니다. 관리인 개인만 상대로 소송을 냈거나 관리단만 상대로 냈다면, 해임할 사정이 있는지와 별개로 당사자 구성이 문제 됩니다. 반면 결의의 효력이나 관리인 지위의 부존재를 확인받는 소송은 원칙적으로 관리단을 상대로 합니다.

재판상 해임을 구하려면 관리인의 행위가 왜 법정 해임사유에 해당하는지 입증해야 합니다. 지출의 목적과 승인 여부, 보고·열람 의무의 범위, 거절한 자료와 이유를 구체적으로 연결해 설명해야 하는 이유입니다. 관리비 지출에 대한 단순한 의혹이나 자료 공개를 거절했다는 주장만으로 법원이 곧바로 해임을 명하는 것은 아닙니다. 의혹과 실제로 인정되는 부정행위를 구별하고, 관리단의 결의로 교체할 수 있는 상황인지도 함께 살펴야 합니다.

관리인이 없으면 법원에 임시 관리인 선임을 청구할 수 있습니다

선임된 관리인이 없는 경우에는 구분소유자, 소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람, 분양자 등 이해관계인이 법원에 임시 관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 관리인이 없는 상태에서 생기는 공백을 해소하는 제도입니다. 최종 판결 전에 현재 관리인의 직무를 임시로 멈추는 법원 조치인 직무정지 가처분과는 근거가 다릅니다. 대법원은 임시 관리인 선임에 별도로 급박한 손해 사정까지 요구할 수는 없다고 판단했습니다.

임시 관리인은 선임일부터 6개월 이내에 정식 관리인을 선임할 집회 또는 관리위원회를 소집해야 합니다. 이 6개월은 소집 의무를 이행할 기간이며, 임시 관리인의 임기가 일률적으로 6개월이라는 뜻은 아닙니다. 정식 관리인이 선임될 때까지 재임하되 규약이 정한 임기를 초과할 수는 없습니다.

결의를 다투거나 방어하려면 규약과 실제 투표자료가 필요합니다

선임결의가 잘못됐다고 주장하거나 그 결의를 방어하려면, 어느 표가 왜 유효한지 실제 자료로 설명할 수 있어야 합니다. 결의일의 권리관계를 기준으로 소유자 명단과 전유부분 면적을 맞춘 뒤 소집·통지·투표의 원자료를 살펴야 합니다. 일부 표를 제외하면 결론이 달라지는지, 같은 사람의 표가 중복됐는지와 규약 자체가 적법하게 만들어졌는지도 판단에 영향을 줍니다.

표의 수를 다시 세는 것만으로 해결하기 어려운 이유는 공동소유자의 행사자 선정, 실제 위임과 규약의 적법성도 함께 판단해야 하기 때문입니다. 다툴 표나 적용할 규약이 불분명하다면 변호사의 조력을 받아 유효한 표를 다시 계산하고, 어떤 근거로 결의를 다투거나 방어할지를 구체적으로 정할 필요가 있습니다. 아래 자료를 준비하되, 부족한 자료는 그 종류와 요청 권한에 맞춰 열람·사본 교부를 요청하거나 소송을 통해 확보할 방법을 찾아야 합니다.

  • 등기사항증명서와 호실별 면적 자료: 소유자 수, 공동소유, 의결권 비중을 계산합니다.
  • 관리규약과 제정·변경 당시 결의자료: 소집기간, 선임 권한, 임기, 투표 요건의 근거를 대조합니다.
  • 소집 요구서·소집통지와 발송·수령 자료: 소집할 사람, 요구일, 집회일, 통지한 안건을 정리합니다.
  • 출석부·의사록·서면동의서·전자투표 기록·위임장: 실제 찬성, 본인확인, 대리권, 중복 여부를 대조합니다.
  • 선임·사임·해임 자료와 후속 결의, 법원 결정문: 현재 지위와 소송의 목적을 정합니다.
  • 관리위탁계약과 회계·인수인계 자료: 업체 계약의 종료와 정산, 넘겨받을 자료를 구별합니다.

규약, 집회 의사록, 집회 없는 서면·전자결의 자료에는 이해관계인의 열람·등본 발급 규정이 적용됩니다. 등본은 보관된 자료의 내용을 옮긴 사본이며, 발급에는 자신의 비용을 부담하는 규정이 있습니다. 관리인의 사무보고와 회계자료 열람은 별도의 법정 조건에 따릅니다. 연 1회 이상의 사무보고와 전유부분 50개 이상 건물의 월별 회계장부 작성 의무는 구별합니다. 해당 장부는 증빙서류와 함께 회계연도 종료일부터 5년간 보관합니다. 앞서 선임신고의 적용 제외 대상으로 설명한 의무관리대상 공동주택·임대주택·대규모점포 등에는 집합건물법 제26조의 보고·회계장부·열람 규정도 적용되지 않으므로 해당 관리법과 자료의 종류에 따라 요청 근거를 정합니다.

자료를 요청할 때에는 자신의 이해관계와 필요한 자료가 무엇인지를 구체적으로 밝혀야 합니다. 답변과 거절 이유도 남겨 두시기 바랍니다. 개인정보와 공정한 업무 수행 등을 위한 법정 비공개 사유가 있는지는 해당 자료에 따라 판단합니다. 개인정보가 포함됐다는 이유만으로 모든 결의·회계자료의 열람을 일괄 거절할 수 있는 것은 아니며, 모든 자료를 제한 없이 받을 수 있는 것도 아닙니다.

판결 전에 관리인의 업무를 멈춰야 한다면 가처분을 검토합니다

집회를 막는 조치와 관리인 직무를 멈추는 조치는 다릅니다

가처분은 최종 판결 전에 권리를 보호하기 위해 법원에 임시 조치를 구하는 절차입니다. 집회 전에는 개최나 안건 상정을 막는 조치, 결의 후에는 결의의 효력을 잠시 정지하는 조치, 관리인의 권한 행사에 대해서는 직무집행정지를 구할 수 있습니다. 집회 개최를 막으면 소유자의 의사결정 기회에도 영향을 미치므로, 무엇이 위법한지와 왜 개최 전에 막아야 하는지를 구체적으로 설명해야 합니다.

결의 자체의 효력을 정지하는 신청은 원칙적으로 관리단을 상대로 하고, 관리인 직무집행정지는 직무를 수행하는 관리인을 상대로 합니다. 보호받을 권리와 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막을 필요도 자료로 뒷받침해야 합니다. 집회 통지가 위법하다는 주장이나 권한 없는 관리인이 지출을 계속한다는 주장이라도, 실제 자료로 왜 그 조치가 필요한지 설명해야 합니다.

결의의 효력을 정지할 것인지 특정 관리인의 직무를 멈출 것인지에 따라 상대방과 요청 범위가 달라집니다. 가처분이 필요하다면 변호사와 어떤 권한 행사를 어느 범위까지 정지해야 하는지, 그 필요를 어떤 자료로 설명할지를 함께 검토해 보시기 바랍니다.

이러한 임시 지위에 관한 가처분은 원칙적으로 상대방이 참여할 수 있는 변론 또는 심문을 거칩니다. 그 절차를 거치면 목적을 달성할 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 예외가 적용될 수 있습니다. 신청서 접수만으로 관리인의 직무가 정지되거나 신청인이 후임 관리인이 되는 것은 아닙니다.

직무대행자의 권한은 법원 결정과 허가 범위에 따릅니다

관리인의 직무를 멈추면 그 업무를 누가 맡을지도 정해야 합니다. 업무 공백이 생기는 경우에는 법원에 직무대행자 선임을 함께 구할 수 있습니다. 직무대행자는 정지된 관리인을 대신해 업무를 수행하는 사람으로, 관리인이 없을 때 선임하는 집합건물법상 임시 관리인과 다른 제도입니다.

가처분으로 선임된 직무대행자는 결정에 특별한 정함이 없으면 통상적인 관리업무를 넘어 단체의 근간을 바꾸는 행위를 할 수 없으며, 필요한 경우 법원의 허가를 받아야 합니다. 후임자를 새로 선임했다고 해서 기존 가처분의 효력이 저절로 사라지는 것도 아닙니다. 새 관리인이 업무를 맡으려면 결정의 내용과 사정변경에 따른 취소 절차를 함께 살펴야 합니다.

직무정지 후 관리단을 대표해 소송할 사람도 결정에 따라 달라집니다. 소송을 제기한 사람과 관리단의 대표자가 같아 이해관계가 충돌하는 등 사정이 있으면, 법원이 해당 소송에서 대신 대표할 사람을 정하는 특별대리인 절차도 검토합니다.

소송 중 새 결의가 있었다면 청구도 다시 살펴야 합니다

소송을 준비할 때에는 결의일과 소송을 낼 수 있는 기간을 먼저 확인하고, 무엇을 청구할지와 누구를 상대로 할지를 정해야 합니다. 필요한 경우 가처분도 함께 신청합니다. 재판에서는 규약과 실제 투표자료로 결의의 효력을 판단하며, 그 뒤 이루어진 재결의나 관리인의 임기 종료도 함께 다룹니다. 관할법원은 청구의 성격과 관리단의 주된 사무소 등을 기준으로 정합니다.

재판 결과를 받은 뒤에는 현재 누가 정식 관리인인지와 기존 직무정지 결정의 효력을 확인해야 합니다. 관리위탁계약과 회계자료, 계좌·인장 등을 넘겨받을 문제도 함께 정리해야 후임자의 업무 수행 범위를 분명히 할 수 있습니다. 소송 중 새 결의가 이루어졌다면 그 내용에 따라 청구를 변경하거나 별도로 대응할 필요가 생길 수 있습니다.

소송비용과 관리업체 계약의 정산은 따로 살펴야 합니다

소송에는 소장 등에 붙이는 인지대, 재판서류를 보내는 송달료와 변호사 보수 등이 듭니다. 가처분에서는 상대방의 손해에 대비해 법원이 정하는 담보를 제공해야 할 수 있습니다. 법원이 직무대행자를 선임하면 업무 내용과 건물 규모 등에 따라 보수와 예납, 즉 미리 납부할 비용을 정할 수 있습니다. 결의 취소소송, 관리인 해임소송, 임시 관리인 선임과 직무정지 신청은 필요한 절차와 업무가 다르므로 비용도 각각 확인해야 합니다.

재판에서 이기더라도 실제로 약정한 변호사 보수를 전부 상대방에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 상대방에게 소송비용으로 청구할 수 있는 변호사 보수에는 법정 한도가 적용됩니다. 소유자 개인의 분쟁 비용을 관리단의 관리비에서 지급할 수 있는지도 소송의 주체와 목적, 결의와 규약상 근거에 따라 따로 판단해야 합니다.

관리업체와의 계약을 끝내고 비용을 정산하는 일은 관리인 해임과 별도로 판단해야 합니다. 관리인의 권리·의무에는 법률 또는 규약의 다른 정함이 없으면 민법상 위임 규정이 적용됩니다. 위임은 업무 처리를 다른 사람에게 맡기는 계약이며, 원칙적으로 당사자가 해지할 수 있지만 부득이한 사유 없이 상대방에게 불리한 시기에 해지하면 손해배상이 문제 됩니다. 계약을 끝내려면 위탁계약의 실제 성격과 해지 제한 약정, 해지 원인·시점·손해를 함께 살펴야 합니다. 남은 기간의 보수를 언제나 전액 지급해야 하는 것도, 아무 비용 없이 종료할 수 있는 것도 아닙니다.

관리업무를 넘길 때에는 받은 금전·물건과 회계자료를 정리하고, 종료 후에도 긴급하게 처리할 일이 있는지 살핍니다. 선임·해임의 효력 다툼과 계약 종료·정산·인수인계를 각각 정리하면 후임자가 어떤 권한으로 어떤 자료를 넘겨받을지 분명해집니다.

자주 묻는 질문

참석한 사람들은 모두 찬성했는데 관리인 선임이 무효일 수 있나요?

법률이나 유효한 규약에 특별한 정함이 없다면 전체 구분소유자와 전체 의결권을 기준으로 각각 과반수의 찬성이 필요합니다. 참석자 전원이 찬성했다는 사실만으로 두 기준이 충족되는 것은 아닙니다. 집회에 제출된 적법한 서면·전자·대리 표도 함께 계산하며, 소유자 명단과 투표 원자료로 실제 충족 여부를 판단합니다.

공동명의 호실에서 한 사람만 서명하면 그 사람 지분만큼은 찬성으로 계산하나요?

공동소유자들은 의결권을 행사할 한 사람을 정하는 것이 원칙입니다. 같은 지분을 가진 두 사람이 행사자를 정하지 않았다면, 한 사람의 서명만으로 그 사람 지분에 해당하는 면적을 찬성에 더할 수 없습니다. 해당 서명을 유효한 표로 셀 수 있는지는 행사자 선정에 관한 합의나 지분 과반수에 의한 결정이 있었는지에 따라 판단해야 합니다.

임차인에게 관리인 선임 동의서를 받았는데 다시 소유자 서명을 받아야 하나요?

소유자의 승낙을 받은 점유자는 법정 조건에 따라 관리인 선임·해임의 의결권을 행사할 수 있습니다. 소유자와 점유자가 달리 정해 통지한 내용이 있는지, 소유자가 직접 행사할 뜻을 통지했는지와 공동 점유자의 행사자 선정 여부를 살펴야 합니다. 집회 없는 서면결의에서도 이 조건에 따른 점유자의 행사를 인정한 하급심 판단이 있으므로, 임차인 서명이라는 이유만으로 모두 제외하거나 모두 유효한 표로 계산할 수는 없습니다.

관리인이 해임 안건의 집회를 열어 주지 않으면 어떻게 하나요?

구분소유자 5분의 1 이상 또는 규약이 정한 낮은 비율을 충족한 소유자들이 구체적인 안건으로 소집을 요구할 수 있습니다. 관리인이 법정 기간에 소집 절차를 밟지 않으면 요구한 소유자들이 법원의 허가를 받아 소집하는 방법이 있습니다. 관리인이 아예 없는 경우에는 같은 기준의 소유자들이 직접 소집할 수 있습니다.

관리인이 없는 건물도 급한 손해가 있어야 임시 관리인을 신청할 수 있나요?

집합건물법상 임시 관리인 선임은 선임된 관리인이 없는 경우 이해관계인이 청구하는 제도입니다. 별도의 급박한 사정까지 요구하지 않는다는 대법원 결정이 있습니다. 따라서 급한 손해가 없다는 이유만으로 청구할 수 없다고 볼 것은 아닙니다. 선임된 관리인이 없는지와 신청인에게 이해관계가 있는지는 확인해야 하며, 직무정지 가처분의 요건과는 구별해야 합니다.

예전 선임결의를 다시 승인하면 그전 결의를 다툴 수 없나요?

새 결의가 적법하게 이루어지면 옛 결의만 무효라고 확인받을 현재의 필요가 없어질 수 있습니다. 다만 새 결의 자체에 하자가 있거나 과거 지위가 현재 분쟁에 영향을 미치는 특별한 사정이 있다면 별도로 판단해야 합니다. 재결의가 있었다는 사실만으로 과거의 모든 행위와 책임이 해결됐다고 볼 수는 없습니다.

결의를 뒤늦게 알았는데 그날부터 6개월 안에만 소송하면 되나요?

결의 취소소송은 안 날부터 6개월 이내와 결의일부터 1년 이내라는 두 기간을 모두 지켜야 합니다. 소송을 준비하려면 결의일과 알게 된 날을 따로 확인해야 합니다. 기간이 지났다면 다른 확인청구가 가능한지 실제 하자와 현재 법률관계에 따라 판단해야 합니다. 청구 이름만 바꾼다고 취소기간의 제한을 피할 수 있는 것은 아닙니다.

관리인이 집회를 열어 주지 않거나 선임결의를 다투려는 상황인가요?

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참고 판례

집합건물/공동주택/상가 · 다른 세부 분쟁

분야 개요 →
집합건물 관리비(관리단·구분소유자)입주자대표회의 결의·동대표 선거와 해임